Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Мастерская подарков" обратилось с иском к Управлению муниципальной собственности администрации города Переславля-Залесского (далее – УМС), с учетом уточнения, о признании незаконным решения УМС от 10.04.2018 №81 об отказе в реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, а именно туристический комплекс "Берендеево подворье", назначение нежилое, площадью 368,4 кв.м., используемого в соответствии с договором аренды №550 нежилого помещения от 25.08.2010 с кадастровым номером 76:18:010017:64; обязании УМС заключить с ООО "Мастерская подарков" договор купли-продажи недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права выкупа туристического комплекса "Берендеево подворье" с зачетом в выкупную цену стоимость неотделимых улучшений в размере 12399000 руб.; определении выкупной цены туристического комплекса "Берендеево подворье" в размере 2206000 руб., а также взыскании 53690 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя и 78000 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

В судебном заседании представители истца требования поддержали.

Ответчик в судебное заседание не явился. В первоначальном письменном отзыве и в предварительном судебном заседании представитель УМС не возражал относительно заключения договора купли-продажи, указывал, что право истца по приобретению выкупаемого объекта может быть реализовано, спорным являлся вопрос о стоимости имущества, считал необходимым провести судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта и его подтвержденных неотделимых улучшений.

Определением суда от 29.08.2018 назначена судебная экспертиза по определению стоимости имущества и стоимости неотделимых улучшений.

После проведения экспертизы ответчик изменил позицию по делу, в письменном отзыве от 26.03.2019 и представитель в судебном заседании сообщил, что исковые требования не признает в полном объеме, указывая на то, что на момент обращения истца с заявлением от 29.03.2018 по вопросу реализации преимущественного права выкупа нежилого объекта с кадастровым номером 76:18:010117:64 у общества отсутствовали правовые основания согласно закону №159-ФЗ от 22.07.2008 на реализацию данного права, поскольку с 01.05.2017 договор аренды №550 от 25.10.2010 считается расторгнутым в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация городского округа города Переславля – Залесского, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание представителя не направила, письменного отзыва не представила.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика и третьего лица.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил.

25.08.2010 между Управлением муниципального имущества г.Переславля-Залесского от имени г.Переславля–Залесского и обществом с ограниченной ответственностью «Мастерская подарков» заключен договор аренды нежилого помещения №550, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение (аренду) муниципальное имущество – административное здание, назначение – нежилое, 1-этажное, общей площадью 139,9 кв.м инв. №4554, лит.А, расположенное по адресу: Ярославская обл., г.ПереславльЗалесский, ул.Кузнечная, д.43а, для осуществления туристической деятельности.

Нежилое здание является муниципальной собственностью, право зарегистрировано в ЕГРП 09.04.2010 (п.1.1.договора).

Срок аренды определен договором с 25.08.2010 по 24.08.2015 (5 лет).

Сторонами подписан акт приема-передачи имущества от 25.08.2010.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке, что подтверждается сведениями ЕГРП (выписка от 07.11.2012).

В период действия договора аренды арендатор с письменного разрешения арендодателя провел реконструкцию административного здания, находящегося в аренде, в результате чего площадь здания увеличилась до 368,4 кв.м.

12.01.2016 за городом Переславлем-Залесским зарегистрировано право собственности на имущество Туристический комплекс "Берендеево подворье", назначение нежилое, площадью 368,4 кв.м., количество этажей 2, с кадастровым номером 76:18:010117:64, расположенный по адресу: <...>.

УМС подготовлен проект дополнительного соглашения к договору аренды №550, в котором было предусмотрено увеличение площади арендуемого имущества, увеличение размера арендной платы.

Арендатором дополнительное соглашение не было подписано.

24.01.2018 арендодатель сообщил об отказе от договора аренды №550 от 25.10.2010. Уведомление получено арендатором 26.01.2017.

С 01.05.2017 договор аренды прекратил свое действие.

Истец неоднократно обращался к УМС с заявлением о реализации преимущественного право выкупа объекта недвижимости с кадастровым номером 76:18:010117:64, в т.ч. очередное заявление было направлено 29.03.2018, в котором арендатор выразил намерение реализовать преимущественное право выкупа арендованного имущества в отношение туристического комплекса "Берендеево подворье", назначение нежилое, площадью 368,4 кв.м., с кадастровым номером 76:18:010017:64, используемого в соответствии с договором аренды №550 нежилого помещения от 25.08.2010.

Письмом от 10.04.2018 №81 УМС отказало в реализации преимущественного права выкупа нежилого имущества, со ссылкой на то, что Администрацией г.Переславля-Залесского принято решение о реализации спорного объекта недвижимости на торгах, Общество с ограниченной ответственностью "Мастерская подарков" не лишено права принять участия в торгах.

Определение суда от 29.08.2018 по инициативе ответчика и ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и стоимости неотделимых улучшений, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью Оценочной компании "Ярэксперт" ФИО3.

Согласно представленному заключению рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 76:18:010017:64 составляет 14605000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений 12399000 руб.

Оценивая материалы дела, суд считает требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). При этом в соответствии со статьей 1 названного Закона под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Пунктом 5 статьи 3 Закона о приватизации предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Таким федеральным законом является Закон N 159-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Закона N 159-ФЗ" при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Исходя из изложенного, возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.

Из материалов дела следует, что истец обратился с заявлением о реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, а именно туристического комплекса "Берендеево подворье", назначение нежилое, площадью 368,4 кв.м., используемого в соответствии с договором аренды №550 нежилого помещения от 25.08.2010 с кадастровым номером 76:18:010017:64.

При этом договор аренды №550 от 25.08.2010 заключен в отношении объекта недвижимости, площадью 139,9 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора аренды №550 срок аренды определен с 25.08.2010 по 24.08.2015 (5 лет).

По окончании срока арендатор продолжил пользоваться имуществом.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ если договор аренды заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомлением от 24.01.2017 арендодатель заявил об отказе от договора аренды №550 от 25.08.2010 с 01.05.2017, уведомление вручено арендатору.

Таким образом, с 01.05.2017 арендные отношения между сторонами прекращены.

На момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества - 29.03.2018 истец не являлся ни арендатором нежилых помещений, площадью 139,9 кв.м., ни арендатором нежилых помещений, площадью 368,4 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Таким образом, отсутствует совокупность условий, предусмотренная статьей 3 Закона N 159-ФЗ, необходимая для реализации истцом право преимущественного выкупа недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, а именно туристического комплекса "Берендеево подворье", назначение нежилое, площадью 368,4 кв.м., кадастровый номер 76:18:010017:64.

С учетом изложенного, отказ УМС в реализации преимущественного права выкупа является законным, оснований для обязания УМС заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, а именно туристического комплекса "Берендеево подворье", назначение нежилое, площадью 368,4 кв.м., кадастровый номер 76:18:010017:64, не имеется.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку судебный акт принят не в пользу истца, оснований для возмещения истцу расходов на оплату услуг представителя и госпошлины суд не усматривает.

Расходы истца на проведение экспертизы в сумме 78000 руб. подлежат возмещению УМС в силу следующего.

В силу части 2 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отнести все судебные расходы по делу на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами или не выполняющее своих процессуальных обязанностей, если это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрения дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.

В предварительном судебном заседании ответчик не возражал против заключения договора купли-продажи с истцом, заявив лишь, что не согласен с предложенной истцом ценой, в предварительном судебном заседании представитель УМС 17.07.2018 ходатайствовал о проведении судебной оценочной экспертизы (6-ая минута судебного заседания), и в дальнейшем поддерживал ходатайство истца о проведении такой экспертизы, при этом скрыв фактические обстоятельства дела: о том, что договор аренды в отношении нежилого помещений, площадью 368,4 кв.м., никогда не заключался, а договор №550 от 25.08.2010 прекратил свое действие.

Истцом понесены расходы на оплату экспертизы в сумме 78000 руб.

После проведения экспертизы ответчик изменил свою позицию на противоположную (судебное заседание от 25.02.2019, отзыв на исковое заявление от 26.03.2019).

Согласно частям 2, 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом неблагоприятные последствия.

В соответствии с нормами действующего законодательства не допускается противоречивое и недобросовестное поведение субъектов хозяйственного оборота (правило эстоппель); к каковым относятся в том числе действия, не соответствующие предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

При вышеуказанных обстоятельствах суд полагает применимым при разрешении вопроса о возмещении судебных расходов на оплату экспертизы правила эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), поведение УМС считает недобросовестным, непоследовательным, приведшим к затягиванию судебного процесса и в силу части 2 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на него возмещение расходов истца на проведение судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 65, 110, частью 2 статьи 111, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с Управления муниципальной собственности администрации города Переславля-Залесского (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Мастерская подарков" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 78000 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Захарова М.А.