Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Сазоновой В.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе Шарафиева Э.С., на решение Советского районного суда города Казани Республики Татарстан от 22 мая 2020 года, которым постановлено:

исковые требования Фомина Дмитрия Михайловича к Шарафиеву Эдуарду Сулеймановичу о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств, удовлетворить частично.

Уменьшить цену земельного участка по договору купли-продажи от 3 марта 2017 года, заключенному между Д.М. Фоминым и Э.С. Шарафиевым до 199 540 рублей 80 копеек.

Взыскать с Шарафиева Эдуарда Сулеймановича в пользу Фомина Дмитрия Михайловича 202 759 (двести две тысячи семьсот пятьдесят девять) рублей 20 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований Фомина Д.М., отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя Шарафиева Э.С. Зиятдинову А.В., представителя Фомина Д.М. Гараеву Г.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Фомин Д.М. обратился в суд с иском к Шарафиеву Э.С. о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств.

В обоснование иска указано, что 3 марта 2017 года между истцом Фоминым Д.М. (покупатель) и ответчиком Шарафиевым Э.С.(продавец), в лице представителя по доверенности Хаванского А.П., был заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа.

По условиям договора, продавец продал, а покупатель приобрел земельный участок площадью 447 кв.м, с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>. Стоимость земельного участка с учетом его состояния на дату договора сторонами согласована в размере 402 300 рублей, то есть 900 рублей за 1 кв.м.

Также в момент подписания договора, продавцом была дана гарантия (гарантийное письмо к договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа) от 3 марта 2017 года, согласно которому продавец гарантировал обеспечение технической возможности подключения к внутрипоселковым коммуникациям водоснабжения и газоснабжения, заходящих на территорию земельного участка, в срок не позднее 10 сентября 2017 года.

До настоящего момента времени (18 марта 2019 года) данные гарантийные обязательства не исполнены, техническая возможность подключения к коммунальным сетям отсутствует.

Истец считает, что соразмерным будет считаться понижение цены указанного земельного участка до его кадастровой стоимости в размере 54 739 рублей 62 копейки, исходя из сведений ЕГРН.

Досудебная претензия от 26 сентября 2018 года была направлена в адрес ответчика 26 сентября 2018 года, доставлена в отделение почтовой связи по месту нахождения ответчика 2 октября 2018 года. Таким образом, срок хранения истекает 2 ноября 2018 года.

Как следствие, ответчик узнал либо должен был узнать о неосновательном обогащении 2 ноября 2018 года и именно с этой даты подлежат начислению проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму неосновательного обогащения.

Проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 2 ноября 2018 года по 18 марта 2019 года составляют 9 929 рублей 28 копеек.

На основании изложенного, истец, с учетом уточнения иска, просил суд уменьшить цену договора купли-продажи земельного участка от 3 марта 2017 года до его рыночной стоимости без технической возможности подключения данного земельного участка к газоснабжению в размере 133 000 рублей, взыскать с Шарафиева Э.С. в пользу истца сумму основанного долга в размере 269 300 рублей, проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 2 ноября 2018 года по 18 марта 2019 года в размере 9 929 рублей 28 копеек, указать в резолютивной части решения суда о продолжении начисления процентов, рассчитываемых в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с 19 марта 2019 года до даты фактического исполнения решения суда (погашения основного долга).

В судебное заседание суда первой инстанции истец Фомин Д.М. не явился, обеспечив явку своего представителя Абитова Ф.Р., который исковые требования поддержал.

Ответчик Шарафиев Э.С. в судебное заседание не явился.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика Зиятдинова А.В. иск не признала.

Судом вынесено решение о частичном удовлетворении иска в приведенной выше формулировке.

Шарафиев Э.С., не соглашаясь с постановленным по делу решением, в своей апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, суд неверно применил нормы материального права. Судом дело рассмотрено в его отсутствие при наличии ходатайства об отложении рассмотрения дела, проигнорированы его доводы, что он является физическим лицом, поэтому гарантировал безвозмездное обеспечение технической, а не фактической возможности подключения к внутрипоселковым коммуникациям. Все работы по газификации выполнены, находятся на стадии оформления и получения акта ввода в эксплуатацию. Техническая возможность подключения к коммунальным сетям газоснабжения и водоснабжения невозможна ввиду отсутствия объекта капитального строительства на участке. Выражает несогласие с выводом эксперта о стоимости земельного участка без газификации, сделанного без учета выполненных работ.

В возражении на апелляционную жалобу представитель Фомина Д.М. Хайруллин Р.Р. указал, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом всех обстоятельств дела.

Представитель Шарафиева Э.С. Зиятдинова А.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы жалобы поддержала.

Представитель Фомина Д.М. Гараева Г.И. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив оспариваемое решение в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 3 марта 2017 года между Хаванским А.П., действующим от имени Шарафиева Э.С. по доверенности, (продавец) и Фоминым Д.М. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа. Цена земельного участка, по условиям договора составила 402 300 (четыреста две тысячи триста) рублей.

Согласно гарантийному письму к договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от 3 марта 2017 года, Шарафиев Э.С. (продавец), гарантирует Фомину Д.М., являющемуся покупателем земельного участка, обеспечить техническую возможность подключения к внутрипоселковым коммуникациям водоснабжения и газоснабжения, заходящих на территорию земельного участка .... на территории коттеджного поселка <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>.

Срок предоставления технической возможности подключения к внутрипоселковым коммуникациям водоснабжения, газоснабжения на территории коттеджного поселка <данные изъяты>, находящегося по адресу <адрес> - не позднее 1 сентября 2017 года. Обеспечить наличие внутрипоселковых дорог на период строительно-монтажных работ с щебёночным покрытием, после окончания строительно-монтажных работ (ориентировочно - 2019 год) - асфальтобетонным покрытием.

В настоящее время обязательства по оплате стоимости приобретаемого земельного участка покупателем исполнены в полном объеме.

Поскольку обязательства по гарантийному письму ответчиком не исполнены, истец обратился в адрес ответчика с досудебной претензией от 26 сентября 2018 года о соразмерном уменьшении покупной цены по договору от 3 марта 2017 года. Ответа на претензию не последовало.

Судом установлено, что техническая возможность подключения к внутрипоселковым коммуникациям газоснабжения, заходящих на территорию земельного участка с кадастровым номером ...., в настоящее время не обеспечена.

Так, согласно заключению кадастрового инженера АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан» №126 от 9 октября 2019 года, строящийся газопровод «Техническое перевооружение ОПО системы газораспределения и газопотребления в части: Газоснабжение нового поселка в н.п. <адрес>» (распределительный газопровод низкого давления I очередь строительства) проходит вблизи земельного участка с кадастровым номером .....

Согласно экспертному заключению №211 т/12-19 от 16 декабря 2019 года ООО «Центр оценки и экспертизы Арслан» на момент осмотра техническая возможность подключения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером .... к поселковым коммуникациям водоснабжения и газоснабжения, находящегося на территории коттеджного поселка <данные изъяты> по адресу: <адрес> не обеспечена.

На территорию земельного участка с кадастровым номером ...., заходит труба dy32 водоснабжения, газовая труба не заходит. Газовые трубы dy63 и dy225 проходят по периметру участка.

Согласно заключению эксперта от 14 марта 2020 года ООО «Научно-методический инновационно-внедренческий центр подготовки кадров и независимых экспертиз «Паритет Ценз» наиболее вероятная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> с учетом подведения к нему газа (наличии технической возможности подключения к внутрипоселковым коммуникациям газоснабжения, заходящих на территории земельного участка) составляет 268 000 рублей.

Наиболее вероятная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> без тенической возможности подключения данного земельного участка к газоснабжению составляет 133 000 рублей.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что подведенный к поселку газопровод высокого давления 1 категории протяженностью 2800 м, установленный шкаф ПГБ и монтаж первой очереди системы газоснабжения протяженностью 3 км (прокладка газовых труб в том числе по периметру земельного участка истца), не свидетельствует о наличии у истца технической возможности подключения к системе газоснабжения.

Определяя стоимость участка без обеспечения технической возможности подключения к системам газоснабжения, суд исходил из того, что стоимость земельного участка согласно заключению эксперта снижается на 50,4 процента. Следовательно, покупная стоимость земельного участка по договору купли-продажи от 3 марта 2017 года, заключенному между Фоминым Д.М. и Шарафиевым Э.С., подлежит снижению до 199 540 рублей 80 копеек (402 300-50,4 %).

В этой связи суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца 202 759 рублей 20 копеек (402 300 - 199 540,80).

Правовых оснований для взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, за период с 2 ноября 2018 года по 18 марта 2019 года, в размере 9 929 рублей 28 копеек и продолжения начисления данных процентов до даты фактического исполнения решения суда (погашения основного долга), суд не нашел, поскольку у ответчика обязательства по выплате данной суммы возникнут только после вступления настоящего решения в законную силу, следовательно и оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на данную сумму с 2 ноября 2018 года не имеется.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не может согласиться по следующим основаниям.

В силу положений пунктов 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из условий договора купли-продажи, заключенного между сторонами, следует, что продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные договором, земельный участок с кадастровым номером ...., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь 447 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1.2 зданий, строений, сооружений на земельному участке не имеется. Пункт 1.5 предусматривает, что покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленным путем осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

К указанному договору продавец оформил гарантийное письмо, по которому гарантировал обеспечить техническую возможность подключения к внутрипоселковым коммуникациям водоснабжения и газоснабжения, заходящих на территорию земельного участка .... на территории коттеджного поселка <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>. При этом техническая возможность подключения к внутрипоселковым коммуникациям водоснабжения и газоснабжения предоставляется им безвозмездно.

Из пояснений сторон следует, что водоснабжение на спорном участке имеется.

Согласно экспертному заключению №211 т/12-19 от 16 декабря 2019 года ООО «Центр оценки и экспертизы Арслан» на момент осмотра на территорию земельного участка с кадастровым номером ...., заходит труба dy32 водоснабжения, газовая труба не заходит. Газовые трубы dy63 и dy225 проходят по периметру участка.

При таких данных, оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, с учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка не установлено, поскольку доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок был продан истцу с недостатками, некачественный, стороной истца не представлено. Сам договор купли-продажи не содержит условий о наличии на нем труб водоснабжения и газоснабжения. Обязательство по обеспечению технического присоединения к внутрипоселковым сетям должно быть выполнено ответчиком безвозмездно.

Экспертное заключение от 14 марта 2020 года ООО «Научно-методический инновационно-внедренческий центр подготовки кадров и независимых экспертиз «Паритет Ценз», определившее наиболее вероятную рыночная стоимость земельного участка с учетом подведения к нему газа (наличии технической возможности подключения к внутрипоселковым коммуникациям газоснабжения, заходящих на территории земельного участка) и без технической возможности подключения данного земельного участка к газоснабжению не может являться основанием для установления стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 названного Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стороны договора купли-продажи определили стоимость земельного участка без дополнительных условий о наличии либо отсутствии технической возможности подключения к внутрипоселковым сетям по соглашению в размере 402300 рублей.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии правовых оснований для соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка основан на неправильном применении приведенных выше норм права и не соответствует обстоятельствам дела.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь пунктами 3, 4 части 1 статьи 330, статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Советского районного суда города Казани Республики Татарстан от 22 мая 2020 года по данному делу отменить, апелляционную жалобу Шарафиева Э.С.- удовлетворить.

Приять новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств – отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трёх месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи