Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Питкярантского городского суда Республики Карелия от 15 апреля 2022 г. по иску ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иск предъявлен по тем основаниям, что ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: Республика Карелия, (.....), в районе евангелической церкви. Истец просит обязать ответчика внести изменения в договор аренды земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ г., а именно: в абзаце 1 п. 1.1. договора изменить вид разрешенного использования с «для размещения здания магазина» на «для индивидуального жилищного строительства»; в абзаце 2 п. 1.1 договора вместо «земельный участок предоставляется однократно для завершения строительства магазина» указать «земельный участок предоставляется для строительства индивидуального жилого дома»; внести изменения в приложение № Договора № от ХХ.ХХ.ХХ г., а именно: производить расчет арендной платы в размере двукратной ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Аn = Ст*Кс /100%, где Аn - годовая арендная плата за земельный участок; Ст - 0,6% - ставка земельного налога; Кс = (...) руб.».

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

С таким решением суда не согласен истец, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, приняв новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает, что считает договор аренды земельного участка возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку фактически он его использует и вносит арендную плату, записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее также – ЕГРН) о прекращении договора аренды отсутствуют, процедура прекращения договорных отношений со стороны ответчика не соблюдена. Настаивает на том, что в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка надлежит внести изменения в договор аренды. Ссылается на положения ст. 450 и ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ), разъяснения, содержащиеся в письме Министерства экономического развития РФ от 22 ноября 2011 г. №Д23-4850. Полагает, что отказ в заключении дополнительного соглашения препятствует ему в использовании земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования. Считает, что при изменении вида разрешенного использования подлежит изменению арендная плата за земельный участок.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик, выражая согласие с принятым по делу решением суда, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили; о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно действующей в настоящее время ч.2 ст.3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с п.4 ст.2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 25.10.2001 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В силу положений Закона Республики Карелия от 29 декабря 2015 г. №1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия», с 01 января 2016 г. на территории Республики Карелия полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляют органы государственной власти Республики Карелия, каковым является Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Так, Постановлением Правительства Республики Карелия от 30 декабря 2015 г. №446-П функции в сфере управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельными участками, находящимися в государственной собственности Республики Карелия, возложены на Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 26 сентября 2017 г. №326-П Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок преобразован в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Как следует из п.1 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Карелия от 02 ноября 2017 г. №390-П, Министерство является органом, осуществляющим функции в сфере управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами Республики Карелия, управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, а также в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ХХ.ХХ.ХХ между администрацией Питкярантского муниципального района и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого истцу предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью (...) кв.м, расположенный по адресу: Республика К.., (.....), в районе евангелической церкви, на условиях аренды сроком на 5 лет для размещения здания магазина.

ХХ.ХХ.ХХ между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого истцу предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером № площадью (.....) кв.м из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения здания магазина. В соответствии с п. 1.1 договора земельный участок предоставляется однократно для завершения строительства здания магазина. Срок аренды установлен на 3 года (п.2.1 договора).

На спорном земельном участке с кадастровым номером № имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером № со степенью готовности 10%.

ХХ.ХХ.ХХФИО1 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее также – Министерство), как правопреемнику Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на новый срок. Письмом Министерства от ХХ.ХХ.ХХ ему в этом было отказано.

На основании постановления администрации Питкярантского муниципального района № от ХХ.ХХ.ХХ «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №» в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «для размещения здания магазина» на вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

ХХ.ХХ.ХХФИО1 обратился в Министерство с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части изменения предмета договора, в чем ему было отказано.

Суд первой инстанции, проанализировав действующее законодательство, с учетом представленных доказательств пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований и исходил при этом из того, что истец воспользовался правом однократного предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства при заключении договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ, на момент обращения истца к ответчику с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды срок действия договора аренды истек, в связи с чем основания для внесения изменений в договор аренды отсутствуют, заключая договор аренды истец ФИО1 выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с условиями такого договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с правильным по существу решением суда первой инстанции с учетом следующих обстоятельств.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции правильно исходил из того, что срок действия договора аренды истек, в связи с чем в него не могут быть внесены изменения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 ЗК РФ. Возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок действующим законодательством не предусмотрена. Напротив, такая возможность противоречит существу положений главы V.1. Земельного кодекса РФ.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 1 марта 2015 г.

При таких обстоятельствах положения п.2 ст.621 ГК РФ, предусматривающие возможность возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенным после 01 марта 2015 г., не применимы.

Более того, положениями ст.39.6 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда возможно предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в аренду, что также исключает возможность применения положения п.2 ст.621 ГК РФ о возобновлении на неопределенный срок договоров аренды к договорам аренды публичных земельных участков, заключенных после 01 марта 2015 г. Иное толкование означало бы возможность получения такого земельного участка в аренду без проведения торгов в обход установленной законом процедуры предоставления земельного участка, что недопустимо и прямо противоречит положениям земельного законодательства, в т.ч. ст.39.1 ЗК РФ.

Действительно, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Договором аренды земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ, заключенным между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок и ФИО1, было предусмотрено установление срока аренды участка на три года. Данный договор заключен послу вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Указанный земельный участок был предоставлен истцу в аренду без проведения торгов в соответствии с положениями п.п. 10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими возможность однократного предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства при соблюдении определенных, указанных в законе условий. Срок договора аренды определен в соответствии с пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ и составил три года.

В соответствии с п.3 ст.425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

С учетом изложенного следует констатировать, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ, его действие прекратилось, в связи с чем внесение изменений по требованию истца в ныне недействующий договор, срок действия которого истек, невозможно.

Доводы истца о возобновлении действия данного договора на неопределенный срок противоречат приведенным выше положениям закона.

Изложенный подход соответствует позиции, изложенной в п.3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г, п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2020 г., п.23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г.

Однако, изложенное не умаляет права истца требовать предоставления ему в аренду спорного земельного участка на новый срок по правилам подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в случае, если публичный собственник не инициирует процедуру изъятия объекта незавершенного строительства, предусмотренную положениями ст.239.1 ГК РФ. Подобный подход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05 июля 2022 г. №308-ЭС22-3699 по делу №А63-4067/2021.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Поскольку истцом заявлялись требования о понуждении ответчика внести изменения в договор аренды земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ, судом первой инстанции обоснованно рассмотрены заявленные истцом требования, оснований для удовлетворения которых с учетом приведенного правового регулирования и установленных по делу обстоятельств не имелось.

Соглашаясь с решением суда первой инстанции об отказе в иске, судебная коллегия также учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Приняв на себя права и обязанности по договору аренды, ФИО1, как арендатор, выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности, в целях строительства. Данный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

В пункте 1 статьи 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Согласно заключенному сторонами договору аренды земельный участок предоставлялся для размещения здания магазина (п.1.1 договора № от ХХ.ХХ.ХХ). Такой же являлась и цель предоставления земельного участка по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ№.

Предоставление лицу в аренду земельного участка в силу статьи 42 ЗК РФ и статьи 615 ГК РФ влечет обязанность использовать этот участок исключительно в тех названных целях, для которых он предоставлялся.

Само по себе утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение изменений в сведения ЕГРН о виде разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен спорный участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренды в части видов использования участков.

Воля арендатора, как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе и посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Статьями 450 и 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Мотивируя свои требования о внесении изменений в договор аренды земельного участка, истец не указал обстоятельства, которые в соответствии с положениями статьи 451 ГК РФ могли бы послужить правовым основанием для принудительного изменения положений договора аренды земельного участка.

Кроме того, земельным законодательством установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства объектов коммерческого назначения и для целей индивидуального жилищного строительства.

Обращение истца с настоящим иском об обязании арендодателя внести изменения в договор аренды земельного участка в части изменения вида его разрешенного использования по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков, поэтому изменение указанного в договорах вида использования на иной вид – «для индивидуального жилищного строительства (для строительства индивидуального жилого дома)» без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях недопустимо.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также - ГрК РФ) при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Вместе с тем, истец не представил в материалы дела доказательств того, что спорный участок невозможно использовать в соответствии с условиями договора аренды.

Следовательно, в данном случае у Министерства, как у арендодателя, отсутствует обязанность изменить вид разрешенного использования земельных участков путем заключения дополнительного соглашения по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, суд первой инстанции, правильно применив нормы материального права, пришел к обоснованному выводу об отсутствии предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка.

По изложенным основаниям не имеется оснований и для внесения изменений в приложение к договору, касающееся размера арендной платы, поскольку приложением предусмотрен порядок расчета размера арендной платы, исходя из целевого назначения земельного участка, установленного договором аренды № от ХХ.ХХ.ХХ, на период действия этого договора.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основанным на правильном применении и толковании норм материального и процессуального права. Оснований к отмене судебного постановления по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы ответчика по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, основаны на неверном толковании норм материального права и неверной оценке собранных по делу доказательств, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены правильного решения суда, которое судебная коллегия полагает необходимым оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Питкярантского городского суда Республики Карелия от 15 апреля 2022 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи