Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Абдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Нурлатского районного суда Республики Татарстан от 13 апреля 2022 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО3 и ФИО4 к ФИО2 и ФИО1 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО1 в пользу ФИО3 и ФИО4 1530000 рублей недоплаченную стоимость за квартиру по договору купли-продажи квартиры от 21 января 2022 года, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03 февраля 2022 года по 24 марта 2022 года в размере 30453 рублей 29 копеек, 8000 рублей в счет возмещения расходов на представителя, 16002 рубля 27 копеек в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО1 в пользу ФИО3 и ФИО4 проценты с суммы основного долга, составляющего на день вынесения решения суда 1530000 рублей за период с 25 марта 2022 года по день фактического исполнения обязательства по возврату долга, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 и ФИО4 к ФИО2 и ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 и ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ФИО2 и ФИО1 –ФИО5, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы ФИО6 и ФИО4 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО2 и ФИО1 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование исковых требований указано, что между истцами и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств от 21 января 2022 года, по условиям которого продавцы продают покупателям квартиру, принадлежащую им на праве общей долевой собственности, расположенную по адресу: , кадастровый ..... Стоимость квартиры составила 1700000 рублей. Указанная недвижимость приобретается покупателями, в том числе, за счет кредитных средств в размере 1530000 рублей, предоставляемых АКБ «АК БАРС» согласно кредитному договору .... от 21 января 2022 года, заключенному между ответчиками и банком. По условиям договора денежные средства в размере 1530000 рублей АК БАРС Банк должен был перечислить истцу не позднее 3 рабочих дней с даты предоставления в банк договора купли-продажи недвижимости с отметкой регистрирующего органа. Договор купли-продажи между истцами и ответчиками зарегистрирован Росреестром 26 января 2022 года. Данный договор был предоставлен покупателями в банк 01 февраля 2022 года. Однако, денежные средства в размере 1530000 рублей на их счет не поступили. От сотрудников банка им стало известно, что после предоставления договора в банк ответчики отказались от исполнения условий кредитного договора. В устном разговоре ответчики пояснили, что не намерены исполнять условия договора купли-продажи в части оплаты, поскольку приобретаемая квартира им не нравится. Каких-либо существенных аргументов ответчики не предоставили. Письменных доказательств отказа от исполнения договоров ни ответчики, ни банк им не предоставил. Срок исполнения договора купли-продажи квартиры наступил.

На основании изложенного истцы просили суд взыскать с ответчиков сумму по договору купли-продажи квартиры в размере 1530000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 15850 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 20000 рублей.

ФИО2 и ФИО1 обратились в суд со встречным исковым заявлением к ФИО6 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры.

В обоснование встречного иска указано, что 21 января 2022 года они заключили с ФИО4 и ФИО6 договор купли-продажи . Для приобретения квартиры был оформлен кредитный договор в АК БАРС Банке на сумму 1530000 рублей. Ответчики самостоятельно провели оценку квартиры, которая оказалась завышена - 1700000 рублей. 27 января 2022 года после регистрации сделки ответчики отдали им ключи от квартиры. Зайдя в квартиру Г-выми были обнаружены существенные недостатки, которые невозможно устранить: квартира на последнем этаже и угловая (с потолка просачивается вода – заливает), стены квартиры все сильно кривые, щели между стеной и окнами. Также недостатки, устранение которых требует большого труда и финансовых затрат: бетонная стяжка пола неровная – требуется ремонт, стыки линолеума на полу не проклеены, местами рваный, вздулся и волнами – подлежит замене, пластиковые окна поставлены не правильно, между окнами и стеной щель более 5-7 см – необходимо переустановить заново, плинтуса местами вообще отсутствуют, где имеются к стене не закреплены, включатели, розетки и электропроводка замыкает – подлежит полной замене, в квартире не правильно проведено индивидуальное отопление – батарей отопления недостаточно, труба циркуляции отопления диаметра 15 мм, когда по правилам необходимо 22-25 мм, трубы не закреплены, валяются на полу и висят как попало на стене, в связи с чем в квартире холодно – требуется проведение отопления заново. Состояние квартиры не отвечает указанным в договоре условиям. Об этом было сообщено ответчикам по телефону с предложением расторгнуть договор купли-продажи. Ответчики признали недостатки квартиры, согласились расторгнуть договор по согласию сторон, записались в МФЦ, забрали ключи от квартиры и приняли квартиру обратно и снова выставили квартиру на продажу. Однако в МФЦ ответчики не пришли и на звонки не отвечали, в связи с чем ответчикам была направлена претензия о расторжении договора. Истцы заказали оценку квартиры и согласно отчету рыночная стоимость спорной квартиры составила 1445000 рублей. Кредитный договор с банком истцы расторгли. Также установили, что в нарушение условий договора ответчики имеют задолженность по коммунальным платежам в размере 3890 рублей.

На основании изложенного просили суд расторгнуть договор купли-продажи , заключенный между ними и ответчиками 21 января 2022 года, и аннулировать запись о переходе права собственности на квартиру в регистрирующем органе, взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины в размере 400 рублей и расходы по оплате юридических услуг в размере 20000 рублей.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО6 и ее представитель ФИО7, также представляющий интересы истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО4, в судебном заседании, увеличив исковые требования, просили также взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6505 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03 февраля 2022 года по 24 марта 2022 года в размере 30453 рублей 29 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 25 марта 2022 года по дату фактического возврата суммы задолженности по договору купли-продажи квартиры, убытки в размере 300000 рублей вследствие невозможности исполнения истцами условий об оплате предварительного договора от 01 февраля 2022 года и договора о задатке от 01 февраля 2022 года, заключенного между ФИО6 и ФИО8 Встречные исковые требования не признали.

Ответчики по первоначальному иску и истцы по встречному иску ФИО2 и ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиков по первоначальному иску и истцов по встречному иску ФИО2 и ФИО1 – ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснения дал аналогичные вышеизложенному.

Представитель третьего лица – Нурлатского филиала ПАО «АК БАРС» Банк в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд первой инстанции частично удовлетворив основные исковые требования, и отказав в удовлетворении встречных исковых требований, постановил решение в указанной выше формулировке.

В апелляционной жалобе ФИО2 и ФИО1 ставят вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности, просит принять новое решение отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме. При этом апеллянты указывают, что суд первой инстанции не принял во внимание доводы о том, что спорная квартира была продана по завышенной цене, при наличии существенных недостатков, которые были обнаружены лишь после заключения договора купли-продажи и выезда истцов из жилого помещения. Также апеллянтами указывается, что суд необоснованно отказал им во взыскании судебных расходов на представителя.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Частью 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частями 1-4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В силу частей 1-4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

В силу части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно статье 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов возмещения вреда является возмещение причиненных убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При взыскании убытков подлежит доказыванию факт противоправных действий причинителя вреда, наличие и размер ущерба, наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и противоправными действиями причинителя вреда.

Таким образом, расходы по внесению задатка по договору купли-продажи земельного участка не подлежат возмещению, в связи с недоказанностью условий, необходимых для привлечения ответчиков гражданско-правовой ответственностью, предусмотренной статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истцы до полной оплаты стоимости квартиры на свой страх и риск заключили договор купли-продажи земельного участка, полную оплату за который намеревались произвести из денежных средств, получаемых в будущем за продажу спорной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Судом первой инстанции установлено, что 21 января 2022 между ФИО6, ФИО4 (продавцы) и ФИО2, ФИО1 (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств, по условиям которого продавцы продают, а покупатели покупают квартиру, принадлежащую продавцам на праве общей долевой собственности, расположенную по адресу: .

В соответствии с условиями договора цена квартиры составляет 1700000 (пункт 3 договора). Оплата цены квартиры осуществляется следующим образом: сумма в размере 170000 рублей оплачивается в день подписания настоящего договора (пункт 3.3), оставшаяся сумма в размере 1530000 рублей оплачивается за счет кредитных средств не позднее трех рабочих дней, считая с даты предоставления в банк договора купли-продажи недвижимости с отметкой регистрирующего органа, подтверждающего регистрацию перехода права общей совместной собственности и ипотеки на объект недвижимости, путем перечисления покупателем ФИО2 со своего рублевого счета, открытого в ПАО «АК БАРС» Банк на рублевой счет продавца ФИО6, открытый в ПАО «АК БАРС» банк, предоставляемых по кредитному договору .... от 21 января 2022 года не позднее одного дня с момента предоставления кредита покупателям (пункт 4).

Пунктом 11 вышеуказанного договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, что данный договор купли-продажи имеет силу передаточного акта.

Судом установлено надлежащее исполнение договора в части передачи квартиры покупателям.

26 января 2022 года Нурлатским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ произведена государственная регистрация права общей совместной собственности РТ за ФИО2 и ФИО1, а также ипотеки в силу закона на данный объект недвижимости.

Также в судебном заседании установлено, что 01 февраля 2022 года продавцами ФИО4 и ФИО6 в ПАО «АК БАРС» Банк был предоставлен договор купли-продажи спорной недвижимости с отметкой регистрирующего органа. При этом в установленные сроки, денежные средства по договору на счет покупателей перечислены не были.

Истцами, в адрес ПАО «АК БАРС» Банк 07 февраля 2022 года, было направлено заявление о перечислении денежных средств по договору купли-продажи с предоставлением копии данного договора и выписки из ЕГРН. На указанное заявление денежные средства перечислены не были и дан ответ о том, что банк готовит документы в МФЦ для снятия обременения и признания сделки недействительной.

03 февраля 2022 года между ПАО «АК БАРС» Банк и ФИО2, ФИО1 заключено соглашение, согласно которому кредитный договор .... от 21 января 2022 года расторгнут.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому ответчики обязанность по уплате денежных средств в размере 1530000 рублей не исполнили, при этом государственная регистрация права общей совместной собственности ФИО2 и ФИО1 на спорную квартиру была произведена в установленном законом порядке, квартира передана покупателям и принята ими, они определенное время проживали в спорной квартире, доказательств обратного суду не представлено. Учитывая ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по договору купли-продажи квартиры, суд пришел к выводу о взыскании с них в счет погашения задолженности денежные средства в сумме 1530000 рублей. Учитывая неправомерность удержания недоплаченных денежных средств по договору купли продажи за период с 03 февраля 2022 года по 24 марта 2022 года с ФИО2 и ФИО1 в пользу истцов суд взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30453 рублей 29 копеек.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 и ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, суд руководствовался статьями 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, отметив, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает. Учитывая, что в удовлетворении основных требований по встречному исковому заявлению отказано, требования о взыскании судебных расходов по данному иску также оставлены без удовлетворения.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они согласуются с представленными в материалы дела доказательствами.

Признавая несостоятельными доводы жалобы, суд исходит из того, что ФИО2 и ФИО1 добровольно принято решение о заключении договора купли-продажи спорной квартиры на условиях, согласованных с продавцами ФИО6 и ФИО4, заключение договора купли-продажи квартиры совершалось по волеизъявлению обоих сторон сделки, при этом доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, суду не представлено.

Вопреки доводам жалобы, из договора купли-продажи квартиры следует, что покупатели удовлетворены качественным состоянием указанной квартиры, установленным путем ее осмотра перед заключением настоящего договора и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщили продавцы.

Доводы ответной стороны о том, что стоимость приобретаемой квартиры была завышена, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и признаны несостоятельны в силу того, что из отчета о рыночной стоимости спорной квартиры следует, что она была проведена по заказу ФИО2, и ему было известно о стоимости данного объекта недвижимости.

Учитывая, что в удовлетворении основных требований по встречному исковому заявлению отказано, суд обоснованно отказал во взыскании судебных расходов по данному иску, с чем также соглашается суд апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств, которым судом дан надлежащий анализ и правильная оценка по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учётом изложенного, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьёй 199, пунктом 1 статьи 328, статьёй 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нурлатского районного суда Республики Татарстан от 13 апреля 2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 30 июня 2022 года.

Председательствующий

Судьи

Определение09.07.2022