Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, площадью 257,5 кв.м, степень готовности 8%, кадастровый номер 76:19:010207:91, расположенный по адресу: <...> оформленный письмом от 18.01.2016 № 76/007/001/2015-6430;

об обязании зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 257,5 кв.м, степень готовности 8%, кадастровый номер 76:19:010207:91, расположенный по адресу: <...>

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации городского поселения Ростов, Управления муниципальной собственности администрации Ростовского муниципального района

при участии:

от заявителя – ФИО2 - по доверенности от 12.10.2015;

от ответчика – ФИО3 – по дов. № 10 от 11.01.2016;

от третьих лиц – 1) не присутствовали; 2) ФИО4 – по дов. от11.01.2016

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ответчик, Росреестр) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 257,5 кв.м, степень готовности 8%, кадастровый номер 76:19:010207:91, расположенный по адресу: <...> оформленный письмом от 18.01.2016 № 76/007/001/2015-6430; об обязании зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства площадью 257,5 кв.м, степень готовности 8%, кадастровый номер 76:19:010207:91, расположенный по адресу: <...>.

Заявитель предъявленные требования поддержал, отказ в государственной регистрации считает недействительным, дал пояснения по предмету спора.

Представитель Росреестра не согласилась с заявленными требованиями, пояснила, что при осуществлении государственной регистрации прав производится правовая и юридическая экспертиза документов, установление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, либо их отсутствие. В рассматриваемом случае отказ основан на норме п.2 ст.25 Закона о регистрации. По данным ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:19:010207:73 (на котором, согласно сведений ГКН, расположен спорный объект незавершенного строительства) 24.12.2015 на основании решения Арбитражного суда Ярославской области от 28.05.2015 по делу №А82-769/2015 было прекращено право аренды ФИО1 Таким образом, полагает Росреестр, на момент вынесения решения об отказе в государственной регистрации права собственности у заявителя отсутствовал правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Кроме того, по информации, поступившей в регистрирующий орган, в соответствии с постановлением Администрации городского поселения Ростов Ярославской области №674 от 01.10.2015 разрешение на строительство от 08.08.2011 №RU76513101-082, выданное заявителю Администрацией городского поселения Ростов Ярославской области, прекратило свое действие. Таким образом, по мнению Управления Росреестра, правоустанавливающие документы (расторгнутый по решению суда договор аренды земельного участка от 31.05.2010 №69/10 и прекратившее свое действие разрешение на строительство от 08.08.2011) свидетельствуют об отсутствии у заявителя прав на созданный объект недвижимого имущества. Управление полагает вынесенный отказ в государственной регистрации законным, просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Администрация городского поселения Ростов, Управление муниципальной собственности администрации Ростовского муниципального района.

Администрация городского поселения Ростов направила в суд отзыв, в котором просит отказать заявителю в удовлетворении требований, заявила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Присутствовавший в судебном заседании представитель Управления муниципальной собственности администрации Ростовского муниципального района поддержал правовую позицию Росреестра, сообщил обстоятельства дела.

Дело рассмотрено при имеющейся явке в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные документы, суд установил следующее.

31.05.2010 года между Управлением муниципальной собственности администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) подписан договор №69/10 аренды земельного участка сроком на 3 года - с 31.05.2010 до 31.05.2013. В аренду предоставлен земельный участок площадью 762 кв.м, с кадастровым номером 76:19:010207:73, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>. В договоре указано, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия Договора аренды при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункты 1, 2 договора, л.д. 7).

Земельный участок был принят арендатором.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 15.07.2010, что подтверждается штампом и регистрационной надписью 76-76-07/018/2010-051 на договоре (л.д. 9).

08.08.2011 Администрацией городского поселения Ростов на основании ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщику ФИО1 было выдано разрешение на строительство №RU 76513101-082 торгового комплекса по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 28.05.2015 года по делу
№А82-769/2015 договор аренды земельного участка от 31.05.2010 №69/10 расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций по делу
№А82-769/2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

06.11.2015 ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>.

Одновременно предпринимателем в регистрационную службу было подано заявление о государственном кадастровом учете указанного объекта недвижимости.

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию, заявителем были представлены следующие документы:

- заявление о государственной регистрации права от 06.11.2016 года;

- доверенность от 12.10.2015;

- заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 06.11.2016;

- квитанция от 06.11.2016;

- разрешение на строительство от 08.08.2011 №RU 76513101-082.

Уведомлением от 16.12.2015 № 76/007/001/2015-6430 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области сообщало заявителю о приостановлении на один месяц государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 76:19:010207:91, расположенного по адресу: <...> в связи с тем, что в соответствии с п.2 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если такое требуется. Заявителем не представлен правоустанавливающий документ на земельный участок и разрешение на строительство прекратило свое действие.

Сообщением от 18.01.2016 № 76/007/001/2015-6430 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 76:19:010207:91, площадь 257,5 кв.м, степень готовности 8%, расположенный по адресу: <...> на основании пункта 2 статьи 25 Федерального закона 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку заявителем на государственную регистрацию не представлен правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, а именно: договор аренды земельного участка от 31.05.2010 №69/10 расторгнут на основании решения суда от 28.05.2015 №А82-769/2015, выдавший орган: Арбитражный суд Ярославской области, а также разрешение на строительство от 08.08.2011 №RU 76513101-082, выданное Администрацией городского поселения Ростов Ярославской области на вышеуказанный объект прекратило свое действие на основании Постановления Администрации городского поселения ростов Ярославской области №674 от 01.10.2015.

Считая отказ в государственной регистрации незаконным, ФИО1 обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для принятия решения суда о признании действий государственного органа незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанными действиями гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия, совершения, возлагается на орган или лицо, которые их приняли, совершили.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Согласно оспариваемому заявителем отказу в государственной регистрации от
18.01.2016 № 76/007/001/2015-6430 предпринимателю было отказано в государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 76:19:010207:91, площадь 257,5 кв.м, степень готовности 8%, расположенный по адресу: <...> по причине отсутствия правоустанавливающих документов, свидетельствующих о праве заявителя на земельный участок, на котором расположен объект, и поступлением ответа от Администрации о прекращении действия разрешения на строительство.

В качестве оснований отказа Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области указан пункт 2 статьи 25 Федерального закона 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно абзацу 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

Оценив представленные в материалы дела документы в их совокупности, суд полагает неправомерным отказ в государственной регистрации и нарушении указанным отказом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определены документы, необходимые для государственной регистрации.

Материалами настоящего дела подтверждается, что обращаясь за регистрацией права собственности, заявитель представил разрешение на строительство.

Договор аренды земельного участка был прекращен, но сведения о регистрации договора аренды были внесены в ЕГРП в установленном порядке.

Уполномоченный орган обратился за прекращением аренды земельного участка 11.12.2015.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:19:010207:91 был поставлен на кадастровый учет 07.12.2015.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 24 Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Также указано: судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Правоустанавливающим документом на земельный участок для строительства объекта, за регистрацией прав на который обратился заявитель, является договор аренды от 31.05.2010 №69/10 земельного участка с кадастровым номером 76:19:010207:73, который был зарегистрирован Управлением Росреестра в установленном порядке.

Таким образом, то обстоятельство, что договор аренды от 31.05.2010 №69/10 был расторгнут решением арбитражного суда, не обязывает заявителя предоставлять правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен этот недостроенный объект недвижимого имущества.

Из представленных заявителем на государственную регистрацию документов следует, что освоение земельного участка в части строительства было начато до момента расторжения договора, сам договор аренды от 31.05.2010 №69/10 недействительным признан не был. Разрешение на строительство в период действия договора аренды земельного участка отменено не было.

Дополнительно суд отмечает, что в судебное заседание представлен технический план объекта незавершенного строительства от 28.11.2015 с фотофиксацией объекта, что позволяет сделать вывод о том, что объект начал возводиться в период действия разрешения на строительство.

С требованиями об изъятии возведенного незавершенного строительством объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд уполномоченные органы не обращались (п.5, 6 ст.56.9 Земельного кодекса РФ).

Иных оснований для отказа, кроме непредставления договора аренды земельного участка, регистрирующим органом не приведено. Данный вопрос исследовался в судебном заседании.

При таких условиях суд полагает, что требование ответчика о представлении при установленных выше обстоятельствах документа на земельный участок является излишним, поскольку его представление не требуется в случае, если ранее было зарегистрировано право аренды заявителя на этот земельный участок.

В связи с вышеизложенным суд полагает, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в регистрации права собственности заявителя на спорный объект незавершенного строительства, отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, оформленный письмом от 18.01.2016 № 76/007/001/2015-6430, признается судом незаконным.

С учетом изложенного, арбитражный суд требования заявителя полагает подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя суд в порядке п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области зарегистрировать право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО1 на объект незавершенного строительства, площадью 257,5 кв.м, степень готовности 8%, кадастровый номер 76:19:010207:91, расположенный по адресу: <...>.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, площадью 257,5 кв.м, степень готовности 8%, кадастровый номер 76:19:010207:91, расположенный по адресу: <...> оформленный письмом от 18.01.2016 № 76/007/001/2015-6430.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) зарегистрировать право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) на объект незавершенного строительства, площадью 257,5 кв.м, степень готовности 8%, кадастровый номер 76:19:010207:91, расположенный по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья

Секерина С.Е.