Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Дьякова А.Н. гражданское дело по апелляционным жалобам ИП ФИО1, ФИО2 на решение Ленинского районного суда г. Омска от 28 октября 2016 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать полностью.

Встречные исковые требования удовлетворить в части. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения б/н от 1 августа 2014 года, заключенный между ФИО2 и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 с 1 мая 2016 года.

Взыскать со ФИО2 задолженность по внесению арендной платы за март 2016 года в сумме 25 100 рублей, за апрель 2016 года в сумме 70 000 рублей, задолженность по оплате тепловой энергии в сумме 16 050 рублей, задолженность по оплате электрической энергии 4 659 рублей 68 копеек, а всего 115 809 рублей 68 копеек.

Взыскать со ФИО2 в пользу ИП ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 516 рублей.

Взыскать со ФИО2 в пользу ИП ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в сумме 840 рублей,

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения, в обоснование требований указывая на заключение 01.08.2014 между сторонами договора аренды нежилого помещения, согласно которому ответчик предоставил ему в аренду нежилое помещение, общей площадью 165 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...> на срок до 31.07.2019, размер арендной платы устанавливается дополнительным соглашением. Фактически арендная плата оплачивалась в размере 70 000 рублей + коммунальные платежи, внесение денежных средств подтверждается подписью ответчика. Запись о заключении договора была внесена в ЕГРН. Акт приема-передачи имущества не составлялся. 01.11.2014 было подписано дополнительное соглашение, устанавливающее размер арендной платы равным 70 000 рублей + коммунальные платежи, которое в установленном порядке не регистрировалось. По договору аренды ФИО2 использовал спорное нежилое помещение до 22.03.2016.

Уведомлением от 15.02.2016 истец обратился к ответчику с просьбой расторгнуть договор аренды в связи с прекращением деятельности ИП ФИО2 с 01.01.2016, ссылаясь на пункт 2.3.7 договора, предусматривающий право арендатора на досрочное расторжение договора аренды. В ответ на данное уведомление им была получена претензия ответчика от 28.03.2016 о необходимости выполнения ремонта помещения, а также внесении в полном объеме арендной платы и пени за просрочку платежей и уведомление о расторжении договора аренды от 01.08.2014 без подписи и даты.

Помещение он частично освободил 22.03.2016. Прибыв 24.03.2016 забрать остальные вещи и навести порядок, он обнаружил, что ответчик сменил замок и ввиду этого не смог попасть в помещение. Арендная плата произведена в полном объеме по март 2016 года включительно. Считает, что правоотношения сторон прекращены с 24.03.2016, поскольку по инициативе арендодателя с этого момента он не использовал помещение, фактически доступа в него не имел. Кроме того, не дожидаясь расторжения договора с истцом, ответчик заключил договор аренды данного помещения с другим арендатором. Ответчик ФИО1 всячески уклоняется от расторжения договора аренды и подписания акта приема-передачи.

Просил считать расторгнутым заключенный сторонами договор аренды с 24.03.2016, взыскать с ответчика судебные расходы.

ИП ФИО1 обратился в суд со встречным иском, ссылаясь на наличие у ФИО2 задолженности по внесению арендной платы за март 2016 года в размере 31 000 рублей, отсутствие у него как собственника возможности сдавать помещение в аренду в течение 7 месяцев, поскольку до настоящего времени договор между сторонами не расторгнут. Также ФИО2 не исполнена обязанность по внесению коммунальных платежей за энергоснабжение перед ОАО «Омские распределительные тепловые сети» в размере 16 050 рублей и 8 955,23 рублей, и за потребленную электроэнергию в размере 4 659,68 рублей, которые внесены им как собственником помещения самостоятельно. Арендатором по акту приема-передачи помещение ему до настоящего времени не передано. ФИО2 арендованное помещение передано в субаренду. Однако, извлекая прибыль из договора субаренды, он не исполнял основного обязательства, вытекающего из договора аренды. Факт осуществления коммерческой деятельности субарендатора на территории арендуемого помещения подтверждается актом сверки ООО «Продторг» и актом сверки ИП ФИО3, которые осуществляли поставку продукции субарендатору по адресу нахождения помещения в период действия основного договора аренды, заключенного сторонами спора.

Просил признать односторонним отказ от исполнения договорного обязательства ФИО2 перед ИП ФИО1 в рамках договора аренды нежилого помещения б/н от 01.08.2014, расторгнуть названный договор аренды, взыскать со ФИО2 в его пользу 31 000 рублей задолженности по внесению арендной платы за март 2016 года, 490 000 рублей задолженности по внесению арендной платы с апреля 2016 года по октябрь 2016 года, 16 050 рублей и 8 955,23 рублей задолженности по коммунальных платежей в части обязательств по оплате энергоснабжения, 4 659,68 рублей задолженности по коммунальных платежам в части обязательств по оплате за потребленную электроэнергию, 4 000 рублей расходов на оказание юридических услуг.

В судебном заседании ФИО2 и его представитель по устному ходатайству ФИО4 иск поддержали, также заявили требования о взыскании с ФИО1 5 799,94 рублей, полагая данную сумму излишне внесенной в счет арендной платы и коммунальных платежей. Встречный иск не признали.

ИП ФИО1 иск ФИО2 не признал, встречный иск поддержал.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица ООО «Ника».

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого в части заявленных исковых требований, в которой ему отказано, в апелляционной жалобе просит ИП ФИО1, ссылаясь на наличие у ФИО2 задолженности по арендной плате в размере 521 000 рублей, расчет которой им представлен. Мотивом, по которым суд отказал во взыскании всей суммы задолженности, в решении отсутствуют. С учетом обстоятельств, при которых на момент обращения в суд с иском договор не расторгнут, считает, что имеет право на взыскание заявленной суммы в полном объеме. Помещение по акту приема-передаче ему возвращено не было, и он имеет право требовать внесения арендной платы за весь период просрочки. Несмотря на прекращение предпринимательской деятельности ФИО2 продолжал использовать помещение как самостоятельно, так и посредством договора субаренды с ООО «Ника». Государственная регистрация прекращения договора аренды была приостановлена в связи с необходимостью предоставления им заявления о прекращении договора субаренды, что следует из уведомления от 08.09.2016.

В апелляционной жалобе ФИО2 выражает несогласие с взысканием с него задолженности, ссылаясь на ее отсутствие. Полагает, что арендная плата в размере 70 000 рублей, установленная дополнительным соглашением от 11.11.2014, не подлежит применению, поскольку данное соглашение не было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 ИП ФИО1 просит оставить ее без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность доводов, изложенных в ней.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом (л.д.198-200), в судебное заседание не явились ФИО2, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО «Ника», о причинах неявки не сообщили, доказательства уважительности этих причин не представили. Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ст.ст.167,327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения ФИО1, поддержавшего доводы своей жалобы и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы ФИО2, судебная коллегия приходит к следующему.

По смыслу ч.1 статьи 327.1 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено судебным разбирательством и следует из материалов дела, 01.08.2014 между ФИО2 и ИП ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, общей площадью 165 кв.м., сроком действия до 31.07.2019. Согласно п. 3.2 договора, сумма арендной платы устанавливается дополнительным соглашением. В пункте 7.2 предусмотрено, что величина арендной платы определяется договором и составляет 10 000 рублей в месяц, изменение величины арендной платы производится на основании дополнительного соглашения. Государственная регистрация указанного договора произведена 29.08.2014.

01.11.2014 сторонами подписано дополнительное соглашение к указанному договору аренды, которым установлен размер арендной платы за всю арендуемую площадь равный 70 000 рублей. Также предусмотрено, что оплата коммунальных платежей, электро-, водо- и теплоснабжение, и другие расходы по эксплуатации и техническому обслуживанию объекта аренды в арендную плату не входят и оплачиваются арендатором самостоятельно в соответствии с платежными документами в сроки, указанные в договорах, заключенных между арендодателями и соответствующими организациями.

В материалы дела представлено уведомление, датированное 15.02.2016, в котором ФИО2 просит расторгнуть договор с 22.03.2016 в связи с прекращением деятельности.

Из объяснений сторон судом установлено, что ФИО1 получил данное уведомление 26.03.2016, не возражал против расторжения договора в случае погашения со стороны истца всех задолженностей по арендной плате и коммунальным платежам.

31.03.2016 ФИО1 направил ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды от 01.08.2014 с 01.05.2016 в связи с неисполнением последним обязательств по договору, наличием задолженности по арендной плате более одного месяца и задолженности по коммунальным платежам белее трех месяцев, отказом погасить образовавшуюся задолженность. Согласно почтовому уведомлению о вручении, уведомление о расторжении договора аренды было получено ФИО2 06.04.2016.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ, по требованию арендатора – статьей 620 ГК РФ. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Прекращение деятельности индивидуальным предпринимателем в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора ни законом, ни договором не предусмотрено.

Соглашение о расторжении договора аренды в связи с прекращением деятельности ИП ФИО2 с 22.03.2016 либо с иной даты между сторонами достигнуто не было.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО2 о признании заключенного сторонами договора аренды недвижимого имущества расторгнутым с 24.03.2016.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды от 01.08.2014, суд первой инстанции исходил из доказанности факта нарушения арендатором условий договора в части внесения арендных платежей и наличия оснований для расторжения договора по требованию арендодателя.

Судебная коллегия оснований не согласиться с такими выводами суда не находит.

В соответствии с п. 5.2.2 заключенного сторонами договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора отказаться от договора аренды, если задолженность арендатора по арендной плате (без учета пени) превысила месячную сумму арендной платы, предусмотренной договором. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня уведомления арендодателем арендатора (п. 5.3 договора аренды).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок внесения арендной платы определен в разделе 3 договора, согласно которому арендная плата производится арендатором ежемесячно в счет следующего месяца в течение трех последних дней текущего месяца путем внесения на счет ФИО1

Таким образом, арендная плата за март 2016 года в полном объеме должна быть внесена в период с 27 по 29 февраля 2016 года, за апрель 2016 года – с 29 по 31 марта 2016 года.

Из представленных в материалы дела платежных поручений и выписок по счету, открытому на имя ФИО1, за периоды с 27.02 по 20.03.2016 и с 21.03 по 31.03.2016 видно, что в счет арендной платы по спорному договору на счет ФИО1 внесено <...> – 9 500 рублей, <...> – 14 000 рублей, <...> – 4 000 рублей, <...> – 3 500 рублей, <...> – 8 000 рублей, всего 39 000 рублей.

Соответственно, в установленный договором срок арендная плата за март 2016 года внесена не в полном объеме, за апрель 2016 года не внесена, в связи с чем согласно условиям договора аренды у арендодателя возникло право требовать досрочного расторжения договора.

Принимая во внимание дату уведомления арендодателем арендатора об отказе в одностороннем порядке от договора аренды, районный суд указал, что договор аренды подлежит расторжению с 01.05.2016. Определенную судом дату расторжения договора стороны не оспаривают, на наличие оснований для расторжения договора с более поздней даты не указывают.

При изложенном, оснований для признания заключенного сторонами договора аренды расторгнутым с иной даты судебная коллегия не находит.

Определяя сумму задолженности по арендной плате, подлежащей взысканию со ФИО2, суд первой инстанции исходил из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 01.11.2014, и наличия у арендатора обязанности по внесению арендной платы до даты расторжения договора, т.е. по апрель 2016 года включительно, учел сумму внесенных в счет арендной платы за март 2016 денежных средств, в том числе 5 900 рублей, перечисленных ФИО1 на основании приходного кассового ордера от 12.09.2016, не найдя при этом оснований для взыскания арендной платы за больший период в размере, заявленном ФИО1

Судебная коллегия с такими выводами соглашается.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о наличии у него на основании ст. 622 ГК РФ права требовать от ФИО2 арендной платы до октября 2016 года подлежат отклонению как необоснованные.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ценное имущество было вывезено арендатором из спорного жилого помещения 22.03.2016.

24.03.2016 ФИО1 произвел замену замка в спорном жилом помещении, ограничив доступ арендатора в нежилое помещение.

Наличие у ФИО1 убытков обусловленных невозможностью передавать нежилое помещение в аренду иным лицом до момента государственной регистрации прекращения заключенного между сторонами договора аренды, своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашло.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 об использовании спорного помещения ООО «Ника» по согласованию со ФИО2 убедительными не являются, какими-либо допустимыми и достоверными доказательствами не подтверждены.

При этом в судебном заседании апелляционной инстанции ФИО1 подтвердил, что после смены замка 24.03.2016 ФИО2 доступа в спорное помещение не имел, более того он фактически передал данное помещение в аренду другому арендатору.

В приведенной связи судебная коллегия приходит к выводу, что арендованное имущество фактически было возвращено арендатором арендодателю, реальная возможность пользования данным жилым помещением с момента замены замков в конце марта 2016 года у ФИО2 отсутствовала. Неподписание акта приема-передачи обусловлено разногласием сторон и наличием взаимных требований, которые были разрешены только в судебном порядке, и не может служить основанием для возложения на арендодателя обязанности по внесению арендной платы до октября 2016 года по правилам ст. 622 ГК РФ, как за период просрочки возвращения арендованного имущества.

Доводы апелляционной жалобы ФИО2 о необоснованности применения арендной платы в размере 70 000 рублей, установленной дополнительным соглашением от 01.11.2014, судебная коллегия признает несостоятельными.

Положения заключенного сторонами договора аренды предусматривают возможность изменения величины арендной платы на основании дополнительного соглашения.

Представленное дополнительное соглашение к договору аренды подписано сторонами, факт его подписания ФИО2 не оспаривается.

Кроме того, в исковом заявлении самим ФИО2 указывается, что фактически арендная плата вносилась в размере 70 000 рублей.

ФИО4, представлявшая интересы ФИО2 в ходе рассмотрения дела, в судебном заседании 28.10.2016 подтвердила, что от установления арендной платы в размере 70 000 рублей они не отказывались, именно в таком размере вносили арендную плату.

По смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст.433, п. 2 ст.651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Пункт 3 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает последствий для третьих лиц до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Подписав дополнительное соглашение к договору аренды, используя предоставленное помещение, ФИО2 принял на себя обязательство по внесению арендной платы в размере 70 000 рублей, которое должно надлежаще исполняться (статья 310 ГК РФ).

В приведенной связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о согласовании сторонами арендной платы по заключенному договору в размере 70 000 рублей.

Ссылки в апелляционной жалобе ФИО2 на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения выводов суда в данной участи не опровергают, поскольку исходя из действующего правового регулирования стороны, согласовавшие изменение договора и фактически его исполнившие, не вправе ссылаться на его незаключенность, в связи с отсутствием государственной регистрации сделки, и не освобождаются от исполнения согласованных ими в надлежащей форме условий договора.

Имеющимися в материалах дела актами сверки взаимных расчетов, составленных арендодателем и ресурсоснабжающими организациями, расчетами АО «Омские распределительные тепловые сети, счетом-фактурой АО «Петербургская сбытовая компания» подтверждается факт наличия задолженности по оплате коммунальных услуг, предоставляемых в арендуемом нежилом помещении, в том числе по оплате тепловой энергии за период с 01.01.2016 по 31.03.2016 – 16 050,40 рублей, по оплате электрической энергии за период с 01 по 31.03.2016 – 10 836,55 рублей, которую по условиям дополнительного соглашения должен был вносить арендатор.

ФИО1 в обоснование заявленных требований представлены счет извещение и чек-ордер от 11.04.2016 об оплате задолженности по тепловой энергии перед АО «Омский распределительные тепловые сети» за период с ноября 2014 года по март 2016 года в сумме 16 050 рублей, а также квитанции и кассовые чеки от 21.03.2016 и 30.03.2016 об оплате поставленной электрической энергии за март 2016 года на сумму 10 130 рублей и 2 000 рублей соответственно.

При этом ФИО1 заявлены требования о взыскании с ФИО2 4 659,68 рублей задолженности по оплате за потребленную электроэнергию.

Определяя подлежащую взысканию с ФИО2 задолженность по оплате коммунальных платежей, суд принял во внимание размер начисленных платежей и суммы фактически уплаченные ФИО1 по представленным платежным документам, размер заявленных ФИО1 исковых требований, в связи с чем пришел к выводу о наличии основания для взыскания с арендатора 16 050 рублей задолженности по оплате тепловой энергии, 4 659,68 рублей задолженности по оплате электрической энергии, отказав во взыскании 8 955,23 рублей пени за несвоевременную оплату услуг по поставке тепловой энергии, поскольку допустимых (письменных) доказательств оплаты указанной суммы представлено не было.

Доводов о несогласии с постановленным решением в части взысканной судом суммы задолженности по оплате коммунальных платежей апелляционные жалобы сторон не содержат.

Учитывая требования закона, установленные судебным разбирательством обстоятельства дела, вынесение судом правильного по существу решения у судебной коллегии отсутствуют основания для его отмены.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

определила:

решение Ленинского районного суда г. Омска от 28 октября 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда: