Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 23 сентября 2021 года дело по апелляционной жалобе Гринчуку С.Л. на решение Эжвинского районного города Сыктывкара Республики Коми от 11 июня 2021 года, по которому

Иск администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» к Гринчуку С.Л. о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворен частично.

С Гринчуку С.Л. в пользу муниципального образования городского округа «Сыктывкар» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка <Номер обезличен> от 11.09.2017 за период с 19.03.2020 по 18.05.2020 в размере 39 159 рублей 66 копеек, пени за несвоевременное внесение арендной платы по состоянию на 12.05.2021 в размере 2645 рублей 39 копеек, всего - 41 805 рублей 05 копеек.

С Гринчуку С.Л. в доход бюджета муниципального образования городского округа «Сыктывкар» взыскана государственная пошлина в размере 1343 рубля 76 копеек.

Заслушав доклад судьи Перминовой Н.А., объяснения представителя Гринчука С.Л. Рудомётова И.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к Гринчуку С.Л., в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просила взыскать задолженность по договору аренды <Номер обезличен> от 11.09.2017 за период с 01.01.2020 по 18.05.2020 в размере 89 232,68 руб., пени за период с 26.06.2020 по 12.05.2021 в размере 4105,44 руб., ссылаясь на наличие задолженности.

Представитель истца администрации МО ГО «Сыктывкар» в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в подтверждение частичного погашения Гринчуком С.Л. задолженности по арендной плате и пени представлены платежные документы.

Ответчик Гринчук С.Л. и его представитель, будучи извещены надлежащим образом о слушании дела, в судебном заседании не участвовали, ранее по иску возражали по доводам письменного отзыва, а именно просили в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за период с 19.03.2020 по 18.05.2020 отказать, мотивируя введением Указом Главы Республики Коми от 15.03.2020 №16 режима повышенной готовности, приостановлением с 30.03.2020 работы МФЦ и с 01.04.2020 записи для подачи документов в МФЦ на регистрацию права собственности, что отсрочило сбор и удостоверение необходимых для этого документов, их подачу через портал Росреестра и, соответственно, регистрацию права собственности на земельный участок. По мнению стороны ответчика, приведенные обстоятельства, а также принятые меры по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции следует отнести к форс-мажорным, освобождающим от несения ответственности за неисполнение обязательства в период с 19.03.2020 по 18.05.2020.

Третье лицо администрация Эжвинского района МО ГО «Сыктывкар» извещена в установленном порядке, своего представителя в суд не направила, ранее представитель администрации исковые требования поддержал.

Суд постановил приведённое решение, оспоренное Гринчуком С.Л.

В апелляционной жалобе Гринчук С.Л. указывает на неправильное применение судом норм материального права при выводе о законном начислении арендной платы за период с 19 марта 2020 года по 18 мая 2020 года в виду обьективно обусловленного затягивания оформления документов о передаче ему в собственность земельного участка при том, что на решение этого вопроса сам истец повлиять не мог в виду форс – мажорных обстоятельств.

В суд апелляционной инстанции стороны не явились, извещены о времени и месте проведения судебного разбирательства. Представитель ответчика Гринчука С.Л. Рудомётов И.А. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Препятствий для рассмотрения жалобы при имеющейся явке не установлено.

Проверив законность решения суда в порядке статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по доводам апелляционной жалобы, обсудив их, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установил суд, и подтверждается материалами дела, 11.09.2017 между администрацией МО ГО «Сыктывкар» (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) в соответствии с протоколом о результатах аукциона заключен договор <Номер обезличен> аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, для строительства индивидуального жилого дома, сроком на 20 лет, что подтверждается актом от 11.09.2017.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.4 договора от 11.09.2017 размер ежегодной арендной платы определен в сумме 234 958 руб.; арендная вносится арендатором долями в размере и в сроки, указанные в приложении №2 (форма расчета). В приложении №2 произведен расчет арендной платы на 2017 год со сроком внесения платежа 25.12.2017 за период с 11.09.2017 по 31.12.2017 на сумму 72 096,70 руб.

В п.4.2 договора закреплена обязанность арендатора своевременно вносить плату за землю в соответствии с договором аренды.

Пунктом 5.3 договора <Номер обезличен> предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный срок с арендатора взыскивается в бюджет пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

25.09.2017 договор аренды зарегистрирован в ..., номер регистрации <Номер обезличен>.

30.01.2018 ФИО8 и Гринчук С.Л. заключили договор уступки права аренды земельного участка, по которому ответчик с даты регистрации уступки права (аренды) 23.05.2018 в ... (регистрационная запись ...) принял права и обязанности в объеме, предусмотренном договором аренды земельного участка <Номер обезличен> от 11.09.2017, в том числе по внесению арендной платы.

В дальнейшем Гринчук С.Л. на указанном земельном участке возвел жилой дом (адрес: <Адрес обезличен>), площадью ... кв.м, право собственности на который зарегистрировал <Дата обезличена> записью регистрации <Номер обезличен>.

По заявлению 13.03.2020 земельный участок в составе земель населенных пунктов, общей площадью ... кв.м, под кадастровым номером <Номер обезличен> (новый адрес: <Адрес обезличен>), с разрешенным видом использования: индивидуальный жилой дом с приусадебным земельным участком, на основании договора <Номер обезличен> от 19.03.2010 купли-продажи продан администрацией МО ГО «Сыктывкар» за ... руб. Гринчуку С.Л.

Из содержания п.3.3 приведенного договора купли-продажи следует, что право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента регистрации права собственности в .... При этом в силу п.4.2.2 договора покупателю вменена обязанность в 3-хдневный срок после полной оплаты стоимости земельного участка представить договор купли-продажи для его регистрации в установленном порядке.

19.03.2020 договор аренды земельного участка <Номер обезличен> от 11.09.2017 расторгнут, о чем сторонами подписано соответствующее соглашение, по условиям п. 2, 3 которого обязательства сторон договора аренды земельного участка <Номер обезличен> от 11.09.2017 прекращаются с момента государственной регистрации настоящего соглашения в ....

Право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, соглашение о расторжение договора его аренды зарегистрированы в ЕГРН <Дата обезличена>.

В связи с продажей земельного участка, истцом произведен уточненный расчет арендной платы, не оспоренный ответчиком в соответствии с которым общая сумма арендной платы с учетом срока действия договора составила 467 740,36 руб., из которых

25 105,10 руб. за период с 23.05.2018 по 30.06.2018,

118 444,58 руб. за период с 01.07.2018 по 31.12.2018,

116 513,42 руб. за период с 01.01.2019 по 30.06.2019,

118 444,58 руб. за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 подлежали оплате 25.12.2019;

89 232,68 руб. за период с 01.01.2020 по 18.05.2020 подлежали оплате 25.06.2020.

Гринчуком С.Л. оплачено 378 507,68 руб. начисленной арендной платы за период с 23.05.2018 по 31.12.2019, о чем представлены платежные поручения <Номер обезличен> от 20.01.2020 на сумму 143 549,68 руб., <Номер обезличен> от 14.02.2020 на сумму 238264,35 руб., в том числе пени 3306,35 руб., из которых 3259,35 руб. за период начисления с 26.12.2019 по 14.02.2020 и 47 руб. за период с 26.06.2020 по 11.12.2020.

09.06.2020 администрацией МО ГО «Сыктывкар» направлено уведомление от 01.06.2020 с расчетом арендной платы за период с 01.01.2020 по 18.05.2020 на сумму 89 232,68 руб. со сроком уплаты 25.06.2020, которое оставлено без реагирования ответчиком.

Согласно уточненному истцом расчету и заявлению об уточнении размера исковых требований задолженность по оплате аренды по договору <Номер обезличен> от 11.09.2017 за период с 01.01.2020 по 18.05.2020 составляет 89 232,68 руб., пени за период с 26.06.2020 по 12.05.2021 - 4105,44 руб.

На момент вынесения решения судом истцом представлены справка от 09.06.2021 <Номер обезличен> и платежные поручения <Номер обезличен> и <Номер обезличен> от 08.06.2021 об оплате арендной платы по договору <Номер обезличен> от 11.09.2017 за неоспариваемый Гринчуком С.Л. период с 01.01.2020 по 18.03.2020 на сумму 50 073,02 руб. и пени за тот же период в размере 1460,05 руб.

В отношении оставшейся части задолженности по арендной плате в размере 39 159,66 руб. подлежащей внесению в срок до 25.06.2020 за период с 19.03.2020 по 18.05.2020, и пеней в размере 2645,39 руб., рассчитанных согласно уточнению к иску по состоянию на 12.05.2021, сторона ответчика возражала.

Оценивая доводы стороны ответчика, суд первой инстанции исходил из вывода о том, что обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю в силу подпункта 7 п.1 ст.1 и ст.65 Земельного кодекса РФ, руководствуясь при этом установленным законодательством Российской Федерации общим принципом платности пользования земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

Судебная коллегия, разрешая апелляционную жалобу Гринчука С.Л.. по изложенным в ней заявителем доводам, с выводами суда первой инстанции соглашается.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 6 июля 2000 года N 133-О, земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 20, 41, 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации арендная плата представляет собой доход от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, относящийся к неналоговым доходам бюджетов. К доходам бюджетов от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относятся доходы, получаемые в виде арендной либо иной платы за передачу в возмездное пользование государственного и муниципального имущества. Соответственно, неуплаченная арендная плата взыскивается с неисправных арендаторов арендодателями как представителями собственника.

Реализуя свои полномочия в области правовой регламентации земельных отношений, федеральный законодатель установил в качестве одного из основных принципов земельного законодательства принцип платности, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации; формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 7 части 1 статьи 1, часть 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 05 марта 2013 года N 436-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества «АРЗ-3» применение подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 1102, 1105 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими правовые последствия неосновательного обогащения, призвано обеспечивать защиту имущественных прав участников гражданского оборота (Определение от 13 октября 2009 года N 1154-О-О), исходя из закрепленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации принципа платности землепользования и при отсутствии установленных законом оснований для освобождения покупателей (бывших арендаторов) от платы за пользование земельными участками до государственной регистрации права собственности, в том числе с учетом публично-правового статуса арендодателя земельного участка, чьи требования в силу их природы по своему характеру направлены на защиту законных интересов населения соответствующей территории.

В случае, если публично-правовое образование выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство покупателя (бывшего арендатора) по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды при использовании земли сохраняется.

В этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе устанавливать иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

По смыслу статей 404, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении вины обеих сторон в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, а также, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации) причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением либо не принял разумных мер к их уменьшению, суд вправе уменьшить лишь размер ответственности должника.

Указанное правило предусматривает установление вины сторон в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, что применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела в части исполнения Гринчуком С.Л. обязательства по внесению платы за фактическое пользование земельным участком может вести к уменьшению размера не самих платежей, а размера ответственности за их невнесение.

Однако оснований для снижения размера пени в данном случае у суда также не имелось, поскольку в соответствии с условиями договора арендная плата подлежала внесению в срок до 25 июня 2020 года и пени рассчитаны начиная с 26 июня 2020 года, в то время, как переход права собственности зарегистрирован 19 мая 2020 года. Регистрация перехода права собственности никак не повлияла на возможность внесения арендной платы в установленный договором срок.

Введение Указом Главы Республики Коми №16 от 15.03.2020 с 00.00 ч. 16 марта 2020 года режима повышенной готовности не ограничило реализацию Гринчуком С.Л. права на заключение 19.03.2020 с администрацией МО ГО «Сыктывкар» договора <Номер обезличен> купли-продажи земельного участка, подписание сторонами актов об установлении выкупной цены земельного участка и его приема-передачи, обмен указанными документами, несмотря на состоявшееся к моменту совершения сделки оповещение о вводимых ограничительных мерах на территории республики.

Ссылка апеллянта на положения ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» основанием для отмены судебного решения не является. Ответчик по договору аренды земельного участка выступает в качестве физического лица, а не субъекта малого или среднего предпринимательства, осуществляющего деятельность в отраслях, включенных в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434. Гринчук Л.С. не представил доказательств того, что обращался с требованием снизить арендную плату, отсрочить оплату аренды либо предпринимал иные меры, чтобы исполнить обязательства по договору, равно как не доказал что не мог исполнять обязательства надлежащим образом, притом, что на использование земельного участка (объекта аренды) для индивидуального жилого дома с приусадебным участком установленные ограничительные меры не повлияли.

Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства. Признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Вопреки доводам апелляционной жалобы о невозможности осуществить передачу документов на регистрацию права собственности на земельный участок в связи с введением режима повышенной готовности на территории республики, из ответа ...<Номер обезличен> следует, что предоставление государственной услуги «Государственный кадастровый учет недвижимого имущества и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было приостановлено с 30.03.2020, в то время как из содержания договора купли-продажи земельного участка следует, что он подписан сторонами 19.03.2020, доказательств наличия препятствий для подачи документов на регистрацию права в МФЦ до 30.03.2020, а также в течение всего времени после подписания договора купли-продажи от 19.03.2020 через сервис Личный кабинет на сайте Росреестра (с учетом пошагового объяснения порядка подачи при входе в Личный кабинет и размещения там же Руководства пользователя), финансовых трудностей, связанных с введенными ограничениями, ответчиком не представлено.

Из сообщения администрации МО ГО «Сыктывкар» следует, что с 16.03.2020 на основании распоряжения главы МО ГО «Сыктывкар» №174-р от 16.03.2020 утвержден порядок работы по консультированию граждан, юридических лиц и приему документов, необходимых для предоставления услуг, в режиме предварительной записи; бесконтактный способ приема корреспонденции введен распоряжением главы МО ГО «Сыктывкар» <Номер обезличен> от 17.04.2020; система электронного документооборота функционирует с 2009 года в соответствии с распоряжением администрации МО ГО №Сыктывкар» от 06.11.2009 <Адрес обезличен> (л.д.113-123). Каких-либо доказательств, свидетельствующих о препятствиях в получении от истца необходимых документов для электронной их подачи на регистрацию прав в Росреестр, суду не представлено. Напротив, из материалов дела следует, что после подачи документов в электронной форме 18 мая 2020 года, регистрация перехода права собственности была осуществлена на следующий день – 19 мая 2020 года.

Таким образом, довод жалобы о том, что договор купли-продажи земельного участка не был зарегистрирован в короткое время, судебной коллегией отклоняется.

На основании изложенного, руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Эжвинского районного суда города Сыктывкара Республики Коми от 11 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гринчуку С.Л. – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 04 октября 2021 года.

Председательствующий –

Судьи –