Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель Изейдинова Усние Геннадьевна (место нахождения: 299045, г.Севастополь, ул. Вакуленчука, 53, корп. 2, оф. 1, ОГРНИП 314910231700297, далее – предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением об отмене сообщения Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (место нахождения: 299011, г. Севастополь, ул. Ленина, 2, ОГРН 1149204005598, далее – Севреестр, заинтересованное лицо) от 25.03.2015 №91/001/009/2015-220 об отказе в государственной регистрации.

Определением от 27.05.2015 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Главное управление имущественных и земельных отношений (место нахождения: 299011, г.Севастополь, ул.Луначарского, 5; далее – Севимущество, третье лицо).

В обоснование предъявленных требований заявитель ссылается на то, что им представлены все необходимые документы, предусмотренные Законом города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (далее – Закон №46-ЗС), для завершения регистрации права на земельный участок по договору аренды, заключенному до принятия Федерального конституционного закона Российской Федерации от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон №6-ФКЗ). Таким образом, как полагает предприниматель, у заинтересованного лица не имелось правовых оснований для отказа в регистрации соответствующего договора.

Представители Севреестра и Севимущества, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили. Несмотря на то, что в судебном заседании от 27.05.2015 суд признал явку третьего лица обязательной, его отсутствие не препятствует суду рассмотреть дело по представленным сторонами документам.

В судебном заседании представитель предпринимателя уточнил требования и просил признать недействительным сообщение Севреестра от 25.03.2015 №91/001/009/2015-220 об отказе в государственной регистрации.

Уточнения приняты судом.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 14.03.2014 заключен договор аренды (далее - договор), по условиям которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 28.01.2014 №6746 передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для завершения строительства пристроенного магазина с кафе, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, находящегося по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 117-А (листы дела 13-15, 22-23).

Согласно этому договору в аренду передается земельный участок (кадастровый номер 8536600000:02:011:0096) площадью 0,1243 (пункт 2.1 договора). В соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположено капитальное строение площадью 0,0500 га, под проездами, проходами и площадками – 0,0743 га (пункт 2.2 договора).

В пункте 3.1 договора определен срок его действия – 25 лет.

14.03.2014 между участниками договора подписан акт приема-передачи земельного участка (лист дела 16).

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым заключен Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

В силу статьи 2 Закона №6-ФКЗ в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь.

Статьей 34 Устава города Севастополя закреплено, что Правительство Севастополя управляет и распоряжается собственностью города Севастополя в соответствии с законами города Севастополя.

В соответствии со статьей второй Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя» Правительство Севастополя является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя.

Правительство в пределах своих полномочий организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению и распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти (пункт второй статьи 25 Закона №5-ЗС).

В соответствии с Положением о Главном управлении имущественных и земельных отношений, утвержденным распоряжением Правительства Севастополя от 15.08.2014 №129, непосредственно истцу делегированы исполнительно-распорядительные функции по управлению и распоряжению имуществом, в том числе и землями, являющимся собственностью города федерального значения Севастополя.

На основании положений Закона №46-ЗС предприниматель обратился в Севимущество по вопросу перезаключения договора аренды, подписанного сторонами, но не прошедшего государственную регистрацию.

Письмом от 22.12.2014 №02-02/2380 третье лицо информировало заявителя о том, что в соответствии с пунктом 13 статьи 3 Закона №46-ЗС в случае, если договор аренды, договор сервитута на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, заключен (подписан сторонами), но не прошел государственную регистрацию в установленном на момент такого заключения порядке, договор подлежит государственной регистрации в том виде, в котором был заключен сторонами.

Руководствуясь названным разъяснением, предприниматель 12.02.2015 представил в Севреестр документы для регистрации договора.

Уведомлением от 26.02.2015 №91/001/009/2015-220 заинтересованного лицо информировало заявителя о том, что в соответствии со статьей шестой Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) для государственной регистрации договора аренды необходимо изначально зарегистрировать право арендодателя (листы дела 16-19). Севреестр также сослался на то, что согласно сведениям государственного кадастра недвижимости граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, ввиду чего невозможно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно, по мнению заинтересованного лица, договор аренды считается не заключенным и не подлежит государственной регистрации. Кроме того, Севреестр указал на неполную уплату заявителем государственной пошлины. В связи с этим заинтересованное лицо предложило предпринимателю в срок до 25.03.2015 представить: заявление и правоустанавливающий документ, свидетельствующий о возникновении права собственности арендодателя на земельный участок; документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за проведение государственной регистрации права собственности; договор аренды, содержащий существенные условия, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках.

Сообщением от 25.03.2015 №91/001/009/2015-220 Севреестр отказал в государственной регистрации по вышеприведенным причинам, за исключением неуплаты заявителем государственной пошлины.

Не согласившись с законностью названного сообщения заинтересованного лица, предприниматель обратился в арбитражный суд.

Суд находит предъявленные требования подлежащими удовлетворению в свете следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительным ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, является его несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту первому статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.

Пунктом вторым приведенной статьи предусмотрено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом первым статьи 17 Закона о государственной регистрации одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как уже указывалось выше, спорный договор аренды от 14.03.2014 заключен до принятия Закона №6-ФКЗ и образования в составе Российской Федерации в качестве его субъекта города федерального значения Севастополя.

Согласно пункту 13 статьи 3 Закона №46-ЗС в случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной и муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута соответствующего земельного участка.

Лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона в аренду или на условиях сервитута, обязаны подать заявление о заключении договора аренды, договора об установлении сервитута земельного участка в срок до 1 января 2017 года.

Вместе с тем, абзацем пятым пункта 13 статьи 3 Закона №46-ЗС прямо закреплено, что в случае если договор аренды, договор сервитута на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, заключен (подписан сторонами), но не прошел государственную регистрацию в установленном на момент такого заключения порядке, договор подлежит государственной регистрации в том виде, в котором был заключен сторонами.

Исходя из статьи 210 Гражданского кодекса Украины, положений Закона Украины от 01.07.2004 №1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимость, договор от 14.03.2014 как заключенный на срок 25 лет подлежал обязательной государственной регистрации.

Материалами дела подтверждается и заинтересованным лицом не оспорено, что спорный договор не прошел государственную регистрацию по правилам законодательства Украины.

Следовательно, в силу прямого указания Закона №46-ЗС такой договор подлежит регистрации в представленном заявителем виде. На это указало и Севимущество предпринимателю в своем ответе от 22.12.2014 №02-02/2330, одновременно не усмотрев никаких неясностей или противоречий, нарушения его прав и законных интересов как уполномоченного органа соответствующим договором. Наоборот, отказ третьего лица в перезаключении договора аренды на основании пункта 13 статьи 3 Закона №46-ЗС свидетельствует о признании им юридической силы этого соглашения.

Суд выражает несогласие с позицией Севреестра о том, что поскольку по сведениям государственного кадастра недвижимости граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, то невозможно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В данном случае предмет договора четко и определенно индивидуализирован, содержит ранее присвоенный кадастровый номер, площадь, место нахождения. Неотъемлемой частью договора является план земельного участка, определяющий его границы, в акте приема-передачи земельного участка отражено, что граница земельного участка закреплена на местности долговременными межевыми знаками.

Перечисленные сведения в совокупности позволяли заинтересованному лицу однозначно определить объект аренды.

Более того, ни Закон №122-ФЗ, ни Закон №46-ЗС не позволяет регистрирующему органу оценивать договор на предмет его заключенности. В данном случае Севреестр поставил под сомнение отношения, которые признаны непосредственными их участниками, что недопустимо.

В соответствии с пунктом первым статьи 6 Закона о регистрации прав права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 83 Земельного кодекса Украины (в редакции по состоянию на 17.03.2014) земли, принадлежащие на праве собственности территориальным громадам сел, поселков, городов, являются коммунальной собственностью. В коммунальной собственности находятся все земли в пределах населенных пунктов, кроме земельных участков частной и государственной собственности; земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, другие объекты недвижимого имущества коммунальной собственности независимо от места их расположения.

В пункте шестом решения Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 «О статусе города-героя Севастополя» государственная собственность Украины, находящаяся до принятия настоящего решения на территории города-героя Севастополя, является собственностью города Севастополя.

Исходя из положений пункта четвертого части первой статьи 2 Закона Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя.

Статьей первой Закона города Севастополя от 23.04.2014 №3-ЗС «О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя» определено, что все земли в пределах территориальных границ города федерального значения Севастополя, за исключением земель, находящихся в частной собственности, по состоянию на 17 марта 2014 года являются государственной собственностью города федерального значения Севастополя.

Следовательно, все земли в границах города федерального значения Севастополя, за исключением частной и муниципальной собственности, независимо от принадлежности земельного участка к какой-либо категории, отнесены законодателем в состав собственности этого города.

Согласно пункту 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права.

Принимая во внимание все вышеизложенное, суд считает, что документы, представленные заявителем в Севреестр для регистрации договора аренды, соответствуют требованиям действующего законодательства и отражают необходимую информацию. В связи с этим суд не выявил наличие оснований, позволяющих заинтересованному лицу отказать в регистрации права применительно к статье 20 Закона о регистрации прав.

При таком положении требования предпринимателя подлежат удовлетворению.

В силу пункта третьего части четвертой статьи 201 АПК РФ суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативного правового акта указывает, в том числе на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по заявлению относятся на Севреестр.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

Признать недействительным сообщение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 25.03.2015 №91/001/009/2015-220 об отказе в государственной регистрации.

Обязать Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Изейдиновой Усние Геннадьевны.

Взыскать с Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (место нахождения: 299011, г.Севастополь, ул.Ленина, 2, ОГРН 1149204005598) в пользу индивидуального предпринимателя Изейдиновой Усние Геннадьевны (ОГРНИП 314910231700297) 300 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины, перечисленной через открытое акционерное общество «Российский Национальный Коммерческий Банк» по квитанции от 22.04.2015 №730.

Исполнительный лист выдать в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Н.А. Морозова