Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в режиме видеоконференц-связи с Кировским районным судом г. Екатеринбурга гражданское дело по апелляционной жалобе третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» на решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 01 июля 2021 года, которым постановлено:

Иск Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Нового Уренгоя удовлетворить частично.

Изъять у Керимовой Фариды Рахмедовны следующее имущество:

- квартиру №, кадастровый №, площадью 44,4 кв.м, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>;

- доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3072 кв.м; - доли в праве собственности на нежилые помещения: общей площадью 257,4 кв.м, кадастровый №; общей площадью 256,7 кв.м, кадастровый №; общей площадью 9,3 кв.м, кадастровый №; общей площадью 626,3 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Возложить на департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Нового Уренгоя обязанность выплатить Керимовой Фариде Рахмедовне возмещение за изымаемое имущество в размере 6 442 863 рублей.

Прекратить право собственности Керимовой Фариде Рахмедовне на изымаемое имущество в виде:

- квартиру №, кадастровый №, площадью 44,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>;

- доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3072 кв.м;

- доли в праве собственности на нежилые помещения: общей площадью 257,4 кв.м, кадастровый №; общей площадью 256,7 кв.м, кадастровый №; общей площадью 9,3 кв.м, кадастровый №; общей площадью 626,3 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с момента выплаты возмещения за изымаемое имущество.

Признать право собственности муниципального образования «город Новый Уренгой» на следующее имущество:

- квартиру №, кадастровый №, площадью 44,4 кв.м, расположенную по адресу: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>;

- доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3072 кв.м, пропорционально размеру общей площади квартиры №, кадастровый №. расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>;

- доли, пропорциональные размеру общей площади квартиры №, кадастровый №, расположенной по адресу: Российская Федерация, Ямало<адрес>, в праве собственности на нежилые помещения: общей площадью 257,4 кв.м, кадастровый №; общей площадью 256,7 м“, кадастровый №; общей площадью 9,3 м", кадастровый №; общей площадью 626,3 м", кадастровый №, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес>; с момента выплаты Керимовой Фариде Рахмедовне возмещения за изымаемое имущество.

Требования ПАО Сбербанк, заявляющего самостоятельные требования об обязании Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Новый Уренгой перечислить ПАО Сбербанк часть выкупной стоимости, причитающейся Керимовой Ф.Р., оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Кравцовой Е.А., пояснения представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России» Колчановой М.В., заключение прокурора отдела прокуратуры ЯНАО Рукавишникова П.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Истец Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации МО г. Новый Уренгой обратился в суд с иском к ответчику Керимовой Ф.Р. об изъятии жилого помещения. В обоснование иска указал, что распоряжением Правительства ЯНАО от 02 апреля 2019 года многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции, Администрации г. Новый Уренгой рекомендовано провести отселение всех нанимателей и собственников жилых помещений дома в соответствии с требованиями и нормами жилищного законодательства. В связи с признанием дома аварийным в целях реконструкции, постановлением Администрации города от 04 июля 2019 года изъят земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества: квартиры и нежилые помещения, согласно приведенному перечню в постановлении, в том числе и имущество, принадлежащее ответчику - земельный участок, пропорционально размеру общей площади квартиры и сама квартира №. Также указал, что реализация постановления от 04 июля 2019 года возложена на истца, копия постановления вручена ответчику лично 07.08.2019, а 02.09.2020 ответчику направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд - путем выкупа и обмена, а также отчет об оценке рыночной стоимости, указанное письмо ответчиком получено 02 марта 2020 года. С момента получения уведомления ответчиков прошло более 3 месяцев, однако, ответчик уклоняется от заключения соглашений. В связи с чем, истец просил изъять у Керимовой Ф.Р. путем выкупа на условиях, предусмотренных проектом соглашения о выкупе, принадлежащее ей недвижимое имущество.

24 мая 2021 года от ПАО «Сбербанк России» поступило заявление о признании третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора по данному делу, в котором просили обязать Департамент имущественных и жилищных отношений г. Новый Уренгой перечислить ПАО «Сбербанк России» часть выкупной стоимости, причитающейся Керимовой Ф.Р. в качестве возмещения за изымаемый объект недвижимости - квартиру <адрес>, в размере остатка общей задолженности по кредитному договору от 07.10.2015, заключенному с ПАО «Сбербанк России» на день исполнения решения суда, указав, что на основании этого кредитного договора банком ответчику предоставлен ипотечный кредит в сумме 2 538 211 рублей на приобретение спорного объекта недвижимости, в качестве своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за пользование им заемщик предоставил кредитору залог на кредитуемый объект недвижимости. Поскольку спорное жилое помещение находится в залоге у банка, имеет обременение в виде ипотеки в силу закона, следовательно, изъятие предмета залога приведет к утрате обеспечения по ипотечному кредиту, что существенным образом нарушит законные права залогодержателя на получение удовлетворения от стоимости заложенного имущества.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ДИО Администрации г. Новый Уренгой Марияш В.Э. требования поддержала.

В судебном заседании представитель ответчика Гудимов Е.В. с исковыми требованиями согласился частично, просил при оценке недвижимого имущества руководствоваться заключением эксперта, полученного по результатам судебной оценочной экспертизы. В удовлетворении требований банка просил отказать.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» участия в судебном заседании не принимал, уведомлены надлежащим образом о рассмотрении дела.

Прокурор прокуратуры г. Новый Уренгой Волоскова Е.С. в судебном заседании иск поддержала, в требовании банка просила отказать.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше. С решением суда в части отказа во взыскании выкупной стоимости непосредственно в пользу банка не согласен третье лицо, заявляющее самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России». В апелляционной жалобе, ссылаясь на положения ст. 31 Закона об ипотеке указывает, что банк имеет преимущественное право на удовлетворение его требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. При этом, п. 2 ст. 334 ГК РФ предусматривает право требования залогодержателя причитающегося денежного возмещения непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, вопреки выводу суда, банк вправе требовать направления в свой адрес выкупной цены непосредственно от муниципального образования.

Определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24 марта 2022 года апелляционное определение суда ЯНАО от 09 ноября 2021 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Представителем истца Департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых указывают, что апелляционное определение суда ЯНАО от 09 ноября 2021 года исполнено, Керимовой Ф.Р. перечислена выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение в сумме 6 442 863 рубля, ввиду чего, оснований для удовлетворения требований банка не имеется.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ПАО «Сбербанк России» Колчанова М.В., действующая на основании доверенности, на доводах апелляционной жалобы настаивала по приведенным в ней основаниям. Коллегии пояснила, что сумма долга в настоящее время равна 1 200 816 рублей 32 копейки.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии с п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (часть 2 статьи 327.1 ГПК РФ).

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя ПАО «Сбербанк России», заключение прокурора, возражавшего против жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Керимова Ф.Р. являлась собственником квартиры <адрес>.

На основании кредитного договора от 07 октября 2015 года ПАО «Сбербанк» предоставлен ипотечный кредит Керимовой Ф.Р. в сумме 2 538 211 рублей сроком на 122 месяца на приобретение спорного объекта недвижимости, в качестве своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за пользование им, заемщик предоставил кредитору - залог на кредитуемый объект недвижимости. В соответствии с кредитным договором в пользу ПАО «Сбербанк России» установлено ограничение на квартиру в виде ипотеки в силу закона.

Распоряжением Правительства ЯНАО № 151-РП от 02 апреля 2019 года многоквартирный жилой дом <адрес>, признан аварийным и подлежащим реконструкции, администрации г. Новый Уренгой рекомендовано провести отселение всех нанимателей и собственников жилых помещений дома в соответствии с требованиями и нормами жилищного законодательства.

В связи с признанием дома аварийным в целях реконструкции, постановлением администрации города от 04 июля 2019 года в соответствии с постановлением Администрации г. Новый Уренгой № 285 от 04 июля 2019 года, изъят земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества: квартиры и нежилые помещения, согласно приведенному перечню в постановлении, в том числе и имущество, принадлежащее ответчику - земельный участок, пропорционально размеру общей площади квартиры, в том числе, квартира №. Реализация постановления от 04 июля 2019 года возложена на Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Новый Уренгой.

Копия указанного постановления, проекты соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд - путем выкупа и обмена, и все документы, касающиеся указанного жилого дома, в том числе и отчет об оценке рыночной стоимости, получены ответчиком.

Однако, несмотря на направленный проект соглашений об изъятии квартиры в связи с изъятием земельного участка, ответчик согласие она выкуп или обмен не выразила.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд урегулирован положениями статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с приведенной статьей Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Порядок изъятия земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также принадлежащего ответчикам жилого помещения для муниципальных нужд сторонами не оспаривается.

В обоснование доводов иска истцом представлен отчет, а при рассмотрении дела судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза. В соответствии с заключением итоговое значение размера возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 6 442 863 рублей.

Истец и ответчик решение суда не оспаривают. Ответчик в ходе рассмотрения дела выражал согласие на установление выкупной цены в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, а потому указанное заключение эксперта подлежит применению при разрешении настоящего спора.

В силу п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49).

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правого образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 57 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае согласно ст. 55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу с п. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктом 2 ст. 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ 1 (2014), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года).

Поскольку порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд истцом соблюден, после выплаты ответчику выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, ее право собственности на жилое помещение должно быть прекращено с признанием права муниципальной собственности.

Третьим лицо, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» заявлено требование о возложении на Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой обязанности перечислить ПАО «Сбербанк России» часть выкупной стоимости, причитающейся Керимовой Ф.Р. в размере остатка задолженности по кредитному договору.

Судебная коллегия соглашается с выводом об отсутствии оснований для удовлетворения таких требований в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 41 Закона об ипотеке, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из положений п. 4 ст. ст. 50 Закона об ипотеке следует, что в случаях, предусмотренных ст. 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой.

В силу положений абз. 3, 6 п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчикам не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателей.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела таким обязанным лицом являлся бы Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой.

Вместе с тем, как установлено судом апелляционной инстанции, 10 декабря 2021 года Керимова Ф.Р. получила исполнительный лист на сумму 6 442 863 рубля. Платежными поручениями № 1627, 1628, 1629, 1630 от 16 декабря 2021 года Департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой Керимовой Ф.Р. перечислено возмещение за изымаемое жилое помещение в сумме общей 6 442 863 рубля. 21 декабря 2021 года между Скурлатовым И.А., Скурлатовым Д.И. и Керимовой Ф.Р. заключен договор купли-продажи жилого помещений, расположенного по адресу: ЯНАО, <адрес>, площадью 42,1 кв.м. Указанное жилое помещение приобретено ответчиком за 6 300 000 рублей. В соответствии с пунктом 4.5 договора, обременение в пользу продавца не возникает.

Таким образом, исходя из характера заявленных ПАО «Сбербанк России» требований о возложении на Департамент обязанности по перечислению в пользу банка части выкупной стоимости, с учетом выплаты выкупной стоимости ответчику и приобретения им на выплаченные денежные средства жилого помещения, основания для удовлетворения требований ПАО «Сбербанк России» в рассматриваемом случае не имеется.

Применительно к настоящей ситуации интересы залогодержателя могут быть обеспечены иным образом, в частности, в соответствии с положениями ст. 41 Закона РФ «Об ипотеке», посредством обращения к ответчику с требованием о досрочном исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

При этом, суд апелляционной инстанции указывает, что ошибочность выводов суда первой инстанции в части отсутствия достаточных правовых оснований для взыскания выкупной стоимости с органа местного самоуправления непосредственно в пользу банка, не повлияла на правильность принятого судом решения, учитывая отсутствие в настоящее время оснований для удовлетворения заявленных третьим лицом ПАО «Сбербанк России» требований по существу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 01 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)