Гражданский кодекс часть 1

ООО «Вера» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Ярославские магазины» о расторжении предварительного договора аренды недвижимого имущества от 08.08.05., расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Угличская, д. 32.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что доверенность на подготовку документов к реконструкции помещения ответчику выдавалась, что подтверждается письмом ответчика от 18.11.05. Однако ответчик условий предварительного договора по подготовке документов к реконструкции объекта недвижимости не выполнил, чем нарушил существенные условия предварительного договора.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Дополнительно пояснил, что доводы истца о расторжении договора аренды не являются основанием для расторжения предварительного договора аренды.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 30 мин. 30.03.07.

Заслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд установил:

08.08.05. между ООО «Вера» (Арендодатель) и ООО «Ярославские магазины» (Арендатор) заключен предварительный договор аренды. Согласно условиям предварительного договора Арендодатель обязывался заключить договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Угличская, д. 32, общей площадью 368 кв.м., кадастровый № 76:23:050000:0000:021256/01: 20014 по тех. паспорту №№ 1-16 в течение 10 дней с даты принятия Постановления мэра г. Ярославля, разрешающего проведение реконструкции помещений. Указанные помещения будут передаваться Арендатору для использования под магазин с проведением реконструкции, предусматривающей увеличение арендуемых площадей не менее чем на 500 кв.м., на условиях прилагаемого договора аренды. (Приложение №1). Вышеназванные помещения принадлежат Арендодателю на праве собственности согласно свидетельство о государственной регистрации права серия 76 № 23 253164 от 15.05.02. Срок предварительного договора сторонами не определен.

Арендодатель также обязывался в течение 3-х дней с момента подписания договора выдать Арендатору доверенность на получение всех необходимых согласований и разрешений по проведению реконструкции помещения и введению объекта по итогам реконструкции в эксплуатацию, оказывать Арендатору необходимое и возможное содействие в получении данных согласований и разрешений, нести расходы по реконструкции помещения в равных с Арендатором долях.

Арендатор обязывался уплачивать арендную плату согласно Приложения №1: первые 24 месяца с момента заключения договора аренды и передачи помещений Арендатору 380 руб. за 1 кв.м. в месяц, по истечении 24 месяцев арендная плата может быть изменена Арендодателем в одностороннем порядке на коэффициент инфляции не чаще одного раза в год. Принять от Арендодателя в аренду сроком на 8 лет помещения на указанных в приложении №1 условиях.

Приложение №1 к предварительному договору - договор аренды недвижимости подписан сторонами и содержал все существенные условия договора аренды, согласно которому Арендодатель передавал Арендатору нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ярославль. ул. Угличская, д. 32, общей площадью 368 кв.м., кадастровый № 76:23:050000:0000:021256/01: 20014 по тех. паспорту №№ 1-16 на срок 8 лет. Установлена арендная плата , в соответствии с предварительном договором.

После подписания предварительного договора согласно п. 2.1.1. арендодателем выдана доверенность ответчику на получение всех необходимых согласований и разрешений по проведению реконструкции помещения и введению объекта по итогам реконструкции в эксплуатацию, что не отрицается ответчиком и подтверждается письмом ответчика от 18.11.05. за исходящим № 164.

15.11.05. истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с невыполнением ответчиком условий предварительного договора, а именно не получения разрешительной документации по проведению реконструкции помещений.

Ответчик сообщил, что документов на реконструкцию помещений получить ответчику не представлялось возможным, т.к. заявку на реконструкцию должен подавать собственник помещения. Однако не представил доказательств отказа ответчику в предоставлении разрешений на реконструкцию , архитектурно-планировочной и проектно-сметной документации.

Ответчик с расторжением предварительного договора не согласился и 04.08.06. обратился с иском в арбитражный суд о понуждении ООО Вера» заключить основной договор аренды ( дело № А82-11816/2006-45) . Истец в связи с несогласием расторжения предварительного договора аренды обратился с иском в суд. Дело о понуждении заключить договор аренды приостановлено до рассмотрения настоящего дела.

Проанализировав собранные по делу доказательства, суд считает требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим:

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо , участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Истцом требования ст. 452 ч.2 Гражданского кодекса РФ выполнены, уведомление о расторжении договора аренды направлено ответчику 04.08.05. , получено им и не отрицается представителем ответчика в судебном заседании.

Согласно ст. 450 ч.2 , 451 Гражданского кодекса РФ - по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной , в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами и договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается на того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно и в совокупности следующих четырех условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В нарушении ст. 65 АПК РФ истец не представил доказательств существенных нарушений предварительного договора аренды ответчиком, не представил доказательств того, что не выполнение ответчиком п.2.1.1. о подготовке документов к реконструкции помещений повлекло такой ущерб, что в значительной степени лишило истца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении предварительного договора аренды.

Учитывая положения ст. 431 Гражданского кодекса РФ, суд при толковании предварительного договора и приложение №1 к договору принял во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а именно: намерение сторон заключить договор аренды на те же помещения, что предусмотрены предварительным договором аренды без учета реконструкции помещений и увеличения арендных площадей.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ - по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг ( основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Оспариваемый предварительный договор заключен по обоюдному согласию сторон, в письменной форме, уполномоченными лицами и содержит все существенные условия договора аренды: предмет аренды, адрес и площадь помещений, размер арендной платы. Условия предварительного договора о подготовке ответчиком документации для реконструкции спорных помещений не относятся к существенным условиям договора, следовательно, у суда нет оснований для расторжения предварительного договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л

В иске ООО «Вера» отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном Арбитражным процессуальным кодексом РФ порядке и сроки.

Судья Н.А. Гусева