Гражданский кодекс часть 1

Государственное унитарное предприятие по материально-техническому обеспечению «Ярославльагропромтехснаб», г. Ярославль обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая консультация по недвижимости», г. Ярославль о взыскании 38 449 руб. 61 коп., в том числе 32 230 руб. 76 коп. – долга, 6 218 руб. 85 коп. – пени.

Определением суда от 22.03.07 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечен Департамент по управлению государственным имуществом Администрации Ярославской области.

Ответчик отклонил исковые требования, сославшись на то, что с 01.04.2004 г. заключил договор аренды на 14 лет с КУМИ мэрии г. Ярославля на пользование помещениями по ул. Трефолева, д. 20 г; в дальнейшем стало известно, что этот договор является недействительным, т.к. право собственности на здание зарегистрировано за Ярославской областью. Истец заявил о своих правах на здание, предложил договор аренды на 6 месяцев; однако, право хозяйственного ведения на объект недвижимости не было зарегистрировано, полномочия истца на заключение договора аренды не были подтверждены.

В начале мая 2005 г. истец, не предупредив арендатора, начал капитальный ремонт здания. Помещение офиса невозможно было использовать по целевому назначению; в связи с производством работ по замене кровли и штукатурке фасада здания, штукатурка падала на голову арендатора и клиентов, происходит постоянное отключение электроэнергии, воды, повреждение телефонных проводов, обрушивается крыша над женским туалетом, пыль, грязь. То есть, имущество взятое в аренду, оказалось непригодным для целевого использования. Ответчик направил письмо истцу о пересмотре арендной платы (ст. 612, ч.1 ГК РФ) и прекращении ремонта до полного выезда арендаторов. Истец направил ответчику письмо о досрочном расторжении договора и освобождении помещения в срок до 09.09.05 г., чем нарушил п.п. 5.4, 5.5 договора аренды № 2-АР о предупреждении арендатора о прекращении договора за месяц (письмо истца получено ответчиком 23.08.05 г.) Счета за июль-август 2006 г. ответчик не получал от истца. В связи с указанными обстоятельствами ответчик вынужден переехать в другое помещение, потратить на это 29 049 руб. Рассчитывая на 14-летний срок аренды, ответчик вложил в арендуемое помещение денежные средства на установку железных дверей, которые истец не дал снять и до настоящего времени удерживает; ремонт помещений, который не был зачтен в счет арендной платы.

Более подробно возражения изложены в письменном отзыве на иск.

ДУГИ Администрации Ярославской области сообщило, что объект недвижимости по ул. Трефолева, 20г является собственностью Ярославской области, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 24.03.03 г.; согласно постановлению Администрации ЯО от 07.07.04 г.№ 109 здание передано в хозяйственное ведение ГУП ЯО по МТО «Ярославльагропромтехснаб».

В письме ДУГИ ЯО № 4645 от 28.09.2000 г. содержится ошибочная информация, касающаяся объекта недвижимости о передаче его в муниципальную собственность. Объект был ошибочно включен в реестр объектов муниципальной собственности. Распоряжением КУМИ мэрии г. Ярославля от 13.08.2004 г. №1035 здание исключено из состава казны г. Ярославля, из реестра объектов муниципальной собственности. Постановлением Администрации ЯО №144 от 27.08.04 г. принято решение о передаче здания в аренду.

Третье лицо считает иск обоснованным, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

Суду представлен договор аренды №2-АР от 29.03.05 г. недвижимого имущества между ГУП по МТО «Ярославльагропромтехснаб» («Арендодатель») и ООО «Юридическая консультация по недвижимости» («Арендатор») на предоставление во временное пользование нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 48,5 кв.м. для использования под оказание юридических услуг населению.

Срок действия договора установлен с 31.03.05 г. по 31.12.05 г.

Размер арендной платы в месяц составил 10 682 руб. 93 коп., перечисление платы производится не позднее 10 числа текущего месяца (раздел 1 договора).

За ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,3% в день за каждый день просрочки платежа (п.4.1 договора).

Помещение передано по акту приема-передачи.

Стороны также подписали договор №2АР/8-К оо от 29.03.05 г. на возмещение затрат на коммунальные услуги сроком действия с 31.03.05 г. по 31.12.05 г., в состав затрат входят расходы на электроэнергию и теплоснабжение, потребление и сброс воды, вывоз и утилизация твердых бытовых отходов, содержание дворника, сантехника, электромонтера, уборщиков площадей совместного пользования.

Оплата за услуги производится потребителем до 10 числа текущего месяца в порядке предоплаты в сумме 5 432 руб. 45 коп. на основании счета-фактуры (п.п.2,3 договора).

За нарушение сроков оплаты установлена ответственность в виде пени в размере 1% в день от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа (п.6 договора).

Обращаясь с настоящим иском истец просит взыскать с ответчика стоимость арендной платы за июль-август 2005 г. в сумме 21 365 руб. 86 коп., пени в сумме 2 307 руб. 50 коп.; стоимость коммунальных услуг за июль-август 2005 г. в сумме 10 864 руб. 90 коп., пени в сумме 3 911 руб. 35 коп.

01.09.2005 г. ответчик заключил договор аренды нежилого помещения с ЗАО «Ярославлькондитер» по адресу ул. Нахимсона, д. 21, в связи с проведением капитального ремонта и отключением электроэнергии в здании по ул. Трефолева, д. 20г (письмо истца №562 от 11.08.05 г., вручено ответчику 23.08.05 г.)

Оценив представленные документы, суд пришел к следующему:

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По общему правилу, содержащемуся в ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности и другие вещные права, в том числе: право хозяйственного ведения, подлежат обязательной государственной регистрации.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 24.03.2003 г. серия 76 №008253, выданного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ярославской области, в собственности Ярославской области находится здание в <...> д. 20г.

В соответствии с Постановлением Администрации Ярославской области №109 от 07.07.2004 г. по акту приема-передачи от 13.08.04 г. здание передано в хозяйственное ведение ГУП ЯО «Ярославльагропромтехснаб», которому предписано осуществить государственную регистрацию права хозяйственного ведения на здание (п.2 постановления).

Постановлением №144 от 27.08.2004 г. Администрации Ярославской области, разрешено ГУП ЯО «Ярославльагропротехснаб» осуществить передачу в аренду нежилых помещений в здании по ул. Трефолева, д. 20г.

ГУП ЯО «Ярославльагропромтехснаб» до совершения сделки аренды обязано было зарегистрировать право хозяйственного ведения на спорное имущество.

Регистрация права хозяйственного ведения на здание не была произведена истцом до совершения сделки аренды.

Право было зарегистрировано 18.12.2006 г. (свидетельство серии 76АА № 490795, выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области) после окончания срока аренды, освобождения помещения ответчиком и постановления арбитражного суда кассационной инстанции от 10.10.2006 г., направившей дело на новое рассмотрение в том числе для исследования вопроса соответствия заключенного договора требованиям закона.

Отсутствие регистрации права хозяйственного ведения до совершения сделки аренды свидетельствует о том, что истец не может являться арендодателем и требовать взыскания арендной платы и пеней по недействительному договору.

Договор на оказание коммунальных услуг является производным от договора аренды (п.п. 2.3, 2.8 договора аренды), доказательств оказания коммунальных услуг в заявленной сумме в спорном периоде не представлено (в деле имеется переписка сторон о проведении капитального ремонта), в связи с чем требование о взыскании стоимости коммунальных услуг не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья Никифорова Л.А.