Гражданский кодекс часть 1

от истца: ФИО1 – индивидуальный предприниматель по свидетельству о внесении записи в ЕГРИП от 01.07.2004 и паспорту (до перерыва), ФИО2 - представитель по доверенности от 23.07.2012 и паспорту (до перерыва),

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности № 816/2011 от 16.11.2011 и паспорту,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Евросеть-Ритейл» (далее – ООО «Евросеть-Ритейл», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 21.03.2012 в сумме 175 967,74 руб., пени за просрочку оплаты арендной платы в сумме 42 075,00 руб., задолженности оплате электроэнергии в сумме 2922,36 руб., пени за просрочку оплаты электроэнергии в сумме 1112,24 руб., убытков размере стоимости восстановительного ремонта в сумме 12 167,88 руб. (замена стекла), 13 396,00 руб. (тепловая завеса).

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10 час. 00 мин. 08.10.2012.

В судебном заседании истец неоднократно уточнял исковые требования, в соответствии с последними уточнениями истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 21.03.2012 в сумме 175 967,74 руб., пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 01.01.2012 по 05.10.2012 в сумме 213 234,67 руб., убытки в размере стоимости восстановительного ремонта – 40 000,00 руб., 4459,00 руб. (замена стеклопакетов), 14 500,00 руб. (тепловая завеса). Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика полагает, что договор аренды является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора, ссылается на то, что истец в период с 02.02.2012 до 21.03.2012 уклонялся от своевременного принятия помещения и подписания акта. Кроме того, ответчик полагает, что требования истца о взыскании убытков в размере стоимости восстановительного ремонта, замены стеклопакетов и тепловой завесы необоснованны, поскольку отсутствует дефектная смета специалиста, подтверждающая наличие повреждений в помещении, причину их возникновения, работы, которые необходимо провести для их устранения. Также представитель ответчика пояснил, что ключи от арендованного помещения были направлены истцу по почте 14.03.2012 вместе с актом приема-передачи, датированным 30.01.2012. Более подробно возражения ответчика изложены в письменном отзыве.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Евросеть-Ритейл» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.04.2011, согласно разделу 1 которого Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение с целью размещения в нем салона сотовой связи «Евросеть» в целях реализации уставной деятельности Арендатора. Отдельное помещение расположено в составе торгового комплекса из 3-х одноэтажных помещений, состоит из 3-х комнат, общей площадью 45,9 кв.м. (торговый зал, подсобное помещение, туалетная комната) по адресу: <...> на пересечении с ул. Б. Фёдоровская. Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение (эл.обогрев пола), обеспечено телефонной связью).

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.04.2011, в акте отмечено, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии.

Помещения принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.03.2011 серии 76-АБ № 214437.

Срок действия договора установлен с 01.04.2011 до 31.12.2011 (пункт 2.1 договора).

Согласно разделу 3 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной части. Постоянная часть арендной платы установлена в размере 65 000,00 руб. без НДС. Оплата арендной платы производится ежемесячно до 1-го числа текущего месяца. Переменная часть арендной платы оплачивается в следующие сроки: в срок до 15 числа расчетного месяца текущий платеж в размере 10 000,00 руб. Перечисление текущего платежа производится Арендатором самостоятельно. Окончательный расчет производится в пятидневный срок после получения Арендатором счета-фактуры в месяце, следующим за расчетным, с учетом текущего платежа. Оплата за услуги водоснабжения, отведения сточных вод, вывоз и утилизация ТБО производится Арендатором на основании выставленных счетов в 3-х дневный срок после получения. В случае просрочки платежа Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,5 % за каждый день просрочки платежа.

При неуплате или несвоевременной оплате Арендатором платежей за аренду в установленные договором сроки, начисляются пени в размере 0,5 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).

Согласно пункту 6.3 договора за нарушение сроков передачи или приема помещения или отказа от подписания акта приема-передачи помещения виновная сторона уплачивает пени в размере 0,5 % от размера ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки. В этом случае договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Дополнительным соглашением от 01.01.2012 стороны продлили срок действия договора аренды до 30.01.2012, а также установили с 01.01.2012 по 30.01.2012 размер постоянной части арендной платы в сумме 90 000,00 руб.

Истец 20.01.2012 предложил ответчику произвести сдачу помещения 01.02.2012. Однако передача помещения 01.02.2012 не состоялась по причине неявки представителя ответчика.

02.02.2012 сторонами подписано соглашение, из содержания которого следует, что приемка-сдача помещения не состоялась по причине отсутствия электричества, передача помещения состоится после устранения неисправности (восстановления энергоснабжения в помещении). Указанное соглашение подписано представителем ООО «Евросеть-Ритейл» ФИО4, содержит оттиск печати ответчика.

07.02.2012 в адрес ответчика направлена претензия с требованием погасить задолженность, восстановить электроснабжение, систему водоснабжения, устранить дефекты.

Согласно акту приема-передачи, подписанному сторонами 21.03.2012, помещение передано Арендодателю со следующими замечаниями: заморожена сеть холодного водоснабжения; блок управления обогревом пола сгорел, реле и провода обуглены, замкнуты; в связи с отсутствием электричества невозможно проверить работоспособность электрообогрева ввода холодной воды, рольставней с электроприводом; сети электроснабжения находятся в нерабочем состоянии; замерзла вода в канализации; отсутствует тепловая завеса «Тепломаш» (имеется лишь блок управления); после демонтажа сплит-системы в стене имеются вырезы, отсутствует утеплитель, в подсобном помещении имеются сквозные отверстия; имеются отверстия от крепления баннера, на задней стене – сколы грунта и краски, отсутствует парапет над задней дверью здания; разбиты три стеклопакета. В акте сделаны выводы о том, что на момент передачи состояние помещения неудовлетворительное, эксплуатировать помещение по назначению невозможно.

Невыполнение ответчиком обязанности по уплате задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 21.03.2012, пени, а также убытков послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что уточненные требования истца подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользованием имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.

Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.

В рассматриваемом судом случае, поскольку договор аренды был заключен на срок менее года, размер арендной платы не мог быть изменен. В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительное соглашение сторон от 01.01.2012 в части, изменяющей твердый размер арендной платы, является ничтожным.

Кроме того, суд учитывает содержание подпункта 4.2.2 договора аренды, согласно которому Арендодатель имеет право не чаще одного раза в год производить корректировку арендной платы за помещение.

Учитывая пояснения истца, данные в судебном заседании, о том, что ответчиком оплачено 65 000,00 руб. арендной платы за январь 2012 года, суд полагает, что взысканию с ответчика подлежит задолженность по арендной плате за период с 01.02.2012 по 13.03.2012 в сумме 92 258,06 руб. (исходя из размера арендной платы 65 000,00 руб. в месяц, а также периода фактического использования ответчиком помещения).

Требование истца о взыскании пени за период с 01.01.2012 по 05.10.2012 в сумме 213 234,67 руб., начисленных на основании пункта 6.2 договора аренды, удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Пени за период с 01.01.2012 по 05.10.2012 в сумме 34 875,00 руб., начисленные истцом на остаток задолженности за январь 2012 года (исходя из размера арендной платы в сумме 90 000,00 руб. в месяц), не подлежат взысканию, поскольку задолженность по арендной плате за январь 2012 года отсутствует.

Пени за период с 01.02.2012 по 05.10.2012 в сумме 111 600,00 руб., а также пени за период с 01.03.2012 по 05.10.2012 в сумме 66 759,67 руб. не подлежат взысканию на основании положений статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку обязательства сторон прекратились 31.01.2012.

В силу абзаца 3 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Требования о взыскании пеней за нарушение сроков передачи или приема помещения, предусмотренных пунктом 6.3 договора аренды, истцом не заявлено.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика убытки в размере стоимости восстановительного ремонта – 40 000,00 руб., 4459,00 руб. (замена стеклопакетов), 14 500,00 руб. (тепловая завеса).

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания указанной нормы следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер убытков и причинно-следственную связь между первым и вторым обстоятельствами. Недоказанность хотя бы одного из указанных элементов является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требования о возмещении убытков.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил расчет стоимости тепловой завесы с учетом износа. Взыскание убытков в сумме 14 500,00 руб. (стоимость тепловой завесы) без учета износа приведет к возникновению на стороне истца неосновательного обогащения.

Истцом в материалы дела представлен договор подряда от 27.04.2012, заключенный между ООО «СтройГрадЯр» (Подрядчик) и ИП ФИО1 (Заказчик) на выполнение Подрядчиком из его материалов, его силами и средствами ремонтно-строительных работ помещения площадью 45,9 кв.м. по адресу: <...> на пересечении с ул. Б. Федоровская. Договор включает в себя выполнение сантехнических, электротехнических работ, ремонтных работ по восстановлению поврежденных внутренних и наружных стен. Цена выполнения работ установлена в размере 40 000,00 руб.

Согласно акту № 14 от 27.05.2012 ООО «СтройГрадЯр» выполнило ремонтно-строительные работы на сумму 40 000, 00 руб., которые оплачены ИП ФИО1 по платежному поручению № 43 от 18.06.2012.

Также в соответствии с договором № 11872 от 30.08.2012 на изготовление и монтаж конструкций из ПВХ и алюминия, заключенным между ООО «СКМ-СЕРВИС» (Исполнитель) и ИП ФИО1 (Заказчик), Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства осуществить замеры на объекте, изготовить из своего материала светопрозрачные конструкции по количеству, габариту и комплектности согласно приложению № 1 к договору; произвести монтаж готовых изделий на объекте Заказчика. Общая стоимость договора составила 4459,00 руб., в том числе НДС 18 %.

Несение истцом расходов в сумме 4459,00 руб. подтверждено платежным поручением № 59 от 30.08.2012.

Учитывая изложенное выше, суд полагает, что истцом представлены достаточные доказательства, подтверждающие наличие совокупности условий для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в сумме 44 459,00 руб.

Доводы ответчика о незаключенности договора аренды судом не принимаются, т.к. раздел 1 договора аренды, акт приема-передачи от 01.04.2011, свидетельство о государственной регистрации права не содержат двоякого толкования относительно того имущества, которое было передано ответчику в аренду.

Расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Евросеть-Ритейл» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 92 258,06 руб. задолженности по арендной плате, 44 459, 00 руб. убытков.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Евросеть-Ритейл» в доход федерального бюджета 3 649,53 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по истечении десятидневного срока с момента вступления решения в законную силу.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 8 313,69 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по истечении десятидневного срока с момента вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в установленном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) в месячный срок.

Судья Т.В. Суркина