Гражданский кодекс часть 1

о признании частично недействительными постановления от 18.09.2007 № 316/з идоговора купли-продажи от 26.10.2007, прекращении права собственностиобщества, внесении изменений в регистрационную запись, признаниинедействительным постановления от 03.07.2008 № 536, применении последствийнедействительности сделки

при участии:

от заявителей - ФИО2, ФИО4, ФИО6 по доверенностям заявителей от 24.11.2010, ФИО7 по доверенностям заявителей от 24.01.2011,

от ответчиков - ФИО8 директора общества, и ФИО9 по доверенности общества от 01.03.2011, а также ФИО10 по доверенности администрации от 20.10.2010,

установил:

Индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 обратились в суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр», Администрации Гаврилов-Ямского муниципального района Ярославской области и Управлению Росреестра по Ярославской области о признании п.1.1. постановления администрации Гаврилов-Ямского муниципального района Ярославской области от 18.09.2007 № 316/з недействительным в части предоставления в собственность ООО «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» земельного участка площадью 2384.98 кв.м, расположенного по адресу: <...>, и его отмене; о признании недействительным заключенного 26.10.2007 ответчиками договора купли-продажи земельного участка кадастровым номером 76:04:010339:22 площадью 6302 кв.м в части продажи спорного участка площадью 2384.98 кв.м; о прекращении права собственности ООО «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» на земельный участок площадью 2348.98 кв.м; о внесении изменений в регистрационную запись об объекте права собственности ООО «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» на земельный участок кадастровым номером 76:04:010339:22 в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований определением суда о принятии дела к производству привлечено Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Ярославской области.

В процессе рассмотрения дела индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2 и ФИО4 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации /далее – АПК РФ/ дважды изменяли заявленные требования. В последнем измененном исковом заявлении заявители просят: признать недействительным постановление главы администрации Гаврилов-Ямского муниципального района № 316/з от 18.09.2007 «О предоставлении земельных участков в собственность» в части предоставления в собственность за плату ООО «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» земельного участка площадью 5701 кв.м для эксплуатации и строительства торгово-сервисного центра по адресу: <...>; признать недействительным постановление администрации Гаврилов-Ямского муниципального района от 03.07.2008 № 536 об отмене ранее принятого постановления от 22.11.2007 № 841; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, заключенный 26.10.2007 между администрацией Гаврилов-Ямского муниципального района Ярославской области и ООО «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» в части площади земельного участка 5701 кв.м и применить последствия недействительности сделки: обязать ООО «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» возвратить администрации Гаврилов-Ямского муниципального района Ярославской области земельный участок общей площадью 5701 кв.м., расположенный по адресу: Ярославская область, Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 29, взыскать с администрации Гаврилов-Ямского муниципального района Ярославской области в пользу ООО «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» денежные средства, уплаченные по договору, в сумме 44939 руб. 56 коп., исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации от 19.01.2009 года №76-76-02/003/2009-009 права собственности ООО «Гаврилов-Ямский Торгово-сервисный центр» на земельный участок площадью 5701 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровым номером 76:04:010339:22.

Остальные заявители /истцы/ индивидуальные предприниматели ФИО3 и ФИО5 считают измененное заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению, но остаются при своих первоначально заявленных требованиях.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял изменение предмета спора тремя заявителями, учитывая, что основания и первоначальных, и измененных требования заявителями не изменялись. Требование об оспаривании постановления от 03.07.2008 № 536 суд принял к производству в рамках рассмотрения настоящего дела применительно к части 2.1 статьи 130 АПК РФ по ходатайству заявителей..

И первоначальные, и измененные требования имеют одни и те же основания. Заявители ссылаются на статью 552 гражданского кодекса, статьи 11.2, 11.9, 35, 36, 69 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 16 и 38 Федерального закона «О землеустройстве», Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 105, и Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003. Полагают, что они, как собственники объектов недвижимости, расположенных на территории торгово-сервисного центра, имеют право на тот земельный участок /его часть/, который был предоставлен ООО «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр», который не имеет в собственности отдельно стоящих объектов недвижимости, а имеет только подземные инженерные сети, большая часть которых проходит под зданиями и сооружениями, находящимися в собственности других лиц, в том числе и заявителей, указывают на то, что при формировании земельного участка общества не были учтены интересы собственников недвижимости, находящейся на территории центра, в том числе и заявителей, земельные участки которых под объектами недвижимости оказались изолированными об земель общего пользования, и пользование ими стало возможным только через земельный участок, предоставленный обществу.

Администрация и ООО «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» считают оспариваемые постановления и заключенный договор соответствующими законодательству, не нарушающими прав и законных интересов заявителей, которые реализовали свои права на землю под принадлежащими им объектами недвижимости, тем самым согласившись с произведенным межеванием, считают, что общество имело право на приобретение земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему инженерные сети, земельный участок предоставлен обществу в том числе и для продолжения строительства центра, указали на пропуск заявителями срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ и отсутствие оснований для его восстановления. Обращают внимание на то, что земельного участка площадью 2384,98 кв.м не существует как объекта прав, а земельный участок площадью 5701 кв.м не являлся ни предметом постановления от 18.09.2007, ни предметом договора купли-продажи.

Управление Росреестра считает себя ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку наличествует спор о праве, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

ФГУ «Земельная кадастровая палата» оставило решение спора на усмотрение суда.

Фактические обстоятельства дела состоят в следующем.

ООО «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» в 2001 году явился победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства торгово-сервисного центра в г.Гаврилов-Ям площадью 1,3га. С обществом администрацией был заключен договор аренды сроком на 25 лет. В 2002 году договор аренды был перезаключен, земельный участок поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 76:04:010341:0010 площадью 1,1593га, участок предоставлен в аренду обществу на тот срок в 25 лет для эксплуатации центра.

В 2003 году первая очередь строительства центра принята в эксплуатацию, и за обществом зарегистрировано право собственности на торгово-сервисный центр площадью 737,5 кв.м записью в ЕГРП от 10.06.2003.

В последующем большая часть помещений центра /магазины, киоски, павильоны/ была продана обществом, в том числе и заявителям по настоящему делу, в связи с чем земельный участок для эксплуатации центра был сформирован в границах 0,6302га с присвоением кадастрового номера 76:04:010339:10.

В 2007 году договор аренды 2002 года был расторгнут соглашением сторон от 31.05.2007г., земельный участок площадью 0,6302га оспариваемым постановлением администрации от 18.09.2007 № 316/з /пункт 1.1/ предоставлен обществу в собственность за плату для строительства и эксплуатации торгово-сервисного центра. Сторонами 26.10.2007 заключен договор купли-продажи. За обществом зарегистрировано право собственности записью в ЕГРП от 30.11.2007.

Одновременно с заключением договора с обществом 26.10.2007 администрация постановлениями №№ 373/з, 374/з и 375/з земельные участки под принадлежащими им помещениями, в том числе отдельно стоящими, предоставила в собственность заявителям.

Постановлением от 22.11.2007 № 841 по протесту прокурора Гаврилов-Ямского района администрация отменила пункт 1.1. постановления от 18.09.2007 № 316/з. Постановлением от 03.07.2008 № 536 постановление от 22.11.2007 было отменено со ссылкой на документы, представленные обществом и подтверждающие его право собственности на инженерные сети: хозбытовую канализацию, наружные сети водопровода, ливневую канализацию и сети электроснабжения /силовой кабель/.

В 2008 году главное здание торгово-сервисного центра было продано обществом ряду предпринимателей, в связи с чем земельный участок 0,6302га был разделен на два земельных участка: кадастровым номером 76:04:010339:22 площадью 0,5701га и кадастровым номером 76:04:010339:21 площадью 0,0601га. Последний продан обществом в общую долевую собственность собственников помещений главного здания.

В результате совершенных сделок в собственности Гаврилов-Ямского торгово-сервисного центра остались отдельные помещения в главном здании, подземные инженерные сети и земельный участок кадастровым номером 76:04:010339:22 площадью 0,5701га.

Учитывая, что оспариваемые постановления были приняты в 2007 и 2008 годах, а заявители обратились в суд 15.07.2010, суд рассмотрел вопрос о соблюдении срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ и установил, что о принятии постановления от 18.09.2007 заявители знали с 2007 года, следовательно, обратились в суд с пропуском установленного срока. О принятии постановления от 03.07.2008, отменившего постановление об отмене от 22.11.2007, по утверждению заявителей, они узнали в ходе настоящего судебного разбирательства, из отзыва администрации, полученного 02.11.2010.

Рассмотрев заявление всех заявителей, и первоначального, и измененного требования, о восстановлении трехмесячного срока, суд решил его восстановить по правилам части 4 статьи 198 АПК РФ, в том числе и по постановлению от 03.07.2008, исходя из следующего.

Постановление от 18.09.2007 в пункте 1.1 содержало положение об установлении публичного сервитута – земельный участок, предоставленный обществу, обременялся правом проезда и прохода посторонних лиц на площади 1110 кв.м. Данное положение устроило предпринимателей в том смысле, что позволяло беспрепятственно проходить и проезжать к своим земельным участкам.

Решением арбитражного суда от 09.09.2009 по делу № А82-7296/2009 установление публичного сервитута по заявлению ООО «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» было признано незаконным, пункт 1.1 постановления от 18.09.2007 в соответствующей части признан недействующим. Решение суда вступило в законную силу, администрацией /ответчиком по делу/ не обжаловалось. Никто из предпринимателей привлечен к участию в деле не был.

Вопрос о предоставлении земельных участков на территории торгово-сервисного центра города Гаврилов-Ям был спорным на протяжении всех прошедших трех лет, о чем свидетельствуют и протест прокурора, по которому постановление в соответствующей части было отменено 22.11.2007, и судебные споры в арбитражном суде и суде общей юрисдикции.

Совокупность всех указанных обстоятельств, свидетельствующих о существующем в течении трех лет в городе Гаврилов-Ям конфликте интересов, позволяет восстановить заявителям срок, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ, хотя бы и пропущенный на столь значительное время.

Что касается постановления от 03.07.2008, то об отмене постановления от 18.09.2007 постановлением от 22.11.2007 заявители знали, знали и о решении арбитражного суда об отмене публичного сервитута, следовательно, знали и о том, что последнее постановление отменено. Суд не установил, когда заявителям стало известно об отмене постановления от 22.11.2007, но решил рассмотреть все заявленные требования по существу, учитывая указанную совокупность обстоятельств.

При рассмотрении заявленных требований по существу суд исходит из того, что к существующему конфликту привели и действия администрации района при формировании земельных участков ООО «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» и предпринимателей, которым были проданы практически все торговые помещения центра, как в единоличную, так и в общую долевую собственность, и действия самого общества, согласившегося первоначально на получение в собственность земельного участка с публичным обременением, а затем, воспользовавшись несоблюдением порядка установления такого сервитута, оспорившего его в суде.

Фактически земельный участок был предоставлен обществу, не имеющему в собственности отдельно стоящих объектов недвижимости, в нарушение статьи 36 Земельного кодекса, предполагающей право на приобретение земли собственниками той недвижимости, которая находится на земле, а не под землей, и в нарушение законных интересов собственников той недвижимости, которая расположена на земле. Земельный участок общества был сформирован таким образом, что лишал доступа к землям общего пользования большинство собственников торговых павильонов, как расположенный по периметру торгового центра, а земельные участки предпринимателей, в том числе заявителей, были сформированы так, что поставили их в зависимость от общества, которое в отсутствии публичного сервитута вправе требовать плату за установление частного сервитута. Таким образом, необходимость частного сервитута была создана искусственно.

Объяснения, которые были даны администрацией района в ходе судебного разбирательства, о том, что при предоставлении обществу земельного участка преследовалась цель возложить на одно лицо ответственность за соблюдение порядка на территории торгового центра, не оправдывают ту ситуацию, которая сложилась в результате продажи торговых помещений и раздела земли.

Таким образом, суд признает постановление администрации о предоставлении в собственность общества земельного участка не соответствующим закону и иным правовым актам: статье 36 Земельного кодекса, пункту 4 указанного выше Положения, согласно которому при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.

При этом суд полагает, что постановление подлежит признанию недействительным частично, в части, относящейся к сформированному в дальнейшем земельному участку площадью 0,5701га, который остался в собственности общества. Соответственно суд признает недействительным договор купли-продажи, заключенный на основании данного постановления, по правилам статьи 168 Гражданского кодекса, в этой же части, и применяет последствия недействительности сделки по правилам статьи 167 Кодекса. Сумма, подлежащая возврату обществу за приобретенный им земельный участок, рассчитана судом пропорционально площади земельного участка.

Применение последствий недействительности сделки является основанием для внесения в ЕГРП соответствующей записи, что поглощает заявленное первоначально требование о прекращении права собственности общества на земельный участок.

Что касается постановления от 03.07.2008, то в этой части суд решил отказать в удовлетворении требований, учитывая, что все последующие действия всех, в том числе и судебное решение по делу об отмене публичного сервитута, совершались с учетом данного постановления, поскольку все исходили из действия постановления от 18.09.2007. Кроме того, отмена собственного постановления органом местного самоуправления возможна в порядке самоконтроля, и такие действия нельзя признать не соответствующими закону.

Удовлетворяя заявленные требования в указанной части, суд при этом не рассматривает вопрос о том, в какой части заявители могут претендовать на земельный участок /его часть/, который был предоставлен обществу, и настоящее решение не подтверждает права заявителей на получение в собственность какой-либо земли, кроме той, которая ими уже приобретена в собственность. Вопрос о праве заявителей на получение в собственность земельных участков может являться предметом самостоятельного судебного спора.

С учетом изложенного заявленные требования подлежат удовлетворению в части и руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, 176 Арбитражного процессуальногокодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным постановление администрации Гаврилов-Ямского муниципального района Ярославской области от 18.09.2007 № 316/з в части предоставления в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» земельного участка кадастровым номером 76:04:010339:22 площадью 5701 кв.м.

Признать недействительным договор купли-продажи от 26.10.2007, заключенный администрацией Гаврилов-Ямского муниципального района Ярославской области и общества с ограниченной ответственностью «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр», в отношении земельного участка кадастровым номером 76:04:010339:22.

Применить последствия недействительности сделки. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» возвратить администрации Гаврилов-Ямского муниципального района Ярославской области земельный участок кадастровым номером 76:04:010339:22. Обязать администрацию Гаврилов-Ямского муниципального района Ярославской области возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Гаврилов-Ямский торгово-сервисный центр» денежные средства, полученные за данный земельный участок, в размере 40653 руб. 83 коп.

В части признания недействительным постановления от 03.07.2008 № 536 в удовлетворении требований заявителей отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Росреестра по Ярославской области соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд /г.Киров/ в месячный срок после принятия решения.

Судья Суровова М.В.