Судья Губаева Д.Ф. Дело № 33 – 11348/2016
Учет № 127г
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
07 июля 2016 года город Казань
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Шакирьянова Р.В.,
судей Абдуллиной Г.А. и Адиятуллина Р.Ш.
при секретаре судебного заседания Джураеве Д.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Абдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Михайловой О.В. на решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 29 марта 2016 года. Этим решением постановлено:
исковые требования Ахметзяновой Э.Р. удовлетворить.
Признать недействительным расторжение договора аренды земельного участка .... от <дата> в Лаишевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.
Признать отказ Лаишевского отдела Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от <дата>.... в государственной регистрации права собственности Ахметзяновой Э.Р. на индивидуальный жилой дом общей площадью <данные изъяты> квадратных метров, кадастровый ...., расположенный по адресу: <адрес>, недействительным.
Обязать Лаишевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию права собственности Ахметзяновой Э.Р. на индивидуальный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый ...., расположенный по адресу: <адрес>, и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, заслушав возражения Азметзяновой Э.Р. против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Ахметзянова Э.Р. обратилась в суд с иском к Лаишевскому отделу Управления Росреестра по Республике Татарстан о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (жилого дома) на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.
В обоснование иска указывается, что в соответствии с договором аренды .... от <дата> Ахметзянова Э.Р. является арендатором земельного участка площадью <данные изъяты> квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия аренды устанавливался с <дата> по <дата>.
Пунктом 5.1.2 договора аренды предусмотрено, что в случае если до окончания действия договора аренды ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, он считается продленным на неопределенный срок.
В 2015 году на арендуемом земельном участке она возвела индивидуальный жилой дом общей площадью <данные изъяты> квадратных метров.
<дата> Ахметзянова Э.Р. обратилась в Лаишевский отдел Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом. Однако <дата> ей было отказано в государственной регистрации в связи с расторжением Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан в одностороннем порядке договора аренды земельного участка.
Считая, что указанный отказ нарушает ее права как собственника имущества, Ахметзянова Э.Р. просила суд признать отказ Лаишевского отдела Управления Росреестра по <адрес> в государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью <данные изъяты> квадратных метров, кадастровый ...., расположенный по адресу: <адрес>, недействительным;
обязать Лаишевский отдел Управления Росреестра по <адрес> осуществить государственную регистрацию права собственности на вышеуказанный объект недвижимости и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.
Впоследствии представитель Ахметзяновой Э.Р.- Антонова Л.А. увеличила исковые требования, указав, что Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан нарушен порядок расторжения договора аренды земельного участка, а также расторжение договора аренды земельного участка без учета наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства, зарегистрированного за ней на праве собственности, просила также признать недействительным расторжение договора аренды в органах государственной регистрации.
В заседании суда первой инстанции представитель Ахметзяновой Э.Р.- Антонова Л.А. иск поддержала.
Представитель ответчика Лаишевского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан - Михайлова О.В. иск не признала, указав, что на момент обращения Ахметзяновой Э.Р за регистрацией права на жилой дом срок аренды земельного участка истек. Основанием для отказа в регистрации права послужило прекращение записи о регистрации права аренды на земельный участок.
Представитель Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, представитель Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан иск не признали.
Представитель Исполнительного комитета <адрес> района Республики Татарстан в суд не явился.
Суд первой инстанции, удовлетворив исковые требования Ахметзяновой Э.Р., принял вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представителем Управления Росреестра по Республике Татарстан Михайловой О.В.ставится вопрос об отмене решения суда.
При этом указывается, что на момент подачи заявления Ахметзяновой Э.Р. о государственной регистрации права собственности на жилой дом, у них не имелось оснований для регистрации данного права, поскольку согласно сведениям единого государственного реестра прав, договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости был расторгнут. В связи с чем, данный договор аренды, предъявленный Ахметзяновой Э.Р., не мог являться основанием для государственной регистрации права на данный жилой дом.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Ахметзяновой Э.Р. –Антонова Л.А. возражала против удовлетворения жалобы.
Представитель Лаишевского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан, представитель Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, представитель Исполнительного комитета <адрес>, представитель Исполнительного комитета города <адрес> в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. При этом судебная коллегия в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц, в связи с наличием в материалах дела доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.
Рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пунктам 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Пунктами 1, 4 статьи 25.3 Федерального закона от <дата> №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено:
1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
4. Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До <дата> разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.
В силу пункта 1 статьи 20 того же Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:
1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления.
Судом первой инстанции установлено, <дата> между Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан и Ахметзяновой Э.Р. заключен договор аренды земельного участка ...., согласно которому арендодатель предоставил в аренду арендатору земельный участок под индивидуальное жилищное строительство общей площадью <данные изъяты> квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>, на срок с <дата> год по <дата> год. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке <дата>.
Пунктом 5.1.2 договора аренды предусмотрено, что в случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок.
Доказательства уведомления одной из сторон договора аренды земельного участка о прекращении данного договора в материалы дела не представлены.
Исходя из положений договора аренды, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствии возражений со стороны арендодателя на пользование имуществом арендатором после истечения срока договора аренды, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из кадастрового дела объекта недвижимости следует, что в период действия договора аренды земельного участка, в 2009 году, на вышеуказанном земельном участке Ахметзянова Э.Р. возвела объект незавершенного строительства площадью 9 квадратных метров, кадастровый ...., степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <адрес>.
Право собственности Ахметзяновой Э.Р. на объект незавершенного строительства зарегистрировано <дата>.
В 2015 году Ахметзянова Э.Р. завершила строительство индивидуального жилого дома, объекту недвижимости присвоен кадастровый .....
<дата> Ахметзянова Э.Р. обратилась в Лаишевский отдел Управления Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом.
Уведомлением от <дата>.... государственного регистратора Лаишевского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан ей было сообщено о приостановлении государственной регистрации права на индивидуальный жилой дом в связи с направлением запроса в Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района РТ на предмет продления (расторжения) договора аренды земельного участка.
<дата> Нурутдинов Н.И., действующий по доверенности от <дата> в интересах Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, обратился в Лаишевский отдел Управления Росреестра по <адрес> с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка в связи с тем, что арендатору было направлено предложение о заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка .... от <дата>.
<дата> Палата имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан направила Ахметзяновой Э.Р. предложение о заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка .... от <дата>. Конверт с соглашением вернулся отправителю с отметкой «истек срок хранения».
<дата> Палата имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан направила Ахметзяновой Э.Р. претензию о наличии задолженности по арендной плате за землю в размере <данные изъяты> рублей, установив 10-тидневный срок для оплаты задолженности со дня получения претензии. Почтовое отправление также вернулось отправителю с отметкой «истек срок хранения».
Согласно сведениям Лаишевского отдела управления Росреестра по <адрес><дата> государственная регистрация аренды земельного участка была прекращена на основании заявления от <дата>.....
Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным расторжения договора аренды земельного участка .... от <дата> в Лаишевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, суд первой инстанции пришел к выводу, что расторжение договора аренды земельного участка осуществлено с нарушением порядка расторжения договора аренды, установленного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
Разрешая заявленные Ахметзяновой Э.Р. требования, суд первой инстанции, признав недействительным расторжение договора аренды, пришел к выводу о том, что оспариваемый ею отказ в государственной регистрации права собственности является незаконным.
Судебная коллегия по следующим основаниям считает данный вывод суда первой инстанции не правильным.
<дата> Лаишевским отделом Управления Росреестра по <адрес> принято решение об отказе Ахметзяновой Э.Р. в государственной регистрации права собственности на жилой дом. Отказ мотивирован тем, что согласно сведениям, содержащимся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор аренды земельного участка на котором расположен жилой дом, подлежащий регистрации, заключенный с Ахметзяновой Э.Р. от <дата>...., расторгнут.
Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 13 Федерального закона от <дата> №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (абзац 8); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).
При таких обстоятельствах, поскольку на момент экспертизы документов, расторжение договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не было признано недействительным, Лаишевский отдел Управления Росреестра по Республике Татарстан обоснованно пришел к выводу об отсутствии у Ахметзяновой Э.Р. прав на регистрацию жилого дома расположенного на земельном участке, который был предоставлен ей на правах аренды.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют установленным обстоятельствам дела, что привело к неправильному применению норм материального права.
Таким образом, решение суда первой инстанции в части признания недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (жилого дома) на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, обязании Лаишевского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан осуществить государственную регистрацию права собственности и выдачу свидетельства о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок подлежит отмене, с вынесением нового решения в этой части об отказе в удовлетворении требований.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 199, 327-329, пунктом 3, 4 части 1, статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от <дата> в части удовлетворения исковых требований Ахметзяновой Э.Р. о признании отказа Лаишевского отдела Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в государственной регистрации права собственности Ахметзяновой Э.Р. на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> недействительным, обязании Лаишевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществить государственную регистрацию права собственности Ахметзяновой Э.Р. на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и выдачу свидетельства о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок, отменить, принять в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ахметзяновой Э.Р. о признании отказа Лаишевского отдела Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в государственной регистрации права собственности Ахметзяновой Э.Р. на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, недействительным, обязании Лаишевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществить государственную регистрацию права собственности Ахметзяновой Э.Р. на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и выдачу свидетельства о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок - отказать.
В остальной части решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от <дата> оставить без изменения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.
Председательствующий
Судьи