Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колотовой О.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115; ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011) (ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Смеричка» (ОГРН 1149204030315, ИНН 9204014784; ул. Балканская, дом 41, г. Севастополь, 299003),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца, – Правительства Севастополя (ОГРН 1149204002166; ИНН 9204001231; ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011),

о расторжении договора аренды и о возврате земельного участка,

при участии представителей сторон:

от истца – Щеглов М.Е., представитель по доверенности от 09.01.2017 № 06;

от ответчика – Кольцова А.В. доверенность от 14.09.2017;

третье лицо (Правительство Севастополя) – Черногорова А.В. доверенность №1253/31/2-17 от 05.04.2017.

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Смеричка» (далее – ответчик, ООО «Смеричка»), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.03.2006, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО «Смеричка», зарегистрированный 20.04.2006 под № 040666000057, в отношении земельного участка площадью 0,5426 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул. Балканская, 41, а также обязать ответчика в течение 30 календарных дне с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить истцу данный земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком не выполнены обязанности арендатора, предусмотренные Договором аренды, а именно – земельный участок не освоен, строительство авто производственной базы не завершено, при этом не представлено доказательств объективной невозможности осуществления строительных работ на земельном участке по причинам, не зависящим от ответчика, в связи с чем, истец обратился к последнему с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества, однако поскольку ответчик отказался от расторжения договора и от освобождения арендованного земельного участка, истец был вынужден обратится с данным иском в суд за защитой своих прав.

Определением суда исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу, привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – Правительство Севастополя, назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Очередное судебное разбирательство назначено на 09.11.2017. Представители сторон дали свои пояснения, настаивали на ранее заявленных требованиях.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

Судом установлено, что 15.03.2006 между Севастопольским городским Советом (далее – Арендодатель) и ООО «Смеричка» (далее – Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее – договор), зарегистрированный 20.04.2006 под №040666000057 /том 1, л.д. 12-17/, по условиям пункта 1.1 которого Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета №2082 от 13.07.2004 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания авто производственной базы с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, предоставленные для автомобильного транспорта который находится: г. Севастополь, ул. Балканская, 41.

В аренду передается земельный участок, площадью 0,5426 га (пункт 2.1 Договора). В соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположено капитальное строение площадью 200 кв.м.

Договор заключен сроком на двадцать пять лет (пункт 3.1 Договора).

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание реабилитационного комплекса.

Согласно пункту 6.1 Договора передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта землеустройства по отводу земельного участка.

Согласно подпунктам б), г) и д) пункта 9.2.2 договора, Арендодатель обязан:

-производить капитальное строительство и реконструкцию на арендованном земельном участке в соответствии с целевым назначением земельного участка, проектной документацией, прошедшей комплексную государственную экспертизу, согласованной управлением градостроительства и архитектуры, и разрешением на производство строительных работ инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля;

- начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течении срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то, по ходатайству Арендатора, в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока;

- проектирование объекта строительства на предоставленном земельном участке производить только в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (АПЗ), выданным управлением градостроительства и архитектуры в установленном законом порядке;

Порядок расторжения договора определен в разделе 12 Договора.

Во исполнение условий договора, 20.03.2006 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок по Договору (том 1, л.д. 18).

05.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка №62/06-01/ОБ/16, которым установлено, что на земельном участке расположены: капитальный объект незавершенного строительством, одноэтажный объект капитального строительства. Также на земельном участке расположены три некапитальных металлических сооружения и автомобильная техника. Установить функциональное назначение вышеуказанных объектов не представилось возможным /том 1, л.д. 10/.

Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договора, выраженные в не освоении земельного участка, ДИЗО обратилось к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка.

В дальнейшем, истцом в адрес Общества было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 29.05.2017 №15925/05-05-21/2017, в котором было предложено расторгнуть договор в добровольном порядке (том 1, л.д. 23-24), в подтверждение чего представлены копии соответствующих почтовых документов, с почтовым идентификатором, которые в полном объеме были приобщены истцом к материалам дела в судебном заседании 12.10.2017.

Учитывая, что ответчик не освоил в установленные договором сроки земельный участок и не завершил строительство заявленного в договоре объекта, а также не представил доказательств объективной невозможности исполнения договора по причинам, которые не зависели от него, что, по мнению истца, привело к тому, что г.Севастополь лишен того, ради чего заключался договор и является существенным нарушением условий договора со стороны арендатора, истец обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении возвратить земельный участок истцу, а также привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние.

Оценив представленные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном процессе всех обстоятельств дела, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующему.

Учитывая положения Федерального конституционного закона №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 №7156 «О статусе города-героя Севастополя», статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 №56-ЗС «Об основах управления государственным имуществом города Севастополя», Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, ДИЗО на сегодняшний день является арендодателем по спорному договору аренды, заключенному в отношении публичного имущества, находящегося в собственности города федерального значения Севастополя.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор, что подтверждается копиями документов, приложенных к материалам дела. Требования об оставлении данного заявления без рассмотрения сторонами заявлено также не было.

Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г.Севастополя до 18.03.2014.

Суд исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

При этом судом учитывается, что нормы Федерального закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины). При этом суд учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона №6-ФКЗ.

Таким образом, с учетом того, что настоящий иск заявлен после 18.03.2014 (2017 год), то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат нормы законодательства Российской Федерации.

При этом суд отмечает, что нормы законодательства Украины, в частности положения частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, предусматривали, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 „О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в не завершении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором. Представленную Декларацию о готовности объекта к эксплуатации истец просит не принимать во внимание поскольку она датирована 2013 годом, в то время как строительство должно было быть завершено до марта 2008 года.

Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования – для строительства и обслуживания авто производственной базы. При этом стороны договора, определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено – до 20.03.2008.

Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что на спорном земельном участке расположены объект незавершенного строительства и объект капитального строительства, а также три некапитальных металлических сооружения и автомобильная техника.

Ответчик, оспаривая факт нарушения срока окончания строительства, оговоренного объекта на указанном земельном участке, представил ряд документов, подтверждающих правомерное освоение данного земельного участка.

24.04.2008 под №166 Инспекцией государственного Архитектурно-строительного контроля выдано частному предприятию «Смеричка» разрешение на выполнение строительных работ для выполнения строительных работ по реконструкции трех боксов авто производственной базы под административно – складские помещения по ул. Балканская, 41.

В соответствии с Актом государственной приёмочной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта от 18.07.2008, утвержденного распоряжением государственной администрации 21.07.2008 №469-р произведена реконструкция трех боксов авто производственной базы под административно – складские помещения по ул. Балканская, 41.

Согласно данного акта общая площадь административно-складских помещений составляет 165,4 кв.м.

В последующем, издано распоряжение Ленинской государственной администрации города Севастополя от 21.07.2008 №769-р об утверждении акта государственной приёмочной комиссии о принятии в эксплуатацию оконченных реконструкцией трех боксов авто производственной базы под административно - складские помещения по ул. Балканская, 41 в Ленинском районе.

На основании указанных документов, 29.07.2008 частному предприятию «Смеричка» выдано свидетельство о праве собственности на административно- складские помещения, общей площадью 165,4 кв.м, расположенные по адресу ул. Балканская, 41.

Вышеуказанное свидетельство о праве собственности прошло государственную регистрацию в БТИ о чем имеется запись в реестровой книге 20 нж стр. 65 под реестровым номером №4914 31 июля 2008 года.

В последующем, в целях реализации пункта б) п. 9.2.1 договора аренды земельного участка, ООО «Смеричка» было построено еще два объекта (строение склада) лит. «А», площадью 290 кв.м. и лит. «Б», площадью 150 кв.м.

Декларацией о готовности объектов к эксплуатации, зарегистрированной инспекцией ГАСК в г. Севастополе 24.12.2013 №СТ143141900766 подтверждена правомерность строительства вышеуказанных двух складов.

Согласно пункту 2 Постановления Кабинета Министров Украины от 13.04.2011 №461 «Вопросы принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов» (в редакции 2012 года) принятие в эксплуатацию объектов, которые принадлежат к I-III категории сложности проводится путем регистрации Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее территориальными органами поданной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Таким образом, ООО «Смеричка» произведен весь комплекс необходимых действий по надлежащему оформлению вновь построенных объектов недвижимости (складов) в 2013 году, который не был закончен (не произошла регистрация прав) по обстоятельствам не зависящим от общества.

На данные два объекта строительства, ООО «Севастопольское бюро технической инвентаризации» также был выдан технический паспорт на общественный дом от 10.09.2013, в котором отражены все три построенные объекты строительства (здания склада).

В подтверждение надлежащего исполнения условий договора аренды земельного участка ответчиком также представлена копия договора №312/11ф от 19.04.2011 о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя (реконструкция гаража автозаправочной базы под административно – складские помещения по ул. Балканская, 41) и доказательства оплаты по данному договору – квитанция об оплате от 23.04.2011 на сумму 261,20 гривен.

Таким образом, действительно ООО «Смеричка» предпринимало меры для строительства оговоренного в Договоре аренды объекта в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

Кроме того ответчик указывает и следует из материалов дела, что им в период действия законодательства Российской Федерации на территории города Севастополя предпринимались меры для соблюдения условий договора, а именно проведено кадастрирование спорного земельного участка, по результатам которого получена кадастровая выписка о земельном участке от 27.09.2017 /л.д64/; получено распоряжение ДИЗО от 11.08.2017 №1063-РДЗ «Об определении вида разрешенного использования и категории в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:03:003002:42, расположенного по ул. Балканская, 41,Ленинский район, г. Севастополь, площадью 5426 кв.м /л.д. 62-63/; утвержден распоряжением ДИЗО от 23.05.2016 №1721-РДЗ план границ земельного участка /л.д. 68-70/; заключены договора №66 от 01.01.2015 на холодное водоснабжение и водоотведение /л.д. 95-96/; договор электроснабжения от 24.12.2014 №178164124 /л.д.97-98/; осуществлено обращение в ДИЗО от 28.02.2017 о перезаключении договора аренды земельного участка согласно действующему законодательству Российской Федерации /л.д. 108-110/.

В связи с изложенным, представленными фотоотчетами, пояснениями сторон, судом установлено, что ответчиком исполнены обязательства по договору аренды земельного участка в части освоения и строительства на нем оговоренного договором объекта.

Представленный истцом акт обследования от 05.08.2016 не может быть принято судом как надлежащее доказательство, поскольку содержит явные несоответствия установленным судом обстоятельствам.

Так, инспектором отдела проверок по Ленинскому району произведено обследование земельного участка кадастровый номер 8536600000:03:002:0031, в то время как действительный номер спорного участка № 91:003:003001:464, что отражено во всех представленных кадастровых выписках о спорном земельном участке.

Также, в указанном акте отражено о наличии двух объектов капитального строительства, в то время как из представленных доказательств, декларации о готовности объекта к эксплуатации, свидетельства о праве собственности, фотоматериалов и карты со спутника усматривается наличии именно трех объектов недвижимости на спорном земельном участке.

Такие неточности в указанном акте обследования исключают возможность принятия последнего как надлежащего доказательства по данному делу, которым установлены указанные в нем обстоятельства.

Доводы истца об отсутствии объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, что привело к тому, что город Севастополь лишен того, ради чего заключался Договор, при изложенной выше установленной судом совокупности обстоятельств, отклоняются как несостоятельные.

Таким образом, в материалы дела представлены как доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению земельного участка, так и доказательства, которые указывают на окончание строительства авто производственной базы на спорном земельном участке.

Суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и соответственно наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, а поэтому права ответчика подлежат судебной защите.

Иными словами, с учетом изложенных выше обстоятельств, расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ДИЗО.

С учетом вышеизложенного, а также, поскольку требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования, в удовлетворении которого судом отказано, то оснований для удовлетворения данного требования также не имеется.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, а истец является государственным органом, освобожденным от уплаты государственной пошлины за подачу исков в арбитражный суд, вопрос о судебных расходах не разрешается.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1.В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья О.С. Васильченко