Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Контакт" (далее по тексту – «Общество», «заявитель») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Мэрии города Ярославля об обязании внести изменения в постановление мэрии города Ярославля от 05.06.2015 №1083 «Об условиях приватизации нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: <...> части уменьшения цены выкупаемого истцом имущества до 10 144 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела заявитель уточнил свои требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просил признать незаконным постановление Мэрии города Ярославля от 05.06.2015 № 1083 «Об условиях приватизации нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: <...>» в части указания цены выкупаемого заявителем муниципального имущества в размере 17 845 000 (семнадцать миллионов восемьсот сорок пять тысяч) рублей, обязав в указанное постановление внести цену выкупаемого имущества в размере 10 144 000 (десять миллионов сто сорок четыре тысячи) рублей». Судом уточнение принято к производству.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) мэрии города Ярославля, ЗАО «Ярославский центр недвижимости», ИП ФИО1.

В судебном заседании 29.03.2016 представитель заявитель поддержал ранее уточненные требования к ответчику, пояснил, что изменять предмет или основание иска не намерен, ходатайствовать о проведении судебной экспертизы по вопросу о соответствии закону отчета оценщика, положенного в основание оспариваемого акта, также не намерен.

Правовая позиция заявителя изложена в рассматриваемом заявлении и письменных пояснениях, и, по сути, сводится к тому, что единственным отчетом, который может быть использован для определения выкупной цены имущества, в рассматриваемом случае является отчет, выполненный ИП ФИО1, поскольку все иные отчеты, в том числе выполненный в ходе судебной экспертизы, выполнены на основании договоров, заключенных за пределами двухмесячного срока, установленного пунктом 1 части 3 статьи 9 Федерального от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем не могут применяться в целях оценки выкупаемого заявителем имущества..

Также заявитель представил письменные замечания к отчетам об оценке имущества, выполненным ЗАО «Ярославский центр недвижимости» и экспертом ФИО4, в которых, по мнению заявителя, допущены ошибки, влияющие на итоговую величину оценки имущества.

Помимо этого, заявитель, руководствуясь положениями статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5), полагает, что ФИО4, не являясь членом экспертного совета СРО оценщиков, в связи с чем не вправе проводить экспертизу отчета, выполненного другим оценщиком.

Представитель ответчика и третьего лица КУМИ мэрии г. Ярославля возражал против заявленных требований, считает толкование заявителем норм Федерального закона № 159-ФЗ ошибочным, указывает на то, что отчет ЗАО «Ярославский центр недвижимости», использованный для определения выкупной цены имущества в оспариваемом постановлении, в судебном порядке не оспорен.

Иные третьи лица, а также эксперт ФИО5, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, отношение к заявленным требованиям не выразили.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон и третьего лица, суд установил следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 15.11.2014 по делу № А82-9382/2014 признан незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля от 10.04.2014г. №1581 в реализации Обществом с ограниченной ответственностью «КОНТАКТ» преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества - нежилого здания площадью 256,6 кв.м. по адресу: <...>. на Мэрию города Ярославля возложена обязанность после вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации Обществом с ограниченной ответственностью «КОНТАКТ» арендуемого недвижимого имущества - нежилого здания площадью 256,6 кв.м. по адресу: <...>, в порядке реализации преимущественного права на выкуп в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ от 22 июля 2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Оценка рыночной стоимости выкупаемого заявителем имущества производилась по заданию КУМИ мэрии г. Ярославля Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (отчет № 055-Н/2013 от 27.10.2013 по состоянию на 31.10.2013, результат оценки – 10144000 рублей, в том числе здание 6265000 рублей, земельный участок 3879000 рублей), и ЗАО «Ярославский центр недвижимости» (отчет № 15317-О от 30.04.2015 по состоянию на 31.01.2013, результат оценки 17845000 рублей, в том числе здание 10969000 рублей, земельный участок 6876000 рублей).

05 июня 2015 года Мэрией г. Ярославля издано постановление № 1083 «Об условиях приватизации нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: <...>», в соответствии с которым здание и земельный участок предоставлены Обществу в собственность за выкуп по цене 17845000 рублей.

Письмом от 11.06.2015 № 3485 КУМИ мэрии г. Ярославля направило в адрес заявителя указанное постановление и проект договора купли-продажи от 08.06.2015 № 765/в для подписания.

Не подписав полученный проект договора, Общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с частью первой статьи 198, частью второй статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц признаются незаконными в том случае, если арбитражный суд установит, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В рассматриваемом случае право заявителя на приобретение имущества в собственность в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, установлено вступившим в законную силу решением суда.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 9 Федерального от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

27 декабря 2013 года ИП ФИО1 по заданию КУМИ мэрии г. Ярославля подготовлен отчет № 055-Н/2013 об оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества по состоянию на 31.10.2013.

Однако суд полагает, что сроки, установленные пунктом 1 части 3 статьи 9 Федерального от 22.07.2008 N 159-ФЗ имеют обязывающий, организационный, а не пресекательный характер, в связи с чем не могут рассматриваться как ограничивающие уполномоченный орган в реализации его функций. Иное, по мнению суда, означало бы невозможность оспаривания в судебном порядке результатов оценки рыночной стоимости имущества, полученных в течение сроков, установленных указанной нормой закона.

Из материалов дела следует, что 30.04.2015 ЗАО «Ярославский центр недвижимости» также по заданию КУМИ мэрии г. Ярославля выполнен отчет об оценке рыночной стоимости выкупаемого заявителем имущества на ту же дату – 31.10.2013. Результат оценки существенно отличается от результата, полученного ИП ФИО1

При этом суд отмечает, что само по себе наличие различных результатов оценки не предопределяет недостоверность одного из них, поскольку под рыночной стоимостью, согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Указанный подход к оценке результатов определения рыночной стоимости сформулирован в Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 по делу N А09-6803/2014.

Учитывая изложенную выше правовую позицию, суд полагает, что при соблюдении требований к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, установленных статьей 11 Закона об оценочной деятельности, критериев оценки имущества, закрепленных в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), и отчет ИП ФИО1 и Отчет ЗАО «Ярославский центр недвижимости» можно было бы считать достоверными и подлежащими применению в целях оценки стоимости выкупаемого заявителем имущества.

Между тем, достоверность отчета, выполненного ИП ФИО1, опровергнута в ходе проведения судебной экспертизы, порученной эксперту ФИО4

Экспертиза по делу назначена судом в соответствии со статьей 82 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом.

При назначении судебной экспертизы суд учитывал статус ФИО4 как эксперта-оценщика.

При этом суд полагает, что положения статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ и приказа Минэкономразвитие РФ от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5) не регулируют порядок проведения судебной экспертизы, которая назначается по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в ходе проведения судебной экспертизы установлена недостоверность отчета об оценке, выполненного ИП ФИО1, суд полагает, что данный отчет не может быть использован для определения рыночной стоимости выкупаемого заявителем имущества.

В то же время отчет ЗАО «Ярославский центр недвижимости», положенный в основу оспариваемого постановления, заявителем в судебном порядке, в том числе путем заявления ходатайства о назначении судебной экспертизы, не оспорен.

Также суд отмечает, что в определении Верховного Суда РФ от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 по делу N А09-6803/2014 сформулирована правовая позиция, согласно которой доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса.

Однако в рассматриваемом случае вопрос об урегулировании разногласий по договору купли-продажи в части цены выкупаемого имущества предметом спора не является, ходатайство об уточнении предмета требований заявитель, несмотря на предоставленное судом время, не заявил.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Контакт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), а со дня вступления решения в законную силу – в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения форм, размещенных на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Судья

Марусин В.А.