Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ГарантСтрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 610358,40 руб.,

при участии:

от истца – не явились;

от ответчика- ФИО1, представитель по доверенности от 24.12.2020 (до перерыва);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ГарантСтрой" (далее по тексту также «Общество») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее по тексту также «Агентство») о взыскании неосновательного обогащения в размере 610358,40 руб.

Определением арбитражного суда от 01.03.2021 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение дела № А82-15218/2020.

Определением от 02.11.2021 производство по делу возобновлено.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Участвующий в судебном заседании до перерыва представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в ранее представленном отзыве, а также ссылаясь на выводы судов по делу № А82-15218/2020.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя истца.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя ответчика в судебном заседании до перерыва, суд установил следующее.

18 июля 2018 года проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием многоэтажные наземные гаражи-стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 300 машино-мест, расположенного по адресу: Суздальское шоссе, 62 во Фрунзенском районе города Ярославля. В соответствии с протоколом от 18.07.2018 №41 победителем аукциона признан ООО СК «ГарантСтрой».

18.07.2018 между Агентством (Арендодатель) и ООО СЗ «ГарантСтрой» (Арендатор) заключен договор, в соответствии с п. 1.1. которого Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает в аренду и использует 2 168 кв. м. земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:062303:34, расположенного по адресу: Суздальское ш., д. 62, во Фрунзенском районе города Ярославля; разрешенное использование: многоэтажные наземные гаражи-стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 300 машиномест; участок предоставлен на период строительства.

Согласно п. 2.4.4. договора Арендатор обязан своевременно без получения счета производить платежи за пользование земельным участком.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за аренду земельного участка начисляется ежегодная арендная плата в размере 7 324 300 рублей. Сроки внесения арендной платы: до окончания срока аренды ежегодно в сумме 7 324 303 руб. не позднее даты проведения аукциона (п. 3.3. договора).

Пунктом 5.1. договора установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендной платы начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Согласно п. 6.2. договора срок действия договора установлен с 29.08.2018 по 28.02.2023.

29.08.2018 земельный участок передан Арендатору по подписанному сторонами акту приема-передачи земельного участка.

Договор зарегистрирован с установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 15.04.2019 №1 к договору стороны установили, что в связи с утверждением проекта планировки территории, ограниченной ул. Ньютона, ул. Гоголя, Суздальским ш. во Фрунзенском районе г. Ярославля использование земельного участка с кадастровым номером 76:23:062303:34, предоставленного арендатору невозможно по обстоятельствам за которые арендатор не отвечает, в связи с чем на основании п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ в период с 18.07.2018 по 30.09.2019 арендная плата по договору снимается на 100 % и не начисляется.

20.11.2018 Агентством проведен осмотр земельного участка и составлен акт от 20.11.2018 №788, которым установлено, что земельный участок огорожен металлическим забором, на земельном участке расположены строительные бытовки, кучи грунта, строительная техника, ведутся строительные работы.

В дальнейшем, актом осмотра земельного участка от 18.07.2019 №768 установлено, что земельный участок огорожен металлическим забором, оборудованным воротами, на земельном участке расположены строительные бытовки, металлические конструкции, металлические контейнеры, строительные материалы, дорога выложена бетонными плитами, вырыт котлован.

20.09.2019 арендатор обратился в Агентство с заявлением о продлении срока освобождения его от арендной платы в виду не устранения обстоятельств, препятствующих пользованию земельного участка (письмо от 15.09.2019 №63).

На основании решения Департамента строительства Ярославской области от 01.10.2019 №01-20/2680 Обществу отказано в выдаче разрешения на строительство на арендуемом земельном участке, поскольку:

- отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, используемый для подъезда к земельному участку с кадастровым номером 76:23:062303:34,

- отсутствуют материалы, содержащиеся в проектной документации (пояснительная записка не соответствует установленным требованиям, технические условия на водоснабжение недействительны без договора о подключении к сетям, договор на подключение к сетям не представлен),

- проектная документация не соответствует градостроительным требованиям, поскольку проектируемое здание размещается за границами места допустимого размещения здания,

- документы не соответствуют утвержденному Проекту планировки территории, ограниченной ул. Ньютона, ул. Гоголя, Суздальским ш. во Фрунзенском районе г. Ярославля, поскольку отдельно стоящий гараж-автостоянка расположен в границах зоны размещения объектов капительного строительства - многоэтажный жилой дом.

Письмом от 17.10.2019 №66 ООО СК «ГарантСтрой» выставило в адрес Агентства претензию в виду наличия убытков от невозможности использования земельного участка на общую сумму 19 962 942,53 рубля.

В виду неполучения ответа по заявлению о продлении срока освобождения от арендной платы от Агентства, Общество обратилось в аналогичным заявлением в Мэрию города Ярославля (письмо от 28.01.2020 №02), по результатам рассмотрения которого письмом Агентства от 14.02.2020 №1404 обществу отказано в продлении указанного срока.

Затем ООО СК «ГарантСтрой» направило в адрес Агентства и Мэрии города Ярославля претензию с предложением о расторжении договора и требованием о возмещении убытков (письмо от 14.02.2020 №08).

При проведении осмотра земельного участка в соответствии с актом от 17.04.2020 №283 Агентством установлено, что земельный участок огорожен общим о смежным земельным участком металлическим забором, на земельном участке имеется подъездная дорога из бетонных плит, строительство не ведется.

На основании постановления Мэрии города Ярославля от 16.07.2020 №610 «Об отмене проекта планировки территории, ограниченной ул. Ньютона, ул. Гоголя, Суздальским ш. во Фрунзенском районе г. Ярославля, в части» отмене указанный документ в части земельного участка с кадастровым номером 76:23:062303:34.

Позднее ООО СЗ «ГарантСтрой» было выдано разрешение на строительство от 18.08.2020 №76-301000-149-2020 сроком действия до 18.04.2021, в соответствии с которым на земельном участке с кадастровым номером 76:23:062303:34, разрешено строительство гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта с инженерными коммуникациями площадью 112,4 кв м (количество этажей - 2, количество машиномест - 3).

На основании разрешения о вводе объекта в эксплуатацию от 25.09.2020 №76-301000-150-2020 Обществу разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта (гараж-стоянка для хранения легкового автотранспорта и инженерными коммуникациями - площадью 111,7 кв м, 2 этажа) в границах земельного участка с кадастровым номером 76:23:062303:34.

Письмами от 25.09.2020 №23 и №24 арендатор уведомил Агентство о завершении строительства объекта и просил расторгнуть с 26.09.2020 договор в целях его переоформления на договор аренды земельного участка для целей эксплуатации объекта, а также требовал возврата излишне уплаченной арендной платы.

21.10.2020 на кадастровый учет поставлено нежилое здание (гараж-стоянка для хранения легкового автотранспорта площадью 111.7 кв м, 2 этажа) с присвоением кадастрового номера 76:23:062303:420, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 76:23:062303:34 площадью 2 168 кв м по адресу г. Ярославль, Фрунзенский район, Суздальское ш., д.62. По данным Единого государственного реестра недвижимости объект находится в собственности ООО СЗ «ГарантСтрой» (право собственности зарегистрировано 04.11.2020).

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.04.2021 по делу № А82-15218/2020, принятому по иску Агентства о взыскании с Общества задолженности по договору от 18.07.2018 №19а/2018 в размере 7 324 303 руб. за период с 29.08.2019 по 28.08.2020, пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 7 163 168,66 руб. за период с 30.08.2019 по 20.07.2020.

Предметом рассматриваемого иска является взыскание с Агентства части арендной платы, уплаченной по договору за период, когда, по мнению истца, земельный участок не мог использоваться по назначению в связи с наличием утвержденного Проекта планировки территории, ограниченной ул. Ньютона, ул. Гоголя, Суздальским ш. во Фрунзенском районе г. Ярославля, с учетом того, что до 30.09.2019 арендодатель был освобожден от внесения арендной платы на основании Дополнительного соглашения от 15.04.2019 №1.

Возражая против иска, ответчик указывает, что до проведения аукциона и заключения договора письмом от 06.03.2018 № 1843 извещал истца о невозможности использовать земельный участок для строительства многоуровневой наземной автостоянки вследствие противоречия действующему Проекту планировки территории, однако истец заключил договор и принял земельный участок по акту приема-передачи без замечаний.

Условия Дополнительного соглашения от 15.04.2019 №1 об освобождении арендатора от внесения арендной платы Агентство считает противоречащими пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, согласно которому условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами только если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Также ответчик указывает на то обстоятельство, что актами осмотра земельного участка от 20.11.2018, 18.07.2019,17.04.2020 зафиксировано использование истцом земельного участка в целях строительства.

Оценивая доводы сторон и представленные в дело доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом в пункте 2 статьи 614 Кодекса указано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из материалов дела следует, что предметом проведенного аукциона и заключенного по его результатам договора аренды являлся земельный участок, цель предоставления которого (строительство многоэтажных наземных гаражей-стоянок для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 300 машино-мест) противоречила утвержденному Проекту планировки территории, ограниченной ул. Ньютона, ул. Гоголя, Суздальским ш. во Фрунзенском районе г. Ярославля.

Указанное противоречие устранено путем принятия Мэрией города Ярославля постановления от 16.07.2020 №610, которым Проект планировки в указанной части отменен.

При этом письмом от 06.03.2018 № 1843 Агентство уведомило истца о невозможности использовать земельный участок для целей строительства многоуровнего гаража-стоянки.

Таким образом, в рассматриваемом случае арендатор при заключении договора знал о недостатках арендуемого имущества.

Кроме того, решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.04.2021 по делу № А82-15218/2020 установлено, что и в период до внесения изменений в документацию территориального планирования Общество использовало земельный участок в целях, для которых он был предоставлен в аренду, а именно: получило градостроительный план земельного участка, выполнило подготовительные работы по подготовке строительной площадки, провело геодезические и геологические изыскания, вынос линии электропередачи снятие с кадастрового учета охранной зоны данной линии, разработало проектную документацию, получило положительное заключение по проектной документации, получило разрешение на использование земель в целях организации проезда к земельному участку, и др.

При этом суд принял во внимание и то обстоятельство, что невозможность возведения соответствующего объекта по документации территориального планирования не было единственной причиной для отказа в выдаче разрешения на строительство на арендуемом земельном участке по решению Департамента строительства Ярославской области от 01.10.2019 №01-20/2680, поскольку имелись иные недостатки в представленных для рассмотрения документах застройщика.

Суд отметил, что из анализа представленных документов суду представляется сомнительной возможность возведения двухэтажного объекта площадью 111,7 кв м на бетонном фундаменте и его последующее подключение к инженерным коммуникациями исключительно в период действия разрешения на строительство до даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть в данном случае: с 17.08.2020 по 25.09.2020 -в период длительностью около 1,5 месяца. Очевидно, что строительство этого объекта фактически было начато застройщиком до 17.08.2020.

Удовлетворяя исковые требования Агентства о взыскании с Общества арендной платы, суд пришел к выводу о том, что документация территориального планирования и отказ в выдаче разрешения на строительство сами по себе не являются доказательством юридической или фактической невозможности использования арендуемого земельного участка по назначению, указанному в договоре, если застройщик фактически выполнил подготовительные работы, проектные и изыскательские работы, а также провел строительные работы.

В решении по делу № А82-15218/2020 содержится и вывод о ничтожности дополнительного соглашения от 15.04.2019 №1 к договору аренды земельного участка как нарушающего запрет на изменение цены договора, заключенного на торгах.

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм в совокупности со статьей 614 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

При указанных выше обстоятельствах в данном деле у суда отсутствуют основания полагать, что у Общества имелись препятствия в использовании земельного участка для целей, с которыми он приобретался в аренду, в связи с чем уплаченная Обществом арендная плата не подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.