Гражданский кодекс часть 1

о признании соглашения от 14.09.2009 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии:

от истца – Капустина Д.В. по доверенности от 29.11.2011 и Синько А.В. по доверенности от 01.10.2012

от ответчика – Климова А.В. по доверенности от 22.09.2012

от третьих лиц – Сорокиной Ю.С. по доверенности от 30.10.2012 от МКУ и Климова А.В. по доверенности от 22.09.2012 от «ЖилСтройИнвест»,

установил:

Закрытое акционерное общество Фирма «Ярстрой» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Промышленно-строительная компания «Квартал» о признании недействительным как ничтожной сделки соглашения от 14.09.2009 о передаче прав и обязанностей арендатора в отношении обособленного земельного участка кадастровым номером 76:23:010406:0066 и применении последствий недействительности сделки.

Ничтожность данного соглашения истец усматривает в том, что соглашение заключено без согласия всех участников долевого строительства, являющихся залогодержателями права аренды земельного участка в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ, в нарушение пункта 1 статьи 22, статей 37 и 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ (далее – Закон №102-ФЗ), в отношении только части арендуемого истцом земельного участка, и что ответчиком не были выполнены условия предварительного договора от 25.07.2008, в котором определялись условия последующего перенайма.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований судом привлечен арендодатель земельного участка – муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и новый арендатор земельного участка по дополнительному соглашению с ответчиком от 29.08.2011 – общество с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест».

И ответчик, и третьи лица считают оспариваемую сделку соответствующей закону и не нарушающей чьих-либо прав.

Фактические обстоятельства дела состоят в следующем.

Между управлением земельных ресурсов мэрии г.Ярославля в лице муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка кадастровым номером 76:23:000000:0103 общей площадью 140965 кв.м, расположенного в Дзержинском районе г.Ярославля в двух кадастровых кварталах, за №20062-о от 12.07.2007. Участок предоставлен на период подготовки проектно-сметной документации и жилищного строительства на срок до 21.02.2011. Договор зарегистрирован в ЕГРП 15.08.2007.

Продление договора на неопределенный срок арендодатель подтвердил.

Земельный участок 76:23:000000:0103 поставлен на кадастровый учет 09.06.2007 и, как следует из кадастрового плана, является многоконтурным, т.е. его граница составляет несколько замкнутых контуров. По ранее установленному порядку при осуществлении государственного кадастрового учета земельному участку было присвоено наименование "единое землепользование", а входящим в его состав шести земельным участкам - "обособленные". Государственный кадастровый учет осуществлен как в отношении многоконтурного земельного участка? так и в отношении всех земельных участков, входящих в его состав, с присвоением каждому отдельного кадастрового номера.

Истцом и ПСК «Квартал» 25.07.2008 был подписан договор, по которому истец обязался до 20.10.2009 передать ПСК права и обязанности арендатора в отношении одного из обособленных земельных участков – площадью 33023 кв.м кадастровым номером 76:23:010406:0066, а ПСК – принять участие в целевом инвестировании строительства путем перечисления денежных средств истцу по определенным календарным срокам.

Соглашением от 14.09.2009 между арендодателем, арендатором и обществом ПСК «Квартал» истец передал последнему свои права и обязанности по договору аренды земельного участка 76:23:000000:0103 в отношении указанного обособленного земельного участка 76:23:010406:0066. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 28.01.2010.

Дополнительным соглашением от 29.08.2011, подписанным теми же лицами и ООО «ЖилСтройИнвест», ПСК передала свои права арендатора обществу «ЖилСтройИнвест». Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 07.09.2011.

Оценив обстоятельства дела и приведенные сторонами и третьими лицами доводы, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как было указано, недействительность соглашения истец видит в нарушении положений Закона №102-ФЗ, невыполнении ответчиком условий предварительного договора от 25.07.2008 и в незаконности передачи прав в отношении части земельного участка.

Те положения Закона №102-ФЗ, на которые истец ссылается, предусматривают следующее.

Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением указанных правил залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением установленных правил, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Из данных положений следует, что правовым последствием нарушений установленных правил отчуждения предмета залога являются права залогодержателя, в том числе, на оспаривание сделки о таком отчуждении. Истец является залогодателем и правами выступать в суде в защиту интересов залогодержателей не наделен.

Предметом перенайма, как было указано, является обособленный земельный участок из шести участков, составляющих многоконтурный земельный участок. По утверждению арендодателя на этом обособленном земельном участке истец никакого строительства не осуществлял, обратного истцом не доказано.

Что касается невыполнения ответчиком условий предварительного договора, то их невыполнение могло бы явиться причиной отказа в заключении основного договора, но не может являться основанием для признания этого договора недействительным, поскольку не свидетельствует о несоответствии договора положениям законодательства.

Указывая на то, что обособленный земельный участок не является самостоятельным (индивидуализированным) объектом гражданских прав и соответственно не может являться предметом договора со ссылкой на Постановление Президиума ВАС РФ от 19.04.2011 №14950/10, истец не учел изложенную в нем позицию о том, что часть земельного участка, имеющая учетный кадастровый номер, не являясь самостоятельным объектом вещных прав, может быть предметом договора аренды.

Иных оснований для признания оспариваемого истцом соглашения ничтожным истец не изложил и суд не нашел.

С учетом изложенного основания для удовлетворения иска отсутствуют и руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд /г.Киров/ в месячный срок после принятия решения.

Судья М.В.Суровова