Апелляционное определение № 11-10938/18 от 06.09.2018 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело № 11-10938/2018

Судья Долгов С.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Печенкиной Н.А.,

судей Роговой Е.С., Давыдовой В.Е.,

при секретаре Вернигоровой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 06 сентября 2018 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области на решение Варненского районного суда Челябинской области от 04 июня 2018 года по иску ФИО1 к администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области о возмещении понесенных расходов, по встречному иску администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения.

Заслушав доклад судьи Печенкиной Н.А. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения истца ФИО1, ее представителя ФИО2, просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области о взыскании стоимости понесенных расходов за произведенный ремонт и улучшения арендованного помещения в размере 216 983,52 руб., взыскании неустойки в размере 2 376,41 руб., взыскании стоимости юридических услуг в размере 36 000 руб. (л.д. 4-10).

В обоснование исковых требований указала, что 25 августа 2014 года между ФИО1 и администрацией Варненского сельского поселения Варненского муниципального района, в лице главы Щ. М.Н., был заключен договор аренды № *** нежилого помещения площадью 111,1 кв.м., расположенного по адресу: ***, помещение 20, являющееся собственностью Варненского сельского поселения, сроком до 25 мая 2015 года. Арендуемое помещение предоставлялось ей (истцу) для общественных целей. Указала на то, что для использования арендованного помещения необходимо было провести ремонт, поскольку арендованное помещение имело недостатки, которые на момент заключения договора не были известны. В частности выяснилось, что окна помещения имеют

зазоры, рамы имеют трещины, вследствие чего в помещение проникают потоки холодного воздуха (сквозит). Линолеум на полу пришел в негодность, двери также были непригодны для эксплуатации. Штукатурка потолка частично обвалилась. Были и другие недостатки, которые ей (истцу) пришлось устранять за счет собственных средств, поскольку помещение предназначалось для организации досуга детей. Таким образом, арендованное помещение не в полной мере подходило под цели аренды. Указала на то, что ею (истцом) в арендованном помещении был проведен ремонт для приведения помещения в состояние, пригодное для заявленных целей. По окончанию срока действия договора аренды нежилого помещения № ***от 25 августа 2014 года, ответчик принял от нее помещение по акту. Принятое по акту приема-передачи помещение при его «возврате» находилось в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию. Претензий по техническому состоянию помещения не имелось. Администрация Варненского сельского поселения, приняв помещение, и передав его вновь ей (истцу) в аренду по договору аренды нежилого помещения № *** от 22 июня 2015 года, автоматически выразила свое согласие на улучшение имущества, в том числе и на произведенные неотделимые улучшения, не предъявив ей возражение о проведенном ремонте. После прекращения действия договора аренды администрация Варненского сельского поселения приняла от нее помещение, без предъявления требований об устранении проведенных работ и изменений, таким образом, по ее мнению, подписав акт приема-передачи без нареканий, ответчик письменно выразил свое согласие на проведенный ремонт и улучшение имущества. Поскольку судьба неотделимых улучшений помещения сторонами не была оговорена в условиях заключенных договоров аренды, то она потребовала компенсацию в размере стоимости неотделимых улучшений. На поданную претензию ответчик не отреагировал. Таким образом, поскольку ответчик отказывается оплачивать расходы, понесенные ею (истцом), то соответственно, ответчик извлек необоснованную прибыль, за счет сбереженных денежных средств, в размере 216 983 рубля 52 копейки, которые подлежат возмещению. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами в размере 2 376 рублей 41 копейки.

Ответчиком администрацией Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области было предъявлено встречное исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № *** от 22 июня 2015 года в размере 87 035 рублей 67 копеек (л.д. 44-45). В обоснование встречных исковых требований указано, что 22 июня 2015 года между администрацией Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области и ФИО1 был заключен договор аренды № *** вышеуказанного нежилого помещения,

2

действующий с 22 июня 2015 года по 22 июня 2018 года. Помещение было передано в соответствии с актом приема-передачи № 11 от 22 июня 2015 года. Пунктом 2.1. указанного договора, предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно вносить арендную плату за пользование имуществом. На момент расторжения договора и передачи нежилого помещения Варненскому сельскому поселению у ФИО1 образовалась задолженность по арендной плате в размере 87 035 рублей 67 копеек, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период 2017 года.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме, возражала против удовлетворения встречных исковых требований администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области.

Представитель ответчика администрация Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения требований истца, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

Решением Варненского районного суда Челябинской области от 04 июня 2018 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

С администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области в пользу ФИО1 взыскана стоимость произведенного ремонта и неотделимых улучшений арендованного помещения в размер 216 983,52 руб.

Встречные исковые требования администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области удовлетворены.

С ФИО1 в пользу администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области взыскана задолженность по договору аренды в размере 87 035,67 руб.

Произведен зачет встречных исковых требований ФИО1 и администрации Варненского сельского поселения. С администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области в пользу ФИО1 взыскана стоимость произведенного ремонта и неотделимых улучшений арендованного помещения в размер 129 847,85 руб.

3

С администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области в пользу ФИО1 взыскана стоимость юридических услуг в размере 10 ООО руб.

В остальной части исковых требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области просит отменить решение суда в части взыскания стоимости произведенного ремонта и неотделимых улучшений арендованного помещения, взыскания стоимости юридических услуг, отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1

Указал на то, что 25 августа 2014 года ФИО1 передано нежилое помещение. Данное помещение находилось в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию, претензий по техническому состоянию у сторон нежилого помещения у сторон не имелось. Согласно условиям договора арендатор обязался не проводить ремонт, не вносить неотделимые улучшения в арендованном помещении без письменного согласия арендодателя, однако истец проигнорировал указанное условие договора и произвел ремонт арендованного помещения.

Ссылается на то, что арендованное помещение использовалось ФИО1 для предпринимательской деятельности (интернет кафе). Истец посчитала, что сделав ремонт в арендуемом помещении, получит дополнительную прибыль из своей предпринимательской деятельности, таким образом, истец, осуществляя предпринимательскую деятельность, на свой риск, самостоятельно без согласования с администрацией произвела ремонт в арендуемом помещении.

Считает, что выводы суда о том, что ответчик злоупотребил правом, отказываясь от предложения истца демонтировать пластиковые окна и напольное покрытие (линолеум), являются необоснованными, недоказанными и не соответствующими обстоятельствам дела.

Полагает, что суд применил положения статей 10, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии фактических и правовых оснований для их применения, как следует из материалов дела, именно истцом были нарушены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора.

Суд в решении указывает на понесенные ФИО1 расходы по ремонту помещения на сумму 216983,52 руб., однако в судебном заседании приобщены квитанции к приходному кассовому ордеру на оплату работ и товаров на сумму 147089,71 руб. На оставшуюся сумму надлежащих доказательств в деле не имеется (л.д. 77-80).

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 указала на то, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, администрация Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области, подписав акт приема-

4

передачи помещения без возражений, выразила согласие на проведение ремонта.

Представитель администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области в суд апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом первой инстанции, 25 августа 2014 года между администрацией Варненского сельского поселения Варненского муниципального района, в лице главы Щ. М.Н,. и ИП ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения № *** от 25 августа 2014 года, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ***. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 111,1 кв.м. Договор заключен сроком по 25 мая 2015 года, помещение предоставлено в аренду арендатору для общественных целей с последующим выкупом (п. 1.1, 1.2, 1.4 договора аренды, л.д. 12-15).

Арендатор обязуется вносить арендодателю за пользование имуществом арендную плату в сумме 109989 руб. за одиннадцать месяцев НДС арендатор уплачивает самостоятельно. Арендатор производит уплату арендных платежей в сумме 999 руб. ежемесячно не позднее 10 числа, (п. 2.1, 2.2 договора аренды).

Согласно пункту 3.4.1 вышеуказанного договора аренды арендатор обязан использовать помещение по прямому назначению, указанному в п. 1.5. договора, а именно для общественных целей.

Пунктом 3.4.2. вышеуказанного договора предусмотрено, что арендатор обязан не производить ремонт кроме текущего, а также не вносить неотделимые улучшения в помещение без письменного согласия

арендодателя.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, 11 августа 2017 года ИП ФИО1 прекратила свою деятельность.

По окончанию срока действия договора аренды нежилого помещения № *** от 25 августа 2014 года, ответчик принял от ФИО1 помещение по акту. Принятое по акту приема-передачи помещение при его «возврате» находилось в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию. Претензий по техническому состоянию помещения не имелось.

22 июня 2015 года между администрацией Варненского сельского поселения Варненского муниципального района, в лице главы Щ. М.Н. и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения № ***, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ***. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 111,1 кв.м. Настоящий договор действует с 22 июня 2015 года по 22 июня 2018 года. Помещение предоставляется в аренду арендатору для общественных целей с последующим выкупом (п. 1.1, 1.2, 1.4 договора аренды, л.д. 12-15).

Арендатор обязуется вносить арендодателю за пользование имуществом арендную плату в сумме 119988 руб. в год НДС арендатор уплачивает самостоятельно. Арендатор производит уплату арендных платежей в сумме 999 руб. ежемесячно не позднее 10 числа. При непоступлении арендной платы в указанный срок арендодатель взыскивает ее в установленном порядке с начислением пени за просрочку платежа в размере 0,5% за каждый день просрочки (п. 2.1, 2.2, 2.3 договора аренды).

Согласно п.3.4.1 вышеуказанного договора аренды арендатор обязан использовать помещение по прямому назначению, указанному в п. 1.5. договора, а именно для общественных целей.

Согласно п.3.4.2. вышеуказанного договора арендатор обязан не производить ремонт кроме текущего, а также не вносить неотделимые улучшения в помещение без письменного согласия арендодателя.

Нежилое помещение было передано ФИО1 по акту приема-передачи № 11, в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию помещения. Претензий по техническому состоянию нежилого помещения у сторон не имелось (л.д. 21).

Договор аренды от 22 июня 2015 между сторонами был расторгнут. По акту приема-передачи нежилого помещения от 01 ноября 2017 арендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение по адресу: ***,

6

/

***. Принятое помещение находилось в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию. Претензий по техническому состоянию указанного нежилого помещения не имелось (л.д. 22).

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период 2017 года между администрацией Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области и ФИО1, у ФИО1 образовалась задолженность по арендной плате в размере 87 035 руб. 67 коп. (л.д. 46).

Удовлетворяя встречные исковые требования администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области о взыскании с ФИО1 задолженности по договору аренды в размере 87 035 руб. 67 коп., суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком обязательства по договору аренды не исполнены, задолженность по договору ответчиком не погашена.

В соответствии с частью 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Доводов о незаконности и необоснованности решения суда в части взыскания с ФИО1 в пользу администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области задолженности по договору аренды апелляционная жалоба не содержит.

В связи с указанным, в соответствии с п. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение в указанной части не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 о взыскании с администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области стоимости произведенного ремонта и неотделимых улучшений, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик сам факт производства ремонта истцом не отрицал, администрация Варненского сельского поселения, приняв помещение, и передав его вновь ФИО1 по договору аренды нежилого помещения № *** от 22 июня 2015 года, фактически выразила свое согласие на улучшение имущества, в том числе и на произведенные неотделимые улучшения, не предъявив истцу возражение о проведенном ремонте.

Суд первой инстанции также учел, что истец в ходе судебного разбирательства предлагала ответчику частично демонтировать произведенный ремонт, путем демонтажа пластиковых окон, решеток,

7

линолеума, при этом истец предлагала взамен демонтированных пластиковых окон поставить прежние оконные рамы, ответчик отказался от указанных условий.

В соответствии с положениями статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области в пользу истца взыскана стоимость юридических услуг.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из содержания указанной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.

Таким образом, истец, обратившийся с настоящим иском, должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на

8

момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Согласно пояснениям истца, данными в суде первой инстанции, ремонт (проведение неотделимых улучшений) арендованного помещения был проведен в период с сентября 2014 года по ноябрь 2014 года. Был отремонтирован пол, вставлены пластиковые окна, решетки на них, выровнены стены, произведена замена двери, произведен ремонт потолка, установлен кондиционер. ФИО1 проведение ремонта объяснила неотложной необходимостью, поскольку помещение не было пригодным для работы.

ФИО1 в соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представлены в материалы дела доказательства о проведении ремонтных работ в арендованном помещении.

В подтверждение понесенных расходов за произведенный ремонт и улучшения арендованного помещения истцом представлены в материалы дела квитанции к приходному кассовому ордеру, товарные чеки, счета-фактуры, накладные (л.д.23-34).

Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

Как установлено судом и не оспорено ответчиком, после проведения в 2014 году истцом вышеуказанных ремонтных работ в арендованном помещении, ответчик по окончанию срока договора аренды от 25 августа 2014 года принял от истца указанное нежилое помещение, претензий по его техническому состоянию к истцу не имелось, возражений истцу о проведенном ремонте ответчиком не предъявлялось. 22 июня 2015 года между сторонами вновь был заключен договор аренды указанного нежилого помещения.

Из материалов дела не следует, что выполненные за счет истца работы носили неоправданный, избыточный либо неразумный характер.

Работы, стоимость которых предъявлена истцом к возмещению, были направлены на улучшение имущества, что подтверждено представленным в материалы дела администрацией Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области (л.д.58) отчетом ИП Л.И.И. № 117-н от 30 октября 2016 года, который был исследован в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции.

Из содержания указанного отчета усматривается, что 25 октября 2016 года глава Варненского сельского поселения, обращаясь с просьбой о проведении оценки стоимости указанного нежилого помещения, просил при проведении оценки учесть затраты арендатора, перечень которых

9

прилагался.

Указанные фактические обстоятельства в совокупности с иными исследованными судом первой инстанции доказательствами, подтверждающими заключение повторно договора аренды с истцом после проведения ею ремонта, отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно проведенного истцом ремонта, позволяют прийти к выводу о том, что проведенные за счет истца ремонтные работы в нежилом помещении были одобрены и приняты представителем арендодателя.

В связи с указанным доводы апелляционной жалобы о том, что нежилое помещение при заключении договора аренды было передано истцу как арендатору без недостатков, истец, осуществляя предпринимательскую деятельность, без согласования с администрацией произвела ремонт в арендуемом помещении, а также ссылки подателя апелляционной жалобы на условия договора аренды, подлежат отклонению.

Не влекут отмены решения суда и доводы апелляционной жалобы о том, что истцом представлены в материалы дела квитанции к приходному кассовому ордеру на оплату работ и товаров на сумму 147 089,71 руб. Документы, подтверждающие расходы по ремонту помещения, были приложены ФИО1 к исковому заявлению (л.д.23-34).

Как указано выше, 25 октября 2016 года глава Варненского сельского поселения, обращаясь с просьбой о проведении оценки стоимости указанного нежилого помещения, просил при проведении оценки учесть затраты арендатора, перечень которых прилагался. Согласно указанному перечню стоимость произведенных истцом ремонтных работ составила 273 750 руб. С учетом указанного перечня оценщиком была определена рыночная стоимость нежилого помещения, также определена рыночная стоимость нежилого помещения без учета произведенных истцом улучшений.

Таким образом, представителем арендодателя наряду с объемами выполненных работ была согласована, в том числе, и их стоимость.

Ссылки автора апелляционной жалобы на необоснованность выводов суда о том, что ответчик отказался от предложения истца демонтировать пластиковые окна и напольное покрытие (линолеум), являются несостоятельными. Указанный отказ подтверждается протоколом судебного заседания от 30 мая 2018 года (л.д.59 оборот).

Апелляционная жалоба не содержит каких-либо обстоятельств неисследованных судом первой инстанции, направлена на переоценку выводов суда, оснований для которой не имеется.

10

Таким образом, доводы жалобы оснований для отмены постановленного судом решения, предусмотренных ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не содержат, выводов суда первой инстанции не опровергают, в силу чего на законность принятого решения не влияют.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Варненского районного суда Челябинской области от 04 июня 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

11