Апелляционное определение № 11-8243/18 от 26.06.2018 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело № 11-8243/2018 Судья Шульгина Л.К.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Винниковой Н.В.,

судей Марченко А.А., Шалиевой И.П.,

при секретаре Беляевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 июня 2018 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа на решение Кыштымского городского суда Челябинской области от 14 марта 2018 года по иску Комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа к Киприянову Андрею Борисовичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о расторжении договора купли-продажи, признании незаконной и отмене записи государственной регистрации.

Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца - Комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа - Дейнека Н.Р., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя ответчика Киприянова А.Б. - Глазковой Л.П., представителя ответчика - Управления Росреестра по Челябинской области - Жидковой А.Ю., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа обратился в суд с иском к Киприянову А.Б., Управлению Росреестра по Челябинской области (с учетом уточнения требований) о расторжении договора купли-продажи земельного участка № ***от 31 декабря 2015 года, заключенного между истцом и ответчиком; признании незаконной записи от 01 сентября 2016 года государственной регистрации снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости -многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, с кадастровым номером*** площадью 368,6 кв.м.; отмене указанной записи государственной регистрации(л.д.239 т.1).

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами 31 декабря 2015 года был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу. На земельном участке расположен жилой дом, признанный непригодным для проживания. Указанный ветхий дом внесен в перечень аварийных многоквартирных

2

домов, включенных в областную программу «Переселение в 2013-2015 годах граждан из аварийного жилищного фонда в горох и районах Челябинской области». С целью реализации программы администрацией Кыштымского городского округа принято решение о продаже земельного участка на аукционе с указанием в качестве существенных условий заключения договора купли-продажи земельного участка - снос ветхого объекта. Киприяновым А.Б. представлены документы, подтверждающие снятие ветхого объекта недвижимости с кадастрового учета, однако, фактически объект не снесен до настоящего времени, ограждение земельного участка не установлено. В связи с чем, полагают, что объект снят с государственного кадастрового учета в нарушение норм действующего законодательства, ответчиком не исполнено существенное условие договора купли-продажи земли, на основании чего договор подлежит расторжению.

Представитель истца - Комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа по доверенности Дейнека Н.Р. в суде первой инстанции исковые требования поддержала в полном объеме с учетом уточнений и дополнений. Ответчик Киприянов А.Б. при надлежащем извещении в судебном заседании не участвовал. Представитель ответчика по доверенности - Глазкова Л.П. в суде первой инстанции возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие законных оснований для расторжения договора купли-продажи. Представитель ответчика - Управления Росреестра по Челябинской области по доверенности Беспалова О.А. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд постановил решение об отказе Комитету по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что ветхий жилой дом ***внесен в перечень аварийных многоквартирных домов, включенных в программу «Переселение в 2013-2015 годах граждан из аварийного жилищного фонда». С целью реализации данной программы администрацией Кыштымского городского округа принято решение о продаже земельного участка на аукционе, с указанием в качестве существенных условий заключения договора купли-продажи - снос ветхого объекта. Указывает, что ответчиком нарушено право муниципального образования на получение того, что предусмотрено сделкой- снос ветхого объекта. Полагает, что судом неверно истолкован п. 4.2.10 договора, данным пунктом предусмотрена обязанность ответчика в срок до 01 февраля

3

2016 года произвести за свой счет снос ветхого объекта и хозяйственных построек, на участке расположен только один ветхий объект. Указанная обязанность ответчиком не исполнена. Ссылается на то, что согласно акту обследования, подготовленному кадастровым инженером Д. А.А. с целью снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости - здания, расположенного по адресу: ***, установлено прекращение его существования в результате уничтожения объекта недвижимости - здания. Однако, в телефонном разговоре Д.А.А. пояснила, что не выезжала по месту нахождения данного объекта, а составила акт на основании представленных документов. Считает, что судом было необоснованно отклонено ходатайство о допросе кадастрового инженера Д. А.А., считает решение суда незаконным, так как кадастровый инженер не выезжал на место и не производил осмотр здания, соответственно, акт обследования здания не соответствует действительности.

Киприяновым А.Б. представлены возражения на апелляционную жалобу с просьбой оставить решение суда без изменения. Указывает, что истцом не представлено доказательств нарушения его прав. Кроме того, мероприятия по исключению ветхого объекта из ЕГРН, расположенного на земельном участке, выполнены ответчиком, что не оспорено истцом.

Ответчик Киприянов А.Б. в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети «Интернет». В связи с чем, судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене либо изменению решения суда по доводам жалобы.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, постановлением главы города Кыштыма Челябинской области от 29 апреля 2003 года № 720 утверждены акты признания жилых домов непригодными для проживания, согласно которым в реестр ветхого муниципального жилищного фонда включен жилой дом, расположенный по ***(л.д. 27-28 т.1).

Постановлением администрации Кыштымского городского округа от 18 ноября 2015 года № 3183 Комитету по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа поручено провести аукцион

4

по продаже земельного участка, расположенного по ***Челябинской области, общей площадью 1100 кв.м., с кадастровым номером*** под малоэтажную жилую застройку (индивидуальное жилищное строительство); обеспечить опубликование условий и дату проведения аукциона в средствах массовой информации, а также на официальном сайте Российской Федерации; заключить с победителем аукциона договор купли-продажи земельного участка под малоэтажную жилую застройку (индивидуальное жилищное строительство) с включением условий сноса ветхих строений, переноса опор электроснабжения, дороги, находящихся на земельном участке (л.д. 16, т.1).

Согласно опубликованного 25 ноября 2015 года в газете «Кыштымский рабочий» объявления о проведении аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером*** в качестве существенных условий договора указаны: использование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, пунктом 7 предусмотрена обязанность собственника участка произвести за свой счет снос ветхого объекта, перенос опор электроснабжения, дороги, расположенных на участке, выполнить мероприятия по исключению ветхого объекта, расположенного на участке, из реестра жилых домов и представить в администрацию Кыштымского городского округа подтверждающие документы.

По результатам проведенного 28 декабря 2015 года аукциона согласно итоговому протоколу победителем аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером*** признан Киприянов А.Б.

31 декабря 2015 года между муниципальным образованием Кыштымский городской округ в лице Комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа (продавец) и Киприяновым А.Б. (покупатель) заключен договор № ***купли-продажи земельного участка с кадастровым номером*** общей площадью 1100 кв.м. (в том числе охранная зона ВЛ 6 кВ - 250 кв.м.), из категории земель -земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ***, для использования под малоэтажную жилую застройку (индивидуальное жилищное строительство). Стоимость земельного участка определена по результатам аукциона в размере 721 000 рублей. Согласно п. 4.2.10 договора покупатель земельного участка обязуется в срок до 01 февраля 2016 года произвести за свой счет снос ветхого объекта и хозяйственных построек, расположенных на прилегающем участке с северной стороны в створе границ приобретенного земельного участка, а также перенос опор электроснабжения, дороги, расположенных на земельном участке, и выполнить мероприятия по исключению ветхого объекта, расположенного на участке, из реестра жилых домов, представить в администрацию Кыштымского городского округа подтверждающие документы (сведения кадастра недвижимости) не позднее 2-х месяцев с

5

момента сноса строений (л.д.20-21 т.1). Соглашением от 25 марта 2016 года в п. 4.2.10 внесены изменения в отношении срока, который изменен на 01 июня 2016 года(л.д.23 т.1).

Справкой Комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа подтверждается, что оплата по договору № ***от 31 декабря 2015 года купли-продажи земельного участка произведена Киприяновым А.Б. в полном объеме на основании квитанции об оплате от 28 января 2016 года.

Право собственности Киприянова А.Б. на указанный земельный участок зарегистрировано 10 февраля 2016 года (л.д. 74 т.1).

25 февраля 2016 года между Киприяновым А.Б.(заказчик) и ИП Г. А.И. (подрядчик) был заключен договор подряда, по условиям которого подрядчик обязался выполнить работы по сносу дома по адресу: ***.

Согласно акту обследования от 15 июля 2016 года, подготовленному в целях представления в орган кадастрового учет заявления о снятии с государственного кадастрового учета здания с кадастровым номером***, по результатам натурного осмотра вышеуказанного здания установлено прекращение его существования в результате уничтожения объекта недвижимости(л.д.31 т.1).

Как следует из письма ООО НИИ «Урал» от 21 февраля 2018 года за № 26, основанием для составления кадастровым инженером Д. А.А. акта обследования здания с кадастровым номером*** явились договор подряда, заключенный 12 мая 2016 года с Киприяновым А.Б., результаты натурного осмотра здания, выполненного 11 июля 2016 года техником-геодезистом ООО НИИ «Урал» Г. Ю.Г. (л.д.1,6 т.2).

Как следует из кадастровой выписки на здание с кадастровым номером***, расположенное по адресу: г.Кыштым, ул. В.Сергеевой, 196, 01 сентября 2016 года объект недвижимости снят с кадастрового учета(л.д.69 т.1). Из материалов дела следует, что в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета вышеуказанного здания обращался представитель администрации Кыштымского городского округа(л.д.118-124 т.1).

Постановлением администрации Кыштымского городского округа от 19 декабря 2016 года № 2966 был утвержден градостроительный план №***земельного участка с кадастровым номером***, расположенного по адресу: ***, под индивидуальное жилищное строительство (л.д. 62-65 т.1). 20 февраля 2017 года Киприянову А.Б. администрацией Кыштымского городского округа выдано разрешение № *** на строительство индивидуального жилого дома.

б

03 июля 2017 года комиссией в составе заместителя председателя Комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа, ведущего специалиста отдела архитектуры и градостроительства администрации Кыштымского городского округа, инженера по надзору за строительством МУ «Отдел капитального строительства КГО» был произведен осмотр земельного участка по адресу: ***, в ходе которого установлено, что на земельном участке имеется ветхое двухэтажное строение без крыши, оконные и дверные проемы открыты, междуэтажное перекрытие частично разобрано. На территории земельного участка лежат элементы демонтированных деревянных конструкций, строительный мусор, территория не огорожена, находится в ненадлежащем санитарном состоянии (л.д. 26 т.1).

В связи с неисполнением условий договора купли-продажи земельного участка, 03 октября 2017 года Комитетом по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа в адрес Киприянова А.Б. направлено уведомление № 1796 о необходимости расторжения договора купли-продажи № ***от 31 декабря 2015 года, с приложением соглашения о расторжении договора(л.д. 35-36 т. 1). Указанное уведомление было получено Киприяновым А.Б. 07 октября 2017 года, соглашение не было подписано последним(л.д. 37 т.1).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из не доказанности истцом нарушения ответчиком существенных условий договора купли-продажи земельного участка, которое повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам, основан на правильном применении требований закона, регулирующего правоотношения сторон.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто

7

соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно абзацу 2 этого же пункта существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно пункту 2 данной нормы по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Администрацией Кыштымского городского округа не представлено в материалы дела доказательств, безусловно свидетельствующих о нарушении прав органа местного самоуправления в результате того, что ветхое здание не было снесено ответчиком до основания, а конструкции подлежащего сносу ветхого здания были частично использованы Киприяновым А.Б. при строительстве нового здания. Указанные истцом обстоятельства того, что ветхое здание было снесено ответчиком частично, не был полностью демонтирован фундамент здания и стены первой этажа, не свидетельствуют о существенном нарушении Киприяновым А.Б. условий договора купли-продажи земельного участка, существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются предмет договора, разрешенное использование земельного участка и его стоимость. Указанные условия договора были соблюдены ответчиком.

Исковые требования администрации Кыштымского городского округа о признании незаконной записи от 01 сентября 2016 года государственной регистрации снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, с кадастровым

8

номером*** площадью 368,6 кв.м.; отмене указанной записи государственной регистрации обоснованно отклонены судом первой инстанции.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»(в редакции, действовавшей на период спорных правоотношений) с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости(ст.20). Заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета непосредственно либо через многофункциональный центр заявителем или его представителем лично либо направляются в орган кадастрового учета посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении(ст.21). Необходимым для кадастрового учета(при снятии с учета такого объекта недвижимости)документом, представляемым заявителем, является в том числе, и акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости.

Как установлено судом, администрацией Кыштымского городского округа в лице представителя, действующего по соответствующей доверенности, в орган кадастрового учета к заявлению о снятии с кадастрового учета здания с кадастровым номером*** были представлены необходимые документы. При этом истцом не указано предусмотренных законом оснований для признании недействительными действий органа кадастрового учета по снятию с государственного кадастрового учета вышеуказанного здания, а также какие права администрации будут восстановлены в случае удовлетворения данных требований.

Кроме того, действия администрации Кыштымского городского округа по подготовке градостроительного паспорта спорного земельного участка, выдаче Киприянову А.Б. разрешения на строительство объекта капитального строительства, свидетельствуют о нарушении прав ответчика.

Судебной коллегией была принята и приобщена к материалам дела выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельствующая о праве собственности Киприянова А.Б. на объект незавершенного строительства, возведенный ответчиком на спорном участке, поскольку содержит актуальные сведения, имеющие юридическое значение для разрешения спора. Указанное право ответчика истцом не оспорено, при

9

этом действия по расторжению договора фактически направлены на прекращение существования данного объекта.

В силу вышеизложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предусмотренное договором купли-продажи земельного участка с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства условие о сносе ветхого здания, находящегося на участке, не относится к существенным для данного вида договора условиям.

Учитывая, что ветхое здание, расположенное на спорном земельном участке, свободно от прав иных лиц, судебная коллегия считает, что снятие данного объекта с кадастрового учета не нарушает прав Комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа.

Указания в апелляционной жалобе на то, что ответчиком нарушено право муниципального образования на снос ветхого объекта не являются основанием для отмены решения суда, поскольку орган местного самоуправления вправе был снести указанный объект до выставления спорного земельного участка на аукцион.

Доводы апелляционной жалобы администрации Кыштымского городского округа о том, что судом неправильно истолковано условие пункта 4.2.10 договора купли-продажи земельного участка от 31 декабря 2015 года, отклоняются судебной коллегией, поскольку не привели к неправильному разрешению спора.

Судебной коллегией не принимаются доводы апелляционной жалобы о составлении кадастровым инженером Д. А.А. акта обследования ветхого здания без выезда по месту нахождения объекта недвижимости, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности самого акта.

Ссылки в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что согласно акту обследования установлено прекращение существования объекта недвижимости в результате его уничтожения, однако, в телефонном разговоре с кадастровым инженером Д. А.А. последняя пояснила, что на местонахождение объекта не выезжала, акт был составлен на основании представленных документов, не является основанием для отмены решения суда.

Не влекут отмены обжалуемого решения суда доводы апелляционной жалобы об отклонении судом ходатайства истца о допросе кадастрового инженера Д. А.А., поскольку не опровергают выводов суда и не

10

свидетельствуют

о существенном нарушении

судом

норм

процессуального права.

По существу доводы апелляционной жалобы истца являются позицией истца, изложенной в ходе разбирательства в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кыштымского городского суда Челябинской области от 14 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: