Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческого предприятия «Ставпромкомплект» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица главы администрации г. Невинномысска ФИО4 на решение Ставропольского краевого суда от 27 октября 2016 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В., судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «Ставпромкомплект» (далее ООО ПКП «Ставпромкомплект») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:040802:21, площадью 3 340 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами торговли (автозаправочная станция), расположенного по адресу: <...> км + 700 м Федеральной автодороги «Кавказ», в размере рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 2438 100 руб.

В обоснование требований ссылался на то, что результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, существенно превышающие его рыночную стоимость, повлекли неправомерное увеличение арендных платежей.

В подтверждение требований представил отчет об оценке № КС 016/01/2016, выполненный оценщиком ООО «БизнесПрофиль» ФИО5 31.05.2016 года, получивший положительное экспертное заключение № ЭП-230516-1-РВ от 03.06.2016 года Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 27.10.2016 года исковые требования ООО ПКП «Ставпромкомплект» удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:040802:21, площадью 3 340 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами торговли (автозаправочная станция), расположенного по адресу: <...> км + 700 м Федеральной автодороги «Кавказ», в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 5169 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица глава администрации г. Невинномысск ФИО4 просит решение суда отменить, принять по делу новое, которым в удовлетворении административного иска отказать.

В обоснование указывает на то, что положенное в основу принятого решения заключение № 230/09/16-Э от 10.10.2016 года, выполненное на основании определения суда экспертом Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет», не отвечает критериям достоверности, достаточности и допустимости. Объект исследования и объекты-аналоги значительно отличаются по площади, на земельном участке, подлежащем оценке, располагается объект капитального строительства, что значительно улучшает его характеристики. Удовлетворение в таких обстоятельствах заявленных истцом требования нарушает права муниципального образования как получателя арендных платежей.

Возражений относительно апелляционной жалобы не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица администрации г. Невинномысска на основании доверенности ФИО6 доводы апелляционной жалобы поддержала, просила отменить решение Ставропольского краевого суда от 27.10.2016 года.

Представитель административного истца ООО ПКП «Ставпромкомплект» по доверенности ФИО7 в судебном заседании решение суда первой инстанции считал законным и обоснованным.

Остальные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия в соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, судебная коллегия оснований к изменению или отмене обжалуемого решения суда не находит.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в пункте 3 данной статьи.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 24.18 данного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО № 4).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).

Согласно пункту 10 указанных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО ПКП «Ставпромкомплект» является арендатором земельного участка с кадастровым номерам 26:16:040802:21, площадью 3 340 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами торговли (автозаправочная станция), расположенного по адресу: <...> км + 700 м Федеральной автодороги «Кавказ», на основании договора № 283, заключенного 06.10.2015 года с муниципальным образованием г. Невинномысск.

По условиям договора срок аренды устанавливался с 06.10.2015 года по 05.10.2064 года, арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка (пункт 4.2 договора, Приложение № 1).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» была утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 8757713,80 руб.

19.12.2015 года сведения о кадастровой стоимости внесены в ГКН, что подтверждается имеющейся в деле кадастровой справкой от 17.03.2016 года.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка был представлен отчет об оценке № КС 016/01/2016, подготовленный 31.05.2016 года оценщиком ООО «БизнесПрофиль» ФИО5, являющимся членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет», экспертами которого 03.06.2016 года на данный отчет было дано положительное экспертное заключение № ЭП-230516-1-РВ.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составила 2438 100 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 863 от 22.07.2016 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено, установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости более, чем на 30 %, несоответствие отчета об оценке требованиям пункта 10 ФСО № 1, пункта 8, подпунктов «б,в,г» пункта 22 ФСО № 7, а именно, отсутствие обоснования выбора аналогов, значительно отличающихся по характеристикам от объекта оценки по площади и местоположению, отсутствие корректировок на передаваемые права, состояние рынка и другие ценообразующие факторы.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 20.09.2016 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет».

Согласно заключению эксперта ФИО8 № 230/09/16-Э от 10.10.2016 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года установлена в размере 5169 000 руб.

Изучив данное экспертное заключение и дав ему оценку в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу, что замечания представителя заинтересованного лица по поводу несоответствия заключения эксперта законодательству об оценочной деятельности носят субъективный характер.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта ФИО8 следует, что исследование проводилось без осмотра объектов оценки, с применением сравнительного подхода.

Согласно пунктам 12-14 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года № 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Судебная коллегия находит, что экспертное заключение полностью соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Правильность заключения судебной оценочной экспертизы административными ответчиками и заинтересованными лицами ни в суде первой инстанции, ни при рассмотрении апелляционной жалобы не опровергнута; эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, основаны на предположениях, носят субъективный характер и сводятся к изложению частного мнения лица (представителя), в отношении которого не представлено данных о том, что оно обладает специальными знаниями в области оценки. Эти утверждения не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами, тогда как все суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы и пояснений эксперта ФИО8, данных в судебном заседании 27.10.2016 года, следует, что в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, в том числе, использовалась топографическая информация, в связи с чем, оснований полагать, что проведение исследования без осмотра объекта оценки повлекло неверное определение экспертом сегмента рынка, искажение ценообразующих характеристик, не имеется.

Подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте (г. Невинномысск), отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, локальному местоположению и площади объекта оценки и объектов-аналогов.

На основании пункта 20 ФСО № 7 эксперт обоснованно исходил из допущения, что оцениваемый земельный участок условно свободен от объектов капитального строительства.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 КАС РФ).

Комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами, обладающими специальными познаниями в одной и той же области знания. Комиссионный характер экспертизы определяется судом (часть 1 статьи 80 КАС РФ).

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, по настоящему делу судом первой инстанции выявлено не было.

Не усматривает таких оснований и судебная коллегия.

Иных правовых доводов, указывающих на незаконность и необоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит, аргументы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения в суде первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, и не являются основанием для отмены решения в соответствии со статьей 310 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 309, 310 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 27 октября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя заинтересованного лица главы администрации г. Невинномысска ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи