Гражданский кодекс часть 1



Дело№ 11-11789/2018	Судья Борозенцева С.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 05 октября 2018 года г. Челябинск Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе: председательствующего Давыдовой В.Е., судей Марченко А.А., Чертовиковой Н.Я., при секретаре Вернигоровой Т.В., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Нечаева Александра Ивановича на решение Миасского городского суда Челябинской области от 04 июня 2018 года по иску Администрации Миасского городского округа к Нечаеву Александру Ивановичу о взыскании задолженности по арендной плате. Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя ответчика Дубовикова С.В., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия УСТАНОВИЛА Администрация Миасского городского округа (далее -администрация МГО) обратилась в суд с иском к Нечаеву А.И. о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, указав на то, что 08.11.2013 года с Нечаевым А.И. был заключен договор аренды земельного участка № 7015, согласно которому в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 3870 кв.м. для проектирования и строительства сроком до 05.11.2015 года, 26.02.2016 года вновь заключен договор на тех же условиях. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию стоянка краткосрочного и долгосрочного хранения автомобилей и пункт КПП являются действующими. Учитывая фактическое использование земельного участка, необходимо применять ставку арендной платы 2%. Размер задолженности по арендной плате за период с 26.02.2015 года по 26.12.2017 года составил 443283 руб. 02 коп., размер пени - 108892 руб. Представитель истца Прокопьев Д.О. в судебном заседании суда первой инстанции на удовлетворении заявленных требований настаивал. Ответчик в суд первой инстанции не явился, о слушании дела извещен . Представитель ответчика Дубовиков С.В. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования не признал, пояснил, что договор

аренды является прекращенным, вид разрешенного использования земельного участка не изменен.

Обжалуемым решением с учетом определения от 19 июля 2018г. об исправлении описки иск удовлетворен частично : взыскано с Нечаева А.И. в доход бюджета Миасского городского округа денежные средства в размере 333498 руб. 96 коп., пеню в размере 10000 руб. 00 коп., госпошлина в размере 6635 руб. 98 коп.; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Нечаев А.И. просит решение суда отменить, указывая на то, что судом в период с 26.02.2015 г. по 26.12.2017 г. вопреки установленным обстоятельствам в части вида разрешенного использования земельного участка «под проектирование и строительство стоянки краткосрочного и долгосрочного хранения автомобилей» при расчете арендной платы за пользование земельным участком необоснованно применил иной вид разрешенного использования к спорному земельному участку.

Суд применил К1 в размере 1,25 (за период 01.07.2017 г.- 26.12.2017г. коэффициент - 1,65).

Суд первой инстанции применил данный коэффициент незаконно, К1 должен быть равен 0,7 - деятельность «оборудование земельных участков для стоянок автомобильного транспорта», что соответствует виду разрешенного использования спорного земельного участка «под проектирование и строительство стоянки краткосрочного и долгосрочного хранения автомобилей».

Суд необоснованно пришел к выводу, о том, что спорный земельный участок по факту используется для эксплуатации построенного объекта капитального строительства стоянки краткосрочного и долгосрочного хранения автомобиле, здания КПП.

Указанный вывод суда первой инстанции не основан на фактических обстоятельствах дела, так в материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства со степенью готовности 30%: - 371 кв.м. - 171,2 кв.м. - 397,5 кв.м. - 424 кв.м. - 397,5 кв.м., а также акт обследования земельного участка Администрацией МГО от 09.11.2017г.

Указанные объекты незавершенного строительства возведены в период февраль - март 2015 года, до настоящего времени степень готовности объектов незавершенного строительства не изменилась, при этом общая площадь застройки объектов незавершенного строительства составляет 1 761, 2 кв.м при площади спорного земельного участка 3 870 кв.м.

При этом согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 20.02.2015г. площадь здания КПП составляет всего 79,4 кв.м.

Указанные обстоятельства судом учтены не были.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок, общей площадью 3870 кв.м., используется для размещения здания КПП, общей площадью 79,4 кв.м., является незаконным и необоснованным.

Суд первой инстанции, применяя размер ставки арендной платы 2% с учетом фактического использования спорного земельного участка, не установил фактическую площадь земельного участка, используемого для размещения и эксплуатации объекта строительства (здания КПП), введенного в эксплуатацию. Суд не устранив вышеуказанные противоречия, не вправе был самостоятельно делать вывод о площади земельного участка с разрешенным использованием «для эксплуатации зданий, строений...».

Судом не дана оценка Постановлению Администрации Миасского городского округа «О предоставлении Нечаеву А.И. в аренду земельного участка с кадастровым ***в ***№86 от 14.01.2016г., согласно п. 4 которого договор аренды земельного участка №7015 от 08.11.2013г. признан прекращенным.

Суд первой инстанции оставил без внимания то обстоятельство, что на основании Постановления Администрации Миасского городского округа «О заключении с Нечаевым А.И. договоров аренды земельных участков» №6461 от 27.12.2017г. с ответчиком заключены договоры земельных участков от 08.02.2018г.:

с кадастровым ***, общ. площадью 172 кв.м. с кадастровым ***, общ. площадью 411 кв.м. с кадастровым ***, общ. площадью 88 кв.м. с кадастровым ***, общ. площадью 385 кв.м. с кадастровым ***, общ. площадью 435 кв.м. с кадастровым ***, общ. площадью 436 кв.м.

- , с кадастровым ***, общ. площадью 1732 кв.м.

Согласно п. 9 данного Постановления Договор аренды земельного участка №7655 от 26.02.2016г. признан прекращенным.

С учетом вышеизложенного, учитывая, что договорные обязательства по договорам №7655 и №7015 прекращены, правовые основания для взыскания арендной платы по рассматриваемому спору отсутствуют.

Представитель истца, ответчик в суд апелляционной инстанции не явились, стороны о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Информация о месте и времени рассмотрения данной жалобы размещена на сайте chel-oblsud.ru Челябинского областного суда в соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

На основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. по обстоятельствам дела и доводам жалобы, пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, судебная коллегия считает, что решение суда в части удовлетворения исковых требований администрации Миасского городского округа Челябинской области изменить, в остальной части оставить без изменения.

Из материалов дела усматривается и судом установлено следующее.

Постановлением Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 08.09.2010 года была утверждена схема расположения земельного участка на плане территории МГО площадью 3870 кв.м. в составе земель населенных пунктов под проектирование и строительство стоянки краткосрочного и долговременного хранения автомобилей в районе ***(л.д.20-21).

Постановлением Администрации Миасского городского округа № 7041 от 05.11.2013 земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ***, площадью 3870 кв.м., по адресу: *** был предоставлен в аренду Нечаеву А.И. для проектирования и строительства стоянки краткосрочного и долговременного хранения автомобилей.

08.11.2013 года между Миасский городским округом, в лице Администрации МГО, и Нечаевым А.И. был заключен договор аренды указанного участка № 7015 сроком до 05.11.2015 года (л.д.22-28).

По истечению срока аренды указанный земельный участок на основании договора аренды № 7655 от 26.02.2016 года вновь предоставлен Нечаеву А.И. в аренду сроком до 14.01.2019 года (л.д.30, 31-38).

Пунктом 3.1 договора определен расчет арендной платы за пользование земельным участком с учетом кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ставки арендной платы в зависимости от категории земель и(или) вида использования земельного участка(в процентах) (0,5%), коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора (1,25), коэффициента, учитывающего особенности расположения земельного участка в городско округе(1), коэффициента, учитывающего категорию арендатора ( 1).

Согласно п. 3.7 договоров, размер арендной платы пересматривается в случаях перевода земельного участка из одной категории земель в другую, изменения кадастровой стоимости земельного участка, изменения разрешенного использования земельного участка, изменения вида деятельности арендатора, категории арендатора и подлежит обязательной уплате арендатором с момента возникновения указанных случаев.

В соответствии с актуальными сведениями Единого государственного реестра недвижимости разрешенное использование земельного участка с КН ***«под проектирование и строительство стоянки краткосрочного и долговременного хранения автомобилей» (л.д. 85-90).

26.02.2015 года постановлением Администрации Миасского городского округа № 1184 утверждено разрешение от 20.02.2015 года на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Стоянка краткосрочного и долговременного хранения автомобилей. Здание КПП», построенного Нечаевым А.И., расположенного на земельном участке по адресу ***(л.д.28.29). (л.д. 15-16).

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. (п.1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации)

Частью 1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-30 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется по формуле: Ап = Скал * Сап / 100% *К1 * К2 * КЗ, где: An - размер арендной платы; Скад -кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; КЗ -коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Суд, руководствуясь положениями п. 1 ст. 8, ст. 606, 614 , п.1 ст. 330, ст. 309 , ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации , ст. 65 п.3, ст. 39.7 п.1 , п.З пп.2 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом Челябинской области от 24.04.2008 .N 257-30, решением Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 23.06.2017 года № 5, учитывая, что ответчик предоставленный в аренду земельный участок использует по другому виду разрешенного использования - для эксплуатации построенного объекта капитального строительства стоянки краткосрочного и долговременного хранения автомобилей, здание КПП, пришел к выводу, что установленный договором аренды размер арендных платежей подлежит изменению, поскольку не соответствует закону; в период с 26.02.2015 по 26.12.2017 года ответчик фактически сберег сумму, представляющую собой разницу между размером арендной платы, который

он должен была платить, если бы действуя добросовестно, своевременно принял меры к изменению вида разрешенного использования земельного участка, и тем, который он уплатил за аренду земельного участка, предоставленного для проектирования и строительства ; суд согласился с позицией истца о том, что при расчете арендной платы за период с 26.02.2015 по 26.12.2017 года необходимо применять ставку арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка - 2, поскольку спорный земельный участок фактически используется для эксплуатации построенного объекта капитального строительства стоянки краткосрочного и долговременного хранения автомобилей, здание КПП, а значение коэффициентов К1 = 1,65 с 01.07.2017, согласно договора аренды до 01.07.2017 =1,25 , К2=1( в соответствии с приложениями №1, №2 к решению Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 23.06.2017 года № 5) , К3=1 ( п. 11 ст. 1 Закона Челябинской области №257 - от 24 апреля 2008), размер кадастровой стоимости земельного участка до 01.01.2016 года - 6 223 540,50 руб., до 01.01.2017 года - 5 622 877,80 руб., с 02.08.2017 года - 5 316 307,46 руб. В связи с указанным суд рассчитал размер арендной платы , подлежащей взысканию с ответчика, за период с 26.02.2015 года по 26.12.2017 года равным 333 498,96 руб. и уменьшил подлежащую взысканию неустойку (пени) до 10 000 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что после введения в эксплуатацию объекта капитального строительства, несмотря на то, что вид разрешенного использования земельного участка не изменился, ответчик обязан был вносить арендную плату в соответствии с фактическим использованием земельного участка.

Законом Челябинской области от 24.04.2008 года № 257-30 определена ставка арендной платы 2% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок и иных земельных участков.

В соответствии с решением Собрания Депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 23.06.2017 года № 5 «Об арендной плате за землю на территории Миасского городского округа» с 01.07.2017 года определен коэффициент, учитывающий вид деятельности в размере 1,65, до 01.07.2017 года коэффициент был определен договором аренды в размере 1,25.

В связи с тем, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не совпадает с его фактическим использованием, руководствуясь статьями 1, 7, пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, при определении платы за пользование земельным участком следует исходить из фактического вида использования и применить ставку, предусмотренную для земельных участков предназначенных для

размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок и иных земельных участков.

Доводы жалобы о том, что договор аренды является прекращенным, вид разрешенного использования не изменен, повторяют возражения ответчика на исковое заявление, которые суд обоснованно отклонил, поскольку фактическое использование земельного участка, непринятие мер по изменению вида разрешенного использования земельного участка, основанием для освобождения от обязанности по внесению арендной платы за период действия договора не является, основанием для доначисления суммы арендной платы явилось не изменение условий договора аренды, а фактически осуществление неверного расчёта её размера в спорный период

В то же время, судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы жалобы о том, что на арендованном земельном участке кроме введенного в эксплуатацию здания КПП площадью 79,4 кв.м. находятся объекты незавершенного строительства , возведенные в период февраль - март 2015 года, общей площадью застройки 1 761, 2 кв.м при площади земельного участка 3 870 кв.м., суд не установил фактическую площадь земельного участка, используемого для размещения и эксплуатации объекта строительства (здания КПП), введенного в эксплуатацию.

Указанные доводы представитель ответчика приводил и суду первой инстанции, представив в материалы дела копии свидетельств о государственной регистрации 14.04.2015г. права собственности Нечаева А.И. не объекты незавершенного строительства, копии договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства , копию постановления Администрации Миасского городского округа «О заключении с Нечаевым А.И. договоров аренды земельных участков» №6461 от 27.12.2017г. в связи с образованием из земельного участка с кадастровым номером ***(КН) общей площадью 3870 кв.м. земельных участков : КН ***площадью 1732 кв.м., КН *** - 172 кв.м., ***84- 411 кв.м., *** - 88 кв.м., *** -385 кв.м., ***- 435 кв.м., ***- 436 кв.м. , копию договоров аренды указанных земельных участков 08.02.2018 ( л.д. 100-150), но им не была дана надлежащая правовая оценка .

Суду первой инстанции истец также представил акт обследования земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, составленный начальником отдела муниципального земельного контроля Управления по имуществу и земельным отношениям Администрации Миасского городского округа 09 ноября 2017года , с фотографиями (л.д. 166-173), из которого следует, что

земельный участок с кадастровым номером ***на оснований постановления Администрации Миасского городского округа от 09.10.2017г. №4897 разделен на земельные участки: КН ***площадью 1732 кв.м., КН *** - 172 кв.м., ***84-411 кв.м., *** - 88 кв.м., *** - 385 кв.м., ***-435 кв.м., ***- 436 кв.м.,

на земельных участках с КН ***84, ***88 отсутствуют здания, строения, объект незавершенного строительства,

на земельных участках с КН ***83 , ***86 расположены объекты незавершенного строительства по форме напоминающие недостроенные гаражные боксы,

на: земельном участке с КН ***85 площадью 88 кв.м. расположено нежилое здание - автосервис,

на земельном участке с КН ***87 отсутствуют здания , строения и объект незавершенного строительства, есть металлическое сооружение, легковой автомобиль и строительные материалы;

на земельном участке с КН ***22 отсутствуют здания и строения, расположены строительные материалы и колодец, проходит дорога.

По запросу судебной коллегии сторонами представлены и приняты судом апелляционной инстанции в качестве новых доказательств, учитывая положения ч.2 ст. 56, ч.1 ст. 321.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

разработанные ООО ПО « Проектная компания» «Проект стоянки краткосрочного и долговременного хранения автомобилей *** 00130709-ГП ( блокированные гаражи для хранения автомобилей)», «Проект стоянки краткосрочного и долгосрочного хранения автомобилей. Гаражный бокс. ***, «Проект стоянки краткосрочного и долговременного хранения автомобилей. Здание КПП. *** (л.д. 221-252),

копии документов, представленные ответчиком в Администрацию Миасского городского округу, на основании которых Нечаеву А.И. было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства « Стоянка краткосрочного и долговременного хранения автомобилей. Здание КПП» от 20.02.2015г. ( т.2 л.д. 4-98), из которых следует, что Нечаев А.И. построил один объект - здание КПП и обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта « Здание КПП» .

Учитывая, что Нечаев А.И. закончил строительством и использует только здание КПП ( согласно акта от 09.11.2017 - автосервис) , расположенное на земельном участке КН ***85 площадью 88 кв.м., обращался за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию только здания КПП, земельный участок с КН ***85 площадью 88 кв.м. образован в результате раздела арендованного земельного участка с кадастровым номером ***на основании постановления

Администрации Миасского городского округа от 09.10.2017г. №4897, то есть с согласия арендодателя; гаражные боксы (блокированные гаражи) являются объектами незавершенного строительства и их строительство продолжается, судебная коллегия считает, что арендную плату с учетом ставки арендной платы равной 2, а коэффициента К1 -1,65 следует рассчитывать не из всей площади земельного участка с кадастровым номером ***- 3870 кв.м., предоставленного в аренду ответчику, а из площади 88 кв.м. земельного участка с КН ******, образованного с согласия истца для эксплуатации оконченного строительством здания КПП .

По запросу судебной коллегии истец предоставил информационный расчет задолженности ответчика по арендной плате за часть земельного участка площадью 88 кв.м., которая за заявленный ко взысканию период (с 26.02.2015 по 26.12.2017) составляет 22 630 руб. 57 коп., а пени за просрочку платежей - 5022 руб.01 коп.

С данным информационным расчетом судебная коллегия соглашается. Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции информационный расчет не оспорил, заявив об уменьшении пени.

Судебная коллегия оснований для уменьшения неустойки не усматривает, поскольку ответчик, со дня окончания строительством здания КПП арендную плату вносил исходя из ставки арендной платы - 0,5 ( земельный участок для строительства объектов в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства) , тогда как плата должна была рассчитываться из ставки 2%, коэффициента К 1=1,25 до 01.07.2017, К1 = 1,65 после 01.07.2017г.

Оснований для отказа в удовлетворении исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Миасского городского суда Челябинской области от 04 июня 2018 года в части удовлетворения исковых требований администрации Миасского городского округа Челябинской области изменить.

Взыскать с Нечаева Александра Ивановича в доход бюджета Миасского городского округа Челябинской области задолженность по л арендной плате в размере 22 630 рублей 57 копеек, пени в размере 5 022 рублей 01 копейку, госпошлину в размере 436 рублей 78 копеек.

В остальной части указанное решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Нечаева Александра Ивановича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи