Гражданский кодекс часть 1

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора Муниципального казённого учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», Закрытого акционерного общества фирма «Ярстрой», Общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест», Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области, Общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания «Квартал», временного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест» ФИО1, Общества с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, временного управляющего Закрытого акционерного общества фирма «Ярстрой» ФИО7

о признании незаконным в части отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.03.2014 № 6,

об обязании зарегистрировать дополнительное соглашение от 12.03.2014 № 6,

при участии

от заявителя – ФИО8 (представитель по доверенности от 29.07.2014г.),

от ответчика – ФИО9 (главный специалист-эксперт, доверенность от 27.01.2014 № 12),

от Общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест» – ФИО10 (представитель по доверенности от 30.07.2014г.), ФИО11 (директор),

отОбщества с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания «Квартал» – ФИО12 (представитель по доверенности от 01.11.2014 № 05/14),

от временного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест» ФИО1 – ФИО10 (представитель по доверенности от 21.11.2014 №77АБ54100823),

от ФИО4 – ФИО10 (представитель по доверенности от 28.11.2014 №76АБ0842436),

от ФИО3 – ФИО10 (представитель по доверенности от 28.11.2014 №76АБ0826204),

от ФИО5 – ФИО10 (представитель по доверенности от 28.11.2014 №76АБ0814228),

от Общества с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис» – ФИО10 (представитель по доверенности от 27.11.2014г.),

от других лиц, участвующих в деле, – не явились (извещены),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Позитив» (далее – ООО «Позитив») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее по тексту - Управление Росреестра по Ярославской области) в государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.03.2014 № 6 к договору от 12.07.2007 №20062-о в части смены арендатора по договору с Общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест» на ООО «Позитив». В порядке устранения нарушения прав и законных интересов заявитель просит суд обязать ответчика зарегистрировать дополнительное соглашение от 12.03.2014 № 6 к договору от 12.07.2007 №20062-о в части смены арендатора по договору с Общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест» на ООО «Позитив».

Определениями суда от 17.06.2014 г., от 25.11.2014 г. и от 02.12.2014 г. к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Муниципальное казённое учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», Закрытое акционерное общество фирма «Ярстрой», Общество с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест» (далее – ООО «ЖилСтройИнвест»), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области, Общество с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания «Квартал», временный управляющий ООО «ЖилСтройИнвест» ФИО1, Общество с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, временный управляющий Закрытого акционерного общества фирма «Ярстрой» ФИО7.

Муниципальное казённое учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», Закрытое акционерное общество фирма «Ярстрой», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области, ФИО2, ФИО6, временный управляющий Закрытого акционерного общества фирма «Ярстрой» ФИО7, извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего спора, не обеспечили явку в судебное заседание, в связи с чем дело рассмотрено без участия данных третьих лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал предъявленные требования. В обоснование требований пояснил, что принятое должностным лицом Управления Росреестра по Ярославской области решение не соответствует закону, существенно нарушает права и законные интересы ООО «Позитив». Заявитель исходит из того, что предметом дополнительного соглашения от 12.03.2014 № 6 к договору от 12.07.2007 №20062-о в части смены арендатора является обособленный объект имущественных прав (часть земельного участка, поставленная на кадастровый учет, с кадастровым номером 76:23:010406:66, которая входит в состав единого землепользования с кадастровым номером 76:23:000000:0103), оно заключено в связи с выходом ООО «Позитив» из состава участников ООО «ЖилСтройИнвест» и для проведения государственной регистрации были представлены все необходимые документы. С учетом того, что Закрытое акционерное общество фирма «Ярстрой» не является арендатором данного объекта, подача заявления о проведении государственной регистрации сделки от него не требуется.

По мнению представителя ООО «Позитив», ошибка сотрудника ответчика при приеме дополнительных документов 15.04.2014 г., повлекшая их оформление в отношении другого объекта, а также вручение уведомления об оставлении заявления без рассмотрения не доказывает правомерность приятого решения. При этом представитель ООО «Позитив» указывает на то, что факт возврата дополнительно представленных документов заявителю не удостоверен в установленном порядке государственным регистратором.

Кроме того, представитель этой организации утверждает, что в отношении рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером 76:23:010406:66 зарегистрированы права шести дольщиков (Общество с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6), по которым были представлены документы о согласии на переход права на земельный участок, и наличие других дольщиков у иных арендаторов земельного участка, относящегося к единому землепользованию с кадастровым номером 76:23:000000:0103, не имеет правового значения, поскольку их права рассматриваемой сделкой не затрагиваются.

Правовая позиция заявителя основана на положениях абз. 2 п. 1 ст. 26, ст. 18, 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ), решении Арбитражного суда Ярославской области от 10.01.2013 по делу №А82-9930/2012 по иску Закрытого акционерного общества фирма «Ярстрой» к Обществу с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания «Квартал» о признании ничтожной сделкой соглашения от 14.09.2009 г. о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Представитель Управления Росреестра по Ярославской области, возражая против удовлетворения предъявленных требований, указал, что оспариваемое решение принято после приостановления государственной регистрации в виду того, что заявитель не устранил выявленные препятствия в соответствии с абз. 4,10 п. 1 ст. 20 Закона №122-ФЗ, поскольку имеющиеся документы по форме и содержанию не соответствовали требованиям закона и не представлены документы, необходимые в силу закона.

Ответчик ссылается на то, что по рассматриваемому дополнительному соглашению от 12.03.2014 № 6 внесены изменения в договор от 12.07.2007 №20062-о. Однако государственная регистрация перехода права аренды в связи со сменой арендатора земельного участка с ООО «ЖилСтройИнвест» на ООО «Позитив» не состоялась и представленное соглашение не содержит указания на основание совершения сделки (выход ООО «Позитив» из состава участников ООО «ЖилСтройИнвест»). При этом спорная сделка совершена без участия ООО «ЖилСтройИнвест» и соответствующее решение о выходе из состава участников ООО «ЖилСтройИнвест» на государственную регистрацию сделки не представлено.

Представитель регистрирующего органа просит учесть, что с заявлением о регистрации этой сделки в нарушение требований ст. 26 Закона №122-ФЗ Закрытое акционерное общество фирма «Ярстрой» не обращалось, а также не представлено согласие дольщиков, которые выступают залогодержателями в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:0103 (единое землепользование), что является препятствием для регистрации перехода прав на земельный участок в соответствии с п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ.

Также ответчик полагает, что наличие ошибки при приеме документов не доказано заявителем, поскольку сотрудник регистрирующего органа их принимает в соответствии с заявлением заинтересованного лица, которое должно проверить правильность его заполнения. По мнению представителя Управления Росреестра по Ярославской области, 15.04.2014 г. ООО «Позитив» и ООО «ЖилСтройИнвест» поданы документы для регистрации перехода права аренды без уплаты государственной пошлины и позднее они были возвращены по уведомлению от 30.04.2014 г., которое вручено представителю 16.09.2014 года. Доводы заявителя и представителя ООО «ЖилСтройИнвест» о том, что их следовало расценивать как имеющие отношение к дополнительному соглашению от 12.03.2014 № 6, ответчик считает несостоятельными.

Из пояснений представителя ООО «ЖилСтройИнвест» следует, что ответчику были представлены все необходимые документы, подтверждающие основания для перехода прав на земельный участок с кадастровым номером 76:23:010406:66, который является самостоятельным объектом арендных отношений, поэтому при совершении сделок с ним необходимо учитывать только дольщиков, которые относятся к этому земельному участку. Представитель этого третьего лица утверждает, что Закрытое акционерное общество фирма «Ярстрой» не является стороной договора аренды (арендатором), поэтому не может подавать заявление о государственной регистрации рассматриваемой сделки. Считая позицию заявителя правомерной, данное третье лицо просит удовлетворить предъявленные требования.

Представитель Общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания «Квартал» пояснил, что рассматриваемая сделка совершена в период подозрительности до возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ЖилСтройИнвест» (№А40-78692/2014), без учета согласия временного управляющего Закрытого акционерного общества фирма «Ярстрой» ФИО7 и может быть признана ничтожной на основании ст. 10 и 168 Гражданского кодекса РФ. При этом в своей правовой позиции представитель этого третьего лица исходит из того, что отдельный договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:010406:66 не заключался, поэтому в оформлении дополнительного соглашения от 12.03.2014 № 6 к договору от 12.07.2007 №20062-о участвовало Закрытое акционерное общество фирма «Ярстрой», выступающее соарендатором. По мнению Общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания «Квартал», в данном случае не имеется оснований для удовлетворения предъявленных требований в части обязания ответчика провести государственную регистрацию в связи с наличием юридических препятствий в виде запрета совершать сделки в отношении спорного земельного участка, введенного в порядке принятия обеспечительной меры на основании определения Арбитражного суда Ярославской области от 26.09.2014 №А82-5662/2011 Б/90.

Позиция остальных третьих лиц (временного управляющего ООО «ЖилСтройИнвест» ФИО1, ФИО4, ФИО3, ФИО5 и Общества с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис») аналогична позиции заявителя и ООО «ЖилСтройИнвест».

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы, суд установил следующее.

Между Муниципальным казённым учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом фирма «Ярстрой» (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 12.07.2007 № 20062-о. Согласно пункту 1.1. данного договора арендодатель обязался предоставить в аренду 140 965 кв. м ( участок №1 – 7358 кв.м, участок №2 – 20727 кв.м, участок №3 – 30 146 кв.м, участок №4 – 33 023 кв.м, участок №5 – 24 340 кв.м, участок №6 – 25 371 кв.м) земельного участка из общей площади 140 965 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:000000:0103, расположенного в МКР №12, МКР №13, МКР №15 в Дзержинском районе г. Ярославля, а арендатор обязался принять указанный земельный участок, использовать его в соответствии с целевым назначением (на период подготовки проектно-сметной документации и жилищного строительства МКР №12, МКР №13, МКР №15) и своевременно производить платежи за пользование.

В пункте 2.3.6 договора предусмотрено, что арендатор вправе с письменного согласия арендодателя без заключения нового договора аренды передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка, при этом ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем (за исключением передачи прав в залог) становится новый арендатор земельного участка.

Срок действия договора определен сторонами с 25.05.2007 г. по 20.02.2011 г. (п. 6.2 договора).

Арендатору передан земельный участок общей площадью 140 965 кв.м, расположенный в МКР №12, МКР №13, МКР №15 в Дзержинском районе г. Ярославля, по акту приема-передачи от 12.07.2007 года

В кадастровом плане земельного участка от 09.06.2007 №23/07-С-II-1173 (том 1 л.д. 33-37) содержатся сведения о частях земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:0103:

- часть №1 площадью 7 358 кв.м., обособленный земельный участок 76:23:010405:0026,

- часть №2 площадью 20 727 кв.м., обособленный земельный участок 76:23:010406:0064,

- часть №3 площадью 30 146 кв.м., обособленный земельный участок 76:23:010406:0065,

- часть №4 площадью 33 023 кв.м., обособленный земельный участок 76:23:010406:0066,

- часть №5 площадью 24 340 кв.м., обособленный земельный участок 76:23:010406:0067,

- часть №6 площадью 25 371 кв.м., обособленный земельный участок 76:23:010406:0068.

Государственная регистрация сделки произведена 15.08.2007 года.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка от 14.09.2009 г. и акта приема-передачи от 25.07.2008 г. (том 1 л.д. 110-111) Закрытое акционерное общество фирма «Ярстрой» с согласия арендодателя передает Обществу с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания «Квартал» права и обязанности арендатора земельного участка площадью 33 023, находящегося по адресу МКР №12, МКР №13, МКР №15 с кадастровым номером 76:23:010406:0066. Соглашение зарегистрировано 28.01.2010 года.

По результатам судебного разбирательства в Арбитражном суде Ярославской области по делу №А82-9930/2012 по иску Закрытого акционерного общества Фирма «Ярстрой» к обществу с ограниченной ответственностью Промышленно-строительная компания «Квартал» о признании недействительным как ничтожной сделки соглашения от 14.09.2009 г. о передаче прав и обязанностей арендатора в отношении обособленного земельного участка кадастровым номером 76:23:010406:0066 и применении последствий недействительности сделки решением суда от 10.01.2013 г. заявителю отказано в удовлетворении требований (том 2 л.д. 45-48). Принятое решение суда не обжаловано в вышестоящих инстанциях и вступило в законную силу.

Также данное соглашение было предметом рассмотрения в Дзержинском районном суде г. Ярославля и решением от 11.03.2013 г. по делу №2-253/2013 отказано в удовлетворении иска ФИО13 к Закрытому акционерному обществу Фирма «Ярстрой», обществу с ограниченной ответственностью Промышленно-строительная компания «Квартал», Мэрии г. Ярославля, Муниципальному казённому учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» о признании соглашения ничтожной сделкой и примении последствий недействительности.

В дальнейшем между арендодателем и Закрытым акционерным обществом фирма «Ярстрой» заключено дополнительное соглашение от 21.01.2010 №1, в соответствии с которым внесены изменения в пункт 2.3.6 договора от 12.07.2007 №20062-о, которые зарегистрированы в установленном порядке 27.01.2010 года (том 1 л.л. 109).

По дополнительному соглашению от 11.04.2011 №2, заключенному между Муниципальным казённым учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», Закрытым акционерным обществом фирма «Ярстрой» и Обществом с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания «Квартал», также изменены некоторые положения договора, в том числе о размере и условиях внесения арендной платы (пункт 3.1. договора) и установлен срок аренды с 25.05.2007 г. по 25.12.2011 года (том 1 л.д. 108). Государственная регистрация этого соглашения проведена 12.05.2011 года.

Дополнительным соглашением от 29.08.2011 г. и актом от 29.08.2011 г. согласия арендодателя и с участием Закрытого акционерного общества фирма «Ярстрой» Обществом с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания «Квартал» переданы права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 76:23:010406:0066 ООО «ЖилСтройИнвест», по которому произведена регистрация перехода права аренды 07.09.2011 года (том 1 л.д. 106-107).

В настоящее время данное соглашение оспаривается конкурсным управляющим Закрытого акционерного общества фирма «Ярстрой» ФИО14 в Арбитражном суде Ярославской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Обществом с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания «Квартал» №А82-5662/2011 Б/90 (том 1 л.д. 124-125, том 2 л.д. 71-83).

В соответствии с дополнительными соглашениям от 03.11.2011 №3 (зарегистрировано 23.01.2012 г.), от 18.12.2012 №4 (зарегистрировано (05.02.2013 г.) и от 27.07.2013 №5 (зарегистрировано 22.08.2013 г.), заключенными между Муниципальным казённым учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», Закрытым акционерным обществом фирма «Ярстрой» и ООО «ЖилСтройИнвест», изменен срок аренды земельного участка по пункту 6.2. договора от 12.07.2007 №20062-о и продлен на период с 25.05.2007 г. по 15.11.2014 года (том 1 л.д. 121-123).

12.02.2014 г. между ООО «Позитив» (участник) и ООО «ЖилСтройИнвест» (общество) оформлено соглашение, по которому в связи с выходом ООО «Позитив» из состава участников ООО «ЖилСтройИнвест» участнику в счет выплаты действительной стоимости доли в обществе подлежат передаче имущественные права, в том числе право аренды земельного участка общей площадью 33 023 кв.м, кадастровый номер 76:23:010406:0066, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу г. Ярославль, Дзержинский район МКР №12, МКР №13, МКР №15 (том 1 л.д. 95-105, том 2 л.д. 11-30). По условиям соглашения ООО «Позитив» обязуется по акту приема-передачи в течение трех календарных дней с момента подписания этого соглашения принять в счет оплаты своей доли в уставном капитале общества имущество в натуре, в том числе в виде права аренды указанного земельного участка (п. 1.19 соглашения от 12.02.2014 г.). Взаиморасчеты по соглашению произведены сторонами, что удостоверяется актом от 31.03.2014 г. и уведомлением от 12.02.2014 г. (том 2 л.д. 31-32).

Вместе с тем стороны определили в пункте 2.1 соглашения от 12.02.2014 г., что данное соглашения является основанием для перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 12.07.2007 №209062-о и основанием для заключения дополнительного соглашения с Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля к указанному договору аренды земельного участка. Причем на ООО «ЖилСтройИнвест» возложена обязанность по совершению всех необходимых юридических действий для государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (п.2.2 соглашения от 12.02.2014 г.).

По дополнительному соглашению от 12.02.2014 №1 к соглашению от 12.02.2014 г. и передаточному акту к нему от 12.02.2014 г. ООО «Позитив» (участник) и ООО «ЖилСтройИнвест» (общество) договорились также в счет выплаты участнику действительной стоимости доли в уставном капитале общества передать имущество в натуре – право собственности на объект незавершенного строительства по адресу <...> у д. 77 (том 2 л.д. 2-7).

На основании дополнительного соглашения от 12.03.2014 №6, заключенного между Муниципальным казённым учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», Закрытым акционерным обществом фирма «Ярстрой» и ООО «Позитив», в преамбулу договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 12.07.2007 №209062-о внесены изменения, согласно которым Закрытое акционерное общество фирма «Ярстрой» и ООО «Позитив» выступают арендаторами земельного участка. Кроме того в рассматриваемом дополнительном соглашении определено, что ООО «Позитив» принял права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 76:23:010406:0066 в соответствии с дополнительным соглашением от 29.08.2011 по акту от 12.02.2014 года (том 1 л.д. 88).

25.03.2014 г. ООО «Позитив» подано в Управление Росреестра по Ярославской области заявление о регистрации сделки - дополнительного соглашения от 12.03.2014 №6. При этом в заявлении указан адрес земельного участка – Ярославская область, г. Ярославль, Дзержинский, МКР №12, МКР №13, МКР №15, кадастровый номер 76:23:000000:103 (том 1 л.д. 86-87).

На основании уведомления регистрирующего органа от 04.04.2014 государственная регистрация сделки (дополнительного соглашения) на спорный объект была приостановлен сроком на 1 месяц до 04.05.2014 года (том 1 л.д. 89-91).

В соответствии с сообщением Управления Росреестра по Ярославской области об отказе в государственной регистрации от 05.05.2014 №01/007/2014-803 ООО «Позитив» отказано в государственной регистрации права (перехода права) на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ в виду того, что представленные документы содержат противоречивые сведения, отсутствует документ, подтверждающий переход права требования от ООО «ЖилСтройИнвест» к ООО «Позитив», заявление о государственной регистрации сделки от имени ООО «ЖилСтройИнвест» и согласие участников долевого строительства на соответствующем земельном участке.

В ходе приостановления регистрационных действий от имени ООО «ЖилСтройИнвест» и ООО «Позитив» поданы совместные заявления от 15.04.2014 г. о государственной регистрации перехода права собственности:

- №01/056/2014-054 на земельный участок с кадастровым номером 76:23:000000:103 по адресу Ярославская область, г. Ярославль, Дзержинский, МКР №12, МКР №13, МКР №1, с приложением соглашения от 12.02.2014 г., акта от 31.03.2014 г. о взаимозачетах по соглашению от 12.02.2014 г. и других документов (том 1 л.д. 28, том 2 л.д. 8-10),

- №01/056/2014-055 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:060304:33 по адресу <...> уд.77, с приложением дополнительного соглашения 12.02.2014 №1 к соглашению от 12.02.2014 г., передаточного акта к дополнительному соглашению №1 и к соглашению от 12.02.2014 г. и других документов (том 2 л.д. 1).

По утверждению представителя ответчика, заявление от 15.04.2014 №01/056/2014-054 оставлено без рассмотрения в связи с отсутствием уплаты государственной пошлины, о чем в адрес заявителем направлено уведомление от 30.04.2014 №01/056/2014-54 (том 2 л.д. 35). На основании заявления от 15.04.2014 №01/056/2014-055 произведены регистрационные действия 03.06.2014 г., что удостоверяется штампом на соглашении от 12.02.2014 г., заключенном между ООО «Позитив» и ООО «ЖилСтройИнвест» (том 1 л.д.105 оборот).

Не согласившись с отказом в регистрации сделки (дополнительного соглашения) по решению Управления Росреестра по Ярославской области от 05.05.2014 №01/007/2014-803 ООО «Позитив» обратилось в арбитражный суд.

Из письменных пояснений Муниципального казённого учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» следует, что дополнительное соглашение от 12.03.2014 №6 подготовлено по обращению ООО «Позитив» о смене арендатора земельного участка с кадастровым номером 76:23:010406:0066 в связи с выходом ООО «Позитив» из состава участников ООО «ЖилСтройИнвест» с приложением соглашения от 12. 02.2014 г. и акта приема-передачи земельного участка от 12.02.2014 года. Подписание данного дополнительного соглашения указанное третье лицо считает законным и обоснованным в порядке ст. 6.1 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области в письменных пояснениях сообщило, что по сведениям государственного кадастра недвижимости на государственном кадастровом учете с 09.06.2007 г. состоит земельный участок с кадастровым номером 76:23:010406:0066 площадью 33 023 кв.м, входящий в состав единого землепользования в кадастровым номером 76:23:000000:103, процедура раздела которого не производилась.

В отзыве временного управляющего Закрытого акционерного общества фирма «Ярстрой» ФИО7 указано, что сделка по замене стороны (арендатора) в договоре аренды, безусловно, является сделкой по перемене лица в обязательстве, причем одновременно содержит в себе как признаки перехода прав кредитора (прав арендатора по использованию земельного участка) так и признаки перевода долга, такая сделка должна совершаться исключительно с письменного согласия временного управляющего. Исходя из того, что согласие временного управляющего Закрытого акционерного общества фирма «Ярстрой» на заключение дополнительного соглашения от 12.03.2014 №6 не получено в нарушение требований п. 2 ст. 64 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ, данное третье лицо считает оспариваемый отказ в его государственной регистрации правомерным.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд исходит из следующего.

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 16 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Однако в случае, если право возникает на основании соглашения или договора с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственная регистрация права может быть осуществлена на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления либо на основании заявления лица, которое заключило с органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующие договор или соглашение (п. 1 ст. 16 Закона №122-ФЗ).

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено Законом №122-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (пункт 2).

В случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (пункт 3 статьи 165, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац третий пункта 1 статьи 16 Закона №122-ФЗ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 17 Закона №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются указанные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1). Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом №122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона №122-ФЗ и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона №122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. При этом государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений (пункт 1).

В указанных в пункте 1 статьи 19 Закона №122-ФЗ случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 статьи 19 Закона №122-ФЗ (пункт 2).

В силу пункте 1 статьи 19 Закона №122-ФЗ государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

Также на основании пункта 3 статьи 19 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Согласно абзацам 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ в проведении государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В рассматриваемом случае в связи с выходом ООО «Позитив» из состава участников ООО «ЖилСтройИнвест» заявителю по настоящему делу передано право аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:010406:0066 площадью 33 023 кв.м, входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером 76:23:000000:103.

Основываясь на итогах состоявшегося судебного разбирательства по делу №А82-9930/2012, суд при рассмотрении настоящего дела оценивает правомерность оспариваемого отказа в государственной регистрации сделки (дополнительного соглашения), исходя из того, что соответствующая часть земельного участка, не являясь самостоятельным объектом вещных прав, может быть предметом договора аренды.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.12.2013 г.) содержится правовая позиция о том, что заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается. При этом если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

По смыслу данного правоприменительного положения, а также постановления Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 19.04.2011 №14950/10 совершение сделки или возникновение прав в отношении части земельного участка, затрагивает интересы всех правообладателей этого земельного участка, в том числе залогодержателей (дольщиков).

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока действия договора аренды земельного участка передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.

Таким образом, исходя из каждого из указанных законоположений, возможна в силу закона передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка, но не права аренды, освобожденного от обязанностей, определенных договором.

Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 28.02.2012 N 14850/11 и учитывается судом для целей единообразного толкования и применения норм права.

Соответственно, для надлежащего оформления перенайма по договору аренды земельного участка всем участникам сделки необходимо оформить волеизъявление путем заключения соответствующего соглашения и выразить его при обращении в регистрирующий орган в соответствии с требованиями п. 1 ст. 16 Закона №122-ФЗ.

Оспариваемое решение Управления Росреестра по Ярославской области от 05.05.2014 №01/007/2014-803 в данном случае принято по результатам рассмотрения заявления ООО «Позитив» о государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.03.2014 №6, заключенного между Муниципальным казённым учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», Закрытым акционерным обществом фирма «Ярстрой» и ООО «Позитив», правовым содержанием которого является оформление факта перенайма в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:010406:0066. При этом с учетом наличия между ООО «Позитив» и ООО «ЖилСтройИнвест» соглашения от 12.02.2014 г. участником рассматриваемой сделки (дополнительного соглашения от 12.03.2014 №6) следует считать и ООО «ЖилСтройИнвест», на которого возложена обязанность совершить все юридические действия для государственной регистрации дополнительного соглашения в договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 12.07.2007 №20062-о (п. 2.2 соглашения от 12.02.2014 г.).

На дату оформления дополнительного соглашения от 12.03.2014 №6 Закрытое акционерное общество фирма «Ярстрой» и ООО «ЖилСтройИнвест», являлись правообладателями земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:103 и его соарендаторами по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 12.07.2007 №20062-о в соответствии с данным единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но с заявлением о регистрации данного соглашения не обращались, поэтому суд признает, что у ответчика имелись основания для отказа в его государственной регистрации.

Обратный вывод приводит к признанию допустимости регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за любым обратившимся лицом без учета воли правообладателей такого объекта.

Позицию представителя ООО «Позитив» о том, что не требуется заявление Закрытого акционерного общества фирма «Ярстрой», суд признает ошибочной и не соответствующей положениям п. 1 ст. 16 Закона №122-ФЗ.

Также суд отклоняет как несостоятельные доводы заявителя о том, что регистрирующий орган должен был расценить в качестве дополнительных документы, представленные с заявлением о регистрации перехода права собственности на соответствующей земельный участок 15.04.2014 года. При этом суд исходит из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершается в заявительном порядке и заинтересованное лицо самостоятельно выбирает каким образом подавать необходимые документы. По сути, данное лицо не лишено права, не устраняя замечания, предъявленные регистрирующим органом в отношении уже поданных документов, обратиться заново с другим заявлением о проведении регистрирующих действий. Причем суду представляется очевидным, что ответчик не может по своему усмотрению изменять соответствующее волеизъявление, поэтому риски неправильного выбора способа подачи документов в таком случае должны возлагаться на заявителя.

Вопрос о законности заключения дополнительного соглашения от 12.03.2014 №6, в том числе применительно к положениям ст. 10, 168 Гражданского кодекса РФ и в виду отсутствия согласия временного управляющего Закрытого акционерного общества фирма «Ярстрой», по существу не оценивается судом, поскольку не имеет правового значения применительно к данному спору и не влияет на правомерность оспариваемого решения регистрирующего органа с учетом вышеприведенных доводов.

При этом следует принимать во внимание, что вопрос о законности действий участника договора аренды земельного участка по перенайму в рамках реализации предоставленного в законе права, может быть решен только судом при оценке соответствующих правовых притязаний заинтересованной стороны, заявленных в исковом порядке. Учитывая, что к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данное полномочие не относится, суд полагает, что обжалуемые действия и решения должностного лица Управления Росреестра по Ярославской области являются законными соответствуют действующему законодательству и являются правомерными.

При таких обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований заявителя по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Предъявленные требования Общества с ограниченной ответственностью «Позитив» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (610007 <...>) в месячный срок.

Судья

Украинцева Е.П.