Арбитражный суд Ярославской области

150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2012 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Сорокиной С.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лайдинен М.Э.,

рассмотрев в судебном  заседании  заявление  Общества с ограниченной ответственностью "Камертон" (ИНН  7604189697, ОГРН  1107604015892)

к Мэрии города Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

при участии третьих лиц - Общества с ограниченной ответственностью «Оценка ПРОФИ»,  Общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-инвест»

о признании незаконным пункта 1 постановления мэрии города Ярославля от 28.12.2010 № 4889 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Республиканская, д.47» в части цены имущества, превышающей 2933200 рублей; об  обязании  устранить допущенные нарушения прав ООО «Камертон»,

при участии

от заявителя - Юдин Г.Н., Алексеев С.Б.

от ответчика 1 (Мэрии) – Лебедева И.Д.,

от ответчика 2 (КУМИ) – Лебедева И.Д.,

от третьего лица 1  - не явился,

от третьего лица 2– не явился,

от экспертов – Лапшин В.Г., Тюленева М.Ю.,

установил:

     Общество с ограниченной ответственностью "Камертон" (далее- заявитель, Общество) обратилось в арбитражный  суд с заявлением к Мэрии города Ярославля (далее- ответчик, Мэрия), Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее- ответчик, КУМИ) при участии третьих лиц - Общества с ограниченной ответственностью «Оценка ПРОФИ»,  Общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-инвест»  о признании незаконным пункта 1 постановления мэрии города Ярославля от 28.12.2010 № 4889 «Об условиях приватизации нежилых помещений,  расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Республиканская, д.47» в части цены имущества, превышающей 2816000 рублей; об  обязании  устранить допущенные нарушения прав ООО «Камертон».

     В судебном заседании заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) уточнил требования, указав цену сделки в размере 2 933 200 руб.

     Данное уточнение принято судом.

     Ответчики требования не признали, пояснив, что согласно проведенной по делу судебной экспертизе рыночная стоимость  арендуемого заявителем имущества составляет 3774000 руб., что соответствует цене покупки, названной в оспариваемом постановлении.

     Изучив собранные по делу доказательства, заслушав пояснения сторон и дополнительные пояснения экспертов, суд установил следующее.

     Постановлением  мэра города Ярославля от 28.12.2010 № 4889 утверждены условия приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул.Республиканская, д.47.  Согласно пункту 2 названного постановления цена объекта установлена в 3 700 000 руб.

     Общество, как арендатор указанного помещения,  в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ( далее- Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ)  имеет преимущественное право  на его приобретение.

     Полагая, что в указанном постановлении цена имущества завышена, заявитель обратился  в арбитражный суд с настоящим заявлением.

     Оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

     Согласно статье 198 АПК РФ ненормативные правовые акты государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными   в арбитражном суде, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

      По смыслу статей 200 и 201 АПК РФ для удовлетворения требования заявителя о признании недействительным оспариваемого постановления необходимо наличие

совокупности двух условий: несоответствие его нормам действующего законодательства и нарушение прав и законных интересов заявителя.

      В силу ст.ст. 3,4,9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ цена арендуемого имущества, отчуждаемого  из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности,  равна его рыночной стоимости , определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указанная цена  устанавливается  в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества .

     Согласно статье 12 Федерального закона   от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

      В ходе судебного разбирательства по настоящему делу было установлено,  что в основу определения цены продажи  был положен отчет № 75/12/10 от 10.12.2010, составленный по заданию КУМИ ООО «Оценка ПРОФИ». Из содержания отчета следует, что объектом оценки являлись помещения с назначением «офисные».

     Вместе с тем, из условий договора аренды от 29.03.2005 № 10675-Г в редакции дополнительного соглашения № 4 от 14.12.2010 следует, что арендуемые Обществом помещения использовались последним  под мастерскую по ремонту радиоаппаратуры, издательскую и полиграфическую деятельность.

     Представитель третьего лица ООО «Оценка «ПРОФИ» пояснил  в предварительном заседании, что функциональное назначение помещения влияет на оценку рыночной стоимости объекта.

     С учетом изложенного стороны пришли в предварительном судебном заседании к выводу о невозможности использования данного отчета  и необходимости назначения по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 29.08.2011 по делу в порядке статьи 82 АПК РФ была назначена комиссионная судебная экспертиза для  определения рыночной стоимости нежилых помещений цокольного этажа №№1-19 общей площадью 141,5 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Ярославль, ул. Республиканская, д. 47, разрешенное использование помещений: под мастерскую по ремонту радиоаппаратуры, издательскую и полиграфическую деятельность (здание является объектом культурного наследия регионального значения, обремененное охранным обязательством собственника памятника истории и культуры) по состоянию на 08.12.2010. Определение рыночной стоимости помещений проводилось с целью реализации ООО «Камертон» преимущественного права покупки арендуемого помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

     Согласно заключению экспертов Тюленевой М.Ю. и Лапшина В.Г. рыночная стоимость объекта на указанную дату  после устранения арифметической ошибки составила 3 774 000 руб. с НДС.

     Данное доказательство оценивается судом на основании статьи 86 АПК РФ в совокупности с иными собранными по делу доказательствами.

      В частности, заявитель полагает, что экспертами необоснованно не приняты в расчете рыночной стоимости объекта сравнительным подходом  корректировки на  износ и группу капитальности объектов - аналогов.

      Так, согласно представленной заявителем справки  Ярославского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» от 26.03.2012 по данным технической инвентаризации  от 04.05.2007 физический износ дома по адресу: г.Ярославль, ул.Республиканская, 47 составил 68 %, группа капитальности 3.

      В то же время экспертами в расчете сравнительным подходом износ объекта оценки принят за 59 %. Вызванные в судебное заседание в порядке статьи 86 АПК РФ эксперты пояснили, что определяли физический износ объекта оценки при визуальном осмотре и износ оцениваемых помещений может отличаться от износа самого здания, поскольку  помещения могут иметь иное техническое состояние (новые инженерные коммуникации, отделка самого помещения и т.д.).

      Суд не может согласиться с данными доводами экспертов, поскольку они противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам по данному вопросу.

      В частности, из описания объекта оценки, данного на странице 8  заключения эксперта, следует, что  инженерные коммуникации объекта оценки находятся в следующем состоянии: капельные течи в отопительных приборах, расстройство арматуры сантехнических приборов (следы ремонта- хомуты, сварки, замены отдельных участков). Отделочные работы, влияющие на определение размера износа помещения, отличного от данных БТИ по всему зданию, также отсутствуют: имеет место опадение штукатурки и листов большими массивами на площади более 50 %.

     Согласно постановлению Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (ред. от 21.08.2010)

"О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" государственный технический учет и  техническую инвентаризацию объектов капитального строительства осуществляют уполномоченные организации (органы), по результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, содержащий характеристики объекта капитального строительства.

      В рассматриваемом судом случае уполномоченный орган определил износ объекта  в 68 %, доказательства иного в материалах дела отсутствуют.

      При таких обстоятельствах эксперты должны были учесть именно данный износ при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным путем. Поскольку  износ объекта оценки  по данным экспертов составляет 59 %, суд соглашается с доводами заявителя, о том, что в спорной ситуации необходимо применять  корректирующий коэффициент на износ.

      Второе замечание заявителя касается не применения экспертами корректировки на группу капитальности. В заключении на странице 24-25 для всех аналогов принята одинаковая группа капитальности, в то время как согласно справкам №№ 592,593 Ярославского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» от 26.03.2012  группа капитальности здания по адресу: г.Ярославль, ул.Республиканская,47 – 3, а по  ул.Республиканская, 32- группа капитальности 1.

     Доводы экспертов о том, что в оцениваемом случае группа капитальности не влияет на оценку объекта недвижимости, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку не подтверждены документально.

     Истец, в свою очередь, ссылается на Общую часть к сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утв. Государственным комитетом Совета Министров СССРФ по делам строительства 14.07.1970, согласно которой  для перехода к другим группам капитальности применяются поправочные коэффициенты.

     При таких обстоятельствах суд полагает, что в расчете рыночной стоимости объекта сравнительным методом необходимо также применять коэффициент корректировки на группу капитальности.

     Обоснованными, по мнению суда, являются и доводы заявителя  в отношении применения экспертами в расчете рыночной стоимости сравнительным подходом аналога 1 по адресу: ул.Республиканская, д.75б.

      В судебном заседании стороны пояснили, что указанные помещения заняты банком, выкуп помещений производился в порядке реализации Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. На момент приватизации помещения также использовались для названных целей. С учетом целевого назначения помещений и требований законодательства по дополнительной укрепленности  таких помещений как банк, наличия улучшенной отделки и т.д. суд не может  согласиться с выводами экспертов о возможности применения данного объекта в качестве аналога оцениваемых помещений.

     Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010),  объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

     Используемый экспертами аналог 1, по мнению суда, не отвечает названным требованиям законодательства. Об этом свидетельствует и стоимость 1 кв.м площади по указанному объекту, которая даже после применения экспертами корректирующих коэффициентов в 1,5- 1,9 раза превышает стоимость  1 кв.м других аналогов ( 38 011 руб. против 21 541 руб., 25 591 руб., 20886 руб., 27731 руб.).

     С учетом изложенного, суд полагает необходимым при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта принять во внимание данные, содержащиеся в заключении экспертов, с учетом замечаний заявителя по методу сравнительного анализа продаж, применив коэффициенты на износ и группу капитальности, а также исключив из расчета данные по аналогу № 1.

    Таким образом, стоимость спорных помещений сравнительным подходом составит 2 384 000 руб., а рыночная  стоимость объекта  в результате согласования расчетов по сравнительному и доходному подходу (3 757 000 руб.) -2 933 200 руб. с учетом НДС.

    В связи с изложенным оспариваемое постановление является недействительным в сумме, превышающей указанную.

    В качестве мер по устранению нарушений прав  заявителя суд считает необходимым на основании  части 4 статьи 201 АПК РФ обязать КУМИ внести соответствующие изменения в договор купли- продажи от  17.01.2011.

    Расходы по госпошлине суд в порядке статьи 110 АПК РФ относит на ответчиков.

    В порядке статьи 109 АПК РФ суд также производит оплату экспертам с депозитного счета арбитражного суда денежных средств за проведении по делу судебной экспертизы.

    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                            Р Е Ш И Л:

       Признать недействительным пункт 1 постановления мэрии города Ярославля от 28.12.2010 № 4889 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Республиканская, д.47» в части цены (рыночной стоимости)  имущества, превышающей 2 933 200 руб.

       Обязать  Комитет по управлению  муниципальным имуществом мэрии города Ярославля внести изменения в договор купли-продажи от  17.01.2011, заключенный от имени города Ярославля комитетом по  управлению  муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и обществом с ограниченной ответственностью «Камертон», в части цены продажи имущества,  указав ее в размере 2 933 200 руб. с учетом  НДС.

       Перечислить с лицевого счета для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение федерального бюджетного учреждения, в УФК РФ по Ярославской области (Арбитражный суд Ярославской области, л/с 05711413860) в пользу Тюленевой Марины Юрьевны 13900 руб. за проведение экспертизы по делу № А82-3347/2011 (реквизиты получателя  указаны в счете).

       Перечислить с лицевого счета для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение федерального бюджетного учреждения, в УФК РФ по Ярославской области (Арбитражный суд Ярославской области, л/с 05711413860) в пользу Закрытого акционерного общества «Ярославский центр недвижимости» 13900 руб. за проведении экспертизы Лапшиным Вячеславом Геннадьевичем по делу № А82-3347/2011 (реквизиты получателя указаны в счете).

          Решение в части перечисления денежных средств экспертам подлежит исполнению немедленно.

          Взыскать с мэрии города Ярославля в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Камертон" 2000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.

          Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Камертон" 2000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.

          Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (610007 г. Киров, ул. Хлыновская, 3) в месячный срок со дня его принятия.