Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Букиной Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Русецкой А.А. рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр досуга»

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрации города Феодосии Республики Крым

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 10.01.2022 № 3-Д,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 30.12.2021,

от третьего лица – не явились,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр досуга» о досрочном расторжении договора аренды земли от 26.12.2013 заключенного между ООО «Центр досуга» и Щебетовским поселковым советом города Феодосии №294, взыскании с ответчика в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым, в бюджет Республики Крым задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.12.2003 в размере 995 861, 26 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 13.08.2021 суд принял исковое заявление, возбудил производство по делу, и назначил предварительное судебное заседание, с извещением лиц, участвующих в деле.

Одновременно с указанным исковым заявлением истец просил суд принять меры обеспечения в виде наложения запрета на производство любых регистрационных действий, в том числе по регистрации перехода права собственности в отношении недвижимого имущества, а именно: спального корпуса общей площадью 1 468, 40 кв.м., расположенного по адресу: г. Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная, 10 - Е.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 13.08.2021, оставленным без изменений Постановлением Двадцать первый арбитражный апелляционный от 22.11.2021, суд отказал в удовлетворении ходатайства истца о принятии обеспечительных мер.

20.09.2021 представитель истца представил суду ходатайство о приобщении дополнительных документов.

20.09.2021 представитель ответчика представил суду ходатайство о приобщении дополнительных документов, также просил суд привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрацию города Феодосии Республики Крым.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 20.09.2021, суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрацию города Феодосии Республики Крым.

01.11.2021 в адрес Арбитражного суда Республики Крым от третьего лица поступили письменные пояснения, согласно которых последний возражал относительно удовлетворения исковых требований, по мотивам изложенным в пояснениях.

15.11.2021 от истца поступило заявление об увеличении исковых требований, согласно которого последний просит суд взыскать с ответчика в пользу истца, в бюджет Республики Крым задолженность за период с 11.09.2019 по 11.11.2021 в размере 1 123 583,06 руб.

02.12.2021 суд принял к рассмотрению заявление истца об увеличении исковых требований в части взыскания задолженности, и продолжил рассмотрение данного заявления с учетом требований истца о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности за период с 11.09.2019 по 11.11.2021 в размере 1 123 583,06 руб.

10.01.2022 представитель ответчика представил суду письменные возражения, согласно которых последний возражал относительно удовлетворения исковых требований, по мотивам изложенным в отзыве.

29.03.2022 представитель ответчика представил суду копию справки, согласно которой за ответчиком числиться переплата по договору аренды в размере 62 752,12 рублей.

25.04.2022 представитель ответчика представил суду письменные возражения, согласно которых последний просил суд отказать в удовлетворении исковых требований, по мотивам изложенным в отзыве.

09.06.2022 представитель ответчика представил суду ходатайство о приобщении дополнительных документов.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, однако, неоднократно подавал заявления о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

19 декабря 2013 года решением 51 сессии 6-го созыва Щебетовского
поселкового совета г. Феодосия № 1315 ООО «Центр досуга» в срочное платное
пользование для строительства и обслуживания комплекса нежилых строений и
сооружений (базы отдыха) был передан земельный участок по адресу:
Автономная Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, улица Курортная, 10-
Е, площадью 2,5000 га, кадастровый номер: 0111646500:03:001:0673.

26.12.2013 между Обществом с ограниченной ответственностью «Центр
досуга» и Щебетовским поселковым советом города Феодосии сроком на 49 лет
заключён договор аренды земли № 294.

Согласно пункту 1.1 договора на основании Решения 51 сессии 6-го созыва
Щебетовского поселкового совета г. Феодосия от 19 декабря 2013 года № 1.315
арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное
пользование земельный участок для строительства и обслуживания комплекса нежилых строений и сооружений (базы отдыха), который находится по адресу: Автономная Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, улица Курортная, 10-Е. (кадастровый номер 0111646500:03:001:0673).

В соответствии с пунктом 2 договора в аренду передаётся земельный участок общей площадью 2,5000 гектаров, в границах пгт. Курортное за счёт земель коммунальной собственности (Решение 51 сессии 6-го созыва Щебетовского поселкового совета г. Феодосия от «19» 12 2013 года № 1315).

После принятия Республики Крым в состав Российской Федерации указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учёт в соответствии с российским законодательством и присвоен кадастровый номер: 90:24:050301:2, общая площадь 25 000 кв.м, расположен по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная, земельный участок 10 - Е.

В дальнейшем в отношении указанного земельного участка в ЕГРН были внесены сведения о границах.

Земельный участок, в отношении которого заключён договор аренды, с кадастровым номером 90:24:050301:2, расположенный по адресу Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная, 10-Е, учтён в составе казны Республики Крым на основании акта приёма - передачи Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым № 4/ЗУ от 12.07.2019, и в отношении данного участка на основании Выписки из Реестра имущества Республики Крым зарегистрировано право государственной собственности Республики Крым.

В дальнейшем земельный участок был разделен, и из него образованы два земельных участка с кадастровым номером 90:24:050301:2 площадью 12721 кв.м, и номером 90:24:050301:2587 площадью 12279 кв.м, (государственная регистрация от 01.06.2020).

В соответствии с п. 9 договора аренды земли, арендная плата вносится в денежной форме и размере 146 509,80 грн. в год за земельный участок коммунальной собственности Щебетовского сельского совета.

Как указывал истец, арендатор не вносит арендную плату, что противоречит условиям Договора, а именно за период с 11.09.2019 по 11.11.2021 у ООО «Центр досуга» возникла задолженность по арендной плате в размере 1 123 583,06 руб.

Истцом 16.07.2021 в адрес ответчика была направлена претензия с требованиями в течении 5 дней с момента получения оплатить задолженность и пеню, которая ответчиком осталась без удовлетворения.

В связи с вышеизложенным Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается заявление, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Частью 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014года №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» установлена обязанность сторон по договору аренды пли залога, договора об установлении сервитута, в срок до 1 января 2020 года внести изменения в соответствующие договора, если не истек срок действия, в целях привидения его в соответствие с требованиями законодательства РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 8 указанного закона, перечень документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав, устанавливается правовым актом Совета министров Республики Крым.

Договор аренды земли (земельного участка) согласно перечню, установленному постановлением Совета Министров Республики Крым от «11» августа 2014 № 264, относится к документам, подтверждающим наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 года № 313 утвержден Порядок переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым (далее -Порядок № 313).

Таким образом, на Администрацию города Феодосии, как на уполномоченный орган, возложена обязанность заключить с ООО «ЦЕНТР ДОСУГА» в порядке переоформления договор аренды в отношении соответствующего земельного участка.

Суд отмечает, что решением Арбитражного суда Республики Крым от 26 декабря 2019г. по делу №А83-14010/2019 (решение вступило в законную силу) на Администрацию города Феодосии Республики Крым была возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем подготовки, подписания и направления в адрес ООО «ЦЕНТР ДОСУГА» в трех экземплярах проекта договора аренды земельного участка площадью 25 000 кв.м, по адресу Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная, 10-Е, кадастровый номер 90:24:050301:2, в порядке переоформления прав в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

При подготовке проекта Договора аренды земельного участка в порядке переоформления, Администрацией города Феодосии было установлено, что предмет Договора, а именно земельный участок с кадастровым номером 90:24:050301:2, расположенный по адресу Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная, 10-Е, учтен в составе казны Республики Крым на основании акта приема-передачи.

Как следует из извлечения из государственного земельного кадастра о земельном участке, спорный земельный участок до его раздела ранее и постановки на кадастровый учёт в соответствии с российским законодательством находился в коммунальной собственности.

Согласно ст. 2 Закона Республики Крым от 31.07.2014 №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» права на имущество, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории Республики Крым в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента (далее - ранее действовавшие акты), признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: право коммунальной собственности территориальных общин признается собственность, соответствующих муниципальных образований.

Суд также считает необходимым отметить, что истец, зарегистрировав право собственности на данный земельный участок, Приказом № 3233 от 13.09.2019 произвёл раздел земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:2, в результате чего он изменил свою площадь с 25 000 кв. на площадь 12 721 кв.м. площадь 12 279 кв.м (присвоен кадастровый номер 90:24:050301:2587, адрес: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная).

Судом из материалов дела усматривается, что оба земельных участка находятся в пользовании ООО «Центр досуга» и обществом в пользу администрации г. Феодосии на основании договора аренды № 294 производится оплата аренды за земельный участок общей площадью 25 000 кв.м., о чем свидетельствует акт сверки и приобщенная справка, согласно которой за ответчиком числиться переплата по договору аренды в размере 62 752,12 рублей.

Из материалов дела усматривается, что на указанном земельном участке у ответчика расположены объекты недвижимости, что подтверждается правоустанавливающими документами.

Указанное начисление арендной платы производится на основании договора и в соответствии с Постановлением совета министров Республики Крым от 12.11.2014 №450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» в порядке, предусмотренном для установления арендной платы для договоров, заключенных до 21.03.2014 и подлежащих переоформлению по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-3PK (пункт 3.4 Приложения №3 к указанному Постановлению).

Согласно ч. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Таким образом, в случае договора аренды № 294 от 26.12.2013 все существенные условия договора сторонами были согласованы, имеются доказательства принятий сторонами исполнения обязательств по договору.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что Министерством законность данного договор аренды не обжалуется, поскольку заявлены требования о его расторжении.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При смене собственника имущества происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве (статьи 382, 387 ГК РФ).

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает гарантии арендатора при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет.

Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (определение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 305-20-14025 по делу № А40-89806/2019).

При смене арендодателя прежний арендодатель утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Если арендатор не был уведомлен о переходе права собственности на предмет аренды и перечислил арендную плату прежнему собственнику, то арендатор не вправе требовать ее возврата, поскольку риск неблагоприятных последствий в таком случае несет новый собственник.

Вместе с тем в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что норма статьи 617 ГК РФ не распространяется на случаи внесения изменений в договора, касающихся сведений об арендодателе (наименование, банковские реквизиты).

Аналогичные выводы содержаться в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 03.11.2021 по делу № А65-5881/2021.

Согласно действующему законодательству при смене арендодателя арендатор в течение оставшегося срока действия договора аренды продолжает пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранеезаключенного договора. При этом все права и обязанности арендодателя, в том числе и право на получение арендной платы, переходят к новому собственнику.

На арендодателе лежит обязанность известить арендатора о смене собственника и сообщить новые реквизиты для перечисления денежных средств.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Министерством действия по уведомлению ООО «Центр досуга» о переходе права собственности на арендуемый участок совершены не были, в материалы дела обратного истцом представлено не было, следовательно внесение арендных платежей в адрес прежнего арендодателя является надлежащим исполнением обязанностей по договору аренды.

Судом неоднократно предлагалось истцу предоставить документы, свидетельствующие об уведомлении ответчика о смене собственника с предоставлением реквизитов для оплаты арендной платы. Однако, такие документы суду предоставлены не были.

Относительно требования истца, о досрочном расторжении договора аренды земли от 26.12.2013 заключенного между ООО «Центр досуга» и Щебетовским поселковым советом города Феодосии №294, суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса РФ земельное законодательство основывается, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, а именно: спальный корпус, площадью 1 468,4 кв.м, принадлежащий ответчику на праве собственности, что подтверждается представленной ответчиком 09.06.2022 в материалы дела копией выписки из ЕГРН.

Земельный участок предоставлен последнему для целей размещения и эксплуатации данного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, ответчик вправе владеть и пользоваться спорным земельным участком по основаниям нахождения в его собственности объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, а поэтому решение о расторжении спорного договора аренды является необоснованным.

Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 28.04.2021 по делу №А83-2900/2019.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что ответчиком надлежащим образом исполнялись обязательства по договору, что подтверждается материалами дела, в связи с чем, исковые требования о расторжении договора аренды и взыскании задолженности удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167- 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Судья Е.Н. Букина