Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Архипенко А.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Масленниковой А.Р., рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЭДВАЙС» (далее - ООО «Фирма «ЭДВАЙС», общество, заявитель; пр. Генерала Острякова, д. 149, кв. 20, <...>)

об оспаривании решения Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее – Севреестр; государственный орган; ул. Ленина, 2, <...>),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент; ул. Советская, д. 9, <...>), Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (далее – Крымское УФАС; ул. А. Невского, д. 1, г. Симферополь, <...>),

в присутствии в судебном заседании представителя заявителя – ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Фирма «ЭДВАЙС» обратилось в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с заявлением, в котором просит признать незаконным решение Севреестра от 09.06.2018 № 91/001/003/2018-752 об отказе в государственной регистрации. В качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов общество просит возложить на Севреестр обязанность осуществить государственную регистрацию права аренды на объект недвижимости: нежилое здание – встроенные нежилые помещения лит. «А» с верандой лит. «а» общей площадью 52,3 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 91:03:001012:687.

Определением от 10.09.2018 заявление ООО «Фирма «ЭДВАЙС» принято к рассмотрению и возбуждено производство по делу. Этим же определением к участию в деле привлечен Департамент.

Определением от 20.11.2018 к участию в деле привлечено Крымское УФАС.

Определением от 25.12.2018 судебное разбирательство назначено на 15.01.2019.

Севреестр, Департамент и Крымское УФАС явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте проведения судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, сведения о причинах их неявки отсутствуют.

В судебном заседании представитель заявителя пояснил доводы, изложенные в заявлении, настаивает на незаконности оспариваемого решения и просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения представителя заявителя, оценив доказательства и доводы, приведенные участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что заявление ООО «Фирма «ЭДВАЙС» подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела,28.09.2017 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Фирма ЭДВАЙС» (арендатор) заключен договор аренды № 98-17 имущества, находящегося в собственности города Севастополя (далее – Договор аренды № 98-17), в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся на балансе имущества казны города Севастополя, а арендатор обязуется принять его, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора аренды № 98-17 объектом аренды являются встроенные нежилые подвальные помещения (с № I-1 по № I-3) жилого здания лит. «А» с верандой (№ I) лит «а», общей площадью 52,3 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

Пунктом 7.1 Договора аренды № 98-17 определен срок его действия – 5 лет, по 27.09.2022.

Приложением 1 (акт приема-передачи объекта аренды от 28.09.2017) к Договору аренды № 98-17 стороны этой сделки оформили передачу в фактическое пользование обществу встроенных нежилых подвальных помещений (с № I-1 по № I-3) жилого здания лит. «А» с верандой (№ I) лит «а», общей площадью 52,3 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

26.02.2018 ООО «Фирма ЭДВАЙС» обратилось в Севреестр с заявлением № 91/001/003/2018-752 о государственной регистрации права аренды на объект недвижимости - нежилое помещение, общей площадью 52,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 91:03:001012:687, на основании Договора аренды № 98-17.

Уведомлением от 12.03.2018 №91/001/003/2018-752 Севреестр сообщил заявителю о приостановлении в порядке пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» осуществления действий по регистрации аренды в отношении вышеуказанного объекта недвижимости, в связи с непредставлением решения уполномоченного органа о передаче государственного имущества города Севастополя в аренду без проведения торгов, что повлекло невозможность проведения государственным регистратором проверки законности процедуры заключения Договора аренды № 98-17.

05.05.2018 ООО «Фирма ЭДВАЙС» представило в Севреестр дополнительные документы, в том числе: договор аренды недвижимого имущества № 44-14, заключенный 20.03.2014 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета и частным предприятием «Фирма «ЭДВАЙС» в отношении встроенных нежилых подвальных помещений (с № I-1 по № I-3) жилого здания лит. «А» с верандой (№ I) лит «а», общей площадью 52,3 кв.м, расположенных по адресу: <...>; письмо Департамента от 28.11.2017 № 36125/05-5-21/17, в котором разъяснено, что Договор аренды № 98-17 заключен с обществом без проведения торгов как с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 20.03.2014 № 44-14.

Сообщением от 09.06.2018 № 91/001/003/2018-752 Севреестр на основании статьи 27 Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» отказал ООО «Фирма ЭДВАЙС» в государственной регистрации аренды на встроенные нежилые подвальные помещения (с № I-1 по № I-3) жилого здания лит. «А» с верандой (№ I) лит «а», общей площадью 52,3 кв.м, расположенные по адресу: <...>, указав на отсутствие оснований для передачи данного объекта недвижимости в аренду без проведения торгов, поскольку договор аренды недвижимого имущества от 20.03.2014 № 44-14 не прошел государственную регистрацию, а значит не порождает никаких правовых последствий (фактически государственным органом сделан вывод о недействительности (ничтожности) Договора аренды № 98-17).

Полагая, что вынесенное государственным органом решение об отказе в государственной регистрации является незаконным и подлежит отмене, ООО «Фирма ЭДВАЙС» обратилось в суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В силу части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ), государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 2 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно части 1 статьи 51 Закона №218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ предусмотрен перечень документов, необходимых для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Исходя из пункта 5 статьи 18 Закона №218-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (часть 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ).

Статьей 26 Закона №218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. Так, в частности, государственная регистрация прав может быть приостановлена в случае не представления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1).

Согласно статье 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае, исходя из принятого решения Севреестра от 12.03.2018 о приостановлении государственной регистрации, основанием для оспариваемого отказа в государственной регистрации послужили обстоятельства непредставления ООО «Фирма ЭДВАЙС» документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно решения уполномоченного органа о передаче государственного имущества города Севастополя в аренду без проведения торгов.

Вместе с тем, приведенными выше требованиями законодательства о государственной регистрации недвижимости не предусмотрена обязанность арендатора государственного недвижимого имущества предоставлять в целях государственной регистрации права аренды этого имущества документы, которые послужили основанием для заключения соответствующего договора аренды. При этом представленный ООО «Фирма ЭДВАЙС» в государственный орган Договор аренды № 98-17 в полной мере отвечает требованиям части 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ.

Относительно доводов Севреестра о наличии у него права делать выводы о нарушении Департаментом требований законодательства о защите конкуренции и недействительности (ничтожности) заключенных этим уполномоченным лицом сделок в отношении государственного имущества города Севастополя, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Однако, в рассматриваемом случае, Севреестр приступил не к правовой экспертизе документов, представленных заявителем для осуществления государственной регистрации права аренды на основании Договора аренды № 98-17, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления регистрации, а к правовой экспертизе процедуры заключения указанного договора аренды и оснований, по которым у заявителя возникло право аренды на вышеуказанный объект недвижимости, что противоречит Закону №218-ФЗ.

Ранее действовавший закон, регулирующий порядок государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действительно предоставлял Севреестру полномочия по правовой экспертизе документов, в том числе, проверку законности сделки. В Законе №218-ФЗ данное полномочие государственного органа не закреплено.

При таких обстоятельствах, суд считает, что Севреестр вышел за пределы предоставленной ему законом компетенции и превысил свои полномочия, сделав выводы о нарушении Департаментом требований законодательства о защите конкуренции и недействительности (ничтожности) Договора аренды № 98-17.

Представленные заявителем на государственную регистрацию документы, в установленном законом порядке недействительными не признаны, соответствуют по форме и содержанию, установленным в период выдачи документа нормативным требованиям, и выданы полномочными органами в пределах их компетенции, следовательно, являются основанием для государственной регистрации права аренды заявителя на вышеуказанный объект недвижимости.

Принимая во внимание все вышеизложенное, суд признает, что решение Севреестра от 09.06.2018 № 91/001/003/2018-752 об отказе в государственной регистрации права аренды ООО «Фирма ЭДВАЙС» на объект недвижимости: нежилое здание – встроенные нежилые помещения лит. «А» с верандой лит. «А» общей площадью 52,3 кв.м, расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 91:03:001012:687, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, что выражается в необоснованном препятствовании в регистрации права на объект для достижения целей его деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (пункт 3 части 4 статьи 201 АПК РФ).

В силу изложенного, сообщение Севреестра от 09.06.2018 № 91/001/003/2018-752 об отказе в государственной регистрации подлежит признанию незаконным, а заявленные требования - удовлетворению. При этом на Севреестр следует возложить обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права аренды ООО «Фирма «ЭДВАЙС» на объект недвижимости: нежилое здание – встроенные нежилые подвальные помещения общей площадью 52,3 кв.м, расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 91:03:001012:687, на основании заявления общества от 26.02.2018 № 91/001/003/2018-752.

По правилам статьи 110 АПК РФ понесенные заявителем судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей подлежат отнесению на Севреестр.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным решение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 09.06.2018 № 91/001/003/2018-752 об отказе в государственной регистрации.

Обязать Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя осуществить государственную регистрацию права аренды общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЭДВАЙС» на объект недвижимости: нежилое здание – встроенные нежилые подвальные помещения общей площадью 52,3 кв.м, расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 91:03:001012:687, на основании заявления от 26.02.2018 № 91/001/003/2018-752.

Взыскать с Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЭДВАЙС» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей (три тысячи рублей 00 коп).

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.М. Архипенко