Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Якимчук Н.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Изобакаровым Г.Г. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца – Общества с ограниченной ответственностью «ТЭС-ТЕРМИНАЛ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Общества с ограниченной ответственностью «ЧАТЫР-ДАГ» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участи в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – Коммерческий банк «БФГ-КРЕДИТ» (Общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН <***>, ИНН <***>), Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании сделки недействительной (ничтожной), применении последствий недействительности договора купли-продажи, признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительным свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, признании обременения на недвижимое имущество отсутствующим,

при участии представителей лиц, участвующих в деле:

от истца (ООО «ТЭС-АВТО») – ФИО1, представитель по доверенности от 24.10.2016 №б/н, личность удостоверена паспортом гражданина РФ; ФИО2, представитель по доверенности от 24.10.2016 №б/н, личность удостоверена паспортом гражданина РФ;

от ответчика (ООО «Центр-Гарантия») – не явился, извещен надлежаще;

от третьего лица (ООО «ТЭС-Терминал») – ФИО3 представитель по доверенности от 09.01.2017 №б/н, личность удостоверена паспортом гражданина РФ;

от третьего лица – (ООО «ЧАТЫР-ДАГ») – не явился, извещен надлежаще;

от третьего лица - (Коммерческий банк «БФГ-Кредит») – ФИО4, доверенность от 25.05.2017 №4-19977, представитель, личность удостоверена паспортом гражданина РФ;

от третьего лица - (Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым) – не явился, извещен надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия», Коммерческому банку «БФГ-Кредит» (Общество с ограниченной ответственностью), согласно которого просит суд: признать недействительной как ничтожную сделку - договор купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка №б/н от 17.12.2015; применить последствия недействительности сделки к договору купли-продажи №б/н от 17.12.2015; признать за ООО «ТЭС-АВТО» право собственности на нежилое недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО «Центр-Гарантия» на нежилое недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>; признать зарегистрированное на основании заключенного договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка №б/н от 17.12.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обременение - ипотека в силу закона, отсутствующим; признать недействительной как ничтожную сделку - предварительный договор купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка №б/н от 17.12.2015.

Определением от 05.06.2017 вышеуказанное исковое заявление принято судом к производству, возбуждено производство по делу, назначена дата проведения предварительного судебного заседания на 17.07.2017.

Одновременно суд привлек к участию в рассмотрении дела: в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - Общество с ограниченной ответственностью «ТЭС-Терминал», Общество с ограниченной ответственностью «ЧАТЫР-ДАГ»; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика - Коммерческий банк «БФГ-КРЕДИТ» (Общество с ограниченной ответственностью); Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

В отсутствие возражения сторон, после завершения рассмотрения всех, вынесенных в предварительное заседание вопросов, суд, с учетом мнения участников процесса, явившихся в предварительное судебное заседание, протокольным определением, в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал дело готовым к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Определением от 17.06.2017 суд, в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), перешел к судебному разбирательству и отложил дату слушания дела на 31.08.2017.

Учитывая необходимость выяснения дополнительных обстоятельств по делу, определением от 31.08.2017, суд в порядке ст. 158 АПК РФ, определил отложить судебное разбирательство на 26.10.2017.

В судебное заседание явку своих уполномоченных представителей обеспечили истец, ООО «ТЭС-Терминал» и Коммерческий банк «БФГ-Кредит». Ответчик и иные лица, явку своих уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, причины неявки суду не известны, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Каких-либо заявлений или ходатайств об отложении судебного заседания, возражений против рассмотрения дела в отсутствие его представителя в суд не поступало.

В соответствии с частью 6 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Учитывая то, что ответчик о начале судебного процесса извещен надлежащим образом, поскольку материалы дела в достаточной мере характеризуют взаимоотношения сторон и неявка ответчика не мешает разрешению спора по существу, суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в нем доказательствам в отсутствие представителя ответчика и третьих лиц.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные документы и доказательства, заслушав доводы представителя истца, третьего лица судом установлено следующее.

17.12.2015 между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (далее - продавец, истец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (далее – покупатель, ответчик) был заключен договор купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н (далее - договор).

Согласно п. 1 указанного Договора, Продавец продает (передает в собственность), а Покупатель покупает (приобретает в собственность) в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- Нежилое здание – мотель, назначение: нежилое, общей площадью 3258,00 (три тысячи двести пятьдесят восемь) кв.м., количество этажей: пять, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:91;

- Мойку, назначение: нежилое, общей площадью 49,10 (сорок девять целых и десять сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:367;

- ТП, назначение: нежилое, общей площадью 51,80 (пятьдесят одна целая восемьдесят сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:366.

Согласно пункту 2 Договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, продажная цена объекта недвижимости, указанного п. 1 данного Договора составляет 38 828 442, 80 рублей.

Оплата покупателем объекта недвижимости будет полностью произведена за счет кредитных средств, предоставляемых Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (Общество с ограниченной ответственностью) покупателю по кредитному договору б/н от 17.12.2015, срок возврата кредита 01.01.2017.

Право собственности, в соответствии с договором купли-продажи от 17.12.2015, возникает у покупателя - ООО «Центр-Гарантия» ранее оплаты за приобретенное имущество, а именно, с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оплата же по договору, должна быть осуществлена в пользу продавца не позднее 01.01.2017 (пункт 3 Договора купли-продажи от 17.12.2015).

При этом, в силу пункта 3 договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, устанавливалось, что приобретаемый по договору объект недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности покупателя будет находится в залоге у Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (Общество с ограниченной ответственностью) в соответствии со статьёй 69.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») №102-ФЗ, как имущество, приобретенное за счет кредитования данного финансового учреждения.

Переход права собственности на недвижимое имущество в пользу ООО «Центр-Гарантия», а также обременение этого имущества правами Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (Общество с ограниченной ответственностью) как залогодержателя, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.03.2016, о чем свидетельствует приобщенные к исковому заявлению свидетельства о государственной регистрации права от 21.03.2016 и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.09.2016.

Согласно пункту 5 договора купли-продажи продавец обязался в день заключения договора передать покупателю, а покупатель принять от продавца объект недвижимости по передаточному акту.

Покупатель в силу пункта 7 договора приобретает право собственности на объект недвижимости, отчуждаемые по настоящему договору после государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 15 Договора купли-продажи стороны закрепили договоренность об одновременном заключении трехстороннего договора поручительства, где поручителем по выполнению обязательств покупателя в соответствии с пунктом 3 договора выступит Коммерческий банк «БФГ-Кредит» (ООО). В материалы дела также не предоставлен передаточный акт, который с учетом пункта 5 договора купли-продажи должен был быть составлен в день заключения договора, отсутствуют и доказательства оплаты цены договора ООО «Центр-Гарантия» в пользу истца.

Вместе с тем, 17.12.2015, между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (далее – покупатель, истец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (далее - продавец, ответчик) заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 17.12.2015 г., согласно пункту 1 которого, продавец обязуется в будущем, но не ранее 01.01.2017 заключить с покупателем основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества («Основной Договор») и передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество:

Согласно пункту 2 предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 17.12.2015 г., продажная цена объекта недвижимости, указанного пунктом 1 данного Договора будет составлять 38 828 442,80 рублей.

Пунктом 2 данного договора предусмотрено, что право собственности продавца на указанные объекты недвижимости, в отношении которых будет заключен основной договор купли-продажи, возникнет в будущем после регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 17.12.2015, заключенного между ООО «Центр-Гарантия» (покупатель) и ООО «ТЭС-АВТО» (продавец).

В пункте 3 предварительного договора от 17.12.2015 г. были закреплены условия, при выполнении которых между сторонами будет заключен основной договор, а именно: выполнение ООО «ТЭС-Терминал» своих обязательств по кредитному договору <***>, заключенному между заемщиком и коммерческим банком «БФГ-Кредит» (ООО) на следующих условиях: цель кредитования – пополнение оборотных средств, сумма кредита – 250 000 000, 00 рублей, срок возврата кредита – 05 апреля 2016 года, процентная ставка по кредиту – 19,75 %.

В материалы дела представлен заключенный между Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (далее – кредитор, третье лицо) и ООО «ТЭС-Терминал» (далее – заемщик, третье лицо), кредитный договор от 21.12.2015 <***>, согласно которому, кредитор на условиях данного договора обязался предоставить заемщику кредит в сумме 250 000 000,00 руб. на срок по 05.04.2016 под 19,75 %, а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях настоящего договора (п. 1.1 договора).

Пунктом 4 предварительного договора купли-продажи от 17.12.2015 г., стороны пришли к согласию, что при выполнении условий указанных в п. 3 данного предварительного договора, продажная цена объекта недвижимости будет составлять 38 828 442, 80 рублей.

Истец указывает, что зафиксированная в предварительном договоре купли-продажи от 17.12.2015 продажная цена объекта недвижимости по основному договору идентична цене указанной в заключенном между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (далее - продавец, истец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (далее – покупатель, ответчик) договоре купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015.

В один и тот же день, между теми же сторонами, фактически был заключен предварительный договор предусматривающий обратный выкуп в пользу ООО «ТЭС-АВТО» того же имущества, что ранее отчужденное в пользу ООО «Центр-Гарантия» начиная с 01.01.2017, на условиях установленных предварительным договором.

Кроме того, стороны согласовали, что в случае, если к 05.04.2016 у заемщика образуется задолженность перед кредитором по кредитному договору, указанному в пункте 3 предварительного договора, то продажная цена объекта недвижимости, подлежащая отражению сторонами в основном договоре, будет складываться из общей суммы денежных обязательств заемщика по возврату кредита, уплате начисленных процентов и суммы штрафных санкций по кредитному договору, не исполненных заемщиком на дату заключения основного договора (п. 5 предварительного договора).

Пунктом 7 предварительного договора установлено, что одновременно с заключением предварительного договора стороны заключают трехсторонний договор поручительства, где поручителем по выполнению обязательств ООО «Центр-Гарантия», в том числе связанных с уплатой штрафа в соответствии с пунктом 6 Предварительного договора, выступает Коммерческий банк «БФГ-Кредит» (ООО).

Как указывает истец, совокупность условий договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 17.12.2015, состав их участников, свидетельствуют о заключении взаимосвязанных сделок по сути прикрывающих договор ипотеки в обеспечение исполнения обязательств ООО «ТЭС-Терминал» перед Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (ООО) за исполнение обязательств по кредитному договору <***> от 21.12.2015, в обеспечение исполнения которых, истец выступил имущественным поручителем, взяв обязательство передать в залог Банка принадлежащее ему недвижимое имущество, оформив такое обеспечение путем заключения притворной сделки - договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 с ООО «Центр-Гарантия».

Истец полагает, что оспариваемые договора являются недействительными, по признаку ничтожности, поскольку действительная взаимная воля сторон была направлена на заключение договора ипотеки и предоставления залогодержателю права обращения предмета залога в свою собственность в обход законодательных ограничений, с учетом чего, в силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные сделки являются ничтожными.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Предметом спора является действительность совокупности договоров, а именно договора купли-продажи от 17.12.2015 и предварительного договора купли-продажи от 17.12.2015.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам в силу пункта 1 статьи 431.1 ГК РФ применяются положения настоящего Кодекса о недействительности сделок, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 2 статьи 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с пунктом 88 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок.

Таким образом, для достижения цели прикрыть истинную сделку могут оформляться как один договор, так и несколько.

В предмет доказывания по данному спору входит, прежде всего, соотношение воли и волеизъявления участников спорных правоотношений.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной статье Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При этом, согласно нормам статьи 454 ГК РФ, определяющим существо договора купли-продажи, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи по своей природе является самостоятельным видом договора и не носит обеспечительного, зависимого от основного обязательства, характера, как это определено нормами статьи 329 ГК РФ.

Истец обосновывает свои требования, в частности, ссылаясь на пункт 2 статьи 170 ГК РФ, согласно которому, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Согласно смысла пункта 2 статьи 170 ГК РФ, притворные сделки направлены на то, чтобы скрыть действительную волю сторон. При совершении притворной сделки имеет место несовпадение сделанного волеизъявления с действительной волей сторон: в случае заключения притворной сделки целью сторон является достижение определенных правовых последствий, при этом воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.

Давая оценку договору купли-продажи от 17.12.2015 по взаимосвязи в совокупности с предварительным договором купли-продажи от 17.12.2015 усматривается их связь с обязательствами, вытекающими из кредитного договора от 21.12.2015 <***>.

Так, по предварительному договору то же имущество, что отчуждалось истцом по договору купли-продажи, подлежало обратному выкупу самим истцом.

Кроме того, предварительный договор стороны прямо связали с кредитным договором от 21.12.2015 <***>, а именно: условием заключения основного договора является выполнение обязательств ООО «ТЭС-Терминал» (в договоре именуется как заемщик) по названному кредитному договору (пункт 3 предварительного договора), а продажная цена объекта недвижимости состоит из общей суммы денежных обязательств заемщика (ООО «ТЭС- Терминал») по возврату соответствующего кредит, процентов и штрафных санкций не исполненных ООО «ТЭС-Терминал» перед Коммерческим банком «БФГ-Кредит» по кредитному договору от 21.12.2015 <***> на дату заключения основного договора (п.5 предварительного договора купли-продажи от 17.12.2015).

В предварительном договоре речь идет именно о кредитном договоре от 21.12.2015 <***>, однозначно свидетельствует указание месяца и года заключения последнего, его номер, а также его существенные условия: сумма кредита – 250 000 000,00 руб., срок возврата кредита – 05.04.2016, процентная ставка по кредиту – 19,75 %, и сторона заемщика: ООО «ТЭС-Терминал», ОГРН <***> (пункт 3 Предварительного договора и пункт 1.1 кредитного договора от 21.12.2015 <***>).

Изложенное, а также практически одновременное заключение спорных договоров от 17.12.2015 и кредитного договора от 21.12.2015 <***>, указывает на то, что все три поименованных договора взаимосвязаны между собой. Более того, отсутствуют основания для придания спорным договорам самостоятельного (независимого) значения, так как из их буквального содержания следует их дополнительный (акцессорный) характер по отношению к кредитному договору от 21.12.2015 <***>.

Условие предварительного договора (пункт 3) о заключении основного договора по исполнению ООО «ТЭС-Терминал» обязательств по кредитному договору свидетельствует о намерении использовать спорные договоры в качестве способа обеспечения исполнения кредитного договора от 21.12.2015 <***>, поскольку эта взаимосвязь следует из буквального содержания предварительного договора купли-продажи от 17.12.2015.

Согласно части 1 и 2 статьи 64 АПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Статья 75 АПК РФ, допускает в качестве письменных доказательств документы, полученные посредством факсимильной, электронной или иной связи, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьёй 102 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, по просьбе заинтересованных лиц нотариус обеспечивает доказательства, необходимые в случае возникновения дела в суде или административном органе, если имеются основания полагать, что представление доказательств впоследствии станет невозможным или затруднительным.

В порядке обеспечения доказательств нотариус производит осмотр письменных и вещественных доказательств (статья 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

По заявлению ООО «ТЭС-АВТО» нотариусом Симферопольского городского нотариального округа ФИО5 в порядке обеспечения доказательств, произведен осмотр доказательств в виде страниц электронной почты.

Протоколом осмотра доказательств от 20.12.2016 на бланке серии 82 АА №0648395, нотариусом зафиксировано содержание страниц электронной почты, посредством которой велась переписка, и сделаны соответствующие скриншоты изображений (снимки экрана, показывающие то, что видит пользователь на экране монитора), между директором ООО «ТЭС-Терминал» - ФИО6 и сотрудниками Коммерческого банка «БФГ-Кредит», а также сотрудниками ООО «ТЭС-терминал», ООО «ТЭС-АВТО» относительно возможности предоставления банком кредита и условий кредитования.

Содержание указанной переписки свидетельствует о намерении ООО «ТЭС-Терминал» получить у Коммерческого банка «БФГ-Кредит» кредит, при этом указывалось на необходимость обеспечения исполнения обязательства по возврату денежных средств предоставлением в залог банка имущества принадлежащего третьему юридическому лицу.

В частности, директором ООО «ТЭС-Терминал» - ФИО6, в адрес банка направлялся бухгалтерский баланс возглавляемого им общества на сентябрь 2015 года, отчет о финансовых результатах деятельности за январь-сентябрь 2015 года, т.е. за период предшествующий получению кредита и заключению притворных сделок купли-продажи (декабрь 2015 года), а также, заявление-анкета клиента на предоставление кредитного продукта и заявление в адрес председателя правления банка от 14.12.2017 о предоставлении в кредит 250 000 000, 00 рублей.

18.12.2015 письмом от Марка ФИО3 в адрес ФИО7 (tvshelkovkina@bfgbank.ru) направлялись одновременно заявление ООО «ТЭС-Терминал» в адрес председателя Правления Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) ФИО8 от 14.12.2015 о предоставлении кредита в сумме 250 000 000, 00 руб. на срок по 05.04.2016 и установлении ставки по кредиту на уровне 19,75 % годовых и проект Предварительного договора (приложение № 14 к Протоколу осмотра письменного доказательства от 20.12.2016 г. № 82АА 0648395).

Впоследствии, указанная сумма была предоставлена банком в заем ООО «ТЭС-Терминал» согласно Кредитного договора от 21.12.2015 г. <***>.

От имени банка получателем документов и корреспондентом по переписке значатся должностные лица КБ «БФГ-Кредит» - зам.нач. кредитного управления банка ФИО9, зам.нач. отдела финансирования проектов ФИО10 От имени ООО «ТЭС-Терминал» переписка велась директором ФИО6 и главным бухгалтером общества ФИО11

Среди истории почтовой переписки между ООО «ТЭС-Терминал» и Коммерческим банком «БФГ-Кредит» имеются прикрепленные файлы-вложения, содержащие предложенные варианты договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, предварительного договора купли-продажи от 17.12.2015 (обратного выкупа того же недвижимого имущества), которые и были впоследствии заключены между ООО «ТЭС-АВТО» и ООО «Центр Гарантия».

Для квалификации договора в качестве притворной сделки необходимо применить правила о толковании договора, предусмотренные установленные в статье 431 ГК РФ.

При определении содержания договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Содержание предоставленной переписки является доказательством ведения переговорного процесса, в результате которого, в последствии, между ООО «ТЭС-Терминал» (далее - заемщик, третье лицо) и Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (далее – займодатель, третье лицо) был заключен Кредитный договор <***>, в обеспечение исполнения которого, истец выступил имущественным поручителем, фактически передав в залог Банка, принадлежащее ему недвижимое имущество, оформив обеспечение путем заключения с ООО «Центр-Гарантия» договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка и предварительного договора купли-продажи того же имущества от 17.12.2015.

Как уже указывалось, согласно пункту 3 заключенного между истцом как Покупателем и ООО «Центр-Гарантия» как Продавцом предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 17.12.2015 г., условием заключения основного договора, по которому право собственности переходило обратно в пользу истца, являлось исполнение ООО «ТЭС-Терминал» своих обязательств по Кредитному договору <***> перед Коммерческим банком «БФГ-Кредит».

Обусловленность возврата имущества в пользу истца (обратного выкупа) фактом исполнения ООО «ТЭС-Терминал» своих обязательств по Кредитному договору <***> перед Коммерческим банком «БФГ-Кредит», свидетельствует о воле сторон и заключении ними оспариваемого договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 г. как обеспечительного, носящего зависимый от основного обязательства характер, в случае исполнения которого (возврата кредита ООО «ТЭС-Терминал»), истец, как имущественный поручитель, вновь становился собственником переданного в залог Банка имущества.

Оценивая действительную волю всех участников, следует исходить из совокупности существенных для дела обстоятельств, к которым относится заключение 17.12.2015 г. одновременно с договором купли-продажи Предварительного договора, что должно расцениваться как закрепленное право обратного выкупа, включение в Предварительный договор условия о заключении основного договора, то есть реализации права обратного выкупа, после исполнения обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 г. <***> и определение выкупной цены по основному договору с учетом суммы задолженности по кредитному договору от 21.12.2015 г. <***>, что определяет обеспечительный характер правоотношений, оформленных спорными договорами.

При этом, доводы Коммерческого банка «БФГ-Кредит» о несоответствии размера обеспечиваемого обязательства (250 000 000, 00 руб. плюс проценты из расчета 19,75 % годовых) по сравнению со стоимостью предмета залога, подлежат отклонению, поскольку определение в пункте 6 Предварительного договора купли-продажи от 17.12.2015 штрафа, в случае незаключения основного договора по вине продавца в размере 302 310 000,00 рублей, отражает действительную стоимость объектов недвижимости, а также свидетельствует о занижении продажной цены имущества в Договоре купли-продажи и Предварительном договоре, доказательств оплаты ООО «Центр-Гарантия» покупной цены за принадлежащее истцу имущество в материалы дела не представлено.

Также следует критически отнестись к доводам Коммерческого банка «БФГ-Кредит» о том, что при заключении между ООО «ТЭС-Терминал» и Коммерческим банком «БФГ-Кредит» кредитных договоров от 07.04.2016 г. № 11311, от 09.03.2016 г. №11294, от 11.02.2016 г. № 11274 и от 08.02.2016 г. № 11255 произошла новация обязательств, вытекающих из кредитного договора от 21.12.2015 г. <***>, и при этом сохранились связанные с ним дополнительные обязательства, поскольку это противоречит его же позиции о том, что спорные договоры не выполняли роль акцессорных обеспечительных обязательства по отношению к последнему, к тому же, при любых обстоятельствах, в силу пункта 2 статьи 414 ГК РФ новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством, если иное не предусмотрено соглашением сторон, т.е. в том числе обеспечение выполнения обязательств залогом.

Доказательства такого соглашения в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалах дела отсутствуют. При этом Коммерческий банк «БФГ-Кредит» не отрицал факт исполнения ООО «ТЭС-Терминал» обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 г. <***>, т.е. возврата займа и процентов по договору.

Отклоняя доводы Коммерческого банка «БФГ-Кредит» следует также отметить то, что обязательства ООО «ТЭС-Терминал» перед Коммерческим банком «БФГ-Кредит» по кредитным договорам от 07.04.2016 г. № 11311, от 09.03.2016 г. № 11294, от 11.02.2016 г. №11274 и от 08.02.2016 г. №11255 урегулированы сторонами путем заключения мирового соглашения, утвержденного, вступившим законную силу определением Центрального районного суда г. Симферополя от 09.06.2017 г. по делу № 2-1814/2017.

Мировым соглашением стороны утвердили график погашения задолженности и суммы платежей по возврату задолженности по кредиту и процентам, возникшим из вышеуказанных кредитных договоров.

В материалы дела также представлены доказательства поэтапного исполнения сторонами мирового соглашения.

Следовательно, суд пришёл к выводу о том, что кредитные договоры от 07.04.2016 г. № 11311, от 09.03.2016 г. № 11294, от 11.02.2016 г. № 11274 и от 08.02.2016 г. № 11255, являются самостоятельными соглашениями и не связаны с ранее заключенным кредитным договором от 21.12.2015 г. <***>.

Таким образом, заключая оспариваемые сделки в действительности сторонами имелся в виду залог недвижимости с целью обеспечения исполнения обязательств по заключенному между Коммерческим банком «БФГ-Кредит» и ООО «ТЭС-Терминал» кредитному договору <***> от 21.12.2015, под которым, в соответствии с пунктом 1 статьи 335 ГК РФ, понимается способ обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В пользу обеспечительного характера спорных договоров говорит и то обстоятельство, что Договором купли-продажи фактически закреплена для Коммерческого банка «БФГ-Кредит» возможность оформить залог на соответствующие объекты недвижимости, но уже в порядке статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в свою пользу.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015 г. № 25, притворная сделка - это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку с иным субъектным составом.

Анализируя состав участников спорных и обеспечиваемых обязательств, суд пришел к выводу о том, что различный субъектный состав спорных сделок (ООО «ТЭС-АВТО» и ООО «Центр-Гарантия») и прикрываемой сделки (ООО «ТЭС-АВТО» (обеспечивающее обязательства ООО «ТЭС-Терминал») и Коммерческий банк «БФГ-Кредит» (ООО)) не имеет в данном случае решающего правового значения, прежде всего, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 87 Постановления Пленума № 25, по которым притворная сделка - это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку с иным субъектным составом.

При оценке субъектного состава суд учитывает, что в данном случае роль прикрытия выполняла целая совокупность сделок со сложным субъектным составом.

При этом следует исходить из того, что в силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Согласно сложившейся судебной практике наличие корпоративных либо иных связей между поручителем (залогодателем) и должником объясняет мотивы совершения обеспечительных сделок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 г. № 14510/13, определение Верховного Суда РФ от 15.06.2016 г. по делу № 308-ЭС16-1475).

По смыслу указанной позиции, отношения, обусловливающие наличие соответствующих мотивов, могут быть как юридически формализованными, так и фактическими.

Понятие юридической аффилированности не требует доказывания того, что участники одной группы формализовали свою деятельность как осуществляемую от имени «единого хозяйствующего субъекта» (создание холдинга, подписание соглашения о сотрудничестве, ведение консолидированной финансовой отчетности, использование всеми членами группы одного товарного знака и т.д.), в связи с чем, об отсутствии экономической целесообразности принятия на себя обеспечительных обязательств за исполнение должником его обязательств, не может свидетельствовать отсутствие совместного баланса, консолидированной отчетности между должником и поручителем.

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРЮЛ РФ по состоянию на 30.11.2015, учредителем (участником) ООО «ТЭС-Терминал» (ОГРН <***>) являлась ООО «Фирма «ТЭС» (ОГРН <***>).

В свою очередь, учредителями (участниками) ООО «Фирма «ТЭС» (ОГРН <***>) по состоянию на 17.12.2015 г. согласно выписки по составу участников общества, являлись физические лица: ФИО12, ФИО13, ФИО14.

Указанные физические лица, согласно списка участников, по состоянию 17.12.2015, одновременно являлись учредителями (участниками) ООО «ТЭС-АВТО».

Приведенная корпоративная структура свидетельствует о взаимосвязанности ООО «ТЭС-АВТО» и ООО «ТЭС-Терминал», через состав участников указанных юридических лиц, способности принятия в хозяйственной деятельности единых и взаимосвязанных управленческих решений, в рассматриваемой ситуации заключении Кредитного договора <***> и Договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, действительная воля которых, выражалась в передаче в залог недвижимого имущества принадлежащего одному обществу в обеспечение исполнения обязательств второго общества входящих в единую корпоративную структуру, перед Банком.

Одновременно, являются аффилированными по отношению друг к другу Коммерческий банк «БФГ-Кредит» (Заемщик по Кредитному договору <***> по которому ООО «ТЭС-Терминал» предоставлялись в заем денежные средства) и ООО «Центр-Гарантия» (Покупатель по Договору купли-продажи принадлежащего ООО «ТЭС-АВТО» имущества от 17.12.2015).

Согласно данных ЕГРЮЛ РФ по состоянию на 17.12.2015, участником Коммерческого банка «БФГ-Кредит» являлся ФИО15 владеющий 39,66 долей уставного капитала, который одновременно являлся участником ООО «Центр-Гарантия», владеющим 70% долей, а следовательно, способный принимать решения о заключении ООО «Центр-Гарантия», участником которого он являлся Договора купли-продажи нежилого здания б/н от 17.12.2015, с использованием кредитных средств Коммерческого банка «БФГ-Кредит», участником которого, он также являлся, а также оформлении поручительства Банка за исполнение обязательств ООО «Центр-Гарантия» перед истцом.

Коммерческий банк «БФГ-Кредит» и аффилированная структура – ООО «Центр-Гарантия», зарегистрированы по единому адресу (<...>).

О взаимосвязи ООО «Центр-Гарантия» и Коммерческого банка «БФГ-Кредит» свидетельствует также то, что последний выступил поручителем исполнения обязательств ООО «Центр-Гарантия» по Договору купли-продажи и Предварительному договору (пункт 15 Договора купли-продажи и пункт 7 Предварительного договора), заключив договор поручительства от 21.12.2015, и обеспечив себе тем самым вступление в правоотношения, вытекающие из спорных договоров, с правами поручителя, исполнившего обязательство (статья 365 ГК РФ).

Более того, согласно переписке между ООО «ТЭС-Терминал» и Коммерческим банком «БФГ-Кредит», изначально предлагалось предоставление залога третьим юридическим лицом (Приложение 7 к Протоколу к Протоколу осмотра письменного доказательства от 20.12.2016 г. № 82АА 0648395).

Все вышеизложенное также свидетельствует о том, что на заключение притворных сделок была направлена воля всех их участников, каждый из которых, при этом, выполнял отведенную ему роль в плане достижения конечного результата – предоставления обеспечения по кредитному договору от 21.12.2015 г. <***>, в связи с чем, участие в спорных сделках ООО «Центр-Гарантия», а не Коммерческого банка «БФГ-Кредит», на защиту интересов которого направлено предоставляемое ими обеспечение, не исключало достижение указанного правового результата.

В пользу выводов о том, что действительная воля участников спорных правоотношений была направлена на заключение договора залога недвижимости (ипотеки) помимо прочего свидетельствуют то, что недвижимое имущество фактически не выбывало из владения истца, в материалы дела не предоставлен передаточный акт, который с учетом пункта 5 Договора купли-продажи от 17.12.2015 должен был быть составлен в день заключения договора, отсутствуют и доказательства оплаты цены договора ООО «Центр-Гарантия» в пользу истца.

Истец осуществляет хозяйственную деятельность, используя данное имущество, оплачивает коммунальные платежи, т.е. несет бремя содержания имущества, обязанность относительно чего, присуща собственнику имущества, что не опровергнуто в ходе рассмотрения дела, с учетом чего считается признанным обстоятельством, освобожденным от доказывания в силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ, что также соответствует конструкции ипотеки, предусматривающей сохранение залогодателем права пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке (статья 346 ГК РФ, статьи 1, 29 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ).

Суд приходит к выводу о том, что спорные договоры направлены на достижение других правовых последствий и прикрывают иную волю всех участников, то есть оспариваемые договоры носят притворный характер, а следовательно являются недействительными по признакам ничтожности.

Заключение договора купли-продажи и договорное закрепление права обратного выкупа в случае надлежащего исполнения обеспечиваемого кредитного обязательства не может быть расценено как предусмотренный договором способ обеспечения обязательства, не поименованный в законе (пункт 1 статьи 329 ГК РФ), поскольку предоставление кредитору возможности получить возмещение причитающихся ему сумм за счет недвижимого имущества, в том числе принадлежащего третьему лицу, а не должнику, урегулировано законом как залог недвижимости (ипотека), установленные законодательно применительно к залогу (ипотеке) правила, в том числе ограничения, служат сохранению баланса интересов участников гражданско-правовых отношения и не подлежат преодолению путем использования схемы обеспечивающего договора купли-продажи с правом обратного выкупа, которая создает дополнительные ограничения и необоснованные преимущества для сторон.

Ничтожность притворных сделок прямо предусмотрена законом (пункт 2 статьи 170 ГК РФ), то есть такие сделки недействительны независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). В пункте 88 Постановления Пленума № 25 также подчеркивается, что прикрывающие сделки являются ничтожными.

В данном случае допущенные при заключении спорных сделок нарушения влекут их ничтожность в любом случае безотносительно к мотивам, которыми руководствовались их стороны.

В силу статьи 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно положений части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Задачами судопроизводства в арбитражных судах в частности являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, обеспечение доступности правосудия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанная правовая позиция изложена в деле № А40-245596/16-182-2198 по иску Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ООО «Центр-Гарантия» при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: ООО «Холтон», Российского национального коммерческого банка (ПАО), ООО «Чатыр-Даг» и ООО «ТЭС-Авто» – о взыскании задолженности по кредитному договору <***> от 01.02.2016 в размере 34 796 949,45 долларов США, а также об обращении взыскания на принадлежащее на праве собственности ООО «Центр-Гарантия» недвижимое имущество, расположенное по адресу: Россия, <...> (кадастровые номера 90:22:010501:91; 90:22:010501:367 и 90:22:010501:366), производство по которому приостановлено определением Арбитражного суда города Москвы от 12.07.2017 до разрешения, в том числе, данного дела.

Указанное недвижимое имущество выбыло из собственности истца на основании ничтожного договора купли-продажи от 17.12.2015 и было зарегистрировано на праве собственности за ООО «Центр-Гарантия».

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Частью 2 данной статьи установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как указано в пункте 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ, взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Как уже указывалось, истец утратил принадлежащее ему ранее право собственности на недвижимое имущество по ул. Кржижановского, 38 в г. Симферополе на основании ничтожной сделки - заключенного с ООО «Центр-Гарантия» договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015.

На основании указанного договора право собственности на принадлежащее истцу имущество было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО «Центр-Гарантия», о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 10.05.2016 г. № 90/016/666/2016-6861.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно пункту 2 Договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, продажная цена объекта недвижимости, указанного пункте 1 данного Договора составляет 38 828 442, 80 рублей.

Вместе с тем, право собственности, в соответствии с договором купли-продажи от 17.12.2015, возникло у Покупателя - ООО «Центр-Гарантия» ранее оплаты за приобретенное имущество, а именно, с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оплата же по договору, должна быть осуществлена в пользу истца не позднее 01.01.2017.

При рассмотрении судом спора в материалы дела не были представлены доказательства того, что денежные средства по договору купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, за выбывшее из собственности истца недвижимое имущество были оплачены в его пользу, в связи с чем, суд пришел к выводу, что истец не получил плату или иное встречное предоставление, утратив право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество на основании ничтожной сделки.

Таким образом, договор купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 г. не был исполнен обеими сторонами, имел место односторонний переход права собственности от истца в пользу ООО «Центр-Гарантия», а следовательно, выгодоприобретателем по ничтожной сделки является только ООО «Центр-Гарантия», за которым осуществлена государственная регистрация права собственности на спорное имущество, в связи с чем, последствием недействительности договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 будет являться возврат сторон в первоначальное положение, а именно, возврат недвижимого имущества ООО «ТЭС-АВТО» путем признания за ним права собственности на него, в связи с чем, исковые требования в этой части обоснованными и подлежащими удовлетворению.

По данному основанию подлежат признанию недействительными свидетельства о государственной регистрации за ООО «Центр-Гарантия» права собственности на недвижимое имущество, как правоудостоверяющие документы на имущество, приобретенное на основании ничтожной сделки и отображающие неактуальные сведения о собственнике имущества.

Также, права истца является нарушенными, поскольку принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся по адресу: Россия, <...>, на основании ничтожного договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 обременено залогом при прекращении как такового основного обязательства (денежные средства по Кредитному договору <***> от 21.12.2015 возвращены КБ «БФГ-Кредит»), в обеспечение исполнения которого, истцом фактически предоставлялось имущественное поручительство.

Согласно части 1 стать 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 части 1 статьи 352 ГК РФ, установлено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно части 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).

Как указывалось выше, в действительности, оспариваемый договор купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, носит обеспечительных характер, является притворной сделкой, действительная воля сторон заключалась в передаче недвижимого имущества в залог в обеспечение исполнения обязательств ООО «ТЭС-Терминал» (Заемщик) по Кредитному договору <***> от 21.12.2015 перед Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (Займодатель).

ООО «ТЭС-Терминал» (Заемщик) исполнены обязательства перед Коммерческим банком «БФГ-Кредит» по Кредитному договору <***>, что в частности подтверждается бухгалтерской справкой № 305 от 30.09.2016 и выпиской по банковскому счету по запросу от 06.04.2016.

Факт исполнения ООО «ТЭС-Терминал» обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 <***>, т.е. возврата займа и процентов по договору при рассмотрении дела Коммерческим банком «БФГ-Кредит» не отрицался.

Следовательно, можно прийти к выводу, что залог принадлежащего истцу недвижимого имущества - является отсутствующим (прекращенным) в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства – Кредитного договора 11112 от 21.12.2015.

При этом, важно отметить, что как указано в пункте 2 договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, оплата ООО «Центр-Гарантия» в пользу истца за приобретаемый по договору объект недвижимости будет производиться за счет кредитных средств предоставляемых Коммерческим банком «БФГ-Кредит» по заключенному между ООО «Центр-Гарантия» (Заемщик) и Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (Кредитор/Залогодержатель) кредитному договору б/н от 17.12.2015 г., на следующих условиях: цель кредитования – приобретение вышеуказанного имущества, сумма кредита – 38 828 442,80 рублей, срок возврата кредита – 01.01.2017 г., процентная ставка по кредиту – 17% годовых.

В этой связи в пункте 3 Договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, устанавливалось, что приобретаемый ООО «Центр-Гарантия» у истца по договору объект недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности Покупателя будет находиться в залоге у Коммерческого банка «БФГ-Кредит» в соответствии со статьёй 69.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») №102-ФЗ, как имущество, приобретенное за счет кредитования финансового учреждения.

Вместе с тем, при рассмотрении дела ни ООО «Центр-Гарантия» как заемщиком, ни Коммерческим банком «БФГ-Кредит» как кредитором/залогодержателем не представлено в материалы дела заключенного между данными лицами кредитного договора б/н от 17.12.2015, за счет полученных средств по которому предполагалась оплата стоимости принадлежащего истцу имущества.

Также в материалы дела не представлены доказательства фактического предоставления Коммерческим банком «БФГ-Кредит» денежных средств ООО «Центр-Гарантия» по вышеуказанному кредитному договору, как и их последующая оплата в пользу истца по Договору купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, в связи с чем, у Коммерческого банка «БФГ-Кредит» залог в силу закона на принадлежащее истцу недвижимое имущество по основаниям предусмотренный статьёй 69.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») №102-ФЗ, как имущество, приобретаемое за счет кредитования данного банка, возникнуть не мог.

Согласно части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, с учетом разъяснений содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», восстановление прав истца возможно путем признания зарегистрированного на основании заключенного между ООО «ТЭС-АВТО» (далее – продавец, истец) и ООО «Центр-Гарантия» (далее – покупатель, ответчик) договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними, обременения - залога (ипотеки) в отношении недвижимого имущества, находящегося по адресу: Россия, <...>, - отсутствующим (прекращенным), в связи с чем, исковые требования в этой части являются обоснованными.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» подлежат удовлетворению в полном объёме.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца полежит взысканию государственная пошлина, оплаченная при подаче иска в размере 60 000,00 руб.

Кроме того, на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная истцом государственная пошлина в сумме 6 000,00 руб. (платежное поручение от 28.09.2016 № 736) подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, -

РЕШИЛ:

1.Исковые требования удовлетворить.

2.Признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (Продавец, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (Покупатель, ОГРН <***>), согласно которого, Продавец продает (передает в собственность), а Покупатель покупает (приобретает в собственность) в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- Нежилое здание – мотель, назначение: нежилое, общей площадью 3258,00 (три тысячи двести пятьдесят восемь) кв.м., находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:91;

- Мойку, назначение: нежилое, общей площадью 49,10 (сорок девять целых и десять сотых) кв.м., находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:367;

- ТП, назначение: нежилое, общей площадью 51,80 (пятьдесят одна целая восемьдесят сотых) кв.м., находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:366.

4. Применить последствия недействительности договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (Продавец, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (Покупатель, ОГРН <***>).

5. Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 910201001, местонахождение: Российская Федерация, <...>, почтовый индекс: 295011) право собственности на недвижимое имущество:

- Нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 3258,00 (три тысячи двести пятьдесят восемь) кв.м., кадастровый (или условный) номер: 90:22:010501:91, находящееся по адресу: Россия, <...>;

- Мойку, назначение: нежилое, общей площадью 49,10 (сорок девять целых и десять сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:367;

- ТП, назначение: нежилое, общей площадью 51,80 (пятьдесят одна целая восемьдесят сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:366.

6. Признать недействительным Свидетельство о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (ОГРН <***>) на ТП, назначение: нежилое, общей площадью 51,80 (пятьдесят одна целая восемьдесят сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:366, номер свидетельства 90-90/016-90/016/932/2015-2645/2, дата выдачи 21.03.2016 г.

7. Признать недействительным Свидетельство о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (ОГРН <***>) на Мойку, назначение: нежилое, общей площадью 49,10 (сорок девять целых и десять сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:367, номер свидетельства 90-90/016-90/016/932/2015-2646/2, дата выдачи 21.03.2016 г.

8. Признать недействительным Свидетельство о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (ОГРН <***>) на Нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 3258,00 (три тысячи двести пятьдесят восемь) кв.м., находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:91, номер свидетельства 90-90/016-90/016/932/2015-2644/3, дата выдачи 21.03.2016 г.

9. Признать зарегистрированное на основании заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (Продавец, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (Покупатель, ОГРН <***>) договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обременение – Ипотека в силу закона (дата государственной регистрации 21.03.2016 г., номер государственной регистрации 90-90/016-90/016/932/2015-2742/1), в отношении: Нежилого здания, назначение: нежилое, общей площадью 3258,00 (три тысячи двести пятьдесят восемь) кв.м., находящегося по адресу: Россия, <...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:91, - отсутствующим.

10. Признать зарегистрированное на основании заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (Продавец, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (Покупатель, ОГРН <***>) договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обременение – Ипотека в силу закона (дата государственной регистрации 21.03.2016 г., номер государственной регистрации 90-90/016-90/016/932/2015-2743/1), в отношении: Мойки, назначение: нежилое, общей площадью 49,10 (сорок девять целых и десять сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:367, - отсутствующим.

11. Признать зарегистрированное на основании заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (Продавец, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (Покупатель, ОГРН <***>) договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обременение – Ипотека в силу закона (дата государственной регистрации 21.03.2016 г., номер государственной регистрации 90-90/016-90/016/932/2015-2744/1), в отношении: ТП, назначение: нежилое, общей площадью 51,80 (пятьдесят одна целая восемьдесят сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:366, - отсутствующим.

10. Признать недействительным предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 17.12.2015 г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (Покупатель, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (Продавец, ОГРН <***>) согласно п. 1 которого, Продавец обязуется в будущем, но не ранее 01.01.2017 года заключить с Покупателем Основной Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества («Основной Договор») и передать в собственность Покупателя следующее недвижимое имущество:

- Нежилое здание (мотель), назначение: нежилое, общей площадью 3258,00 (три тысячи двести пятьдесят восемь) кв.м., количество этажей: пять этажей, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:91;

- Мойку, назначение: нежилое, общей площадью 49,10 (сорок девять целых и десять сотых) кв.м., количество этажей: 1 этаж, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:367;

- ТП, назначение: нежилое, общей площадью 51,80 (пятьдесят одна целая восемьдесят сотых) кв.м., количество этажей: 1 этаж, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:366.

11. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» 60 000,00 рублей судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины.

12. Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» из федерального бюджета 6 000,00 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной в бюджетплатежным поручением №736 от 28.09.2016, о чем выдать справку.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Судья Н.Ю. Якимчук