Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе ФИО1, апелляционной жалобе ФИО2 на решение Калининского районного суда города Челябинска от 27 сентября 2019 года по делу по иску ФИО3 к ФИО1, администрации города Челябинска о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Чертовиковой Н.Я. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика ФИО1 - ФИО4, поддержавшей доводы апелляционных жалоб, представителя истицы ФИО3 – ФИО5, возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Термогаз» - ФИО6, поддержавшего доводы апелляционных жалоб, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, товарищества собственников жилья «На Каслинской» - ФИО7, возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, конкурсного управляющего третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, товарищества собственников жилья «Олимп 1» - ФИО8, оставившего разрешение апелляционных жалоб на усмотрение суда, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратилась с иском к ФИО1, администрации города Челябинска о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, пропорционально общей площади помещений, принадлежащих каждому собственнику помещений многоквартирного дома, на объект недвижимости – сложную вещь с кадастровым номером №, в составе: газовая котельная № площадью 21,2 кв.м, газовая котельная № площадью 63,7 кв.м, газопровод среднего давления № протяженностью 13,58 м, газопровод низкого давления № протяженностью 153,76 м, нежилое помещение общей площадью 21,2 кв.м с кадастровым номером №, нежилое помещение общей площадью 63,7 кв.м с кадастровым номером №, внесении соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости о правах собственников, включении нежилых помещений с кадастровыми номерами № в состав единого недвижимого комплекса с кадастровым номером № и внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

В обоснование требований ФИО3 сослалась на то, что является собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. В технических помещениях 9 и 10 этажа данного многоквартирного дома расположена котельная, лестничная клетка, предназначенная для прохода к котельной и на крышу дома. Отопление данного дома осуществляется посредством указанной котельной. Названные котельная и лестничная клетка являются общим имуществом многоквартирного дома, поскольку предназначены исключительно для обслуживания всех помещений дома по адресу: <адрес>, не имеют иного самостоятельного назначения. Между тем, право собственности на котельную, как на сложную вещь с кадастровым номером №, зарегистрировано за ФИО1, чем нарушены права собственников помещений многкоквартирного дома. Котельной и лестничной клеткой владеют все собственники помещений в здании, однако, право собственности на данное имущество зарегистрировано за одним лицом, соответственно, собственники помещений в многоквартирном доме вправе, в порядке статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, требовать признания права общей долевой собственности на названное имущество пропорционально площади принадлежащих им на праве собственности помещений. Поскольку нежилые помещения с кадастровыми номерами №, № идентичны помещению № площадью 21,2 кв.м, помещению № площадью 63,7 кв.м, входящих в состав сложной вещи с кадастровым номером №, помещения с указанными кадастровыми номерами подлежат включению в состав сложной вещи (т. 1 л.д. 3-9, 77, 78, т. 2 л.д. 145, 146, т. 3 л.д. 148-155).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истицы – ФИО5, требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Представитель ответчика администрации города Челябинска – ФИО9, возражала против иска со ссылкой на то, что администрация города Челябинска является ненадлежащим ответчиком по делу. Представитель ответчика ФИО1, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Термогаз» (далее по тексту ООО «Термогаз») – ФИО4, возражала против иска. В обоснование возражений указала на то, что сложная вещь с кадастровым номером №, включающая газовую котельную № площадью 21,2 кв.м, газовую котельную № площадью 63,7 кв.м, газопровод среднего давления № протяженностью 13,58 м, газопровод низкого давления № протяженностью 153,76 м, является самостоятельным объектом недвижимого имущества, построена на денежные средства застройщика – общества с ограниченной ответственностью «МЖК «Полет» (далее по тексту ООО «МЖК «Полет»), введена в эксплуатацию отдельным актом, перевооружена за счет средств лиц, не являющихся собственниками помещений многоквартирного дома, предназначена для производства тепловой энергии с целью отопления многих объектов недвижимости, в частности, соседнего многоквартирного дома по адресу: <адрес>, соответственно, не является общим имуществом многоквартирного дома, в котором расположена квартира истицы. Также представителем ответчика и третьего лица, на стороне ответчика, указано на то, что фактическое владение сложной вещью осуществляет ФИО1 и ООО «Термогаз», которому данное имущество передано в аренду, доступа к данному имуществу у собственников помещений многоквартирного дома нет, что является основанием для применения срока исковой давности (т. 5 л.д. 180). Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, товарищества собственников жилья «Социум» (далее по тексту ТСЖ «Социум») - Силка Е.Г., возражала против удовлетворения иска со ссылкой на то, что посредством данной котельной отапливается многоквартирный дом по адресу: <адрес>. Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, товарищества собственников жилья «На Каслинской» (далее по тексту ТСЖ «На Каслинской») - ФИО7, ФИО10 Чэн – ФИО11, ФИО12 – ФИО13, полагали иск обоснованным со ссылкой на изложенные в исковом заявлении основания.

Истица ФИО3, ответчик ФИО1, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО12, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО10 Чэн, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, Потопав А.В., ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, конкурсные управляющие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, товарищества собственников жилья «Олимп 1» (далее по тексту ТСЖ «Олимп 1») - ФИО8, ТСЖ «Социум» - ФИО43, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ «Олимп 1», общества с ограниченной ответственностью «Альбус Дентас» (далее по тексту ООО «Альбус Дентас»), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее по тексту Управление Росреестра по Челябинской области), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области (далее по тексту ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области) участия в судебном заседании суда первой инстанции не приняли.

Судом принято решение, которым исковые требования ФИО3 к ФИО1, администрации города Челябинска удовлетворены частично. За ФИО3 и иными собственниками помещений <адрес> признано право общей долевой собственности на сложную вещь – газовую котельную, состоящую из помещений № и № площадью 21,2 кв.м и 63,7 кв.м, газопровода среднего давления протяженностью 13,58 м, газопровода низкого давления протяженностью 153,76 м, размер доли в праве общей долевой собственности определен пропорционально размеру общей площади помещений, принадлежащих каждому собственнику.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней, ответчик ФИО1 просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать. Полагает, что судом не учтены положения статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку по иску иного собственника помещения многоквартирного <адрес> в признании права общей долевой собственности на спорную газовую котельную, отказано со ссылкой на то, что данное имущество не является общим имуществом многоквартирного дома, имеет самостоятельное назначение, построено на денежные средства заказчика строительства многоквартирного дома - ООО «МЖК «Полет», а не участников долевого строительства, оборудовано на денежные средства лица, не являющегося собственником помещений в многоквартирном доме. Отмечает, что право собственности на спорное имущество, как на самостоятельный объект недвижимости, возникло на законных основаниях. Считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», истец должен был доказать тот факт, что имущество приобретено незаконно и истребовать его из незаконного владения ответчика. При этом отмечает, что по иску об истребовании имущества из незаконного владения ответчика пропущен срок исковой давности. Ссылается на то, что право собственности ФИО1 на сложную вещь не прекращено, в связи с чем постановленным по делу судебным актом создана ситуация, при которой собственниками одного и того же недвижимого имущества является несколько лиц. Указывает на допущенные процессуальные нарушения, поскольку признание права общей долевой собственности на спорное имущество затрагивает права и охраняемые законом интересы всех собственников помещений многоквартирного <адрес>, однако, вопреки требованиям процессуального законодательства, все собственники помещений данного дома к участию в деле не привлечены, кроме того, затрагиваются права и охраняемые законом интересы собственников помещений соседнего многоквартирного <адрес>, отапливаемого посредством спорной котельной, которые к участию в деле не привлечены.

В апелляционной жалобе лицо, не привлеченное к участию в деле, ФИО2, просит решение суда отменить, в иске отказать в полном объеме. Указывает на то, что является собственником нежилого помещения, расположенного в доме по адресу: <адрес>, соответственно, за ней признано право общей долевой собственности на котельную, тогда как она к участию в деле не привлечена. Ссылается на то, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по вопросу обращения с иском о признании на котельную права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома не проводилось. Полагает, что не имелось оснований для признания права общей долевой собственности на котельную без согласия всех собственников помещений такого дома, так как это влечет увеличение объема общего имущества и, как следствие, увеличение расходов на его содержание, что недопустимо без согласия всех собственников.

В возражениях на апелляционную жалобу, дополнительную апелляционную жалобу ответчика ФИО1 и к ней, истица ссылается на законность и обоснованность постановленного по делу решения суда. Полагает, что постановленные ранее судебные акты для разрешения настоящего дела не имеют преюдициального значения, поскольку в настоящем гражданском деле участвуют иные лица. Считает, что котельная построена на денежные средства собственников помещений многоквартирного дома, которые являются участниками долевого строительства либо их правопреемниками, поскольку строительство 1 кв.м жилого или нежилого помещения включает стоимость строительства общего имущества многоквартирного дома. Одновременно ссылается на то, что в случае, если имущество является общим имуществом многоквартирного дома, не имеет значения на чьи денежные средства данное имущество построено. Так же считает, что допустимых доказательств строительства котельной на средства ООО «МЖК «Полет» не имеется, представленная для регистрации права собственности справка к таким доказательствам не может быть отнесена, поскольку фактически строительство завершено в 1998 году, тогда как общество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что документы, явившиеся основанием для регистрации права собственности на котельную, как на самостоятельный объект недвижимости, не подтверждают строительство данного имущества как самостоятельного объекта, поскольку разрешение на строительство было выдано на один объект – многоквартирный дом, акт Государственной приемочной комиссии № от 15 декабря 2000 года относиться к нежилым помещениям, расположенным на 1 и 2 этажах дома, а не к котельной, размещенной на 9 и 10 этажах. Отмечает, что исходя из функционального назначения спорного имущества суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о его принадлежности к общему имуществу многоквартирного дома. Указывает на то, что назначение котельной для производства тепловой энергии с целью отопления исключительно многоквартирного <адрес> на этапе строительства и ввода дома в эксплуатацию подтверждено заключением эксперта, а так же документами, составленными на этапе ввода дома в эксплуатацию, письмом управляющей компании от ДД.ММ.ГГГГ, заочным решением Калининского районного суда города Челябинска от 14 октября 2008 года, техническим паспортом многоквартирного дома. Считает, что использование котельной для иных, не связанных с отоплением многоквартирного <адрес>, целей, невозможно. Ссылается на то, что регистрация права собственности на данное имущество как на самостоятельный объект является злоупотреблением правом. Полагает, что собственники помещений многоквартирного дома, как лица, владеющие котельной, избрали надлежащий способ защиты права. Отмечает, что к требованиям, заявленным на основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность не применяется. Указывает на несостоятельность доводов ФИО2, поскольку вне зависимости от возражений собственников помещений многоквартирного дома объекты, предназначенные для обслуживания всех помещений в таком доме, в силу закона, являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

В возражениях на апелляционную жалобу, дополнительную апелляционную жалобу ответчика, апелляционную жалобу лица, не привлеченного к участию в деле, ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ «На Каслинской», указывает на то, что в силу функционального назначения на этапе строительства и ввода дома в эксплуатацию, котельная относиться к общему имуществу многоквартирного дома <адрес> в городе Челябинске. Полагает, что отсутствует нарушение прав ФИО2, поскольку нежилое помещение, на которое зарегистрировано право собственности ФИО2, фактически является общим имуществом многоквартирного дома. Отмечает, что ДД.ММ.ГГГГ года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного в доме по адресу: <адрес>, на котором 100 % голосов принято решение одобрить обращение с иском о признании на котельную права общей долевой собственности.

В отзыве на апелляционные жалобы конкурсный управляющий третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ «Социум» - ФИО43, полагает решение суда подлежащим отмене, поскольку спорное имущество предназначено для производства тепловой энергии не только многоквартирного дома, расположенного в доме по адресу: <адрес>, но и многоквартирного дома, расположенного в доме по адресу: <адрес>, а потому не может являться общим имуществом одного из домов. Считает, что обеспечение тепловой энергией многоквартирного дома, расположенного в доме по адресу: <адрес>, не может быть поставлено в зависимость от решений общего собрания собственников помещений другого многоквартирного дома.

Истица ФИО3, ответчик ФИО1, представитель ответчика администрации города Челябинска, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ «Социум», ООО «Альбус Дентас», Управления Росреестра по Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, конкурсный управляющий третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ «Социум» - ФИО43, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО12, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО10 Чэн, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, Потопав А.В., ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, об отложении слушания дела заявления не представлены, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителя ответчика ФИО1 - ФИО4, представителя истицы – ФИО5, представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Термогаз» - ФИО6, ТСЖ «На Каслинской» - ФИО7, конкурсного управляющего третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ «Олимп 1» - ФИО8, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права.

Судом установлено, что истице ФИО3 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года принадлежит квартира, расположенная в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 23).

Ответчику ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности сложная вещь с кадастровым номером №, в состав которой входят: газовая котельная № площадью 21,2 кв.м, газовая котельная № площадью 63,7 кв.м, газопровод среднего давления № протяженностью 13,58 м, газопровод низкого давления № протяженностью 153,76 м (т. 1 л.д. 67).

Газовая котельная принадлежащая на праве собственности ФИО1, расположена на 9 и 10 технических этажах многоквартирного дома по адресу: <адрес>, данный дом с момента ввода в эксплуатацию отапливается посредством этой котельной, что не оспаривалось сторонами и подтверждено заключением судебной экспертизы.

Экспертами установлено, что принадлежащая ФИО1 сложная вещь является специальным объектом теплоснабжения, входящие в ее состав помещения под номерами № и № и расположенное в них оборудование предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, при использовании котельной не по назначению нормальное эксплуатация многоквартирного дома невозможна. На момент строительства и ввода многоквартирного дома по адресу: <адрес> в эксплуатацию, помещения под номерами № и № и расположенные в них коммуникации, предназначались только для обслуживания указанного многоквартирного дома.

Факт отнесения спорной котельной к общему имуществу многоквартирного дома, установлен вступившим в законную силу решением Калиниснкого районного суда города Челябинска от 10 сентября 2009 года.

Исходя из изложенных обстоятельств, руководствуясь положениями статей 135, 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее по тексту Правила № 491), суд пришел к выводу о том, что спорная сложная вещь является общим имуществом многоквартирного <адрес>, поскольку включает внутридомовую инженерную систему этого дома и технические помещения дома, поскольку предназначается для производства тепловой энергии исключительно для данного дома, обслуживает его помещения.

Судебная коллегия с такими выводами суда не может согласиться по следующим основаниям.

Определением судебной коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда от 16 ноября 2009 года решение Калининского районного суда города Челябинска от 10 сентября 2009 года отменено на новое рассмотрение, в связи с чем данное решение суда в законную силу не вступило, ссылка суда первой инстанции на данный судебный акт противоречит статье 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом, Правилами № 491, определено, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года № 489-О-О к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Более того, согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из приведенных правовых норм следует, что критерием для отнесения того или иного нежилого помещения, инженерного оборудования дома к общему имуществу, является его функциональное назначение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме, целевое назначение связанное с обслуживанием более одного помещения в здании и здания в целом, отнесение к техническому помещению, сооружению, требующему постоянного открытого доступа, и не являющегося самостоятельным объектом недвижимого имущества.

При этом, если имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на объекты, относящиеся к общему имуществу, владеет такими объектами, лишая других собственников доступа к данным объектам, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Из постановления Главы города Челябинска № 1969-п от 29 декабря 2000 года следует, что в 2000 году было завершено строительство многоквартирного жилого со встроенными помещениями дома по адресу: <адрес>, осуществлено по заказу ООО «МЖК «Полет».

Согласно данному постановлению, многоквартирный дом и встроенные помещения вводились в эксплуатацию в качестве самостоятельных объектов недвижимости отдельными актами:

многоквартирный жилой дом Актом Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию № от 15 декабря 2000 года,

встроенные помещения площадью 562,5 кв.м Актом Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию № от 15 декабря 2000 года,

встроенные помещения магазинов общей площадью 867,5 кв.м Актом Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию № от 15 декабря 2000 года (т. 1 л.д. 197).

В 2007 году осуществлен технический и кадастровый учет самостоятельных встроенных нежилых помещений газовой котельной под номерами № и № площадью 21,2 кв.м и 63,7 кв.м, что подтверждено выписками из технических паспортов по состоянию на 2 апреля 2007 года, техническими паспортами на нежилые помещения под номером № площадью 21,2 кв.м, под номером № площадью 63,7 кв.м от 18 февраля 2008 года, кадастровыми паспортами помещений (т. 1 л.д. 124-135, 164, 165, 188-190).

Согласно реестровому делу, представленному Управлением Росрестра по Челябинской области, на основании разрешения на строительство от 31 декабря 1998 года, Акта Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию № от 15 декабря 2000 года, выписок из технических паспортов по состоянию на 2 апреля 2007 года на нежилые помещения газовой котельной под номерами № и № площадью 21,2 кв.м и 63,7 кв.м, справки ООО «МЖК «Полет» от 19 декабря 2000 года о строительстве газовой котельной, газопровода среднего и низкого давления, газораспределительного пункта по адресу: <адрес>, за счет средств ООО «МЖК «Полет», протокола распределения нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, в собственность ООО «МЖК «Полет», подписанного Генеральным директором данного общества, 6 августа 2007 года было зарегистрировано право собственности ООО «МЖК «Полет» на указанное имущество (т. 1 л.д. 185-194).

По договору купли-продажи от 7 августа 2007 года право собственности на сложную вещь – газовую котельную, состоящую из нежилых помещений под номерами № и 10, газопроводов среднего и низкого давления от ООО «МЖК «Полет» перешло к ФИО44 (т. 2 л.д. 7), который в свою очередь 22 декабря 2008 года продал указанное имущество обществу с ограниченной ответственностью «ЖЭУ «Полет» (далее по тексту ООО «ЖЭУ «Полет») (т. 1 л.д. 162, 163, т. 2 л.д. 70).

В рамках дела о банкротстве ООО «ЖЭУ «Полет» газовая котельная, состоящая из нежилых помещений под номерами № и №, газопроводов среднего и низкого давления, была передана на торги. На основании результатов проведения повторных торгов с победителем аукциона – ФИО1, был заключен договор купли-продажи сложной вещи - газовой котельной из помещений помещение под номером № и №, газовых котельных площадью 21,2 кв.м, 63,7 кв.м, газопровода среднего давления протяженностью 13,58 м, газопровода низкого давления протяженностью 153,76 м (т. 2 л.д. 39-42, 43-47). Переход на данное имущество к ФИО1 зарегистрирован 19 сентября 2012 года (т. 1 л.д. 67).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 принадлежит сложная вещь – газовая котельная с кадастровым номером №, включающая уазанные выше нежилые помещения, газовые котельные и газовые сети (т. 1 л.д. 67, 2 л.д. 215, 216).

Сторонами не оспаривается тот факт, что газовая котельная с кадастровым номером № расположена на 9 и 10 этажах многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, посредством данной котельной осуществляется поставка тепловой энергии в данный многоквартирный дом, а также соседний многоквартирный дом по адресу: <адрес>.

Также из материалов дела следует, что изначально жилые и нежилые помещения многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, приобретались физическими и юридическими лицами на основании договоров о совместной деятельности (долевое участие) в строительстве жилого дома, заключенных в 1994 – 2001 годах (т. 2 л.д. 159, 165, 176, 179, 181, 183, 185, 186, 189, 191, 194, 198).

Калининским районным судом города Челябинска рассмотрен иск собственника квартиры в многоквартирном доме <адрес> к ООО «МЖК «Полет», ФИО44, ООО «ЖЭУ «Полет» о признании нежилых помещений газовой котельной под номерами 9 и 10 принадлежностью многоквартирного дома <адрес>, признании права собственности на данное имущество.

Решением Калининского районного суда города Челябинска от 11 февраля 2010 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 29 марта 2010 года, установлено, что с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществлено строительство многоквартирного жилого дома, при этом иные самостоятельные объекты недвижимости, а именно, встроенные помещения газовой котельной под номерами № и № (технический этаж), газовая сеть - газопроводы среднего и низкого давления, не выступали объектами долевого строительства, поскольку денежные средства дольщиков на их строительство не привлекались.

Также названными судебными актами установлено, что из проекта на техническое перевооружение котельной по <адрес>, многоквартирный жилой дом по указанному адресу получал тепло от городских тепловых сетей. Котлы, насосы, внутренний газопровод указанной котельной находились в нерабочем состоянии и были демонтированы, автоматика не действовала. Проектом технического перевооружения котельной была предусмотрена установка двух котлов мощностью 1,3 МВт. В результате реализации проектных решений тепловая мощность котельной возросла и составила 2,6 МВт. Увеличение мощности котельной было связано перспективным вводом в эксплуатацию строящегося шестнадцатиэтажного дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

В удовлетворении требований собственника квартиры в многоквартирном <адрес> к ООО «МЖК «Полет», ФИО44, ООО «ЖЭУ «Полет» было отказано ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих, что спорный объект относится к общему имуществу собственников квартир дома, а также в связи с тем, что строительство котельной осуществлено, как самостоятельного объекта недвижимости, на денежные средства, не участников долевого строительства, а иных лиц (т. 3 л.д. 80-83, 120-122).

Решением Калининского районного суда города Челябинска от 26 ноября 2012 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 31 января 2013 года, собственнику квартиры в многоквартирном доме <адрес> отказано в иске к ООО ООО «Термогаз» о признании ничтожным договора аренды оборудования: двух газовых котлов, двух газовых горелок, счетчика газа и иного газового оборудования, установленного в помещении газовой котельной по адресу: <адрес>, по тому основанию, что данное оборудование приобретено юридическими лицами, в дело не представлены доказательства принадлежности указанных газовых котлов именно собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома <адрес><адрес> (т. 3 л.д. 123-129).

Решением Калининского районного суда Челябинской области от 5 августа 2013 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 10 октября 2013 года, собственнику квартиры в многоквартирном доме <адрес> отказано в иске к ООО «Термогаз», ООО «Сети», ООО «Цитадель» о признании отсутствующим права собственности на газовые котлы, горелки, фильтры, клапаны, комплекс учета газа, счетчик газа и иное газовое оборудование, установленное в помещении <адрес>, признании этого имущества общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, по тому основанию, что оборудование установленное в котельной, обслуживающей несколько многоквартирных домов, при этом доказательства принадлежности оборудования собственникам жилых и нежилых помещений <адрес> в суд не представлены, данное оборудование приобретено за счет денежных средств ООО «Цитадель» (т. 3 л.д. 130-137).

Из представленной в материалы дела копии экспертизы резервной мощности котельной, расположенной по адресу: <адрес>, составленной в 2011 году, следует, что потребителями тепла от данной котельной являлись жилые дома по адресу: <адрес>, на 12, 19 квартир, жилой дом по адресу: <адрес>, на 120 квартир, Офис центр по адресу: <адрес>, планировалось подключение торгового центра (т. 4 л.д. 66-71).

То обстоятельство, что спорная котельная обеспечивает тепловой энергией дом по адресу: <адрес> (строительный номер <адрес>) подтверждено проведенной по делу судебной экспертизой, в которой указано на то, что по трубопроводу прямой и обратной подачи сетевой воды обеспечиваются теплоносителем помещения указанного дома, при этом в данном доме по адресу: <адрес> (соседнем по отношению к дому истицы) отсутствует ввод сетей центрального теплоснабжения (т. 4 л.д. 135, 136).

Оценив представленные доказательства в их совокупности, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что спорная газовая котельная предназначена для обслуживания исключительно многоквартирного дома по адресу: <адрес>, поскольку согласно приведенным доказательствам и вступившим в законную силу судебным актам, данное имущество построено на средства ООО «МЖК «Полет» как самостоятельный объект недвижимости, предназначенный для снабжения тепловой энергией нескольких многоквартирных домов и иных зданий и фактически используется в соответствии с указанными целями.

Учитывая, что спорное имущество не требует постоянного открытого доступа, является самостоятельным объектом недвижимости предназначенным для снабжения тепловой энергией не только дома истицы, но и других объектов, в частности соседнего 16-ти этажного многоквартирного дома, правовой режим, установленный пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации на него не распространяется, соответственно, полагать, что данную сложную вещь в силу закона возникло право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного <адрес>, у судебной коллегии не имеется.

Кроме того, по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ сложная вещь – газовая котельная передана ФИО1 в аренду ООО «Термогаз» (т. 5 л.д. 141, 143), принята ООО «Термогаз» по акту приема-передачи (т. 5 л.д.142), ООО «Термогаз» осуществляет техническое обслуживание данной котельной, что подтверждено актом проверки производственного контроля, справкой о выполнении технических условий, паспортом готовности котельной к отопительному сезону, которые выданы ООО «Термогаз» (т. 5 л.д. 147-151), для указанного общества установлен тариф на тепловую энергию, поставляемую данным обществом населению города Челябинска (т. 5 л.д. 144).

Представителями истца и третьего лица на стороне истца ТСЖ «На Каслинской» в судебном заседании суда апелляционной инстанции подтверждено, что помещение газовой котельной закрыто на ключ, свободного доступа туда не имеется, техническое обслуживание данного объекта собственниками помещений многоквартирного дома, ТСЖ «На Каслинской», не осуществляется.

Как указано выше, собственники, лишенные права реально владеть тем или иным имуществом, вправе потребовать изъятия имущества из чужого незаконного владения путем предъявления виндикационного иска, на который распространяется общий срок исковой давности в три года.

Поскольку принадлежащее ответчику имущество не требует постоянного открытого доступа (объект не предназначен для непосредственного и постоянного использования собственниками помещений многоквартирного <адрес>), в данную котельную, как в самостоятельный объект недвижимости, ограничен доступ посторонних лиц (дверь в котельную закрыта на ключ), спорная газовая котельная находиться в фактическом владении арендатора – ООО «Термогаз», осуществляющего ее техническое и иное обслуживание, судебная коллегия полагает, что надлежащим способом защиты права, который мог быть использован истицей, является предъявление иска в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции представитель ответчика заявил ходатайство о применении срока исковой давности по заявленным требованиям (т. 5 л.д. 180).

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спорный объект находиться в собственности ответчика с 2012 года, с этого же времени передан в аренду ООО «Термогаз», свободный доступ к нему отсутствует, соответственно, о нахождении спорного объекта в индивидуальной собственности ответчика истице должно быть известно с момента приобретения квартиры в том же жилом доме, в котором расположена спорная котельная, то есть с 28 февраля 2014 года.

По настоящему делу иск подан 6 ноября 2018 года, то есть спустя более чем 3 года с момента, когда истица могла обратиться за защитой нарушенного права, что свидетельствует о пропуске срока исковой давности и является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Ссылки представителя истицы на то, что собственниками помещений многоквартирного дома получают и оплачивают тепловую энергию, вырабатываемую спорной котельной, свидетельствуют о покупке данными лицами результата использования спорного имущества, а не о владении объектом недвижимого имущества.

По изложенным выше основаниям отклоняются возражения истицы о том, что к правоотношениям сторон применяются положения статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые исковая давность не распространяется.

Ссылки истицы на то, что ранее постановленные судебные акты для разрешения настоящего дела не имеют преюдициального значения, поскольку в настоящем гражданском деле участвуют иные лица, не свидетельствуют о несостоятельности возражений ответчика, так как в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации данные судебные постановления обязательны для суда, при этом выводы, сделанные судами в приведенных выше судебных актах не опровергнуты, доказательства того, что спорный объект недвижимости построен на средства не ООО «МЖК «Полет», а участников долевого строительства и не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, в материалы настоящего дела не представлены.

Регистрация ООО «МЖК «Полет» 15 марта 1999 года не опровергает указанную в справке от 29 декабря 2000 года информацию о том, что строительство спорной котельной осуществлено за счет средств ООО «МЖК «Полет», поскольку разрешение на строительство выдано ТОО «МЖК «Полет», тогда как из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц следует, что ООО «МЖК «Полет» создано путем реорганизации (т. 3 л.д. 192).

Возражения стороны истца о том, что документы, явившиеся основанием для регистрации права собственности на котельную, как на самостоятельный объект недвижимости, не подтверждают строительство данного имущества как самостоятельного объекта, направлены на иную оценку приведенных выше доказательств, при этом документы, опровергающие создание спорного помещение как самостоятельного объекта в материалы дела не представлены. Ссылка на то, что акт Государственной приемочной комиссии № 160 от 15 декабря 2000 года относиться к нежилым помещениям, расположенным на 1 и 2 этажах дома, а не к котельной, размещенной на 9 и 10 этажах, отклоняется, поскольку в данном акте нет информации о расположении встроенных помещений на определенных этажах многоквартирного дома, при этом, как указано выше, встроенные помещения магазинов, расположенных на 1 и 2 этажах, введены в эксплуатацию иным актом Государственной приемочной комиссии № 161 от 15 декабря 2000 года.

Ссылки на заключение государственной вневедомственной экспертизы по рабочему проекту строительства многоквартирных жилых домов 2 «в» и 2 «г» по улице Каслинской в городе Челябинске (в настоящее время дом № 101 «а» по улице Каслинской в городе Челябинске), заключение по проекту (т. 3 л.д. 180-184), не подтверждают доводы истицы о том, что на этапе строительства и ввода домов в эксплуатацию котельная предназначалась для производства тепловой энергии с целью отопления исключительно многоквартирного дома <адрес>, поскольку в данных документах указано на то, что теплоснабжение дома предусмотрено от местной газовой котельной, при этом не указано на использование данной котельной исключительно для проектируемых объектов, на исключение использования котельной для поставки тепловой энергии для других объектов. Технический паспорт многоквартирного дома <адрес>, письмо управляющей компании от 18 марта 2001 года, заочное решением Калининского районного суда города Челябинска от 14 октября 2008 года так же не могут быть отнесены к таким доказательствам ввиду отсутствия в данных документах информации о проектирования котельной исключительно для одного многоквартирного дома.

Заключение проведенной по настоящему делу судебной экспертизы также не подтверждает приведенные выше возражения, поскольку в исследовательской части экспертами сделан вывод о том, что на этапе строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома <адрес> котельная предназначалась для производства тепловой энергии с целью отопления данного дома (т. 4 л.д. 146), однако, данный вывод не свидетельствует о том, что указанное имущество не предназначалось для производства и поставки тепловой энергии для иных объектов недвижимости.

Вывод в заключительной части экспертизы о том, что на этапе строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома <адрес> котельная предназначалась для производства тепловой энергии с целью отопления только данного дома, противоречит исследовательской части. Кроме того, данный вывод на исследовании не основан, поскольку исследование, объективно подтверждающее, что на этапе строительства спорная котельная предназначалась для отопления только одного дома, не проведено. Так, при исследовании данного вопроса эксперты сослались на наличие шести отверстий в потолке котельной и рабочий проект. Между тем, очевидно, что наличие в потолке шести отверстий само по себе не подтверждает назначение котельной только для одного дома. Рабочий проект, на который также сослались эксперты, содержит указание на то, что теплоснабжение дома предусмотрено от местной газовой котельной, при этом проектом использование данной котельной для поставки тепловой энергии на иные объекты не ограничено.

Таким образом, заключительная часть экспертизы – вывод по четвертому вопросу (предназначалась ли котельная исключительно для дома <адрес>) противоречит исследовательской, кроме того, данный вывод не основан на исследовании, что делает заключение экспертизы в указанной части недопустимым доказательством (статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки возражениям истицы, возможность использования котельной для иных, не связанных с отоплением многоквартирного дома <адрес>, целей, нашло подтверждение, а именно, в дело представлены доказательства использования данного имущества для отопления многоквартирного дома <адрес>.

При наличии доказательств строительства спорной котельной за счет средств ООО «МЖК «Полет» для самостоятельных целей, регистрация права собственности на данное имущество как на самостоятельный объект не может быть признана злоупотреблением правом, поскольку совершение данных действий предусмотрено статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 21,2 кв.м с кадастровым номером №, нежилое помещение общей площадью 63,7 кв.м с кадастровым номером №, внесении соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости о правах собственников, не может быть удовлетворено к ответчикам по делу, поскольку право собственности на данное имущество за ответчиками не зарегистрировано (т. 1 л.д. 63, 65). Достоверные доказательства того, что данные нежилые помещения являются теми же объектами недвижимого имущества, на которое зарегистрировано право собственности ФИО1 и которые используются ответчиком, не представлены.

Требование о включении нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № в состав единого недвижимого комплекса с кадастровым номером № и внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости, является производным, соответственно, не может быть удовлетворено по изложенным выше основаниям.

Таким образом, исходя из изложенного, судебная коллегия не может признать решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а потому полагает, что оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Калининского районного суда города Челябинска от 27 сентября 2019 года отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО1, администрации города Челябинска о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, пропорционально общей площади помещений, принадлежащих каждому собственнику помещений многоквартирного дома, на объект недвижимости – сложную вещь с кадастровым номером №, в составе: газовая котельная № площадью 21,2 кв.м, газовая котельная № площадью 63,7 кв.м, газопровод среднего давления № протяженностью 13,58 м, газопровод низкого давления № протяженностью 153,76 м, нежилое помещение общей площадью 21,2 кв.м с кадастровым номером №, нежилое помещение общей площадью 63,7 кв.м с кадастровым номером №, внесении соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости о правах собственников, включении нежилых помещений с кадастровыми номерами № в состав единого недвижимого комплекса с кадастровым номером № и внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости – отказать в полном объеме.

Председательствующий

Судьи