Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Домстрой» обратилось в арбитражный суд с требованием, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (Управление Росреестра по Ярославской области) о признании незаконным действия по отказу государственной регистрации договора аренды №19721-о от 17.04.2007 земельного участка площадью 637 кв.м. кадастровый номер 76:23:020413:0010, расположенного по адресу: <...> вблизи дома №16/10 в Заволжском районе г. Ярославля в виде дополнительного соглашения №3 от 10.12.2012 к договору.

Заявитель также просит суд обязать Управление Росреестра РФ по Ярославской области осуществить государственную регистрацию изменений договора аренды №19721-о от 17.04.2007г.

К участию в деле в качестве третьих лиц на основании статьи 51 АПК РФ привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и ООО «ПСК «Квартал» в лице конкурсного управляющего ФИО1

Третье лицо ООО «ПСК «Квартал» надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направило, отзыва, заявлений и ходатайств не представило, в связи с чем, в порядке статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается судом без участия третьего лица.

Заявитель полагает, что отказ в регистрации дополнительного соглашения №3 к договору аренды не соответствует закону и нарушает права ООО «Домстрой», поскольку основания для отказа в регистрации, предусмотренные статьей 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №122-ФЗ от 21.07.1997г., отсутствуют, в регистрирующий орган представлены все необходимые документы в соответствии со статьями 16, 17, 18 Федерального закона №122-ФЗ. Заявитель полагает, что согласование временным управляющим дополнительного соглашения к договору аренды не требуется, поскольку замена лица (арендатора) в обязательстве, не является сделкой вообще и переводом долга и уступкой прав требования, в частности. Кроме того, заявитель указывает, что дополнительное соглашение №3 было подписано сторонами до введения конкурсного производства ООО «ПСК «Квартал», в связи с чем правила статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве» не подлежали применению.

Ответчик требования заявителя не признает, считает отказ в регистрации правомерным, соответствующим положениям абзацев 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку на регистрацию не был представлен документ, подтверждающий согласие временного управляющего на сделку – замену лица (арендатора) в обязательстве (в договоре аренды) в нарушение пункта 2 статьи 64 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве».

Третье лицо полагает, что согласие временного управляющего на сделку не требовалось, так как данная сделка направлена на уменьшение задолженности ООО ПСК «Квартал» (должника по делу о банкротстве).

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, третьего лица, суд установил следующее.

12 декабря 2012г. Общество с ограниченной ответственностью Промышленно-строительная компания «Квартал» и Общество с ограниченной ответственностью «Домстрой» обратились в Управление Росреестра по Ярославской области с заявлением о государственой регистрации сделки – дополнительного соглашения к договору №19721-о аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, от 17.04.2007г. о передаче прав и обязанностей арендатора от 10.12.2012г. №3, согласно которому ООО ПСК «Квартал» передает, а ООО «Домстрой» принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, включая имеющуюся задолженность по арендной плате и пени по состоянию на 10.12.2012г.

Государственная регистрация сделки дважды приостанавливалась регистрирующим органом на основании статьи 19 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. по собственной инициативе и по заявлению ООО ПСК «Квартал».

16 мая 2013г. регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации сделки на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г.

Оценив доводы сторон, третьего лица и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 20 января 2012г. по делу №А82-5662/2011-Б/90 введена процедура наблюдения в отношении ООО «ПСК «Квартал»; временным управляющим утвержден ФИО5.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 20 декабря 2012г. по делу №А82-5662/2011-Б/90 ООО «ПСК «Квартал» признано банкротом; открыто конкурсное производство.

Согласно статье 64 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» введение наблюдения не является основанием для отстранения руководителя должника и иных органов управления должника, которые продолжают осуществлять свои полномочия с ограничениями, установленными пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок, связанных с уступкой прав требования, переводом долга.

Как установлено судом, на регистрацию не был представлен документ, подтверждающий согласие временного управляющего на сделку, при этом дополнительное соглашение №3 к договору аренды подписано 10.12.2012г. генеральным директором ООО ПСК «Квартал» ФИО6

Абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статьей 18 Федерального закона №122-ФЗ установлены требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав: документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Поскольку сделка по замене стороны (арендатора) в договоре аренды, безусловно, является сделкой по перемене лица в обязательстве, причем одновременно содержит в себе как признаки перехода прав кредитора (прав арендатора по использованию земельного участка), так и признаки перевода долга (пунктом 3 дополнительного соглашения №3 передается задолженность по арендной плате и пени), такая сделка, по мнению суда, должна совершаться исключительно с письменного согласия временного управляющего, каковым в тот период являлся ФИО5

Поскольку документ, подтверждающий письменное согласие временного управляющего на сделку, в нарушение пункта 2 статьи 64 Закона о банкротстве на регистрацию представлен не был, суд считает отказ в регистрации сделки правомерным.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в месячный срок.

Судья Е.В. Мухина