Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи
Гилманова Р.Р. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Запольского Р.К. – Комиссарова И.С. на решение Советского районного суда
г. Казани от 03 июня 2016 года, которым Запольскому Р.К. отказано в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Запольского Р.К. – Комиссарова И.С., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «Фон» - Ахметшиной А.К., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Запольский Р.К. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

В обоснование иска указано, что между сторонами 27 апреля 2012 года заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения
№ АГН4-121, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 01 июля 2015 года подписать основной договор купли-продажи и акт приема-передачи жилого помещения – квартиры <адрес>. Истцом исполнены обязательства по оплате квартиры в размере 1.603.040 руб., однако ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи жилого помещения и передачи квартиры, направленное в его адрес предложение о заключении договора долевого участия в строительстве жилья оставлено без ответа. Указывая, что между сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве жилья, истец просил суда взыскать с ответчика неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 262.265, 90 руб. за период со 02 июля 2015 года по 31 марта 2016 года.

Представитель ООО «Фон» - Соловьев М.В. иск не признал.

Суд в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе представитель Запольского Р.К. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.
В жалобе отмечается, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с осуществлением долевого строительства многоквартирного жилого дома, а выводы суда об обратном не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат требованиям закона.

Запольский Р.К. в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, надлежащим образом извещен, его интересы представлял по доверенности Комиссаров И.С. Поскольку сведений о наличии существенных препятствий для участия истца в данном судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В силу ч. 3 ст. 3 указанного Федерального закона в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Из материалов дела следует, что 27 апреля 2012 года между ООО «Фон» и Запольским Р.К. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-121, по условиям которого стороны обязуются в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 01 июля 2015 года, заключить договор купли-продажи жилого помещения – однокомнатной квартиры <адрес>.

Цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за указанное жилое помещение, определена сторонами в размере 1.603.040 руб., которая подлежит уплате простым векселем № 03425, выданным ООО «Персона +» 27 апреля
2012 года, номиналом 1.603.040 руб., сроком платежа по предъявлении (пункты 2.2.1, 2.3.1 договора); указанный вексель принадлежит истцу на основании договора купли-продажи векселя от 27 апреля 2012 года № АГ/в-3425, заключенного между ним и векселедателем ООО «Персона +», и акта приема-передачи векселя по договору № АГ/в-3425 от 27 апреля 2012 года.

Согласно акту приема-передачи от 27 апреля 2012 года Запольский Р.К. в соответствии с пунктом 2.3.1 предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 27 апреля 2012 года № АГ4-121 передал ООО «Фон» указанный вексель.

Таким образом, истцом договорные обязательства исполнены в полном объеме.

Однако в установленный договором срок основной договор купли-продажи сторонами не заключен, квартира истцу не передана, что представителем ответчика также не оспаривалось.

Распоряжением территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан от 30 июля 2014 года № 208-р ООО «Фон» предоставлен в аренду земельный участок с разрешенным видом использования: многоквартирные жилые дома до 20 этажей с использованием первых этажей под объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания, связи, детские сады, аптеки, раздаточные пункты молочных кухонь, банки (отделения банков), иные объекты образования, здравоохранения, социального обеспечения, культуры и спорта, направленные на удовлетворение потребностей жителей данной территории и паркинги (встроенные, пристроенные, одноэтажные или подземные) – для жилого комплекса в зоне многоэтажной жилой застройки в 6-20 этажей (Ж-5), с кадастровым номером ...., находящийся по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м. В тот же день заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 14-45з, однако сведения о государственной регистрации договора суду не представлены.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что обязательным условием приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 данного Закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации).

Поскольку в нарушение указанных требований ООО «Фон» осуществило привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию, в отсутствие заключенного договора аренды земельного участка, разрешения на строительство и проектной документации, без опубликования проектной декларации, суд пришел к выводу о наличии у истца только права потребовать от ответчика возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков. Судом указано, что требование истца о взыскании с ответчика неустойки при изложенных выше обстоятельствах заявлено ошибочно и не подлежит удовлетворению.

С обоснованностью данных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и противоречат требованиям закона.

Из существа заключённого сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры и фактически сложившихся между ними отношений следует, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. При этом, предусмотренный ч. 3 ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» способ защиты нарушенного права предполагает односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора. Между тем, таких требований истцом заявлено не было, согласованной воли сторон на расторжение заключенного между ними соглашения и прекращение договорных правоотношений по делу не усматривается. Предусмотренный вышеуказанной правовой нормой способ защиты права не является обязательным для участника долевого строительства, учитывая, что федеральным законодателем предусмотрены и иные виды ответственности застройщика, связанные с нарушением прав дольщиков
(ст.ст. 9, 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Помимо этого, необходимо отметить, что, несмотря на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) осуществление такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, граждане, заключившие договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, выступают в таких правоотношениях в качестве потребителей, пользующихся особой правовой защитой со стороны государства.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как следует из материалов дела, ООО «ФОН» не исполнило надлежащим образом в соответствии с условиями договора взятые на себя обязательства о передаче истцу квартиры в установленный срок, следовательно, в данном случае требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения неустойки и её соразмерность определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Таким образом, исходя из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости, суду при определении размеров подлежащей взысканию неустойки следует учитывать не только имущественный интерес дольщика, но и застройщика, устанавливая баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой размера ущерба. По своей природе, обеспечивая исполнение договорных обязательств, неустойка носит компенсационный характер и не может использоваться ни в качестве карательного инструмента при наложении на должника гражданско-правовых санкций, ни в качестве средства обогащения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом заявленной представителем ответчика в суде первой инстанции просьбы, считает необходимым снизить размер неустойки, взыскав в пользу истца 80.000 руб.

Помимо этого, в соответствии с разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Согласно ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу приведенных правовых норм с ответчика подлежит взысканию в пользу истца штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 40.000 руб., а также в доход муниципального образования г. Казани государственная пошлина в сумме 2.600 руб.

Руководствуясь ст. 199, п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Казани от 03 июня 2016 года по данному делу отменить и принять новое решение.

Иск Запольского Р.К. к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о взыскании неустойки за нарушение, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фон» в пользу Запольского Р.К. неустойку в размере 80.000 руб.

В остальной части в удовлетворении иска Запольского Р.К. отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фон» в пользу Запольского Р.К. штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 40.000 руб., а также в доход муниципального образования г. Казани государственную пошлину в сумме 2.600 руб.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий -

Судьи :