Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по частным жалобам заявителя Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Тверского регионального филиала АО «Россельхозбанк» и заинтересованного лица ФИО1, на определение Заволжского районного суда г. Твери от 25.11.2020 по материалу № 13-6/2020 по заявлению Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» об изменении способа и порядка исполнения решения суда по гражданскому делу № 2-2031/2013 по исковому заявлению Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Тверского регионального филиала Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество по договору № № об ипотеке от 31.08.2012,

установил:

Решением Заволжского районного суда г. Твери от 26 декабря 2013 года по гражданскому делу № 2-2031/2013 по исковому заявлению открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Тверского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество по договору № № об ипотеке от 31.08.2012 г., исковые требования удовлетворены.

10 сентября 2019 года в Заволжский районный суд г. Твери от представителя Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Тверского регионального филиала Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» поступило заявление об изменении способа и порядка исполнения судебного постановления. В обоснование требований указано, что с даты вынесения решения суда прошел значительный период времени. В настоящее время цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание судом, изменилась, в связи с чем, имеются основания полагать, что имущество, принадлежащее ФИО1 на праве собственности, не будет реализовано по ранее установленной стоимости, что косвенно подтверждается и результатом проведенных торгов, которые не состоялись в виду отсутствия заявок лиц, потенциально заинтересованных в приобретении выставленных объектов. Заявителем представлен отчет № 1707/19-1 от 30.08.2019 об определении рыночной стоимости принадлежащих АО «Россельхозбанк» прав к ООО «Инвест-Новострой» и установлена рыночная стоимость объектов недвижимости. Кроме того, в целях соблюдения прав и законных интересов сторон исполнительного производства, заявитель указал на необходимость его приостановления на срок до вступления в законную силу судебного акта по настоящему заявлению, поскольку, в случае удовлетворения судом настоящего заявления и изменения начальной продажной цены заложенного имущества увеличивается вероятность его реализации, а отказ суда в приостановлении исполнительного производства, с учетом того, что повторные торги уже назначены, сделает невозможным изменение начальной стоимости продажной цены заложенного имущества, несмотря на представленные доказательства ее изменения.

В судебном заседании 16 октября 2019 года от ФИО1 поступило заявление об изменении порядка исполнения решения суда по гражданскому делу №2-2031/2013 по исковому заявлению открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Тверского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество по договору № № об ипотеке от 31.08.2012 путем увеличения начальной продажной цены заложенного имущества.

В судебном заседании 16 октября 2019 года протокольным определением отказано ФИО1 в принятии указанного заявления.

Представитель заявителя ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» требования по заявлению с учетом уточнений поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить.

Заинтересованное лицо ФИО1 возражал против удовлетворения заявленных требований, так как с момента вынесения решения суда по указанному адресу появилась развитая инфраструктура, рядом построен жилой комплекс «Волга-Лайф», представлены документы о наличии технической возможности газового подключения, что повышает стоимость объектов недвижимости. В 2012 году на территории, на которой расположен объект незавершенного строительства, была утверждена категория застройки Ж-3, которая позволяет возводить многоэтажные жилые здания, из-за чего стоимость объекта могла только возрасти. Из заключения банка следует, что оценка стоимости объекта необоснованно занижена, в заключении не учитывается стоимость возведенных строений, которые находятся в хорошем состоянии. Просил суд изменить порядок исполнения решения Заволжского районного суда г. Твери от 26.12.2013 г., распределив выручку в размере разницы между суммой указанной в решении Заволжского районного суда г. Твери от 26.12.2013 г. и суммой, взысканной решением Центрального районного суда г. Твери от 22.01.2014 года.

Представители заинтересованного лица ФИО1 – ФИО2, ФИО3, поддержали позицию доверителя, не возражали против изменения порядка исполнения решения суда, но с учетом стоимости имущества по судебной экспертизе, в соответствии с которой стоимость объектов недвижимости была увеличена.

Судом постановлено вышеуказанное определение, об отмене которого ставится вопрос в частной жалобе ФИО1, мотивированной тем, что суд не учел, что банк, утверждая, что имущество не продано исключительно в силу существенного уменьшения его рыночной стоимости по сравнению с первоначальной, не доказал отсутствие иных фактов, влияющих на ликвидацию имущества: достаточную информированность о проведении торгов; использование не только местного рынка продажи, учитывая специфику реализуемых объектов и т.д. Суд не учел, что рыночная стоимость имущества может не только уменьшаться с начала исполнительно производства, но и увеличиваться. Учитывая выводы экспертного заключения, полагал необходимым определение Заволжского районного суда г. Твери отменить и разрешить вопрос об изменении порядка реализации заложенного имущества по существу путем установления продажной стоимости реализации заложенного имущества, исходя из цены, установленной экспертом.

Представителем заявителя АО «Россельхозбанк» подана частная жалоба, в которой просит отменить вышеуказанное определение и изменить способ и порядок исполнения решения суда от 26.12.2013 г. В обоснование жалобы указано, что установленная решением суда от 26.12.2013 г. продажная цена имущества, на которое обращено взыскание, завышена и существенно отличается от реальной рыночной стоимости, из-за чего имущество не было реализовано путем продажи с публичных торгов, были нарушены нормы, гарантирующие лицу, чье право нарушено своевременное исполнение судебного акта. Доказывая факт снижения рыночной стоимости, банк представил в суд отчет, в соответствии с которым, цена залогового имущества существенно снижена. Представленный отчет в полной мере отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств. В ходе судебного разбирательства, по ходатайству заинтересованного лица ФИО1 судом была назначена оценочная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость залогового имущества была определена выше, определенной в решении суда от 26.12.2013 г. С судебной экспертизой представитель заявителя не согласен, считает, что эксперт подобрал для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующим факторами, не указав причин, по которым он исследовал в качестве объектов-аналогов земельные участки, исключительно под строительство многоквартирных домов. Обращает внимание суда на то, что в случае завершения строительства, возведенные объекты будут иметь статус нежилых. Считает, что экспертом были нарушены требования ФСО № 1,3 и 7 и использовались им при проведении судебной экспертизы ненадлежащие объекты-аналоги. Согласно заключению судебной экспертизы, выводы эксперта при оценке стоимости земельного участка основаны на использовании сравнительного подхода а при оценке объектов незавершенного строительством – путем затратных подходов. В заключении не было указано убедительных доводов о возможности и экономической целесообразности восстановления объектов незавершенного строительства, не отражено реальное техническое состояние объектов недвижимости, соответствующие сведения не учтены при расчете рыночной стоимости. В виду не согласия с судебной экспертизой, представителем заявителя было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, ввиду того, что указанное экспертное заключение выполнено с нарушением норм действующего законодательства, является недопустимым доказательством. Однако в назначении повторной экспертизы отказано.

Относительно частной жалобы представителя АО «Россельхозбанк» ФИО1 поданы возражения, в которых он просит оставить жалобу без удовлетворения. Указывает, что изменение начальной продажной цены заявитель основывал на отчете № 1707/19-1И от 12.11.2019 г., который, как указывает ФИО1, судом первой инстанции справедливо был признан ненадлежащим доказательством, вызывающим сомнения. Экспертиза, выполненная в рамках судебного разбирательства, не может вызывать сомнений, поскольку выполнена квалифицированным экспертом, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы экспертизы мотивированы и основаны на произведенных расчетах. При допросе эксперта, эксперт мотивированно объяснил применяемую в экспертизе методику оценки. Так же взыскатель необоснованно не согласен с позицией суда по признанию заключения по результатам обследования технического состояния несущих конструкций здания, по следующим причинам: на заключении отсутствует указание заказчика, а заказчик всегда является заинтересованным для выполнения заключения лицом; неизвестна сама дата составления заключения; неизвестна дата обследования и кем она проводилась; ООО «Билдинг», дважды за один год привлекалось к дисциплинарной ответственности; само заключение представлено в виде копии. Доводы взыскателя о привлечении ООО «Инвест-Новострой» денежных средств граждан, отсылки на решения Арбитражных судов в отношении ООО «Инвест-Новострой», ссылки на возбуждение уголовных дел в отношении ООО «Инвест-Новострой», к существу рассматриваемого вопроса никакого отношения не имеют.

Представителем заявителя АО «Россельхозбанк» были поданы возражения на частную жалобу ФИО1, в которых банк не согласен с доводами частной жалобы ФИО1 Указывает, что доводы, изложенные в частной жалобы не были озвучены в суде первой инстанции. Несмотря на заявления ФИО1 об изменении рыночной стоимости залогового имущества, последний с таким заявлением в суд не обращался, у суда отсутствовали правовые основания принять в качестве начальной стоимости продажной цены залогового имущества цену, требуемую ФИО1

В связи с тем, что судом первой инстанции отказано в принятии заявления ФИО1 без приведения мотивов, в целях устранения процессуальных нарушений судом апелляционной инстанции принято заявление ФИО1 об изменении порядка исполнения решения суда для разрешения по существу.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО «Россельхозбанк» поддержал доводы по частной жалобе в полном объеме. Полагал, что заключения как судебной, так и повторной судебной экспертизы составлены с нарушением норм действующего законодательства. При определении рыночной стоимости экспертами не учитывалось фактическое состояние объектов недвижимости, в отношении земельного участка применены не правильные аналоги.

В заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 доводы по частной жалобе поддержал, считает, что должен быть изменен способ реализации имущества исходя из рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта.

Проверив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, заслушав представителя ОАО «Россельхозбанк», ФИО1 и его представителя, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что решением Заволжского районного суда г. Твери от 26.12.2013 по гражданскому делу № 2-2031/2013 по исковому заявлению ОАО «Россельхозбанк» в лице Тверского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество по договору № № об ипотеке от 31.08.2012, исковые требования ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» удовлетворены. Обращено взыскание на недвижимое имущество по адресу <адрес>, принадлежащее гражданину ФИО1, являющееся предметом Договора №№ об ипотеке от 31.08.2012, и установлен способ его реализации путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в следующем размере: объект незавершенного строительства с кадастровым номером № 343 000 рублей; объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № - 2 981 000 рублей; объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № - 3 776 000 (три миллиона семьсот семьдесят шесть тысяч) руб., земельного участка с кадастровым номером № - 37 000 000 (тридцать семь миллионов) руб.

26 декабря 2014 года выдан исполнительный лист ВС № №.

Из справки судебного пристава-исполнителя ФИО4 и приложенных материалов исполнительных производств следует, что исполнительный лист ВС № № по делу № 2-2031/2013 выданный 26.12.2014 Заволжским районный судом г.Твери об обращении взыскания на заложенное имущество в отношении ФИО1, предъявлялся для принудительного исполнения в Заволжский районный отдел СП УФССП России по Тверской области 17.02.2015, в дальнейшем был передан для исполнения в Межрайонный отдел СП по ОВИП УФССП России по Тверской области, что подтверждается постановлением судебного пристава-исполнителя о принятии исполнительного производства к исполнению от 15.06.2015, исполнительному производству № присвоен №№. В рамках исполнительного производства №№, 24.06.2015 года наложен арест на имущество указанное в исполнительном документе ВС № №.

09.07.2015 имущество передано на торги. 31.12.2015 данное имущество отозвано с торгов. Исполнительное производство №№ окончено 27.01.2016 на основании п.1 ч.1 ст.46 ФЗ «Об исполнительном производстве».

05.06.2017 по исполнительному листу № ВС № по делу №2-2031/2013 выданному 26.12.2014 Заволжским РОСП г. Твери возбуждено ИП № №. 21.06.2017 на имущество наложен арест. 02.08.2017 имущество передано на торги. 25.10.2017 данное имущество отозвано с торгов. Исполнительное производство № № окончено 25.10.2017 на основании п.1 ч.1 ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве».

На основании заявления взыскателя возбуждено исполнительное производство №№ от 10.10.2018, взыскатель АО «Россельхозбанк», должник ФИО1, предмет исполнения обращение взыскания на заложенное имущество.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особо важным исполнительным производствам УФССП России по Тверской области от 10.10.2018 наложен арест на имущество, принадлежащее должнику ФИО1 в размере и объеме, необходимом для исполнения требования исполнительного документа. Согласно акту о наложении ареста от 10.10.2018, аресту подвергнуто следующее имущество: земельный участок общей площадью 36002,4 кв.м, с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>; объект незаверенного строительства, общей площадью 3507,9 кв.м., №. степени готовности 46%; объект незавершенного строительства, общей площадью 468,6 кв.м., №, степени готовности 58%, объект незавершенного строительства, общей площадью 265,4 кв.м., №, степени готовности 54%.

Постановлением судебного пристава - исполнителя от 26.11.2018 указанное выше имущество передано в Территориальное управление Росимущества по Тверской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно протоколу окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах по продаже арестованного имущества от 18.04.2019, за период с 28.03.2019 по 17.04.20019 организатору торгов на аукцион по продаже имущества не подано ни одной заявки на участие в торгах. Торги признаны несостоявшимися в соответствии со ст.91 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

18.04.2019 поступило уведомление о снижении стоимости имущества, судебным приставом исполнителем вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% за №№ от 18.04.2019. Повторные торги, назначенные на 26.09.2019, признаны не состоявшимися в связи с отсутствием заявок и приостановленными с 19.09.2019 по определению Заволжского районного суда г. Твери от 11.09.2019.

Как усматривается из заявления АО «Россельхозбанк», с учетом ходатайства об уточнении заявленных требований заявитель на основании статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил изменить порядок исполнения решения Заволжского районного суда г. Твери от 26.12.2013 года, установив начальную продажную цену на имущество в размере 80% от его рыночной стоимости, то есть в размере: объект не завершенного строительства, кадастровый номер №, общая площадь застройки 3507,9 кв.м, степень готовности 46%, адрес объекта: <адрес> - 4 837 600 руб. (рыночная стоимость 7170 000 рублей); объект незавершенного строительства, кадастровый №№ общей площадью застройки 468,6 кв.м, степень готовности 58%, адрес объекта <адрес> - 117600 руб. (рыночная стоимость 224 000 рублей); объект незавершенного строительства, кадастровый номер №, общей площадью застройки 265,4 кв.м, степень готовности 54 %, адрес объекта <адрес> - 72800 руб. (рыночная стоимость 128000 рублей); земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под проектирование дома ветеранов сцены, площадь объекта 36 002,4 кв.м, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер № - 28 747 200 руб., установленной на основании отчета ООО «Актуальность»

Определением Заволжского районного суда г. Твери от 2 июля 2020 года по ходатайству заинтересованного лица ФИО1 для определения действительной рыночной стоимости заложенного имущества, по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «РЭА центр «Перспектива», ФИО5, рыночная стоимость по состоянию на момент проведения экспертизы объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, общая площадь 3507,9 кв. м, степень готовности 46%, адрес объекта: <адрес>, составила 13 958 700 рублей; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, общая площадь 468,6 кв. м, степень готовности 58%, адрес объекта: <адрес> составила 1 439 774 рубля; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, общая площадь 265,4 кв. м, степень готовности 54%, адрес объекта: <адрес> составила 617 457 рублей; рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под проектирование дома ветеранов сцены, площадь объекта 36002,4 кв. м. адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> кадастровый номер: №, составила 103972732 рубля. Итого рыночная стоимость недвижимого имущества но адресу <адрес> составила 119 988 663 рубля.

Отказывая в удовлетворении заявления АО «Россельхозбанк» суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 203, ст. 434, ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая заключение судебной экспертизы об увеличении стоимости имущества, на которое обращено взыскание, пришел к выводу об отсутствии оснований, для изменения способа и порядка исполнения судебного акта.

С указанными выводами суд апелляционной инстанции согласиться не может.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения.

Таким образом, согласно указанной норме федерального закона начальная продажная цена устанавливается в соответствии с рыночной ценой заложенного имущества.

Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.

Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).

Применительно к данному случаю такой нормой является статьи 434 ГПК РФ, согласно которой при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном ст. 203 и 208 данного кодекса.

В силу статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе изменить способ и порядок его исполнения.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 37 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", предусматривающей право взыскателя, должника, судебного пристава-исполнителя обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ.

Как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 4 февраля 2014 г. № 221-О, достижение баланса интересов участников гражданского оборота в ситуации уменьшения рыночной цены заложенного имущества по сравнению с ее значением на момент обращения взыскания может быть обеспечено на основании норм процессуального права. Так, порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не установлены иные правила (абз. 2 п. 1 ст. 56 данного Федерального закона). Кроме того, в данном случае применимы сформулированные Конституционным Судом Российской Федерации правовые позиции, согласно которым исполнение судебного решения, в том числе вынесенного в пользу кредитора в случае нарушения должником гражданско-правового обязательства, по смыслу ст. 46 (ч. 1) Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, следует рассматривать как элемент судебной защиты; защита нарушенных прав не может быть признана действенной, если судебный акт или акт иного уполномоченного органа своевременно не исполняется, что обязывает федерального законодателя при выборе в пределах своей конституционной дискреции того или иного механизма исполнительного производства осуществлять непротиворечивое регулирование отношений в этой сфере, создавать для них стабильную правовую основу и не ставить под сомнение конституционный принцип исполнимости судебного решения (Постановления от 12 июля 2007 г. № 10-П, от 26 февраля 2010 г. N 4-П, от 14 мая 2012 г. N 11-П и др.), а законодательная регламентация обращения взыскания по исполнительным документам должна осуществляться на стабильной правовой основе сбалансированного регулирования прав и законных интересов всех участников исполнительного производства с законодательным установлением пределов возможного взыскания, не затрагивающих основное содержание прав должника и одновременно отвечающих интересам защиты прав кредитора (охватывающих его право требования), с целью предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий неисполнения обязательства должником (Постановление от 12 июля 2007 г. N 10-П).

Если рыночная цена предмета залога значительно снизилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, после признания торгов несостоявшимися возможно обращение залогодателя или залогодержателя в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества, которое подлежит рассмотрению по правилам, предусмотренным ст. 434 ГПК Российской Федерации и ст. 324 АПК Российской Федерации, регулирующими, в частности, изменение порядка исполнения судебных постановлений и судебных актов (п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 г., и п. 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге"). При этом, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, Определение суда об изменении способа и порядка исполнения решения суда не отменяет и не изменяет решение суда, вынесенное по существу материально-правового спора сторон по делу (Определение от 24 декабря 2013 г. N 2117-О).

Один только факт изменения цены предмета залога после вынесения решения не является тем обстоятельством, с которым закон связывает возможность изменения порядка и способа исполнения решения, без установления обстоятельств невозможности исполнения решения первоначальным способом или в первоначальном порядке.

Данная позиция выражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам от 22.05.2013, который прямо указывает, что изменение установленной судом в решении начальной продажной цены имущества подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном статьей 434 ГПК РФ, которая, в свою очередь, предполагает необходимость предоставления доказательств невозможности исполнения решения первоначальным способом.

Невозможность исполнения решения суда об обращении взыскания на имущество непосредственно связана с невозможностью проведения торгов по его реализации, порядок которых определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (статья 57).

В силу статьи 58 указанного Закона организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей (подп. 1 пункта 1).

Из содержания указанных правовых норм в их системном толковании следует, что лицо, обращающееся с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда, обязано доказать наличие по делу обстоятельств, исключающих или затрудняющих возможность исполнения судебного акта либо существенно влияющих на результат его исполнения.

С учетом изложенного доводы заявителя о невозможности дальнейшего исполнения решения суда относятся к обстоятельствам, подлежащим исследованию судом при разрешении спора, однако судами первой и апелляционной инстанций указанные положения закона учтены не были.

Изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства.

Правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны и на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

В связи с наличием значительного расхождения в стоимости объектов, указанных в представленных в суд первой инстанции отчетах о рыночной стоимости, а также выводах, изложенных в судебной оценочной экспертизе по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, проведенной экспертом ООО «РЭА центр «Перспектива» ФИО5, судом апелляционной инстанции по ходатайству ОАО «Россельхозбанк» по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО РАО «КЭС» ФИО6

Согласно выводов эксперта, рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:

- объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, общая площадь застройки 3507,9 кв.м, степень готовности 46%, адрес объекта: <адрес>, 5 206 000 (Пять миллионов двести шесть тысяч) рублей;

- объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, общая площадь застройки 468,6 кв.м., степень готовности 58%, адрес объекта: <адрес>, 505 000 (Пятьсот пять тысяч) рублей;

- объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, общая площадь застройки 265,4 кв.м, степень готовности 54%, адрес объекта: <адрес>. 269 000 (Двести шестьдесят девять тысяч) рублей;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под проектирование дома ветеранов сцены, площадь объема 36002,4 кв.м, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер №, 95 558 000 (Девяносто пять миллионов пятьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей.

Суд апелляционной инстанции, вопреки позиции ОАО «Россельхозбанк», принимает указанное заключение как допустимое доказательство по делу, поскольку заключение судебной экспертизы, полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных. Оснований ставить под сомнение указанное экспертное заключение не имеется, поскольку оно выполнено квалифицированным экспертом, выводы которого мотивированы и основаны на произведенных расчетах, не находятся за пределами специальных познаний, эксперт имеет соответствующую квалификацию, достаточный стаж работы в данной области и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств, свидетельствующих о личной заинтересованности эксперта, стороной истца не представлено.

Учитывая, что начальная продажная цена заложенного имущества, установленная решением Заволжского районного суда г. Твери от 26 декабря 2013 года существенно отличается от его рыночной стоимости на момент его реализации, установленной на основании заключения эксперта №21/21 оц, исходя из неоднократного прекращения исполнительного производства по вопросу обращения взыскания на заложенное имущество по заявлению взыскателя, отсутствие доказательств невозможности реализации имущества ввиду завышенной стоимости, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявления об изменении порядка исполнения решения суда, с установлением рыночной стоимости заложенного имущества в размере 80% рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта №21/21 оц, составленным экспертом ООО РАО «КЭС» ФИО6 в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки.

В связи с чем определение Заволжского районного суда г. Твери от 25 ноября 2020 года подлежит отмене.

Учитывая выводы, указанные в заключении судебной оценочной экспертизы, оснований полагать, что действительная рыночная стоимость имущества, на которое обращено взыскание, в настоящее время существенно снижена, суд апелляционной инстанции не находит.

В связи с чем доводы представителя ОАО «Россельхозбанка» о необходимости изменения способа и порядка исполнения решения Заволжского районного суда г. Твери от 26 декабря 2013 года путем уменьшения начальной продажной стоимости имущества, на которое обращено взыскание.

Довод представителя АО «Россельхозбанк» о том, что эксперт подобрал для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующим факторами, не указав причин, по которым он исследовал в качестве объектов-аналогов земельные участки, исключительно под строительство многоквартирных домов, а в случае завершения строительства, возведенные объекты будут иметь статус нежилых и то, что экспертом были нарушены требования ФСО № 1,3 и 7 и использовании им при проведении судебной экспертизы ненадлежащих объектов-аналогов, не нашли своего подтверждения, поскольку указанные доводы аналогичны содержанию заявления об изменении порядка и способа исполнения решения суда, основаны на ошибочном толковании норм права, направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств и не содержат доводов, нуждающихся в дополнительной проверке, основанием к отмене определения суда служить не могут.

Доводы частной жалобы ОАО «Россельхозбанк» в целом направлены на несогласие с выводами судебных экспертиз и с выводами суда, которые не могут служить основанием для удовлетворения заявления АО «Россельхозбанк».

Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 334 ГПК РФ, суд,

определил:

Определение Заволжского районного суда г. Твери от 25 ноября 2020 года в части отказа в изменении способа и порядка исполнения решения Заволжского районного суда г. Твери от 26 декабря 2013 года отменить, постановив в указанной части новое определение, которым изменить способ и порядок исполнения решения Заволжского районного суда г. Твери от 26 декабря 2013 года, установив начальную продажную стоимость имущества в следующем размере: объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № – 4164 800 рублей; объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № – 404 000 рублей; объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № – 215 200 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 76446 400 рублей.

В остальной части определение Заволжского районного суда г. Твери от 25 ноября 2020 года оставить без изменения, частные жалобы Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Тверского регионального филиала АО «Россельхозбанк», ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий Е.Е. Зорова