Гражданский кодекс часть 1

Предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Ярпожинвест» о признании незаключенным договора купли-продажи от 18.02.08. , заключенного между ФИО1 и ООО «Ярпожинвест».

Истец иск поддерживает в полном объеме, полагает, что в силу ст. 432,554 Гражданского кодекса РФ договор не имеет существенных условий договора и поэтому является незаключенным, т.к. на момент заключения договора объекты литер И, И1 и К,К1 силу представленной справки ГУПТИ УН по Ярославской области литеры спорных зданий представляют собой единое здание соединенные между собой пристройкой. В договоре не определен размер земельного участка , передаваемого покупателю вместе с объектами недвижимости. Просит приобщить к материалам дела договор купли-продажи от 18.02.08. о продаже ответчику здания литер И, И1 по той же цене, что были проданы здания литер И,И1 и К, К1, полагает, что данный договор подтверждает, что между сторонами не была согласована стоимость продаваемых объектов, что также является основанием для признания спорного договора незаключенным. Просит допросить в качестве свидетеля по делу ФИО3, который может подтвердить, что спорные объекты реконструировались в 2007г., т.е. до подписания спорного договора.

Ответчик исковые требования не признает в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Считает, что оспариваемый договор содержит все существенные условия договора. Стороны обладали всей необходимой информацией о продаваемых объектах недвижимости. Отсутствие условия о размере земельного участка не является существенным условием для договора купли-продажи объектов недвижимости. Пункты 11 спорного договора не являются существенными условиями договора купли-продажи. Решениями арбитражного суда о переходе права собственности договора купли-продажи не признан судом незаключенным. Не отрицает проведение реконструкции спорных объектов недвижимости, но реконструкция объектов произведена после заключения договора. Возражает против допроса свидетеля, т.к. считает, что такие сведения не могут подтверждаться свидетельскими показаниями. Возражает против приобщения к делу договора купли-продажи от 18.02.08. здания литер И, И1.

Ходатайство истца о допросе свидетеля рассмотрено и отклонено, т.к. факт проведения реконструкции здания до или после продажи не может быть подтверждено свидетельскими показаниями. Ходатайство о приобщении к материалам дела подписанного, но не исполненного сторонами договора купли-продажи от 18.02.08. о продаже здания литер И, И1 рассмотрено, удовлетворено.

По ходатайству истца в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв судебного заседания до 15 час. 45 мин. 01.10.10.

Заслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд установил:

18.02.08. между предпринимателем ФИО1 (Продавец) и ООО «Ярпожинвест» (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на срок с момента подписания и до полного исполнения сторонами своих обязательств.

В соответствии с условиями договора Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество:

- нежилое здание литер И, И1, общей площадью 1514,80 кв.м., инвентарный номер 8482;

- нежилое здание литер К, К1, общей площадью 731,6 кв.м., инвентарный номер 8482,

- нежилое здание зарядной станции литер Е, общей площадью 148 кв.м., инвентарный номер 8482, расположенные по адресу: Ярославская область, Ярославский муниципальный округ, Гавриловский с/с, с. Прусово по цене 300000 руб. Согласно раздела 2 договора – продаваемое имущество расположено на земельном участке, площадью 230000 кв.м., принадлежащем Продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 184 от 05.10.01.Права Покупателя на земельный участок подлежат оформлению и государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством. Разделом 11 договора предусмотрено, что Продавец передает Покупателю права на: 43% от общего лимита отпущенного на газ, мощности газопровода, 43% от общей площади арендуемого земельного участка, 43% мощности действующего трансформатора и кабели питания, подходящего к нежилым зданиям, 30 телефонных пар кабеля. Содержание всех коммуникаций объектов, перечисленных в п.1.1. договора оговорены в дополнительных соглашениях к договору.

18.02.08. между сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, а именно: зданий литер К, К1, Е, И, И1.

Истец просит признать договор купли-продажи незаключенным, т.к. полагает, что договор не содержит существенных условий договора купли-продажи. Продаваемые здания не соответствуют фактическим техническим характеристикам объектов, отсутствуют сведения о земельном участке переданного Покупателю, на котором расположены проданные объекты, в разделе 11 договора не определена конкретная доля передаваемых коммуникаций объектов, полагает, что цена объектов в оспариваемом договоре не соответствует действительности.

В обоснование своей позиции представлены:

- техпаспорт, инвентарный номер 8482, составленный по состоянию на 12.03.07., согласно которому здание литер К, К1, площадью 731,6 кв.м., здание , литер И, И1, площадью – 1473,3 кв.м.;

- выписка из кадастрового паспорта по состоянию на 16.03.09. о том, что здания Литер И,И1 и К, К1 соединены между собой пристройкой;

-справка ГУПТИ УН по Ярославской области от 29.09.10. № 8/01-10-14 о том, что ответчиком не был обеспечен доступ к реконструированным зданиям И, И1 и К,К1, расположенных по адресу: Ярославская область, Ярославский район, вблизи с. Прусово, 19.07.10. выходом на место было установлено, что фактически в результате реконструкции ранее отдельно стоящие здания утратили свою самостоятельность, и в результате возведения пристройки, соединяющей указанные здания, образовано новое здание, а бывшие литер И,И1 и К, К1 стали помещениями в здании;

- договор купли-продажи от 18.02.10., подписанный между сторонами о продаже нежилого здания литер И, И1, общей площадью 1514,80 кв.м., по адресу: Ярославская область, Ярославский муниципальный округ, Гаврилов-Ямский с/с, с. Прусово с передачей земельного участка под спорным объектом, площадью 23000 кв.м., принадлежащего Продавцу на праве аренды по договору № 184 от 05.10.01. Стоимость продаваемого объекта определена в сумме 300000 руб. Между сторонами подписан акт приема-передачи здания литер И, И1, акт не имеет даты заключения.

Ответчик просит в иске отказать, т.к. считает, что договор содержит все существенные условия договора, что также подтверждается вынесенными судебными актами по переходу права собственности на спорные объекты недвижимости.

В обоснование своей позиции представил:

- копии свидетельств о государственной регистрации права собственности истца на проданные объекты недвижимости от 06.09.07.;

- решения суда первой инстанции, апелляционной и кассационных инстанций о государственной регистрации перехода права собственности на здание литер И,И1, К,К1 и здания литер Е ( дело № А82- 9203/2008-35, №А82-9209/2008-35, №А82-9208/2008-35), в соответствии с которыми ответчику отказано в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с не представлением доказательств уклонения предпринимателя ФИО1 от проведения государственной регистрации перехода права собственности;

- договора аренды спорных нежилых помещений, заключенные между сторонами от 01.02.07., от 29.03.05., 01.05.04. и акты приема-передачи помещений к данным договорам аренды;

- соглашение о разграничении ответственности и возмещении расходов по пользованию газораспределительными сетями от 10.11.09., заключенное сторонами, в силу которого стороны определили ответственность за содержание и обслуживание газораспределительного пункта, находящийся в здании котельной, литер З, а также сети газопровода высокого давления 2 категории, протяженностью 2780,8 км от места врезки ГВК № 123 до подземной задвижки № 124 ( точка А-Б в соответствии с Приложением «1) несет предприниматель ФИО1 ;

- субабонентский договор энергоснабжения от 01.01.09., заключенный между сторонами о предоставлении истцом ответчику право пользования своими энергосетями для получения электроэнергии , определение порядка расчетов по потребленной электроэнергии;

На основании указанного соглашения и договора энергоснабжения, ответчик считает, что между сторонами совершены действия во исполнение обязанностей, предусмотренных разделом 11 договора купли-продажи.

Проанализировав собранные про делу доказательства, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи со следующим:

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как основание своих требований и возражений.

В нарушении ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств согласованности существенных условий договора купли-продажи, не представил иных доказательств освобождающих от ответственности и в силу ст. 9 ч.2 АПК РФ несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ - договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ - в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из анализа представленного договора купли-продажи от 18.02.08. судом установлено, что сторонами не определено расположение продаваемых объектов недвижимости на земельном участке, принадлежащем Продавцу на праве аренды. В пункте 2.1. договора указано, что имущество расположено на земельном участке, площадью 230000 кв.м., принадлежащем истцу на праве аренды по договору № 184 от 05.10.01. В договоре отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, его адрес. В акте приема-передачи имущества сведения о передаче земельного участка отсутствуют. Пункты 5.3., 11.1.3 договора предусматривают, что Покупателю передаются права на 43% от общей площади арендуемого земельного участка. Также установлено, что между сторонами должно быть подписано дополнительное соглашение - выкопировка по земельному участку с распределением участка в процентном отношении. Такого соглашения сторонами не представлено.

В соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса РФ – вещь, предназначенная для обслуживания другой вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность) следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Условиями спорного договора купли-продажи ( раздел 11) предусмотрено, что Покупателем приобретаются вместе с объектами недвижимости права на 43% - мощности действующего трансформатора и кабели питания подходящего к нежилым зданиям, указанным в п.1.1. договора, 30 телефонных пар кабеля.

Коммуникации являются принадлежностью главной вещи ( продаваемых объектов недвижимости), следовательно, принадлежность также как и главная вещь должна содержать идентифицирующие признаки, позволяющие определить какую часть телефонного кабеля, кабеля питания был намерен передать Продавец Покупателю, указать их границы, а также на каком праве Продавец намеревался передать вышеназванные коммуникации.

В силу ст. 67, 68 АПК РФ судом не принимается как доказательство согласованности существенных условий договора по разделу 11 договора купли-продажи, представленные ответчиком субабонентский договор энергоснабжения от 01.01.09. и соглашение о разграничении ответственности и возмещении расходов по пользованию газораспределительными сетями от 10.11.09.

Доводы заявителя о том, что продаваемые объекты недвижимости на момент продажи не соответствовали фактическим техническим характеристикам, признаются судом необоснованными и подтвержденными документально. Ответчик не отрицает проведение реконструкции спорных объектов, однако считает, что реконструкция проведена после заключения договора купли-продажи, доказательств обратного истцом не представлено.

Доводы заявителя о несогласованности цены продаваемого имущества также признается судом несостоятельными, т.к. наличие подписанного , но не исполненного сторонами договора купли-продажи от 18.02.08. о продаже здания литер И, И1 по цене 300000 руб. не является безусловным доказательством того, что по оспариваемому договору стороны не согласовали стоимость продаваемого имущества. В силу ст. 421 ч.1, 431 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключение договора, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение условия договора. Истцом не представлено доказательств, что при подписании оспариваемого договора купли-продажи, стороны исходили из иной стоимости продаваемого имущества.

Позиция ответчика о том, что судебными актами по делам № А82- 9203/2008-35, №А82-9209/2008-35, №А82-9208/2008-35 подтвержден факт заключения оспариваемого договора купли-продажи признается судом необоснованной в силу ст. 69 ч.2 АПК РФ. Кроме того, данными судебными актами не исследовались обстоятельства заключенности либо незаключенности оспариваемого договора в силу чего, не освобождает стороны от представления доказательств по настоящему спору.

Учитывая вышеизложенное, суд считает , что договор купли-продажи от 18.02.08. является незаключенным.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. 110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.02.08. между ФИО1 и ООО «Ярпожинвест» незаключенным.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ярпожинвест» в пользу предпринимателя ФИО1 4000 руб. расходов по госпошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом РФ.

Судья Н.А. Гусева