Гражданский кодекс часть 1

к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечениемк участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля, Муниципального казённого учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»

о признании незаконным решения от 25.03.2014 №7600/2014/01-20108 о приостановлении осуществления кадастрового учёта,

об обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости,

при участии

от заявителя – ФИО1 (представитель по доверенности от 16.08.2013 № 7),

от других лиц, участвующих в деле, – не явились (извещены),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЯРПАРКИНГ» (далее по тексту – общество, ООО «ЯРПАРКИНГ») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области (далее по тексту – Кадастровая палата) от 25.03.2014 №7600/2014/01-20108 о приостановлении осуществления кадастрового учёта на основании заявления общества от 07.03.2014 г., об обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Определением суда от 09.06.2014г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля, Муниципальное казённое учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля».

Ответчик, третьи лица, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие данных лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 156 арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании представителем заявителя требования поддержаны и в обоснование предъявленных требований указано, что ООО «ЯРПАРКИНГ» в порядке аренды на срок, превышающий 5 лет, использует земельный участок площадью 2 100 кв.м. с кадастровым номером 76:23:011001:1044, который предоставлен для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства – временной автостоянки. Общество исходит из того, что арендатор вправе по своему усмотрению изменять вид разрешенного использования земельного участка и у ответчика отсутствовали правовые основания для приостановления процедуры осуществления кадастрового учета изменений вида использования указанного земельного участка по его заявлению - «для строительства и эксплуатации капительного сооружения». Правовая позиция заявителя основана на положениях п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ, ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что 15.05.2008 г. между Муниципальным казённым учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и ООО «ЯРПАРКИНГ» был заключен договор №20630-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (далее – договор), согласно которому арендодатель (Агентство) обязался предоставить в аренду земельный участок площадью 3 604 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:011001:738, расположенный по адресу: ул. Громова, у д.1 в Дзержинском районе, а арендатор (общество) обязался принять указанный земельный участок, использовать его в соответствии с видом функционального использования, указанным в пункте 1.1 договора (для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства – временной автостоянки) и своевременно производить платежи за пользование (п.п. 1.1, 2.4.1, 2.4.3 договора).

Арендатору передан земельный участок общей площадью 3604 кв.м, расположенный по адресу: ул. Громова, у д.1 в Дзержинском районе, по акту приема-передачи от 15.05.2008 года.

23.12.2010г. произведён раздел земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:738 на два земельных участка (с кадастровым номером 76:23:011001:1045 площадью 1504 кв.м. и с кадастровым номером 76:23:011001:1044 площадью 2 100 кв.м.). В соответствии с дополнительным соглашением к договору от 15.04.2011 № 1 внесены соответствующие изменения в соглашение сторон.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору от 15.04.2011 № 2 стороны решили с 28.02.2011г. прекратить аренду земельного участка площадью 1 504 кв.м. с кадастровым номером 76:23:011001:1045, в связи с чем пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует 2 100 кв.м. земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:011001:1044, расположенного по адресу: ул. Громова, у д.1 в Дзержинском районе.

В соответствии с актом приёма-передачи от 15.04.2011г. арендодателю передан земельный участок общей площадью 1 504 кв.м. с кадастровым номером 76:23:011001:1045, расположенный по адресу: ул. Громова, у д.1 в Дзержинском районе.

Сторонами согласовано, что срок действия договора устанавливается с 25.03.2008г. по 31.12.2011 года. При этом в силу пункта 6.4. договора (в ред. дополнительного соглашения от 15.04.2011 №1), если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя настоящий договор аренды считается возобновленным на неопределённый срок. Другие условий договора остались без изменений.

Государственная регистрация сделки произведена 13.09.2011 года.

07.03.2014 г. ООО «ЯРПАРКИНГ» подано в Кадастровую палату заявление о смене вида разрешенного использования земельного участка и об осуществлении государственного кадастрового учёта изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 76:23:011001:1044 в связи с изменением вида разрешённого использования земельного участка, изменением иных сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Кадастровой палаты от 25.03.2014 №7600/2014/01-20108 приостановлено осуществление кадастрового учёта изменений земельного участка с кадастровым номером 76:23:01100161044, расположенного по адресу: Ярославская область, город Ярославль, Дзержинский район, по ул. Громова у дома № 1, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». При этом в решении указано, что с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и вправе обратиться лица, обладающие земельными участками на праве аренды, если договора аренды заключен на срок более чем 5 лет.

Полагая, что решение Кадастровой палаты от 25.03.2014 №7600/2014/01-20108 незаконно и нарушает права и законные интересы общества, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Ответчиком заявленные требования не признаны, представлен письменный отзыв. Кадастровая палата пояснила, что на основании оспариваемого обществом решения приостановлено осуществление кадастрового учёта изменений земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:1044, расположенного по адресу: Ярославская область, город Ярославль, Дзержинский район, по ул. Громова у дома № 1, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон №221-ФЗ). По мнению ответчика, представленные обществом договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.05.2008 №20630-и и дополнительное соглашение от 15.04.2011 №1 не свидетельствуют о том, что срок действия данного договора превышает пять лет, поэтому оспариваемый акт Кадастровой палаты правомерен.

Дополнительно ответчик сообщил, что в связи неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления осуществление кадастрового учёта, в установленный срок принято решение от 25.06.2014 №7600/2014/01-41714 об отказе в учёте изменений объекта на основании п. 6 ч. 2 ст. 27 Закона №221-ФЗ в связи с тем, что не представлен документ, устанавливающий или удостоверяющий право заявителя на соответствующий объект недвижимости.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы представителя, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, целью обращения общества в орган кадастрового учета по процедуре учета изменений объекта недвижимости, а также с требованиями в арбитражный суд является внесение в Государственный кадастр недвижимости сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

При рассмотрении дел об изменении либо установлении вида разрешенного использования земельных участков необходимо учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Фактическое использование земельного участка может быть изменено в соответствии с градостроительным законодательством, что подлежит отражению в Государственном кадастре недвижимости. Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Закона №221-ФЗ с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

По этой же процедуре в органы кадастрового учета вправе обратиться заявители в случаях, когда ими не оспаривается предыдущий вид использования, но его формулировка нуждается в уточнении. Вместе с тем должны быть соблюдены в совокупности два условия: сведения о виде разрешенного использования, вносимые в Государственный кадастр недвижимости, должны соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны. При отказе в учете таких изменений правообладатели вправе оспорить решение органа кадастрового учета по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Такая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 29.05.2012 №13016/11 и №12919/11, от 03.06.2014 №818/14.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ, части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются в пункте 1 статьи 37 Градостроительного кодекса на основные, условно разрешенные и вспомогательные. В силу пункта 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В данном случае предметом договора аренды является земельный участок с видом разрешенного использования «для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капительного строительства – платной автостоянки». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из установленных видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать ответчика, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора вопреки воле арендодателя.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Спорный земельный участок предоставлялся в аренду ООО «ЯРПАРКИНГ» для целей, не связанных со строительством, на основании постановления Мэрии города Ярославля и без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации временной автостоянки.

Обращение общества с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «эксплуатации временной автостоянки» на «строительство и эксплуатация капитального сооружения» по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Данная правовая позиция сформирована в приведенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.06.2013 №1756/13 и учитывается судом в целях единообразного толкования и применения норм права.

Таким образом, у ООО «ЯРПАРКИНГ» отсутствуют правовые основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка, поэтому оспариваемое решение не нарушает его права и законные интересы, в связи с чем предъявленные требования заявителя не подлежат удовлетворению.

На основании квитанции от 26.05.2014г. заявителем перечислено в федеральный бюджет 2 000 руб. государственной пошлины. В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. на ООО «ЯРПАРКИНГ».

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Общества с ограниченной ответственностью «ЯРПАРКИНГ» оставить без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. отнести на заявителя.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (610007 <...>) в месячный срок.

Судья

Украинцева Е.П.