Гражданский кодекс часть 1

Жилищно-строительный кооператив «Таврика» обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Омега-НВ» о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости и взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 20 072 160 рублей.

Определением суда от 16.09.2019 исковое заявление принято судом к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Общество с ограниченной ответственностью «Омега-НВ» обратилось к Жилищно-строительному кооператива «Таврика» со встречным исковым заявлением о взыскании 185 656 185 руб.

Определением от 20.01.2020 встречное исковое заявление принято судом к рассмотрению, совместно с первоначальным иском.

В ходе рассмотрения спора истец по первоначальному иску изменил основания исковых требований по делу, просил суд расторгнуть предварительный договор № 22/12/14 от 22.12.2014, заключенный между ООО «Омега-НВ» и ЖСК «Таврика» на приобретение 300 кв.м. помещений, расположенных в объекте незавершенного строительства с назначением торговый комплекс с гостиничными номерами по адресу: г. Севастополь пляж Омега, 27 в связи с изменением существенных обстоятельств (п. 2 ст. 451 ГК РФ), также просил суд взыскать с ответчика (по первоначальному иску) сумму неосновательного обогащения в размере 20 072 160 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ в размере 20 072 160 руб., начиная со дня вступления в силу решения по настоящему делу до момента полной оплаты суммы неосновательного обогащения.

Изменение оснований первоначального иска принято судом в соответствии со статьёй 49 АПК РФ.

Ответчик по первоначальному иску представил отзыв на заявленные требования.

В судебном заседании 13.02.2020 представитель истца (по первоначальному иску) поддержала заявленные требования, возражала относительно требований встречного иска.

Представитель ответчика (по первоначальному иску) просил встречный иск удовлетворить, требования первоначального иска оставить без удовлетворения.

Изучив материалы дела судом установлено следующие обстоятельства.

22.12.2014 между ООО «Омега-НВ» (далее - ответчик, Продавец) и ЖСК «Таврика» (далее - истец, Покупатель) заключен предварительный договор (далее - договор, предварительный договор).

Предметом договора (п.1.1 договора) является продажа недвижимого имущества в виде 300 квадратных метров помещений, расположенных в объекте незавершенного строительства с назначением - торговый комплекс с гостиничными номерами, расположенном в г. Севастополе, пляж Омега, 27, с кадастровым номером 91:02:001002:207 (Объект), возводимом на земельном участке площадью 982 кв.м, с кадастровым номером 91:02:001002:405.

Стоимость недвижимого имущества, указанного в п.1.1 договора, составляет 300 000 долларов США (п.1.3 договора).

Согласно пункту 1.2. договора, объект незавершенного строительства с назначением - торговый комплекс с гостиничными номерами местоположение: город Севастополь, пляж Омега, 27, принадлежит Продавцу на праве собственности на основании решения Хозяйственного суда города Севастополя от 23.06.2008 года по делу № 5020-12/237 и зарегистрировано КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества» Севастопольского городского совета 10.07.2008 года.

По согласованию сторон недвижимое имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора, оценивается и продается за 300 000 долларов США (пункт 1.3 договора).

Оплата недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. договора, производится в национальной валюте Российской Федерации по курсу, установленному ЦБ РФ на день оплаты суммы, указанной в п. 1.3 настоящего договора (пункт 1.4 договора).

Согласно подпункту 1.5.1 пункта 1.5 договора, стороны обязуются в течение пяти рабочих дней после введения в эксплуатацию Объекта незавершенного строительства, в котором расположено недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, заключить основной договор купли-продажи, при этом продажная цена недвижимого имущества составит сумму, перечисленную Покупателем Продавцу в соответствии с условиями настоящего договора.

Пунктом 3.1 договора установлено, что Покупатель в доказательство заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора и в обеспечение его исполнения обязуется оплатить Продавцу в счет причитающихся с него платежей по основному договору купли-продажи полную стоимость недвижимого имущества, указанную в п. 1.3 договора, в российских рублях в срок до 26.02.2015 на реквизиты, указанные Продавцом.

Согласно пункту 4.3 договора Покупатель визуально произвел осмотр приобретаемого недвижимого имущества, всех необходимых документов и согласен на его приобретение в данном состоянии и при данных условиях.

Во исполнение пункта 3.1 предварительного договора купли-продажи 25.02.2015, ЖСК «Таврика» перечислило ООО «Омега-НВ» денежные средства в сумме 19 052 490 рублей, что эквивалентно 300 000 долларам США.

22.12.2014 между Индивидуальным предпринимателем ФИО5 (Инвестор-1), обществом с ограниченной ответственностью «Омега-НВ» (Инвестор-2), Обществом с ограниченной ответственностью «Санрайзсистем» (Инвестор-3), Жилищно-строительным кооперативом «Таврика» (Инвестор-4) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Инвестор-5) заключён договор инвестирования № 22/12/14, согласно пункту 2.1 которого Стороны обязуются совместно, на условиях, определенных настоящим договором, путем вложения инвестиций и практических действий осуществить достройку и ввод в эксплуатацию следующих Объектов:

- спортивно-развлекательный комплекс с офисами и апартаментами в бухте Омега, 24 в городе Севастополе, расположенный по адресу: город Севастополь, Гагаринский район, бухта Круглая, пляж Омега, 24;

- торговый комплекс «Ривьера» с гостевыми номерами в бухте Омега, 27 города Севастополя, расположенный по адресу: город Севастополь, Гагаринский район, бухта Круглая, пляж Омега, д. 27;

Характеристики указанных объектов содержаться в проектно-сметной документации, которая утверждается Сторонами Договора и является неотъемлемой частью договора инвестирования (Приложение № 4).

Раздел 3 договора предусматривает порядок участия сторон в инвестировании.

Раздел 4 договора определяет порядок расчетов между сторонами.

В соответствии с пунктом 4.1 договора, общая площадь Объектов составляет:

- спортивно-развлекательного комплекса с офисами и апартаментами в бухте Омега, 24 в г. Севастополе, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Бухта круглая, пляж Омега, 24 – 7 089,00 кв.м;

- торгового комплекса «Ривьера» с гостевыми номерами в бухте Омега 27 в г. Севастополе, находящееся по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Бухта круглая, пляж Омега, 27 – 5 711,00 кв.м.

По окончании достройки Объектов, получения результата инвестиционной деятельности, все виды площадей в нем (полезных, общего пользования, помещений инженерного назначения) распределяются между Сторонами следующим образом: Инвестор 1 и Инвестор 2 получают в собственность 50% от всех площадей в Объектах (распределение площадей между Инвесторами 1 и 2 происходит на основании заключенного между ними отдельного соглашения) за исключением помещений, площадью 197,12 кв. м, которые получает Инвестор 5;

- Инвестор 3 получает в собственность 50% от всех площадей в Объектах, за исключением помещений, площадью 600 кв.м, которые получает Инвестор 4;

- Инвестор 4 получает в собственность часть помещений в размере 600 кв.м. Объекта - торгового комплекса «Ривьера» с гостевыми номерами в бухте Омега 27 в г. Севастополе, находящееся по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Бухта круглая, пляж Омега, 27;

- Инвестор 5 получает в собственность часть помещений в размере 197,12 кв.м. Объекта - спортивно-развлекательного комплекса с офисами и апартаментами в бухте Омега, 24 в г. Севастополе, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Бухта круглая, пляж Омега, 24.

Конкретные помещения, которые получают в собственность Инвесторы, указываются в Дополнительном соглашении к настоящему Договору, который содержит - указания на идентификацию помещений, согласно проектно-сметной документации Объектов (Приложение № 4), и заключается Сторонами после ее утверждения.

Фактический срок достижения результата инвестиционной деятельности определяется датой подписания уполномоченным государственным органом акта ввода Объектов в эксплуатацию. Сдача Объектов в эксплуатацию должна быть осуществлена не позднее 31.12.2015 года.

На момент заключения договора инвестирования степень готовности Объекта составляла 75% (п. 3.2 инвестиционного договора).

По состоянию на 01.09.2018 Объект в эксплуатацию не был введен.

Согласно справочной информации, размещенной на сайте Росреестра в сети Интернет, на 10.01.2018 Объект имеет статус незавершенного строительства.

Принимая во внимание, что ответчиком (по первоначальному иску) не исполнены обязательства по вводу Объекта в эксплуатацию, заключению основного договора и передаче помещений истцу, ЖСК «Таврика» направило в адрес ООО «Омега-НВ» требование о расторжении предварительного договора, приложив соглашение о расторжении названного договора.

Указанное требование было направлено истцом (по первоначальному иску) 26.09.2018г и получено ответчиком (по первоначальному иску) 29.09.2018. Истцом ответ в тридцатидневный срок получен не был.

Факт получения данных документов, подтверждается почтовой квитанцией и отчетом Почты России об отслеживании отправления.

Ответчик (по первоначальному иску) соглашение о расторжении договора не подписал.

Принимая во внимание, что в течение более трёх лет со дня заключения договора объект не построен и не введен в эксплуатацию, степень готовности Объекта не изменилась, т.е. обязательства ответчика по договору исполнены не были, а также учитывая, что сторона договора инвестирования ИП ФИО5 23.12.2018 умерла, истец обратился в суд с требованием о расторжении предварительного договора № 22/12/14 от 22.12.2014, заключенного между ООО «Омега-НВ» и ЖСК «Таврика».

Ответчик (по первоначальному иску) в отзыве на исковое заявление указал, что ООО «Омега-НВ» не нарушало положений Предварительного договора, заключенного с истцом. Предварительный договор не содержит в себе привязки к Договору инвестирования и является отдельным договором.

ООО «Омега-НВ» в отзыве указало, что в соответствии с п.3.4 Договора инвестирования, истец обязался принять участие в инвестиционной деятельности, направленной на достройку Объектов, однако взятых на себя обязательств не выполнил, что свидетельствует о наличии его вины в нарушении сроков, предусмотренных Договором инвестирования. Таким образом, ЖСК «Таврика» при исполнении Договора инвестирования действовал недобросовестно, его условия не исполнял.

В дополнении к отзыву на иск ООО «Омега-НВ» указало, что поскольку Объект незавершенного строительства в эксплуатацию сдан не был, согласно условий пунктов 1.5.1, 2.1.1 Предварительного договора, срок для заключения основного договора и передачи помещений не наступил.

Таким образом, ООО «Омега-НВ» не нарушило взятые на себя обязательства по Предварительному договору. В предварительном договоре отсутствует ссылка на инвестиционный договор; срок, установленный в пункте 6.1 инвестиционного договора (о сдаче объектов в эксплуатацию не позднее 31.12.2015 года) не применим к предварительному договору купли-продажи.

ООО «Омега-НВ» также указало, что заключило договоры аренды земли для достройки Объектов, продолжает заключать договоры подряда, направленные на достройку объектов (договор подряда № 98 от 02.04.2018), дополнительно были проведены работы по газификации и остеклению объекта, таким образом, обязательства по договору исполняются ответчиком.

ЖСК «Таврика» в ходе рассмотрения спора на основании положений ст. 49 АПК РФ заявил об изменении оснований первоначальных исковых требований по делу, указав, что в связи недостижением сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут на основании п. 2 ст. 451 ГК РФ.

ООО «Омега-НВ» представило возражения на уточнение первоначального искового заявления, указав, что истец не представил обоснования наличия вышеуказанных обстоятельств с подтверждением их надлежащими доказательствами.

Согласно пояснений представителя ООО «Омега-НВ», заключая Предварительный договор, ЖСК «Таврика» сознательно согласился на определение срока договора, зависящего от наступления конкретного обстоятельства (ввода объекта в эксплуатацию), зависящего от воли другой стороны (что было установлено судом и соответствует требованиям ст. 327.1 ГК РФ), в связи с чем, риск, связанный со временем введения объекта в эксплуатацию, несет сам ЖСК «Таврика». Т.е. отсутствует обязательное основание для расторжения Предварительного договора, предусмотренное пн.4 п. 2 ст. 451 ГК РФ. Кроме того, истец, как сторона Договора инвестирования, не выполнившая по нему обязательства по финансированию, фактически не совершила зависящих от неё необходимых действий, направленных на ускорение строительства Объекта. Предварительный договор не связан с Договором инвестирования по срокам его исполнения, отсутствуют основания полагать, что длительность срока строительства Объекта, как и существование либо прекращение Договора инвестирования, является изменением обстоятельств, исходя из которых стороны заключали Предварительный договор.

Истец указал, что срок ввода Объекта в эксплуатацию, предусмотренный Договором инвестирования был обозначен: не позднее 31.12.2015. Т.е. с указанной даты прошло более трёх лет, что свидетельствует о пропуске истцом срока исковой давности, для обращения в суд для защиты данного права, на основании чего ООО «Омега-НВ» заявило суду о применении последствий пропуска данного срока, в виде отказа в иске.

Также в ходе рассмотрения дела ООО «Омега-НВ» подано встречное исковое заявление, в соответствии с которым просило взыскать с ЖСК «Таврика» в пользу задолженность в размере 185 656 185 руб.

Встречный иск обоснован тем, что ответчиком по встречному иску, как Инвестором 4 по договору договор инвестирования № 22/12/14 от 22.12.2014, не выполнены предусмотренные пунктом 4.5. договора обязательства, согласно которым Инвестор 4 обязуется перечислить Инвестору 2 до 01.03.2015 сумму в размере эквивалента 300 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

В соответствии с расчетами истца по встречному иску, сумма основной задолженности ЖСК «Таврика» перед ООО «Омега-НВ» по состоянию на 12.12.2019 составляет 19 071 000 рублей.

Пунктом 7.8 договора инвестирования № 22/12/14 от 22.12.2014 установлено, что в случае нарушения Инвестором 3, Инверсором 4 сроков оплаты, указанных в п.4.5. настоящего Договора, они оплачивают Инвестору 1, Инвестору 2 пеню в размере 0,5 % от неоплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки.

На основании указанного положения истец по встречному иску просил взыскать с ответчика неустойку в размере 166 585 185 рублей, согласно представленных расчетов.

Доказательства соблюдения досудебного порядка обращения в суд со встречным иском, представлены в материалы дела.

Рассмотрев требования первоначального и встречного исковых заявлений, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения исходя из следующего.

Правоотношения сторон по первоначальному иску следуют из заключенного сторонами по делу 22.12.2014 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (300 кв.м. помещений, расположенных в объекте незавершенного строительства).

Согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление Пленума № 54) в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи)

Согласно пункту 4 постановления Пленума № 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В данном случае предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2014 является договором купли продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, в связи с чем, споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления Пленума № 54.

Согласно части 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии со статьей 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение объекта недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

Учитывая положения п.1.5.1 предварительного договора (договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате), суд пришел к выводу о том, что договором конкретно установлен срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю: основной договор купли-продажи помещений должен быть заключен в течение пяти рабочих дней после введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию.

Передача ЖСК «Таврика» помещений в объекте незавершенного строительства должна состояться в течение пяти дней с момента подписания основного договора (п.2.1.1 Предварительного договора).

Таким образом, стороны установили как срок заключения основного договора, так и срок передачи помещений покупателю, с учетом создания вещи в будущем, привязав его к наступлению определенного события – введению построенного объекта в эксплуатацию.

Истец по первоначальному иску, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 451 ГК РФ, исходя из того, что стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, просил суд расторгнуть предварительный договор № 22/12/14 от 22.12.2014.

Существенным изменением обстоятельств, послужившими основанием для расторжения заключенного договора, по мнению истца, является то, что в течение более трёх лет со дня заключения предварительного договора купли-продажи объект не построен и не введен в эксплуатацию, степень готовности Объекта не изменилась, т.е. обязательства ООО «Омега-НВ» по договору не исполнены, а также то обстоятельство, что сторона инвестиционного контракта (простого товарищества) - ИП ФИО5 23.12.2018 умерла, что влечет прекращение товарищества в силу ч.1 ст. 1049 ГК РФ и вследствие чего цель товарищества, окончание строительства объекта и ввод его в эксплуатацию, достигнута быть не может.

В соответствии со статьёй 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

В производстве Арбитражного суда города Севастополя находилось дело № А84-1747/15 по первоначальному иску ЖСК «Таврика» к ООО «Омега-НВ», ИП ФИО5, ООО «Санрайзсистем», ИП ФИО1 о признании не заключенным предварительного договора № 22/12/14 от 22.12.2014, подписанного ООО «Омега-НВ» и ЖСК «Таврика», признании не заключенным договора инвестирования № 22/12/14 от 22.12.2014; взыскании с ООО «Омега-НВ» денежных средств в сумме 19 052 490 рублей; по встречному иску ООО «Омега-НВ» к ЖСК «Таврика», ИП ФИО5, ООО «Санрайзсистем», ИП ФИО1 о расторжении договора инвестирования.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 26.02.2016 первоначальные исковые требования были удовлетворены частично, суд признал не заключенным договор инвестирования № 22/12/14 от 22.12.2014, взыскал с ООО «Оменга-НВ» в пользу ЖСК «Таврика» денежные средства в сумме 19 052 490 рублей, в остальной части первоначальный иск был оставлен без удовлетворения, в удовлетворении встречного иска было отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2016 решение Арбитражного суда города Севастополя от 26.02.2016 было отменено в части, в удовлетворении первоначальных исковых требований ЖСК «Таврика» к ИП ФИО5, ООО «Санрайзсистем», ИП ФИО1 отказано полностью, в остальной части решение оставлено без изменений.

Судебным актом суда апелляционной инстанции по делу № А84-1747/15 установлено следующее:

- предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2014, заключенный между ЖСК «Таврика» к ООО «Омега-НВ», является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления Пленума № 54;

- исходя из положений положения п. 1.5.1 предварительного договора (договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате), договором установлен срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю: основной договор купли-продажи помещений должен быть заключен в течение пяти рабочих дней после введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию. Передача ЖСК «Таврика» помещений в объекте незавершенного строительства должна состояться в течение 5 дней с момента подписания основного договора (п. 2.1.1 Предварительного договора);

- предварительный договор и договор инвестирования не являются взаимосвязанными, срок, установленный в пункте 6.1 инвестиционного договора (о сдаче объектов в эксплуатацию не позднее 31.12.2015 года) не применим к предварительному договору купли-продажи, так как в предварительном договоре отсутствует ссылка на договор инвестирования.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 15.12.2016 постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2016 оставлено без изменений.

Таким образом, обоснование истцом по первоначальному иску своих требований ссылкой на изменение обстоятельств, связанных с исполнением (неисполнением в срок) инвестиционного договора, является необоснованным, поскольку, как указано выше, предварительный договор купли-продажи и договор инвестирования не являются взаимосвязанными.

С учётом изложенного, суд оценивает первоначальные исковые требования о расторжении предварительного договора купли-продажи без учёта обстоятельств, связанных с неисполнением инвестиционного договора.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку обстоятельства исполнения инвестиционного договора, с учётом выводов, содержащихся в судебных актах по делу № А84-1747/15, не применимы к предварительному договору купли-продажи, а на наличие каких-либо иных обстоятельств ЖСК «Таврика» не ссылается, суд приходит к выводу о недоказанности совокупности обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 405 ГК РФ, если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ также предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Исследовав обстоятельства дела в их совокупности, судом установлено, что срок исполнения предварительного договора купли-продажи от 22.12.2014 обусловлен наступлением события - введением объекта незавершенного строительства в эксплуатацию. В настоящее время объект в эксплуатацию не введён, что не отрицается сторонами, в связи с чем, срок исполнения предварительного договора купли-продажи не нарушен.

В соответствии с пунктом 2.1. предварительного договора № 22/12/14, стороны договорились считать существенными условиями основного договора купли-продажи следующие действия, которые обязуются соблюдать: передача Покупателю недвижимого имущества и всех документов относительно имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, которая должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня заключения основного договора; регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю (п.п.2.1.2).

В данном случае существенные условия договора также не нарушены, в связи с чем, судом не установлены и иные предусмотренные ГК РФ основания для расторжения предварительного договора № 22/12/14 по требованию ЖСК «Таврика». Как следствие, отсутствуют основания для взыскания денежных средств, оплаченных ЖСК «Таврика» по условиям предварительного договора купли-продажи.

При этом, судом установлено, что ответчиком по первоначальному иску исполняются условия предварительного договора.

В материалы дела представлены доказательства заключения ответчиком договоров подряда по устройству инженерных сетей и благоустройству территории на объекте (договор №98 от 02.04.2018), подряда на выполнение проектных работ №23/10 от 23.10.2018, договора о подключении к сетям газораспределения №3217-00266 от 28.06.2017, договора № 06.16/1 от 07.04.2017 строительного контроля, договоров подряда № 1 от 23.03.2017; С№ 1/2017 от 23.03,.2017 на выполнение по монтажу металлоконструкций каркасов зданий, по изготовлению деталей, сборке мелких узлов, малярным работам (отгрунтовка) по металлоконструкциям, представлены акты приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ; рабочая документация по подключению к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения земельный участков по адресу: г. Севастополь, пляж Омега №№ 24, 27, 29; получены технические условия на подключение (техприсоединение) к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения от 05.06.2015, техусловия № 1521/08 от 09.07.2015, № 2661/08 от 27.10.2015 присоединения к электрическим сетям.

В связи с изложенным, требования первоначального иска не подлежат удовлетворению судом в полном объёме.

Заявление представителя ООО «Омега-НВ» о применении к требованиям первоначального иска исковой давности суд считает необоснованным исходя из следующего.

Согласно статье 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В данном случае, пунктом 1.5.1 предварительного договора купли-продажи установлен срок исполнения обязательства - основной договор купли-продажи помещений должен быть заключен в течение пяти рабочих дней после введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию.

Поскольку объект незавершенного строительства в эксплуатацию не введён, срок исполнения по предварительному договору не наступил, в связи с чем, исковая давность не начала течь.

Относительно требований встречного иска суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно пункту 1 статьи 1042 ГК РФ, вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Условие о соединении вкладов должно содержать сведения о виде имущественного или иного блага, составляющего вклад участника, а также согласно п. 2 ст. 1042 ГК РФ сведения о размере и денежной оценке вклада с определением доли участника в общей долевой собственности.

К числу существенных условий договора простого товарищества относятся условия о совместной деятельности участников договора, об их общей цели и об объединении ими вкладов. Предметом договора простого товарищества является совместная деятельность по достижению общей цели (постановление Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 № 16768/13 по делу № А46-8936/2010).

В пункте п Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, то соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Принимая во внимание специфику инвестиционной деятельности, в ходе которой денежные средства-инвестиции вносятся инвестором в объект инвестиционной деятельности и включают в себя соответствующие расходы, направленные на достижение инвестиционного результата, а также, учитывая, что воля участников инвестиционного договора была направлена на осуществление совместной деятельности, договор инвестирования № 22/12/14 по своей правовой природе является договором простого товарищества (указанный вывод согласуется с позицией, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 16.01.2017 № 305-ЭС16-18486 по делу № А40-40209/2015).

В соответствии со статьёй 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор вправе самостоятельно определять объемы и направления капитальных вложений, а также заключать договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ.

Исходя из того, что договор инвестирования признан судом договором товарищества, к нему применяются нормы гл. 55 ГК РФ (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). При этом в части прав и обязанностей стороны договора приравниваются к товарищам.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 1050 ГК РФ, договор простого товарищества прекращается вследствие смерти товарища или ликвидации либо реорганизации участвующего в договоре простого товарищества юридического лица, если договором или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами либо замещение умершего товарища (ликвидированного или реорганизованного юридического лица) его наследниками (правопреемниками).

Материалами дела подтверждается, что участник договора инвестирования ФИО5 (Инвестор-1) умерла 23.12.2018, о чём выдано свидетельство о смерти от 25.12.2018.

Определением Арбитражного суда Псковской области от 21.01.2019 года по делу № А52-3877/2018 в отношении ООО «СанрайзСистем» (Инвестор-3) введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 10.06.2019 (резолютивная часть решения объявлена 03.06.2019) ООО «СанрайзСистем» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Таким образом, договор инвестирования прекращен в силу прямого указания закона.

Согласно п. 10.2 договора условия договора могут быть изменены по взаимному согласию сторон. Все изменения, дополнения, соглашения к договору являются неотъемлемой частью договора, если совершены в письменной форме и подписаны сторонами.

Доказательства в подтверждение наличия соглашения сторон о сохранении договора вследствие выбытия ввиду смерти участвующего в договоре простого товарищества лица суду не представлены.

Учитывая фактическое прекращение действия договора ввиду смерти одного участка, признания в судебном порядке несостоятельным (банкротом) другого участника и отсутствия доказательств сохранения договора путем подписания дополнительного соглашения, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречного искового заявления о взыскании с ответчика по встречному иску (инвестора-4) по договору инвестирования суммы задолженности, возникшей в связи с ненадлежащим исполнением п. 4.5 Договора, а также уплаты начисленной неустойки.

При обращении в суд со встречным иском ООО «Омега-НВ» не оплачивало госпошлину, ходатайствовало о предоставлении отсрочки её внесения. В связи с отказом в удовлетворении встречного иска с ООО «Омега-НВ» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 200 000 рублей госпошлины, исходя из размера заявленных исковых требований и установленных статьёй 333.21 Налогового кодекса РФ ставок госпошлины.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о сохранении действия мер по обеспечению иска или об отмене обеспечения иска либо об обеспечении исполнения решения; при необходимости устанавливает порядок и срок исполнения решения

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 16.09.2019 по делу № А84-4373/19 были приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Омега-НВ» осуществлять сделки, направленные на отчуждение объекта незавершенного строительства (степень готовности 75 %) с кадастровым номером 91:02:001002:207, расположенным по адресу: город Севастополь, пляж Омега, 27 (торговый комплекс с гостиничными номерами), а также в виде запрета Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя производить любые регистрационные действия в отношении указанного объекта незавершенного строительства.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований ЖСК «Таврика» суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда города Севастополя от 16.09.2019 по делу № А84-4373/19. Отмена обеспечительных мер вступит в законную силу одновременно со вступлением в законную силу настоящего решения суда.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Омега-НВ» (г. Севастополь, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 200 000 рублей госпошлины.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда города Севастополя от 16.09.2019 по делу № А84-4373/19, отменить.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.

Судья А.С. Погребняк