Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания Медик» (далее - ООО ПСК «Медик») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Мэрии города Ярославля, к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - КУМИ), к Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля (далее - Департамент) об обязании предоставить в собственность земельные участки №№ 3П, 7П, 9П, образованные в соответствии с проектом планировки и межевания территории, ограниченной улицами Чкалова, Белинского, Автозаводской, ФИО1 города Ярославля, утвержденным Постановлением мэрии города Ярославля от 08.10.2010 №4049; продлить срок действия договора от 21.05.2008 №27 о развитии застроенной территории на три года с момента вступления в законную силу решения суда.

В судебном заседании, состоявшемся 01.03.2021, объявлен перерыва до 09.03.2021 до 13 час. 10 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.

К судебному заседанию от Мэрии города Ярославля, от КУМИ поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Истец и Департамент, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, заявлений (ходатайств) об отложении судебного разбирательства не представили. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

В ходе рассмотрения спора истец заявил об отказе от исковых требований в части требования о предоставлении земельных участков. Отказ от иска в этой части принимается судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

По результатам проведенного аукциона 21.05.2008 между КУМИ (комитет), выступающим от имени Мэрии города Ярославля, и ООО ПСК «Медик» (Инвестор) заключен договор о развитии застроенной территории №27 (далее - договор), в соответствии с п. 1.1. которого Инвестор обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц выполнить обязательства по развития застроенной территории площадью 25 356 к.в м., ограниченной улицами Чкалова, Белинского, Автозаводской, ФИО1 в Ленинском районе города Ярославля, а Комитет обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательства.

Цена права на заключение договора определена в размере 1 060 000 и на дату заключения договора уплачена полностью (п. 1.2 договора).

По условиям договора сносу подлежат дома №13, 13а, 15а, 17а по ул. Белинского, дома №17/2, 19, 23, 25/1а по ул. Автозаводская, дома №10, 16, 18 по ул. ФИО1, дома №10/12, 13/14, 15, 16, 17, 19, 23/11 по ул. Карла Либкнехта (п. 2.1 договора).

Согласно разделу 3 договора в обязанности инвестора, среди прочего отнесено:

- подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории в течение 18 месяцев с момента заключения договора (п. 3.1 договора),

- создать или приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам не позднее 2-х лет с момента подготовки проекта планировки (п.3 2 договора),

- уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или предоставить взамен изымаемых жилых помещений другие жилые помещения (п. 3.3. договора),

-осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в течение 3 лет с момента предоставления гражданам благоустроенных жилых помещений.

В свою очередь на КУМИ возложена обязанность утвердить в установленном порядке проект планировки территории (п. 4.1 договора), принять в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа земельного участка и жилых помещений в течение 12 месяцев со дня вступления в силу постановления Мэрии города Ярославля от 09.04.2007 №1039 (п. 4.2 договора), и осуществить мероприятия по расселению жилых помещений (п. 4.3 договора).

Также пунктом 4.4. договора установлена обязанность Комитета предоставить в аренду земельные участка, расположенные в пределах застроенной территории, распоряжение которыми осуществляется органом городского самоуправления, и которые представлены в пользование и (или) владение гражданами и юридическими лицами, для строительства в границах застроенной территории без проведения торгов в соответствии с законодательством после выполнения Инвестором обязательства, предусмотренного пп. 3 п. 3 договора, по мере выполнения им обязательств, предусмотренных пп. 3 п. 3 договора (в течение 30 рабочих дней с момента освобождения соответствующего земельного участка от многоквартирных домов).

Согласно п. 5.1. договора срок действия договора составляет 6 лет 6 месяцев с момента его подписания. Если обязательства сторон в установленный срок не выполнены по причине отказа граждан от переселения в благоустроенные жилые помещения, несогласия с решением об изъятии жилого помещения, недостижения соглашения о размере выкупной цены срок действия договора продлевается на равный времени производства в судебных органах по судебным делам о выселении из многоквартирных домов, указанных в п. 2 договора.

В период действия договора сторонами вносились в него изменения дополнительными соглашениями:

- от 18.11.2011 №1 и от 01.06.2012 №2 (о резервировании жилых помещений в строящемся жилом доме для целей исполнения п. 3.2 договора),

- от 10.10.2012 №3 (о сносе за счет инвестора расселенных аварийных домов),

- от 17.11.2014 №4 (об обязании инвестора передать в муниципальную собственность жилых помещений в строящемся жилом доме и о продлении срока действия договора до 31.12.2016).

На основании дополнительного соглашения от 07.03.2019 №5 к договору КУМИ заменен на Департамент в связи с переходом к последнему соответствующих полномочий и продлен срок действия договора до 21.10.2020.

Постановлением мэрии города Ярославля от 08.10.2010 №4049 утвержден проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, ограниченной улицами Чкалов, Белинского, Автозаводской, ФИО1 в Ленинском районе города Ярославля.

26.08.2020 истец направил в адрес КУМИ письмо от 24.08.2020 с просьбой предоставить с собственности земельные участки образованные в соответствии с проектом планировки и межевания, утвержденным Постановлением мэрии города Ярославля от 08.10.2010 №4049, или рассмотреть вопрос о продлении срока действия договора в случае невозможности предоставления земельных участков до окончания действия договора.

По результатам рассмотрения данного заявления письмом Департамента от 22.10.2020 №5479 обществу со ссылкой на ст. 407 и 425 Гражданского кодекса РФ сообщено, что истечение срока действия договора не влечет прекращение обязательств сторон по договору, в связи с чем обязательства о предоставлению мэрией города Ярославля земельных участков сохраняются.

В связи с тем, что ответчик в добровольном порядке не исполнил требования истца, ООО ПСК «Медик» обратилось в суд с рассматриваемым требованием.

В обоснование своей правовой позиции общество ссылается на надлежащее выполнение своих обязательств по договору и нарушение сроков сноса жилых домов со стороны Мэрии города Ярославля и ее уполномоченных органов, что влечет нарушение срока предоставления земельного участка под строительство объектов, предусмотренных утвержденным проектом планировки застроенной территории. Исходя из того, что расторжение договора повлечет для сторон значительный ущерб, превышающей затраты, необходимые для исполнения договора, на основании п. 2 ст. 328, п. 1, 4 ст. 451, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ и с учетом позиции, приведенной в п. 29 Обзора практики Верховного Суда РФ №3 (2020), утв. Президиумом Верховного суда РФ 25.11.2020, истец просить обязать ответчиком продлить срок действия договора до 05.02.2024.

Ответчиками предъявленные требования не признаны, представлены письменные отзывы.

Согласно позиции Департамента, продление срока договора, как существенного условия договора о развитии застроенной территории, возможно только по решению суда, поэтому заключение подобного соглашения между сторонами невозможно. При этом ответчик подтверждает, что обществом соответствующие обязательства о договору выполнены и обязательства Департамента по предоставлению инвестору земельных участков сохраняются после окончания срока действия договора. В виду отсутствия финансирования по договоренности с инвестором на последнего возложена обязанность по сносу некоторых домов, исполнение которой завершено в 2020 году, поэтому мероприятия по снятию с кадастрового учета снесенных объектов были завершены только в декабре 2020 года. Также по утверждению этого ответчика, в период с 24.08.2017 по инициативе ООО ПСК «Медик» рассматривался вопрос о внесении изменений в документацию по планировке застроенной территории и соответствующие документы в 2020 году возвращены на доработку. Правовая позиция департамента основана на положениях ст.ч. 3 ст. 46.1, ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ, ст. 450, 425 Гражданского кодекса РФ.

КУМИ в отзыве со ссылкой на п. 7 ст.11.2, п. 1 ст. 39.5 Земельного кодекса РФ указал, что образование земельных участков в данном случае осуществляется лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, и после этого данному лицу осуществляется предоставление земельного участка в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа. По данным этого ответчика, испрашиваемые земельные участки не поставлены на кадастровой учет.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд исходит из того, что предметом иска по настоящему спору является изменение условий договора в целях предотвращения негативных правовых последствий. Суд принимает к рассмотрению предъявленное уточненное требование применительно к ст. 12, 450 Гражданского кодекса РФ как требование об изменении договора и при его рассмотрении основывается на следующем.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом указано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того с соответствии с п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора возможно в связи с существенным изменением обстоятельств и допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ).

При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора (См. вопрос 8 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020).

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи. Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Как следует из позиции, приведенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 N 301-ЭС19-25810 (п. 29 Обзора практики Верховного Суда РФ №3 (2020), утв. Президиумом Верховного суда РФ 25.11.2020), одним из ключевых моментов этого договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства, в том числе право требовать в судебном порядке изменения договора.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ООО ПСК «Медик» выполнены обязательства по разработке проекта планировки территории с проектом межевания, а также иные обязательства в рамках выполнения условий договора и в течение срока договора. Между тем, со стороны уполномоченных органов своевременно не были проведены мероприятия по сносу жилых домов и в дальнейшем соответствующие обязательства были возложены на инвестора. В связи с этим истцу не были в течение срока действия договора предоставлены земельные участки для застройки, поэтому он в значительной степени лишается возможности реализовать свою цель заключения договора.

Основываясь на позиции, приведенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 N 301-ЭС19-25810 (п. 29 Обзора практики Верховного Суда РФ №3 (2020), утв. Президиумом Верховного суда РФ 25.11.2020), следует признать, что специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение. Системное толкование статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ свидетельствует о том, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны Общества корреспондирует не обязанность заключить договор как факт (плата исключительно за заключение договора), а обязанность по предоставлению земельного участка и возможность осуществления строительства. Поэтому при невозможности исполнить обязанность по осуществлению строительства по обстоятельствам, риск которых возложен на муниципальное образование, оно должно вернуть полученное встречное предоставление, так как ничего не предоставило взамен.

В данном случае о невозможности проведения строительства на соответствующей территории сторонами не заявлено, и судом по материалам дела не установлено. При этом у сторон договора имеется очевидный интерес в сохранении договора, его последующего исполнения в виде предоставления земельного участка под строительство и возможности осуществить строительство.

Суд полагает, что прекращение договора в виду истечения его срока в спорной ситуации не соответствует общественным интересам, а также возлагает на инвестора риски в виде необходимости требовать его исполнения в принудительном порядке и (или) заявлять требования о возмещении понесенных убытков.

Как установлено заочным решением Ленинского районного суда города Ярославля от 03.07.2020 по делу №2-1008/2020 по иску заместителя Прокурора города Ярославля к Мэрии города Ярославля, муниципальному казенному учреждению «Агентство по строительству» города Ярославля о возложении обязанности по сносу расселенного аварийного дома, надлежащее содержание муниципального жилищного фонда, осуществление муниципального жилищного контроля, а также осуществление иных полномочий органов местного самоуправления, в том числе осуществление безопасных условий проживания граждан на территории города Ярославля, относится к полномочиям Мэрии города Ярославля.

Длительная задержка в выполнении Мэрией города Ярославля обязательств по освобождению территории от аварийных жилых домов после их расселения, признается судом существенным нарушением договора для целей применения п. 2 ст. 450 ГК РФ, которое позволяет истцу требовать изменения сроков договора.

Испрашиваемый истцом срок продления договора до 05.02.2024 с учетом сроков рассмотрения настоящего дела и вступления решения суда в законную силу представляется разумным и достаточным для завершения исполнения договора.

При таких обстоятельствах, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению и продляет срок действия договора до 05.02.2024 года.

В части исковых требований ООО ПСК «Медик» об обязании ответчиков предоставить земельные участки, производство по делу подлежит прекращению на основании ст. 150 АПК РФ.

При обращении в суд истцом уплачена в федеральный бюджет государственная пошлина в сумме 12 000 руб. по платежному поручению от 21.10.2020 №391.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ при отказе истца от иска, признании ответчиком иска, в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит также возврату из федерального бюджета на основании подп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ.

Суд учитывает, что стороной договора выступает город Ярославль в лице Мэрии города Ярославля, от имени которой выступали полномочными представителями КУМИ (до 07.03.2019) и Департамент (после 07.03.2019) и являются подчиненными по отношении к Мэрии города Ярославля органами. В связи с этим в целях распределения судебных расходов именно Мэрию города Ярославля суд признает ответственным лицом, противоправным бездействием которого допущено нарушение прав и законных интересов истца. Таким образом, с учетом результатов рассмотрения спора с Мэрии города Ярославля подлежит взысканию 6 000 руб. в возмещение расходов общества по уплате государственной пошлины.

Государственная пошлина в сумме 4 200 руб. подлежит возврату истцу в виду отказа от иска, в остальной части расходы по оплате государственной пошлины суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Продлить срок действия договора о развитии застроенной территории от 21.05.2008 №27, заключенного между Мэрией города Ярославля и Обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания Медик», до 05.02.2024.

В остальной части производство по делу прекратить.

Взыскать с Мэрии города Ярославля в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания Медик» 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания Медик» из федерального бюджета 4 200 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Украинцева Е.П.