ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Дело № 11-2234/2019 судья Хабарова Л.В. АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 28 февраля 2019 года г> Челябинск Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе: председательствующего: Благаря В.А., судей: Лаврова В.Г., Шелепова С.А., при секретаре: Бабкине С.А., рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1 и ФИО2 на решение Советского районного суда г. Челябинска от 22 октября 2018 года по иску ФИО1 к публичному акционерному обществу «РОСБАНК» о признании права залога на объекты недвижимости отсутствующим, прекращении права ипотеки и погашении записи об ипотеке. Заслушав доклад судьи Шелепова С.А. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения истца, представителя ответчика, судебная коллегия УСТАНОВИЛА: ФИО1 обратился в суд с иском к ПАО РОСБАНК о признании отсутствующим права залога на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. ***, прекращении права залога ответчика на указанные объекты недвижимости, погашении в Едином государственном реестре недвижимости в отношении них записи об ипотеке. В обоснование заявленных требований указал, что 19 августа 2015 года между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи указанного имущества, которое находилось в залоге у ПАО РОСБАНК в связи с наличием задолженности ФИО2 перед банком. На заключение сделки банк дал разрешение, поскольку денежные средства от проданного имущества поступали в счет погашения задолженности на счет банка согласно указанному в договоре графику платежей. Давая согласие, банк подтвердил, что залог на недвижимое отчуждаемое имущество прекращается при условии реализации имущества за цену не менее 9 ООО ООО рублей. Несмотря на то, что договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра и денежные средства по договору перечислены истцом на счет | ||
банка в указанной сумме, ответчик не совершает действия по снятию обременения с указанных объектов недвижимости, что нарушает его права. В судебном заседании суда первой инстанции истец и его представитель - ФИО3 на иске настаивали. Представитель ответчика ФИО4, возражала против иска, и указала, что в связи с наличием задолженности ФИО2 перед банком по кредитному договору Советским районным судом г. Челябинска 29 ноября 2017 года вынесено решение о взыскании с него задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на спорное заложенное имущество, которое имеет преюдициальное значение. Задолженность ФИО2 перед банком не погашена. Третье лицо ФИО2 в судебном заседании с иском согласился, и дал пояснения, аналогичные пояснениям истца. Наличие задолженности по кредитному договору не отрицал. Представитель третьего лица - Управления Росрееста по Челябинской области в судебное заседание суда первой инстанции не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Вновь повторяет доводы, изложенные в исковом заявлении о том, что банк, давая согласие на продажу спорных объектов недвижимости, дал согласие и на прекращение ипотеки в отношении них при условии их реализации за цену не менее 9 ООО ООО рублей. Именно за такую цену было продано имущество и данная сумма поступила в банк. В настоящее время право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрированы за истцом. Не соглашается с выводом суда о том, что решение Советского районного суда г. Челябинска от 29 ноября 2017 года имеет преюдициональное значение для данного спора, поскольку на тот момент переход права собственности зарегистрирован не был и суд рассматривая спор исходил из права собственности на данное имущество ФИО2 Поскольку он (истец) не был стороной по делу в том споре, то говорить о преюдициональном значении того решения нельзя. Суд не дал никакой оценки доводам представителя Росреестра. Поскольку он полностью исполнил свои обязательства по сделке, условия которой были согласованы с банком, то банк утратил право залога на данную недвижимость. Залог банка действовал только на период рассрочки платежа, а поскольку расчет произведен полностью, то и залог должен быть прекращен. Тот факт, что | ||
3 | ||
регистрация договора купли-продажи имела место только в 2018 году не может являться основанием для отказа в иске, поскольку с момента заключения договора он является владельцем данного имущества. При нарушении сроком оплаты по договору купли-продажи банк мог защитить свои права путем предъявления требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, не сохранять право залога он права не имеет. В апелляционной жалобе третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФИО5 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить, также указывает, что в данном случае решение Советского районного суда г. Челябинска от 29 ноября 2017 года не имеет преюдициональное значение для данного спора, поскольку в настоящее время собственником данного имущества является ФИО1 Поскольку банк дал согласие на прекращение залога при условии продажи недвижимости за цену не менее 9 ООО ООО рублей и такая цена была уплачена, залог не может сохранять свою силу. Фактически между ним, истцом и банком было достигнуто соглашение о досудебной реализации предмета залога, которое и было реализовано, при этом срок исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости не может влиять на факт сохранения залога уже после полного исполнения договора купли-продажи. Договор купли-продажи никем не оспорен и недействительным не признан. В дополнении к апелляционной жалобе ФИО1 указывает на свою добросовестность как покупателя при приобретении обременённого залогом имущества. Руководствуясь принципом разумности, он, заключая данную сделку, исходил из того, что банком дано согласие на продажу заложенного имущества, по условиям которого предусматривалось прекращение залога. Истцом соблюдены требования п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» - проверено наличие согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога. Поскольку истец является добросовестным приобретателем, подлежат применению нормы пп.2 п.1 ст.352 ГК РФ о прекращении залога в случае возмездного приобретения заложенного имущества добросовестным приобретателем. Ссылается на разъяснения Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49, согласно которым при неясности условий договора и невозможности установить действительную волю сторон толкование осуществляется в пользу контрагента стороны, подготовившей проект договора или предложившей формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, такой стороной предполагается лицо, осуществляющее профессиональную деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний. Просит применить норму п.1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», ограничивающую возможность сторон изменять положения диспозитивных норм закона в отношениях с участием потребителя, при этом | ||
4 | ||
полагает, что в отношениях с банком является потребителем. Указывает, что изначально действия банка были направлены на реализацию заложенного имущества и снятие залога, при этом банк, давая согласие, осознавал, что вырученной от реализации предмета залога суммы будет недостаточно для погашения кредита в полном объёме. Банк понимал, что истец приобретает заложенное имущество только при условии снятия залога с него, что подтверждается предложением истца в адрес банка и встречными действиями банка, выразившимися в исключении из представленного в первой редакции в письме банка от 14 апреля 2015 года договора купли-продажи п. 1.8 о сохранении залога после покупки имущества. Указанное также свидетельствует о достижении между истцом и банком соглашения о прекращении залога согласно абз. 2 п. 1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке». Усматривает в действиях банка злоупотребление правом, поскольку банк, несмотря на данное ранее согласие, отказался снять залог с имущества и обратился с иском об обращении взыскания на него. При этом банком нарушены принципы разумности и добросовестности. Ссылаясь на норму ст. 10 ГК РФ, просит прекратить принадлежащее банку право залога на имущество и погасить содержащуюся в ЕГРН запись об этом праве. Указывает, что при сохранении залога банк получит двойную стоимость заложенного имущества, что будет являться злоупотреблением правом с его стороны. Не соглашается с выводом суда о преюдициальном значении решения Советского районного суда г. Челябинска по делу № 2-2727/2017 от 29 ноября 2017 года, указывает, что на момент вынесения данного решения оплата имущества в полном объёме произведена не была, основания для снятия залога не возникли. Такие основания возникли только после снятия ареста с имущества, государственной регистрации договора купли-продажи и полной оплаты имущества покупателем, что имело место уже после вынесения указанного решения. Ссылаясь на п. 5 ст. 334 ГК РФ указывает, что отчуждение арестованного имущества добросовестному приобретателю, который не знал и не мог знать об аресте, является основанием для прекращения ареста. Вопрос о злоупотреблении правом со стороны банка судом первой инстанции не ставился. В отзыве на апелляционные жалобы ПАО «РОСБАНК» указало на преюдициональное значение решения Советского районного суда г. Челябинска по делу № 2-2727/2017 и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 27 апреля 2018 года, в связи с чем доводы истца уже рассматривались судом, решение которого вступило в законную силу. В том числе рассматривался довод ФИО1 (привлечённого к процессу в качестве третьего лица) о приобретении им заложенного имущества. Указывает на несостоятельность доводов об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в связи с тем, что указанное возможно только по соглашению залогодателя и залогодержателя, которое достигнуто не было. Согласие банка на отчуждение заложенного имущества отсутствовало. | ||
5 | ||
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и его представитель - ФИО3 на доводах апелляционных жалоб настаивали. Представитель ответчика ФИО4, возражала против удовлетворения апелляционных жалоб. Третье лицо ФИО2 в судебном заседании доводы апелляционных жалоб поддержал. Представитель третьего лица - Управления Росрееста по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Судебная коллегия, на основании ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения законного и обоснованного решения. В соответствии с п. 1 ст. 329 и п. 1 ст. 334 ГК РФ, залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по Договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части (п. 1 ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. | ||
6 | ||
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходил из следующих обстоятельств. 27 апреля 2018 года вступило в законную силу решение Советского районного суда г. Челябинска от 29 ноября 2017 года, которым частично удовлетворены исковые требования ПАО «РОСБАНК». С ФИО2, *** в пользу ПАО «РОСБАНК» взыскана солидарно задолженность по кредитному договору № ***от 22 ноября 2008 года по состоянию на 19 сентября 2016 года в размере 384 819,02 долларов США по курсу Банка России на дату фактического платежа. Обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО2 - земельный участок, расположенный по адресу: г. ***, пос. ***(кадастровый номер ***) и жилой дом на нем (кадастровый номер ***), путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 15 331 007,20 руб. Расторгнут кредитный договор № ***от 22 ноября 2008 года, заключенный между ЗАО Коммерческий акционерный банк «Банк Сосьете Женераль Восток» и ФИО2 В удовлетворении остальной части заявленных требований ПАО «РОСБАНК» отказано (т. 1 л.д. 57-65). Указанным решением установлено, что 22 ноября 2008 года между ЗАО Коммерческий акционерный банк «Банк Сосьете Женераль Восток» (ПАО «Росбанк») и ФИО2 (заемщик) заключен кредитный договор № ***от 22 ноября 2008 года, согласно которому заемщику предоставлен кредит в размере 450 000 долларов США на приобретение указанных земельного участка и жилого дома, на срок 180 месяцев (до 16 декабря 2023 года) под 12,5% годовых. Обеспечением исполнения обязательства заемщика по договору являются ипотека в силу закона, предметами которой являются вышеуказанный земельный участок и жилой дом, принадлежащие на праве собственности ФИО2, а также поручительство ***. Также решением суда установлено, что платежи в счет оплаты долга поступали от ФИО2 не в полном объеме и несвоевременно, что и послужило основанием для досрочного взыскания всей задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенные имущество. Судом установлено, что 19 августа 2015 года, между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимости, при этом их стоимость (п. 2.1) определена сторонами в 9 000 000 рублей (т. 1 л.д. 7-10). 13 февраля 2018 года право собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, | ||
7 | ||
что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13 февраля 2018 года, в которых также имеется указание на наличие ограничение права в виде ипотеки в силу закона в пользу Банка (т. 1 л.д. 11-14). В материалах дела имеется согласие ПАО «РОСБАНК» на реализацию недвижимого имущества, находящегося в залоге, подписанное заместителем регионального директора - директором операционного офиса «Территориальный офис Челябинский» Уральского филиала ПАО «РОСБАНК» - ***., исполнителем документа являлась *** | ||
Из содержания данного документа следует, что банк не возражал против продажи объектов, находящихся у него в залоге по вышеуказанному кредитному договору. Также имеется указано, на прекращение залога при условии реализации объектов залога по цене не менее 9 ООО ООО рублей и перечисления данных средств в погашение задолженности по кредиту. Кроме того указано, что договор должен быть заключен не позднее 15 февраля 2016 года. | ||
В силу ч. 1 ст. 59 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени. Сумма вознаграждения организатора торгов удерживается им из суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки. Если вознаграждение организатора торгов превышает три процента от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, не подлежит возмещению за счет стоимости предмета ипотеки и выплачивается за счет залогодержателя. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается только в случаях, предусмотренных федеральным законом. Оставляя без изменения указанное выше решение, судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного в апелляционном определении от 27 апреля 2018 года указала, что факт нахождения спорного имущества в собственности ФИО1, и что по утверждению ФИО2, между ним и банком состоялось соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество в досудебном порядке, не влечет отмену решения суда, поскольку доказательств заключения сторонами такого соглашения в в установленной законом форме не представлено. | ||
8 | ||
Также коллегия пришла к выводу о том, что указание в согласии банка на реализацию недвижимого имущества о прекращении залога при условия направления 9 ООО ООО рублей в счет погашения кредита, не является при конкретных обстоятельствах гражданского дела основанием для отказа в удовлетворении требований банка в части обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку из данного документа следует, что договор должен быть заключен не позднее 15 февраля 2016 года, в то время как фактически обязательства по договору исполнены сторонами 30 марта 2018 года, а переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 13 февраля 2018 года. Учитывая изложенное выше судебная коллегия находит доводы апелляционных жалоб, которые фактически повторяют доводы ФИО1 и ФИО6 заявленные ими в поданных на указанное выше решение суда апелляционных жалобах и которым дана исчерпывающая оценка приведенными судебными актами в связи с чем не находит оснований для отмены законного и обоснованного решения суда. Пунктом 1 ст. 352 ГК РФ установлен перечень случаев прекращения залога, в том числе и не связанных с прекращением обеспеченного обязательства, который, исходя из смысла данной статьи, не является исчерпывающим. Доводы апелляционных жалоб ФИО2 и ФИО1 о прекращении ипотеки на заложенные земельный участок и жилой дом в связи с заключением и выполнением сторонами кредитного договора соглашения о внесудебной реализации залогового имущества, противоречат фактическим обстоятельствам дела и основаны на ошибочном толковании действующего законодательства. При указанных выше обстоятельствах отчуждение заемщиком заложенного имущества с согласия банка по договору от 29 августа 2015 года не может быть расценено в качестве реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя, осуществленной в установленном законом порядке. Как ранее указывалось судебной коллегией банк дал согласие на реализацию заложенного имущества и прекращение залога при выполнении сторонами определенных условий, которые истцом выполнены не были, а именно, истцом не было исполнено условие о своевременной оплате приобретаемых объектов залога. Поскольку стороны намеревались прекратить ипотеку на определенных условиях, которые выполнены не были, соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости (о погашении записи об | ||
9 | ||
ипотеке) не вносились, следовательно и оснований считать прекращенным зарегистрированное в пользу банка обременение на заложенное имущество не имеется. При таких обстоятельствах, анализируя доводы апелляционных жалоб ФИО2 и ФИО1, судебная коллегия полагает, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 у суда не имелось. То обстоятельство, что в настоящее время право собственности ФИО1 на заложенное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке на правильность принятого судом решения не влияет, поскольку при заключении договора купли-продажи он достоверно знал о нахождении приобретаемого имущества в залоге у банка. Кроме того ФИО1 был привлечен судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, участвовал в рассмотрении спора, высказывал свою позицию по делу. Апелляционная жалоба иных доводов не содержит. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает, как и оснований для проверки обжалуемого судебного акта за пределами доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ. | ||
ОПРЕДЕЛИЛА | ||
Решение Советского районного суда г. Челябинска от 22 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1 и ФИО2 - без удовлетворения. Председательствующий: Судьи: | ||