Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 апреля 2019 года в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Снежинского городского суда Челябинской области от 06 февраля 2019 года по иску муниципального образования «Город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительной (ничтожной) сделки уступки права аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Заслушав доклад судьи Печенкиной Н.А. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» (далее по тексту МКУ «КУИ г. Снежинска», Комитет) обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, в котором с учетом уточнения просило о признании недействительной (ничтожной) сделки уступки ФИО1 ФИО2 права аренды земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером приказ № площадью 1204 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата ФИО1 прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25 июня 2018 года № 39-2018 вышеуказанного земельного участка; погашении в государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации договора переуступки (л.д. 75).

В обоснование заявленных требований истец указал, что договор аренды спорного земельного участка по результатам проведенных торгов заключен с ФИО1, в силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка прав по такому договору запрещена, в связи с чем сделка переуступки права аренды земельного участка от ФИО1 к ФИО2 является недействительной (ничтожной). Кроме того, истец указал, что по итогам проведенных 24 апреля 2017 года и 29 мая 2018 года аукционов, победителем которых признан ФИО3, с ним дополнительно были заключены три договора аренды земельных участков, права на которые аналогичным образом впоследствии были переуступлены третьим лицам. Учитывая, что оспариваемая сделка переуступки прав посягает на публичные интересы в связи с тем, что заключена в нарушение прямого запрета, предусмотренного п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленного на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов, истец просит удовлетворить заявленный иск.

Представитель истца МКУ «КУИ г. Снежинска» ФИО4 в судебном заседании суда первой инстанции поддержал исковые требования.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО5 в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание суда первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 в судебное заседание суда первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании с иском не согласился по основаниям, изложенным в возражениях (л.д.78-79).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

Суд вынес решение об удовлетворении исковых требований.

Признал недействительной (ничтожной) сделку уступки права аренды земельного участка от 13 ноября 2018 года, заключенную между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером приказ №, площадью 1204+/-12 кв. м, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Применил последствия недействительности ничтожной сделки: возвратил ФИО1 права и обязанности арендатора по договору аренды № 39-2018 от 25 июня 2018 года земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером приказ № площадью 1204+/-12 кв.м, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Погасил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации договора уступки права аренды земельного участка приказ № от 16 ноября 2018 года.

Взыскал в доход местного бюджета с ответчиков ФИО1 и ФИО2 государственную пошлину в размере 150 рублей с каждого.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, производство по делу прекратить. Податель жалобы указал, что поскольку МКУ «КУИ г. Снежинска» не являлось стороной сделки, не имело права предъявлять иск о признании ее недействительной. Полагает, что поскольку в исковом заявлении не было указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке, исковое заявление подлежало оставлению без движения. Полагает, что поскольку право истца на получение арендных платежей исполняется ФИО2, обращение в суд с настоящим иском является злоупотреблением правом с целью причинить вред новому арендатору, который осуществляет на земельном участке хозяйственную деятельность, несет затраты на его освоение и подготовку строительства индивидуального жилого дома. Обращает внимание на то, что подача искового заявления о признании сделки уступки права аренды недействительной не предусмотрена положением «О муниципальном казенном учреждении «Комитет по управлению имуществом города Снежинска», утвержденным решением Собрания депутатов города Снежинска № 136 от 08 сентября 2011 года. Также полагает, что поскольку сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не посягает на публичные интересы, она не могла быть признана ничтожной. Указывает на то, что передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не ухудшила положение истца, суд при вынесении решения не учел недобросовестность поведения МКУ «КУИ г. Снежинска». Между тем, как разъяснено в п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). Обращает внимание, что МКУ «КУИ г. Снежинска» совершило действия, свидетельствующие о признании сделки действительной (законной), а именно направило в адрес ФИО2 письмо, в котором признало его новым арендатором и указало реквизиты и сроки для оплаты арендной платы. После этого МКУ «КУИ г. Снежинска» принимало арендную плату от ФИО2 Также заявитель жалобы полагает, что МКУ «КУИ г. Снежинска» действовало недобросовестно, поскольку не поставило участников аукциона в известность о запрете на передачу прав и обязанностей по договору аренды. Указывает, что суд не учел позицию Министерства экономического развития РФ, согласно которой арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случае, установленных Земельным кодексом РФ или иными специальными федеральными законами. Заявитель жалобы просит принять письмо Министерства экономического развития РФ в качестве нового доказательства, поскольку оно было получено после вынесения решения по делу. При этом, таких основания действующим законодательством не предусмотрено. Указывает, что в договоре запрет на передачу права и обязанности по договору аренды также не содержится. Также податель апелляционной жалобы указал, что суд не учел, что государство в лице специально уполномоченного органа (Росреестра) признало сделку передачи прав и обязанностей по договору аренды законной.

В возражениях на апелляционную жалобу МКУ «КУИ г. Снежинска» просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указал, что доводы истца не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Так вопреки доводам апелляционной жалобы истец подачей заявления обеспечивает защиту интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, не имеющему намерения лично реализовывать договорные обязательства. Обращает внимание, что подачей искового заявления было обеспечено соблюдение принципа конкуренции при проведении торгов. Также указывает, что поскольку сделка переуступки прав нарушает запрет, выраженный в п. 7 ст. 448 ГК РФ, она является ничтожной, доводы об обратном основаны на неверном толковании норм права. Обращает внимание, что истец не заявлял требований о взыскании с ответчиком денежных средств, в связи с чем доводы жалобы о том, что положение истца не ухудшилось, поскольку он может получать арендные платежи с нового арендатора, подлежат отклонению. Указывает, что в п. 18 «Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2017)» от 12 июля 2017 года, на который ссылается ответчик в апелляционной жалобе, рассматривались иные правоотношения, вытекающие из требований о несостоятельности (банкротстве). Кроме того, юридически значимые действия по делу, описанному в обзоре, производились до внесения изменений в п. 7 ст. 448 ГК РФ. Обращает внимание, что подп. «б» п. 4 раздела II, подп. 2 п. 2 раздела III положения «О муниципальном казенном учреждении «Комитет по управлению имуществом города Снежинска», на Комитет возложено осуществление муниципального земельного контроля за соблюдением порядка переуступки права пользования землей, при этом комитет обязан предъявлять в суды иски о пересмотре и расторжении сделок. Полагает, что, поскольку Комитет стороной сделки не является, положения п. 5 ст. 166 ГК РФ, на которые ссылается податель жалобы, применению не подлежат. Обращает внимание, что поскольку сделка не была признана судом недействительной, у Комитета не было оснований расценивать нового арендатора надлежащим, поэтому в его адрес было направлено соответствующее уведомление. Указывает, что разъяснения Минэкономразвития России по отдельным вопросам применения земельного и гражданского законодательства РФ носят исключительно рекомендательный характер. Указывает, что запрет на передачу прав по договору аренды земельного участка не включен в договор аренды, поскольку такой запрет установлен законом. Обращает внимание, что вопреки доводам апелляционной жалобы государственная регистрация не является для суда безусловным основанием для признания сделки законной.

Представитель истца МКУ «КУИ г. Снежинска», ответчик ФИО1, ответчик ФИО2, представитель ответчиков ФИО5, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Информация о месте и времени рассмотрения указанного гражданского дела с апелляционной жалобой заблаговременно размещена на сайте Челябинского областного суда. В связи с чем судебная коллегия на основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения истца и представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что постановлением администрации Снежинского городского округа от 12 октября 2017 года № 1276 «Об организации и проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участок» принято решение о проведении аукциона на право аренды земельного участка из земель населённых пунктов для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером приказ №, площадью 1204 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> (л.д. 8).

10 мая 2018 года извещение о проведении торгов размещено на официальном сайте torgi.gov.ru (л.д. 9).

В газете «Известия Собрания депутатов и администрации города Снежинска № 17 (510)» 16 мая 2018 года опубликовано извещение от 10 мая 2018 года о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков (л.д. 11-12).

13 июня 2018 года МКУ «КУИ г. Снежинска» проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, о чем в материалах дела имеется протокол о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка Лот № 1 (л.д. 13-15).

При проведении аукциона по Лоту № 1 принимали участие 5 человек: ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 Победителем аукциона признан ФИО1, предложивший наибольшую цену предмета аукциона (годового размера арендной платы за пользование земельным участком).

25 июня 2018 года по результатам состоявшегося аукциона между муниципальным образованием «Город Снежинск», от имени которого действовало муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению имуществом города Снежинска», и ФИО1 был заключен договор аренды № 39-2018 земельного участка (л.д. 16-20). По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером приказ № площадью 1204 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Участок предназначен для индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору, являющейся его неотъемлемой частью. Договор заключен сроком на 20 (двадцать) лет, с 25 июня 2018 года по 24 июня 2038 года.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи 25 июня 2018 года (л.д. 20).

Судом первой инстанции установлено, что 13 ноября 2018 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки права аренды земельного участка, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Факт заключения данного договора ответчики в судебном заседании не оспаривали. Государственная регистрация переуступки произведена 16 ноября 2018 года (л.д. 94-96).

По условиям договора переуступка прав аренды произведена безвозмездно. В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, ФИО2 (протокол судебного заседания – л.д. 102-112) было заявлено о том, что передача прав и обязанностей по указанному договору была возмездной, в подтверждение чего представил в суд первой инстанции расписку о передаче денежных средств, вместе с ФИО6 по одной расписке, ФИО1 14 ноября 2018 года на сумму 250000 руб. (л.д. 122).

Согласно выписке из ЕГРН от 23 ноября 2018 года в настоящее время лицом, в пользу которого установлено ограничение (обременение) прав является ФИО2 (л.д. 22-24).

14 ноября 2018 года от ФИО1 в МКУ «КУИ г. Снежинска» поступило уведомление об уступке права аренды указанного земельного участка новому арендатору ФИО2 (л.д. 21).

Разрешая спор, суд первой инстанции установив фактические обстоятельства данного дела, проанализировав положения статей 22, 39.6, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 168, п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что сделка переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является ничтожной.

В связи с указанным суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца.

Оснований не соглашаться с указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не находит.

Учитывая наличие пяти заявок в отношении одного земельного участка, предоставление данного земельного участка было возможно только по итогам проведения аукциона, вывод суда о том, что победитель торгов не вправе был уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора аренды, и должен был обязательства по такому договору исполнить лично, соответствуют пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом предмета настоящего спора, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что данная сделка посягает на публичные интересы, поскольку заключена в нарушение запрета, явно выраженного в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которого направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Доводы апелляционной жалобы ответчика об обратном а также о том, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержит запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу в отношении земельного участка, предоставленного в пользование по договору аренды, заключенному на торгах, основаны на неверном толковании приведенных норм права и разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Выражая несогласие с решением суда, податель жалобы указал на то, что Комитет по управлению имуществом города Снежинска является ненадлежащим истцом, поскольку не является стороной сделки, не имеет охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной. Также ссылается на то, что право на получение арендной платы реализуется, ответчик ФИО2 уплачивает арендную плату.

Указанные доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

В соответствии с п.п. «б» п. 19 ч. 4 раздела II Положения «О муниципальном казенном учреждении «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» (далее Положение), утвержденного решением Собрания депутатов города Снежинска от 08 сентября 2011 года № 136, на Комитет возложено осуществление муниципального земельного контроля за соблюдением на территории муниципального образования «Город Снежинск» порядка переуступки права пользования землей.

Согласно подпункту 2 пункта 2 раздела III Положения, Комитет по управлению имуществом города Снежинска обязан в случае нарушения законодательства Российской Федерации при заключении имущественных сделок с участием муниципальной собственности предъявлять в суды иски.

В соответствии с положениями ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, предъявление иска МКУ «КУИ г.Снежинска», вопреки доводам апелляционной жалобы, не может квалифицироваться как злоупотребление правом.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о недействительности названной выше сделки о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, так как она заключена с нарушением требований пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с указанной правовой нормой у ФИО1, как победителя торгов, отсутствовало право переуступать свои полномочия арендатора.

Не влекут отмены судебного акта и ссылки в жалобе на то, что сделка не ухудшила положение истца, новый арендатор вносит арендную плату, убытков для истца передача прав и обязанностей не повлекла, а также доводы о том, что истец направил в адрес ФИО2 письмо, в котором указало реквизиты и сроки для оплаты арендной платы, принимал арендную плату от ФИО2, не влечет отмену постановленного по делу решения суда, поскольку основанием для удовлетворения требований явились иные основания.

Доводы жалобы о том, что судом не учтена позиция Министерства экономического развития Российской Федерации, а также ссылка на иную судебную практику, не является основанием для отмены судебного акта, поскольку указанные разъяснения и судебная практика не являются источником права и не могут служить основанием для принятия судебных решений. Позиции судов по делам с иными обстоятельствами и между иными участниками процесса, при рассмотрении конкретного гражданского дела, обязательными не являются.

Осуществление Управлением Росреестра по Челябинской области государственной регистрации договора уступки права аренды земельного участка, вопреки доводам апелляционной жалобы, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Совокупностью собранных по делу доказательств достоверно подтверждено, что оспариваемая сделка нарушает требования закона.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, фактически сводятся к необходимости переоценки исследованных судом доказательств. Однако, основания для иной оценки, имеющихся в деле доказательств, отсутствуют, поскольку выводы суда первой инстанции соответствуют установленным обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Нарушений или неправильного применения норм материального или норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено, по существу спор разрешен правильно, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы заявителя не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Снежинского городского суда Челябинской области от 06 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи