Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Звягольской Е.С., рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Алвис Риэлти Европа» (ИНН <***>, ОГРН ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.12.2014, 299012, <...>, каб. 104) к Обществу с ограниченной ответственностью «Алвион Европа» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.05.2014, 299053, <...>, оф А7-1) о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки; и встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Алвион Европа» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.05.2014, 299053, <...>, оф А7-1) к Обществу с ограниченной ответственностью «Алвис Риэлти Европа» (ИНН <***>, ОГРН ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.12.2014, 299012, <...>, каб. 104) о взыскании стоимости имущества

при участии в судебном заседании:

от ООО «Алвис Риэлти Европа» - ФИО1 по доверенности от 11.01.2021;

от ООО «Алвион Европа» - не явились.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Алвис Риэлти Европа» обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением о взыскании
с общества с ограниченной ответственностью «Алвион Европа» задолженности
по договору аренды от 01.02.2017 № 2017/04 в сумме 1 000 000 руб., а также неустойки
по в сумме 495 674 руб. 09 коп.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 28.01.2021
исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание по делу назначено на 24.02.2021.

В судебном заседании в порядке ст. 137 АПК РФ судом завершено предварительное судебное заседание по делу, суд перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

Судебные заседания по делу неоднократно откладывались. Судом приняты к производству уточненные исковые требования, в которых истец просит взыскать
с общества с ограниченной ответственностью «Алвион Европа» задолженность
по договору аренды от 01.02.2017 № 2017/04 в сумме 1 000 000 руб., а также неустойку
в сумме 494 410 руб. 36 коп.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 30.04.2021 к производству принято встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Алвион Европа» к Обществу с ограниченной ответственностью «Алвис Риэлти Европа» о взыскании стоимости установленных в арендуемых помещениях кондиционеров в сумме 348 242 руб. 17 коп.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 13.10.2021 судебное заседание по делу отложено на 03.11.2021.

Указом Президента Российской Федерации от 20.10.2021 № 595 в период с 30.10.2021 по 07.11.2021 на территории Российской Федерации установлены нерабочие дни.

Приказом председателя Арбитражного суда города Севастополя № 52 от 28.10.2021 «О профилактических мерах по предотвращению распространения короновирусной инфекции» с 01 по 03 ноября 2021 года приостановлено проведение судебных заседаний, в том числе судебных заседаний посредством видеоконференцсвязи.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 03.11.2021 дата судебного заседания перенесена на 15.11.2021.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда города Севастополя в сети Интернет
в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО «Алвис Риэлти Европа» - исковые требования поддержала в полном объеме, встречное исковое заявление не признала.

Представитель ООО «Алвион Европа» в судебное заседание не явился, ранее в судебных заседаниях против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, заявив о пропуске срока исковой давности по части требования. Встречное исковое заявление поддержал в полном объеме.

Исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Между ООО «Алвис Риэлти Европа» (арендодатель) и ООО «Алвион Европа» (арендатор) 01.02.2017 заключен договор аренды нежилых помещений № 2017/04 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендатор предоставляет арендатору за плату в срочное владение, пользование недвижимое имущество – нежилое помещение, расположенные на третьем и четвертом этажах торгово-офисного комплекса «Диалог», находящегося по адресу: 299011, <...>, а именно:

- нежилые помещения третьего этажа (кадастровые номера 91:03:001006:1806. 91:03:001006:1818), общей площадью 882 кв, м., вместе с находящимся в них оборудованием, обеспечивающим вентиляцию и кондиционирование - канальными и навесными кондиционерами в количестве 11 (одиннадцати) шт., тип и перечень которых указаны в акте приема-передачи помещений (Приложение № 3 настоящему Договору);

- нежилые помещения четвертого этажа (кадастровый номер 91:03:001006:1804), общей не площадью 139, 4 кв. м, вместе с находящимся в них оборудованием, обеспечивающем вентиляцию и кондиционирование в количестве 2 (двух) навесных кондиционеров, тип и перечень которых указаны в акте приема-передачи (Приложение № 4 к настоящему Договору, далее вместе именуемые в тексте Договора «объект аренды».

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания и передачи объекта аренды арендатору по акту приема-передачи (приложение № 3 ,4). Срок аренды и срок действия договора аренды устанавливается с 01.02.2017 по 31.12.2017 включительно с правом переоформления Договора на новый срок.

Размер арендной платы (постоянная часть) за пользование объектом аренды по данному договору в 2016 году (в ходе рассмотрения дела было установлено, что в договоре допущена опечатка, должно быть указанно в 2017 году) устанавливается из расчета 400 000 руб. за один месяц владения и пользования объектом аренды. Арендатор оплачивает постоянную часть арендной платы в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчётный счет Арендодателя в срок до 20 числа текущего месяца владения и пользования объектом аренды (пункт 3.1 договора аренды).

Согласно п. 3.2. договора аренды, если арендная плата перечисляется арендатором позже срока, установленного пунктом 3.1. договора аренды, размер постоянной части арендной платы составляет 430 000 руб.

В пункте 3.3. договора аренды стороны установили, что арендатор компенсирует арендодателю эксплуатационные затраты на оплату потребленных Арендатором коммунальных услуг, непосредственно связанных с периодом его фактического владения и пользования объектом аренды, в соответствии с показаниями, установленных в объекте аренды, приборов учета, исходя из ставки регулируемых тарифов соответствующих снабжающих организаций (переменная часть арендной платы). Оплата переменной части арендной платы осуществляется по предъявляемым счетам до 25 числа месяца, следующего за отчетным.

Сторонами также подписаны дополнительные соглашения к договору б/н от 29.12.2017, № 2 от 28.02.2018, № 2 от 31.03.2018, указанными дополнительными соглашениями стороны изменяли срок действия договора, окончательно установив его до 30.04.2018, а так же зафиксировали, что по состоянию на 29.12.2017 сумма задолженности арендатора перед арендодателем составляет 1 950 000 руб., а также, что эта сумма задолженности будет погашена не позднее 20.02.2018.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По акту приема-передачи арендуемого помещения от 01.02.2017 арендатор исполнил свою обязанность, передал объект аренды, арендатор принял его.

Положениями ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы).

В связи с неисполнением ООО «Алвион Европа» обязательств по внесению арендной платы ООО «Алвис Риэлт Европа» в адрес ООО «Алвион Европа» была направлена претензия от 03.12.2020, полученная последним 10.12.2020.

Отсутствие оплаты послужило основанием я для обращения с иском в суд.

После обращения в суд (20.01.2021), а именно 25.01.2021 ООО «Алвион Европа» направило ООО «Алвис Риэлт Европа» письмо, в котором признает наличие задолженности в сумме 1 000 000 руб. и обязуется ее погасить в срок до 31.10.2021 ежемесячными платежами не менее 100 000 руб.

ООО «Алвион Европа» пояснило суду, что 30.04.2018 стороны подписали соглашение о погашении задолженности по договору аренды нежилых помещений, согласно которому стороны согласовали следующее:

«1.Стороны подтверждают, что задолженность Арендатора перед Арендодателем по Договору аренды нежилых помещений от 01.02.2017 № 2017/04 (далее - Договор) на дату подписания настоящего Соглашения составляет 3 010 022 руб. 68 коп., из которых основной долг за пользование арендованным имуществом (постоянная часть арендной платы) составляет 2 840 000 руб., долг по компенсации потребленных Арендатором коммунальных услуг составляет 170 022 руб. 68 коп. истечение действия Договора не освобождает Арендатора от выполнения его договорных обязательств, возникших в период действия Договора.

2.Стороны договорились о том, что указанный в пункте 1 настоящего Соглашения основной долг в размере 2 840 000 руб. будет оплачен Арендатором в течение пятнадцати месяцев в следующем порядке:

путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя равными ежемесячными платежами в размере 200 000 руб. каждый, начиная с мая 2018 года по июнь 2019 года включительно - до 20 числа каждого месяца;

путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в июле 2019 года платежом в размере 40 000 руб. до 20.07.2019.

3. Задолженность по компенсации потребленных коммунальных услуг в сумме 170 022 руб. 68 коп. Арендатор обязуется оплатить в срок не позднее 25 мая 2018 года - в размере 84 585 руб. 17 коп. (долг за февраль 2018 г.) и в срок не позднее 25 июни 2018 - в размере 85 437 руб. 51 коп. (долг за март 2018 г.).

4. Задолженность по компенсации потребленных Арендатором коммунальных услуг за период после марта 2018 г. Арендатор обязуется оплатить согласно счета Арендодателя после получения данных учета и счетов гарантирующих поставщиков в срок до 25 июля 2018 года, а долг за аренду на дату фактического возврата нежилых помещений и подписания акта их приема-передачи - в срок до 20.07.2019.»

Суд отклоняет довод ответчика, что подписанием вышеуказанного соглашения стороны новировали арендные отношения, в связи с чем, ООО «Алвис Риэлт Европа» неправомерно в основание исковых требований ссылается на договор аренды.

Указанное соглашение не является новацией. В соглашении о новации недостаточно просто указать, что его основанием является фактически сложившаяся задолженность должника по договору. Соглашение о новации должно содержать сведения, указывающие на первоначальные обязательства, на то, какие из них прекратились, какие заменены, а также на предмет или способ исполнения.

На основании изложенного суд принимает указанное соглашение как доказательство признания сторонами задолженности по договору аренды и констатирует правомерность требований ООО «Алвис Риэлт Европа» основанных на договоре аренде.

Довод ООО «Алвион Европа» о несогласованности сторонами размера арендной платы, поскольку в договоре указанно, что арендная плата в сумме 400 000 руб. в месяц установлена на 2016 год, судом отклоняется. Указание в договоре на 2016 год является опечаткой, что подтверждается заключением в дальнейшем сторонами дополнительных соглашений; выставленными счетами и отсутствием возражений арендодателя в течение использования объектов аренды.

Возражения ООО «Алвион Европа» относительно письма № 1 от 25.01.2021 суд отклоняет по следующим основаниям.

Во-первых, ООО «Алвион Европа» не заявлялось о фальсификации доказательств, во-вторых, ООО «Алвион Европа» самим было предоставлено соглашение от 30.04.2018, в котором Общество признает задолженность по спорному договору. Довод о том, что из письма не следует, что задолженность в сумме 1 000 000 руб. является задолженность именно по договору аренды, не опровергнуто ООО «Алвион Европа», путем предоставления доказательств о наличии иных правоотношений с ООО «Алвис Риэлт Европа».

ООО «Алвион Европа» заявлено о пропуске срока исковой давности, как по основному долгу, так и по штрафным санкциям.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статья 196 ГК РФ предусматривает, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ч. 1 ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

В соответствии с правовыми разъяснениями, данными в п. 20 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником.

Таким образом, суд расценивает соглашение о погашении задолженности по договору аренды нежилых помещений от 30.04.2018 и письмо ООО «Алвион Европа» № 1 от 25.01.2021 как признание долга, в связи с чем течение срока исковой давности прервано и оснований для отказа в иске суд не усматривает.

Помимо взыскания задолженности по арендной плате ООО «Алвис Риэлт Европа» заявлено требования о взыскании неустойки в сумме 494 410 руб. 36 коп.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 4.3. договора аренды в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы, установленного договором аренды, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,3 % ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы арендной платы за один месяц за каждый день просрочек.

По расчету ООО «Алвис Риэлт Европа» сумма пени за период с 20.06.2017 по 20.01.2021 составляет 494 410 руб. 36 коп.

Судом установлено наличие задолженности по арендной плате в связи с чем требование о взыскание пени правомерно. Между тем, как указанно ранее ООО «Алвион Европа» заявлено о применении срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 16 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление № 43) согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

В силу части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Поскольку законом предусмотрен обязательный претензионный порядок, следовательно, течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, то есть в данном случае на тридцать календарных дней.

В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Настоящее исковое заявление подано истцом в Арбитражный суд города Севастополя 20.01.2021, что следует из почтового штемпеля на конверте. Согласно пункту 17 Постановления № 43 при направлении иска почтой днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи.

То есть, с учетом срока на соблюдение претензионного порядка, 20.01.2021 истек срок исковой давности по требованиям, возникшим до 20.12.2017.

В соглашении о погашении задолженности по договору аренды нежилых помещений, а также в письме № 1 от 25.01.2021 ООО «Алвион Европа» обществом признает только задолженность по арендной плате и коммунальным услугам.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки (пункт 25 Постановления от 29.09.2015 № 43).

При этом согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 25 Постановления от 29.09.2015 № 43 признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора, в частности, процентов за пользование чужими денежными средствами и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения срока исковой давности по данному дополнительному требованию.

Из смысла данных разъяснений следует, что необходимо учитывать волеизъявление должника на совершение действий, направленных на перерыв срока исковой давности не только по основным, но также и по дополнительным требованиям.

Сведения о признании ООО «Алвион Европа» задолженности по неустойке (пени) в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, ООО «Алвис Риэлт Европа» пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании неустойки, начисленной до 20.12.2017. Иск о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в сумме 443 710 руб. за период с 21.12.2017 по 21.01.2021 года.

Встречные исковые требования ООО «Алвион Европа» удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

ООО «Алвион Европа» указывает, что 01.06.2014 между ООО «Алвион Европа» (арендатор) и ООО «Алвис Риэлт Европа» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений № 2014/01, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял помещение полезной площадью 1 247,7 кв.м., расположенное в <...>, на третьем этаже.

ООО «Алвион Европа» приобрело и установило 8 кондиционеров в арендованных помещениях, в дальнейшем стороны подписали соглашение от 30.07.2014 в соответствии, с которым стороны решили, что установленные в арендуемых помещениях кондиционеры не являются отделимыми или неодолимыми улучшениями, произведенными Арендатором.

В период действия договора аренды № 2014/01 от 01.06.2014 кондиционеры являются собственностью арендатора.

В случае продления договора аренды или заключения нового договора аренды Кондиционеры переходят в собственность арендодателя, при этом арендатор обязуется оплатить арендатору стоимость кондиционеров.

Стороны установили, что стоимость кондиционеров установленных в помещениях составляет 348 242 руб. 17 коп.

Полагая, что понесенные арендатором расходы подлежат отнесению на арендодателя, ООО «Алвион Европа» обратилось со встречным иском.

ООО «Алвис Риэлт Европа» возражая против удовлетворения встречного иска, указало следующие:

До 20.04.2016 генеральным директором ООО «Алвис Риэлт Европа» являлся ФИО2, который, в настоящее время, является директором ООО «Алвион Европа». При смене директора, приложенные в обоснование встречного иска документы, новому директору ООО «Алвис Риэлт Европа» переданы не были.

В реквизитах соглашения от 30.07.2014 указан расчетный счет № <***> открытый в РНКБ только 30.12.2014.

Также ООО «Алвис Риэлт Европа» указывает на отсутствие акта приема-передачи кондиционеров, а также на то обстоятельство, что по окончанию арендных отношений между сторонами было заключено два договора купли-продажи бывшей в употреблении офисной мебели находившейся в арендованных помещениях, оплата за которые была зачтена в счет погашения задолженности по арендной плате. При заключении указанных договоров ООО «Алвион Европа» не заявило требование о зачете стоимости кондиционеров.

Кроме того ООО «Алвис Риэлт Европа» утверждает, что в 2012 году ими были приобретены и установлены кондиционеры, о чем имеются соответствующие документы.

Суд предложил сторонам составить совместный акт осмотра арендованных помещений на предмет наличия (отсутствие) кондиционеров указанных ООО «Алвион Европа».

Представитель ООО «Алвис Риэлт Европа» предоставила в материалы дела нотариально заверенный протокол осмотра вещественных доказательств 92 АА 0938849 от 15.09.2021 года, в соответствии с которым в спорных помещениях отсутствуют кондиционеры, указанные ООО «Алвион Европа».

Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу о недоказанности ООО «Алвион Европа» установки в спорных помещениях кондиционеров и как следствие обязанности ООО «Алвис Риэлт Европа» выплатить их стоимость.

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ по первоначальному иску распределяется пропорционально удовлетворенным требованиям, по встречному иску относится на ООО «Алвион Европа».

Руководствуясь статьями 101, 110, 167 - 170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Алвис Риэлти Европа» (ИНН <***>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.12.2014, 299012, <...>, каб. 104) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алвион Европа» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.05.2014, 299053, <...>, оф А7-1) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Алвис Риэлти Европа» (ИНН <***>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.12.2014, 299012, <...>, каб. 104) 1 443 710 руб., из которых: 1 000 000 руб. основной долг, 443 710 руб. - неустойка, а также 26 996 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части требования отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Алвион Европа» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.05.2014, 299053, <...>, оф А7-1) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 13 руб.

В удовлетворении встречного искового требования отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Е.С. Звягольская