Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительным приказа от 18.12.2020 № 4690, об обязании в течение 10-ти дней с момента вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 от 04.12.2020 о выкупе земельного участка и совершить предусмотренные законом действия по предоставлению земельного участка в собственность заявителю.

Представитель заявителя требования поддержал, представил техническое заключение по обоснованности занимаемой площади земельного участка.

Представитель ответчика по заявлению возражал, представил отзыв, отказ в выкупе участка полагает обоснованным. Представитель ответчика сослался на нормы Земельного кодекса РФ, дал пояснения по предмету спора, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Суд установил следующее.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежит здание аптечного пункта по адресу Ярославль ул. 1-ая Новостройка д. 8, расположенное на земельном участке поэтому же адресу с кадастровым номером 76:23:040612:58, площадью 418 кв.м.

Земельный участок на котором расположено здание ранее предоставлялся на праве аренды для строительства по результатам аукциона с разрешенным использованием «аптеки, аптечные пункты», в настоящее время договор аренды прекращен в связи с тем, что строительство объекта завершено.

04.12.2020 ИП ФИО1 в установленном порядке обратился в КУМИ мэрии г. Ярославля за предоставлением земельного участка в собственность в порядке купли продажи, предоставив необходимый комплект документов. По результатам рассмотрения заявления ФИО1 от 04.12.2020 КУМИ мэрии города Ярославля издан приказ председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 18 декабря 2020 года № 4690 «Об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по улице 1-й Новостройке, 8 в Красноперекопском районе».

Основанием отказа указана несоразмерность площади испрашиваемого участка, а именно: земельный участок имеет площадь большую нежели это обусловлено объективными потребностями исходя из назначения объекта, градостроительным и иных требований.

КУМИ при рассмотрении спора в отзыве поддержал приведенные основания отказа, дополнительно указав следующее.

В соответствии со статьей 3920 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, в случае превышения площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, над его площадью, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Комитет в отзыве указал, что цель приобретения в собственность земельного участка - для эксплуатации построенного объекта недвижимости. Целью первоначального предоставления в аренду земельного участка площадью 418 квадратных метра являлось строительство, которое предполагает фактическое использование большей площади участка в связи с необходимостью размещения на нем в период строительства определенной техники, строительных и иных материалов.

По мнению ответчика, ФИО1 не лишен возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащими ему самостоятельными объектами недвижимости, размер которого подлежит определению в соответствии с действующим законодательством, для предоставления его в порядке статьи 39.20 ЗК РФ. Спорный земельный участок находится в территориальной зоне застройки малоэтажными жилыми домами (зона Ж.З). Градостроительный регламент указанной зоны установлен в статье 38 Правил землепользования и застройки города Ярославля, утвержденных Решением муниципалитета г. Ярославля от 17.09.2009 № 201. Согласно градостроительному регламенту зоны Ж.З предельная минимальная площадь земельного участка для эксплуатации аптек, аптечных пунктов составляет 200 кв.м. Таким образом, спорный земельный участок, по мнению КУМИ, является делимым.

Возражая против указанного, представитель предпринимателя, сослался на следующее.

Испрашиваемой земельный участок имеет площадь всего 418 кв.м, участок расположен в сложившейся застройке - с трех сторон окружён участками существующей жилой застройки, с четвертой стороны участок имеет примыкание к территории общего пользования с которой осуществляется заезд. Кроме самого здания на земельным участке расположены асфальтобетонный проезд к зданию, тротуар, место для стоянки автотранспорта, контейнерная площадка, газон. Соблюдены минимальные необходимые отступы (разрывы) для размещения указанных объектов от границ смежных участков и расположенных на них объектах. Раздел данного земельного участка невозможен поскольку приведет к невозможности эксплуатации здания и (или)к нарушению требований у образуемым земельным участкам, установленным ст. 11.9 ЗК РФ.

В материалы дела представлена фотофиксация.

В подтверждение доводов заявитель представил техническое заключение от 15.06.2021 ООО «Гипроприбор», являющегося членом СРО «Верхнее-Волжское проектно-строительное объединение».

Отказ КУМИ явился основанием для обращения предпринимателя в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд пришел к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующий акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством.

Пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17. Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ. Проекты договоров выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Статьей 39.16 Земельного кодекса РФ установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований (указаны основания), в т.ч. указано: предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19).

Однако в рассматриваемом случае заявителем представлены необходимые документы в подтверждение нахождения на земельном участке объекта недвижимости и законности возведения объекта.

Вид разрешенного использования земельного участка соответствует размещенному на нем объекту.

Рассматриваемый земельный участок ограничений не содержит.

В процессе рассмотрения дела суд поставил перед сторонами вопрос о назначении судебной экспертизы с постановкой вопросов:

1. Возможен ли раздел земельного участка с кадастровым номером 76:23:040612:58 в соответствии с земельным законодательством и строительными нормами с учетом расположенного на земельном участке объекта недвижимости с образованием двух самостоятельных земельных участков?

2. В случае положительного ответа на первый вопрос определить, какая площадь земельного участка с кадастровым номером 76:23:040612:58, расположенного по адресу: <...> является необходимой и достаточной для обслуживания и эксплуатации, расположенного на нем здания аптечного пункта с инженерными коммуникациями?

Заявитель и ответчик от назначения судебной экспертизы отказались, что зафиксировано в протоколе судебного заседания от 29.06.2021.

Спор рассмотрен по представленным в дело доказательствам.

Суд считает допустимым доказательством представленное в материалы дела заключение ООО «ГИПРОПРИБОР».

Указанным заключением специализированной организации подтверждено следующее.

Здание аптечного пункта расположено в 3 м от красной линии ул. 1-я Новостройка с учетом возможности организации входной площадки минимальным размером 2,2 х 2,2 м и пандуса 1.2 х 2 м с уклоном 1:20 для возможности доступа в здание маломобильных групп населения. С севера от границы участка до здания-1,0 м для устройства отмостки, с юга от здания до границы участка -1,5 м тротуар и 3,5 м проезд для парковки посетителей и персонала на 2 м/места. На западе от здания размещается контейнерная площадка для мусора. Таким образом, используется вся ширина участка вдоль ул. 1-я Новостройка.

В соответствии с пунктами 5.1.1, 5.1.3 "СП 59.13330.2016. Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001" (утв. Приказом Минстроя России от 14.11.2016 N 798/пр) минимальный размер земельного участка здания или сооружения должен включать в себя необходимую площадь для размещения функционально связанных со зданием подъездов и стоянок (парковок) для транспортных средств, управляемых инвалидами или переносящих инвалидов. В проектной документации должны быть предусмотрены условия беспрепятственного, безопасного и удобного передвижения МГН по участку к доступному входу в здание с учетом требований СП 42.13330.

По длине участка слева размещается парковка на 2 м/места, включая одно м/место для инвалидов размером 3,6 х 6 м и 1 м/место для посетителей и персонала габаритом 2.5 х 5,3 м. Для обеспечения въезда инвалида на тротуар предусмотрен пандус, для загрузки аптеки и въезда на парковки предусмотрена разворотная площадка размером 12 х 12м, с учетом единственно возможного въезда на участок.

Кроме устройства загрузочной площадки был выполнен противопожарный разрыв от стоянки до здания не менее 12 м в соответствии с 6.11.2 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям". При въезде на разворотную площадку предусмотрен необходимый радиус поворота -6 м.

При размещении здания планировочной организации земельного участка также учитывалось, что к западной границе земельного участка примыкает детская физкультурная и игровая площадка многоквартирного дома ул. Нагорная д. 10 расстояние от которой нормируется согласно п. 7.5 "СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" , в том числе от окон общественных зданий (12 метров), от стоянок автомобилей (по п. 11.34). Для исключения негативного воздействия деятельностью по эксплуатации здания на пользователей указанной площадки по западной границе участка предусмотрено озеленение.

Таким образом, по длине участок так же используется рационально.

Учитывая изложенное, площадь участка 418 кв.м. для эксплуатации здания аптечного пункта является минимальной. Размещение здания большей площади, выбор иного места размещения здания с учетом конфигурации участка и окружающей градостроительной ситуации при проектировании исключались, поскольку это приводило бы к нарушению установленных требований и невозможности эксплуатации (в т.ч. соблюдение нормируемых отступов, разрывов, организация заезда- выезда).

Анализируя возможность раздела земельного участка, установлено, что согласно ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются, в том числе при разделе земельных участков, согласно п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, образуются земельные участки.

Вид разрешенного использования исследуемого земельного участка согласно данных ГКН - «Аптеки, аптечные пункты», указанный вид использования реализован, на поскольку на земельном участке находится здание аптечного пункта. Таким образом, при разделе земельного участка с разрешенным использованием «Аптеки, аптечные пункты» оба образуемых земельных участка должны иметь тождественный вид разрешенного использования «Аптеки, аптечные пункты».

Согласно статьи 38 ПЗЗ (зона ЖЗ) для размещения аптечных пунктов минимальная площадь участков - 0,02 Га (200 кв.м.) Таким образом, гипотетически раздел земельного участка без учета потребности участка для размещения и эксплуатации здании (при допущении условия об отсутствии здания) был бы возможен на земельные участки примерно равные по площади (например, 200 кв.м. и 218 кв.м. или на 209 кв.м. и 209 кв.м.), таким образом, чтобы ни один из участков не был меньше 200 кв.м. В ином случае, раздел не состоится, так как образуемый участок не будет поставлен на государственный кадастровый учет, как не соответствующий минимальному размеру, установленному ПЗЗ (п.1 ст. 11.9 ЗК РФ). При таком подходе, если «отрезать» путем раздела от исследуемого земельного участка территорию от 200 до 218 кв.м. (примерно половину участка), то в «отрезаемый» земельный участок подпадает озеленение, выполненное в усиленном варианте с использованием геосетки и используемое для разворота автомобилей при разгрузке, часть проезда с парковочными местами, в том числе для маломобильных групп населения, место установки контейнера для сбора отходов, что приведет к невозможности эксплуатации здания аптечного пункта в соответствии с установленными требованиями.

Согласно п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Специализированная организация пришла к следующим выводам:

1. площадь земельного участка с кадастровым номером 76:23:040612:58 418 кв.м является необходимой и достаточной для эксплуатации расположенного на нем здания аптечного пункта;

2. существующая площадь указанного земельного участка для эксплуатации объекта с характеристиками, указанными в проектной документации является минимальной;

3. раздел земельного участка с кадастровым номером 76:23:040612:58 с образованием двух самостоятельных земельных участков не возможен.

Указанные выводы не оспорены уполномоченным органом.

Исследовав заключение суд находит основания согласится с выводами, сделанными специализированной организацией.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В подпункте 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ предусмотрен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно названной норме земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предоставляется на основании соответствующего заявления заинтересованного лица, требования к содержанию и приложениям к которому регламентированы пунктами 1, 2 статьи 39.17 ЗК РФ.

Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Статьей 39.16. ЗК РФ предусмотрено основание отказа в связи с тем, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19).

Суд учитывает, что предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, производится исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с указанным Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

С учетом положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Доказательств, свидетельствующих о том, что площадь испрашиваемого земельного участка не соответствует требованиям закона и фактическому землепользованию, а также доказательств, которые бы опровергали выводы, изложенные в представленном заявителем заключении, ответчиком в нарушение требований части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание, что необходимая площадь испрашиваемого земельного участка для цели эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости подтверждена представленными заявителем в материалы дела доказательствами, соответствует фактическому землепользованию, суд считает, что доводы ответчика о несоразмерности площади испрашиваемого к выкупу земельного участка ошибочны и опровергаются представленными в дело доказательствами.

В силу положений части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (пункт 3).

Определение способа восстановления нарушенного права при рассмотрении заявлений в порядке главы 24 АПК РФ является дискреционным полномочием арбитражного суда, реализация которого поставлена в зависимость от конкретных обстоятельств дела.

В качестве способа восстановления нарушенного права суд обязывает Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в установленный срок совершить предусмотренные законом действия по предоставлению земельного участка в собственность индивидуального предпринимателя ФИО1.

Согласно ст.110 АПК РФ возмещение расходов заявителя на уплату госпошлины в сумме 300 руб. суд возлагает на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным приказ Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля от 18.12.2020 № 4690.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в установленный срок совершить предусмотренные законом действия по предоставлению земельного участка в собственность индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 300 руб. в возмещение расходов на уплату госпошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Судья

Секерина С.Е.