Гражданский кодекс часть 1

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – предприниматель, ИП ФИО4, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.05.2007, общей площадью 0,3300 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:03:002:0049), расположенного по адресу: <...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и ИП ФИО4, зарегистрированного в Севастопольском городском филиале ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 30.07.2007 под №040766000045, об обязании предпринимателя с момента вступления решения в законную силу возвратить департаменту по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 0,3300 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:03:002:0049), расположенного по адресу: <...>, в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.

В обоснование иска его податель ссылается на то, что ответчик, в определенные договором аренды земельного участка от 03.05.2007 сроки, строительство объекта не завершил, тем самым не освоив земельный участок в предоставленных для этого целях. Следовательно, по мнению департамента, арендатор допустил существенное нарушение условий договора, что является достаточным основанием для расторжения последнего.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя (далее – правительство, третье лицо).

В судебном заседании представитель ДИЗО настаивал на иске, позиция департамента поддержана представителем правительства.

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения предъявленных требований.

Изучив материалы дела, проверив доводы участников процесса, суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и физическим лицом – предпринимателем ФИО4 (арендатор) 03.05.2007 заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 08.11.2006 №899 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок, находящийся по адресу: <...>, для строительства и обслуживания столярного цеха, с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Исходя из пункта 2.1 договора, в аренду передается земельный участок общей площадью 0,3300 га.

В соответствии с кадастровым планом на земельном участке отсутствуют строения и сооружения (пункт 2.2 договора).

В пункте 3.1 договора предусмотрено, что он заключен сроком на 25 лет.

Условия использования земельного участка закреплены в пятом разделе договора.

Так, согласно пункту 5.1 договор земельный участок передается в аренду для использования на землях промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Целевое назначение земельного участка определено как строительство и обслуживание столярного цеха (пункт 5.2 договора).

В соответствии с подпунктом «г» пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению – в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

В силу пункта 12.3 договора его действие прекращается путем расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 11.05.2007 (лист дела 16).

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Севастопольском городском филиале ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 30.07.2017 №040766000045.

Дополнительным соглашением от 09.08.2011 к договору его участники внесли изменения в подпункт «г» пункта 9.2.2 договора, в соответствии с редакцией которого арендатор обязан завершить застройку земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 19.07.2013 со дня принятия решения Севастопольского городского Совета от 19.07.2011 №1266.

В дальнейшем, в связи с образованием в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь, ФИО4 зарегистрировался 23.10.2014 в качестве индивидуального предпринимателя.

На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля города Севастополя функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 №345-ПП (далее – Административный регламент), Севземконтроль 01.08.2016 провел обследование земельного участка площадью 3300 кв.м (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:03:002:0049), расположенного по адресу: <...>, вид разрешенного использования – для строительства и обслуживания столярного цеха. Как установило управление, на земельном участке частично возведена подпорная стена, имеются насыпи камня и грунта, расположены бетонные конструкции, однако, признаки осуществления строительных работ на момент обследования отсутствуют. Таким образом, по мнению Севземконтроля, земельный участок не освоен. Перечисленные обстоятельства зафиксированы управлением в акте обследования земельного участка от 05.08.2016 №64/06-01/ОБ/16.

Ссылаясь на неисполнение предпринимателем обязательств, предусмотренных подпунктом «г» пункта 9.2.2 договора, ДИЗО направил предупреждение от 10.07.2017 №23630/05-05-21/17 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.

Письмом от 14.08.2017 №26969/05-0521/17 департамент предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке по причине неосвоения земельного участка в установленные договором сроки (листы дела 20-22).

Рассмотрев предложение истца, предприниматель подтвердил свое намерение о реализации цели договора.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения ДИЗО в суд с настоящим иском.

Суд считает предъявленные требования не подлежащими удовлетворению в свете следующего.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора, то есть с 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя» определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 №06 «Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений» образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.

Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 №60-УГ «О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.

Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 №521-ПП, установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.

Исходя из пункта 4.2. Положения, департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

В силу статьи статьи 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон №46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона №46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:

1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;

2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;

3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;

4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;

5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона №46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору перешли к ДИЗО, а потому последний в силу возложенных на него полномочий является надлежащим истцом по делу.

Материалами дела подтверждается соблюдение досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

Приняв во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон №6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 14 АПК РФ, суд считает, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

В этой связи к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.

В силу частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» (далее - ЗУ «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 416 ГКУ право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.

Исходя из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенного арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что предприниматель не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика подтвердил, что цель предоставления ему в аренду земельного участка до настоящего момента не достигнута, однако, указал на совершение им комплекса действий для исполнения обязательств по договору.

В частности, из материалов дела видно, что часть арендуемой площади земельного участка приходится на склон, не подлежащий использованию для целей строительства капитального объекта, в остальной части земельного участка имеется охранная зона высоковольтного кабеля, в которой строительство запрещено.

В целях осуществления строительства ответчиком у публичного акционерного общества «Энергетическая компания «Севастопольэнерго» получены технические условия от 28.11.2012 №2015/08 на вынос ВЛ-6кВ за пределы земельного участка, отведенного для строительства и обслуживания столярного цеха.

В связи с этим, между ЧП ФИО4 (заказчик) и ПАО «ЭК «Севастопольэнерго» (собственник) 28.11.2012 заключен договор №25012-2015 о реализации технических условий на вынос участка ВЛ-6кВ.

Кроме того, арендатор (заказчик) заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Элекстромонтаж-ЮГ» (подрядчик) договор подряда от 17.01.2013 №1, по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства выполнить вынос ВЛ-6кВ по ул.Балканская, 45-А, и сдать результаты заказчик, которые подлежит оплате последним.

Согласно справке ОАО «ЭК «Севастопольэнерго» от 05.04.2013 №5318/012-13 ответчик выполнил поименованные выше технические условия в полном объеме 05.04.2013.

Предпринимателем получение уведомление Инспекции государственной архитектурно-строительной контроля в г.Севастополе от 02.12.2013 №010133350108 о начале выполнения подготовительных работ, в соответствии с которым произведены работы по строительству опорной стены, что подтверждается актом о приемке выполненных работ за октябрь 2014 года от 01.08.2014 №1, справкой о стоимости выполненных работ от 31.10.2014 на сумму 368 687 руб.

Для выполнения обязательств по договору ответчик заключил с частным предприятием «Восток-Строй» договор подряда от 26.12.2013 №9/2013, с закрытым акционерным обществом «КрымНИОпроект» договор на выполнение авторского надзора за строительством от 26.12.2013 №АН-112062, с государственной организацией «Архитектурно-строительный и технический надзор» договор от 15.12.2013 №138 на осуществление функций технического надзора (в том числе освидетельствование скрытых работ); получил разработанные по его заказу рабочие проекты на столярный цех и склад сопутствующих товаров.

Предприниматель самостоятельно осуществил работы по подготовке площадки под строительство, о чем свидетельствуют справка о стоимости выполненных работ и затрат от 31.10.2014, акт о приемке выполненных работ за октябрь 2014 года от 31.10.2014 №1.

Содержание этих документов в полной мере согласуется со сведениями, зафиксированными в акте обследования земельного участка от 05.08.2016 №64/06-01/ОБ/16, а именно: на земельном участке частично возведена подпорная стена, имеются насыпи камня и грунта, расположены бетонные конструкции.

В рамках российского правового поля ответчиком получены 12.01.2015 кадастровый паспорт №91/12/15-54 на спорный земельный участок, распоряжение ДИЗО от 07.06.2017 №8205 об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:03:003002:37, расположенного <...>, площадью 2240 кв.м.

Письмом от 13.09.2017 №29400/05-05-21/17 ДИЗО уведомил предпринимателя о согласовании межевого плана путем подписания акта согласования местоположения границ земельного участка по предмету спора.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение арендатором необходимых активных действий для выполнения обязательств по договору.

Из материалов дела вытекает и то, что предприниматель предпринимает меры для приведения арендных отношений в соответствие с требованиями российского законодательства.

То обстоятельство, признанное всеми участниками процесса, что ответчик не завершил выполнение строительных работ и не сдал объект в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом, не свидетельствует, по мнению суда, о пассивном неправомерном бездействии арендатора, исключившее достижение цели договора аренды.

Суд дополнительно принимает во внимание Распоряжение и.о. Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 №46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя», которое до настоящего момента не отменено, соответственно, реальная возможность у ответчика начать строительство отсутствовала.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Строительство недвижимости представляет собой достаточно затратный процесс как с финансовой, так и с временной точки зрения. Положение застройщика усугубляется тяжелой экономической обстановкой, характеризующейся, в частности увеличением рисков предпринимательской деятельности.

При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу специфики сложившейся ситуации, суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, как следствие, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя. Наоборот, суд полагает, что действия предпринимателя как участника исследуемых правоотношений отвечают критериям разумности и добросовестности делового оборота.

Суд полагает, что в данной конкретной ситуации расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из фактических обстоятельств дела, не будет соответствовать балансу интересов сторон.

При таком положении требования департамента судом отклонены в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Н.А. Морозова