Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1-174/2021 по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Альянс Агро» в лице конкурсного управляющего Романовой Альбины Александровны на решение Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 16 июля 2021 года, с учетом определения того же суда от 23 июля 2021 года об исправлении описки в решении суда, по которому постановлено:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Альянс Агро» в лице конкурсного управляющего Романовой Альбины Александровны к ООО «Победа», Алекинову Владимиру Ильичу, Маркину Льву Николаевичу, Грачевой Тамаре Алексеевне, Грачеву Николаю Геннадьевичу, Кулебякиной Лидии Васильевне, Савдинкиной Валентине Викторовне, Савдинкину Николаю Александровичу, Савдинкину Виктору Ксенофонтовичу, Савдинкиной Тамаре Геннадьевне, Исаевой Лидии Николаевне, Исаеву Виктору Михайловичу, Иванаеву Василию Николаевичу, Рыскалкину Александру Николаевичу, Прокудиной Антонине Федоровне, Ялкиной Елизавете Васильевне, Конюховой Зинаиде Ивановне, Кирюшкину Николаю Викторовичу, Севастьянову Сергею Яковлевичу, Разубаевой Валентине Михайловне, Красильникову Вячеславу Федоровичу, Красильниковой Наталии Петровне, Кулебякину Алексею Викторовичу, Кирюшкиной Надежде Гурьевне, Каракиновой Анне Михайловне, Кирюшкину Георгию Александровичу, Каракинову Анатолию Алексеевичу, Мизеровской Валентине Михайловне, Лапиной Галине Ивановне, Исаеву Юрию Александровичу о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс Агро» в лице конкурсного управляющего Романовой Альбины Александровны в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Заслушав доклад судьи Костенко А.П., представителей ООО «Победа» - Царева Д.Г., Ломакина О.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

общество с ограниченной ответственностью «Альянс Агро» (далее - ООО «Альянс Агро») в лице конкурсного управляющего Романовой А.А. обратилось в суд с иском к ООО «Победа», Алекинову В.И., Павловой Л.М., Маркину Л.Н., Грачевой Т.А., Грачеву Н.Г., Кулебякиной Л.В., Савдинкиной В.В., Савдинкину Н.А., Савдинкину В.К., Савдинкиной Т.Г., Исаевой Л.Н., Исаеву В.М., Иванаеву В.Н., Исаевой Р.К., Рыскалкину Н.В., Рыскалкиной Г.А., Рыскалкину А.Н., Прокудиной А.Ф., Ялкиной Е.В., Конюховой З.И., Кирюшкину Н.В., Севастьянову С.Я., Разубаевой В.М., Красильниковой Е.В., Красильникову В.Ф., Красильниковой Н.П., Кулебякину А.В., Кирюшкиной Н.Г., Каракиновой А.М., Кирюшкину Г.А., Каракинову А.А., Мизеровской В.М., Дудареву В.А., Лапиной Г.И., Исаеву Ю.А., о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки.

В обоснование исковых требований указано, что ООО «Альянс Агро» является участником долевой собственности на 11 земельных участков, расположенных по адресу: ***, с кадастровыми номерами: *** а также является арендатором по договорам аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей в отношении указанных земельных участков: договоры от 19.04.2010 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ***, договоры от 22.04.2010 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ***, договор от 26.04.2010 в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, договоры от 07.05.2010 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ****** договоры от 04.05.2010 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ***, договор от 28.04.2010 в отношении земельного участка с кадастровым номером *** Все указанные договоры аренды заключены в 2010 году сроком на 35 лет. Каждый из договоров аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. В пункте 5 указанных договоров содержится условие, предусматривающее преимущественное право арендатора на выкуп арендуемых земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. Однако конкурсному управляющему ООО «Альянс Агро» стало известно, что некоторые собственники указанных земельных долей, находящихся в аренде в соответствии с указанными договорами, осуществили продажу долей в пользу ООО «Победа» с нарушением предусмотренного преимущественного права выкупа ООО «Альянс Агро».

Арендодатели нарушили преимущественное право ООО «Альянс Агро», как арендатора, на выкуп долей в праве общей собственности на земельный участок, обремененных арендой, перед третьими лицами. ООО «Альянс Агро» в лице конкурсного управляющего предложения о выкупе долей и письменного извещения о продаже долей в праве общей собственности на земельные участки не получало, от покупки долей не отказывалось. 12.04.2021 ООО «Альянс Агро» направило в адрес ООО «Победа» досудебную претензию с требованием осуществить перевод прав и обязанностей покупателя по спорным договорам на ООО «Альянс Агро». Указанная претензия оставлена без ответа.

С учетом уточнения исковых требований, истец просит перевести на ООО «Альянс Агро» (ИНН 7321314918) права и обязанности покупателя ООО «Победа» (ИНН 7321001898) по следующим договорам купли-продажи:

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области, Управление Росреестра по Ульяновской области, Чебан В.В., ООО «Симург», Попов И.В.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «Альянс Агро», в лице конкурсного управляющего Романовой А.А., просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указывает, что согласно п.5 указанных выше договоров аренды ООО «Альянс Агро» имеет преимущественное право выкупа у арендодателей принадлежащих им земельных долей.

Кроме того, договоры субаренды и аренды от 15.04.2019, заключенные между ООО «Альянс Агро» и ООО «Победа», не предусматривают преимущественного права субарендатора на приобретение земельных долей, отчуждаемых арендодателями третьим лицам. ООО «Победа» ошибочно полагает, что к нему перешло преимущественное право покупки земельных долей, поскольку договор о переводе прав арендатора по договорам долгосрочной аренды между ООО «Альянс Агро» и ООО «Победа» не заключался. При этом ООО «Альянс Агро» не имело полномочий предоставлять ООО «Победа» преимущественное право покупки земельных долей, принадлежащих физическим лицам – арендодателям.

Указывает, что договоры субаренды и аренды от 15.04.2019 были заключены с ООО «Победа» на срок до 15.10.2019, тогда как ряд спорных договоров купли-продажи долей были заключены уже после окончания действия договоров от 15.04.2019, т.е. когда ООО «Победа» не являлось сельскохозяйственной организацией, использующей спорные земельные участки.

Полагает, что судом неверно применены положения о пропуске срока исковой давности, предусмотренные п.3 ст.250 ГК РФ. ООО «Победа» открыто заявило о приобретении долей земельных участков лишь на собрании кредиторов ООО «Альянс Агро», состоявшемся 10.02.2021. Истцу о заключении спорных договоров стало известно только после получения выписок из ЕГРН 03.03.2021, исковое заявление было направлено в суд 14.05.2021, т.е. в пределах срока исковой давности.

Кроме того, в отношении договоров купли-продажи, заключенных в период с 04.02.2021 по 18.03.2021, срок исковой давности не пропущен.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался статьями 209, 246, 250, 247 ГК РФ, подпунктом 4 пункта 3 статьи 1, пунктами 1, 2 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и исходил из того, что арендодатели Алекинов В.И., Павлова Л.М., Маркин Л.Н., Грачева Т.А., Грачев Н.Г., Кулебякина Л.В., Савдинкина В.В., Савдинкин Н.А., Савдинкин В.К., Савдинкина Т.Г., Исаева Л.Н., Исаев В.М., Иванаев В.Н., Исаева Р.К., Рыскалкин Н.В., Рыскалкина Г.А., Рыскалкин А.Н., Прокудина А.Ф., Ялкина Е.В., Конюхова З.И., Кирюшкин Н.В., Севастьянов С.Я., Разубаева В.М., Красильникова Е.В., Красильников В.Ф., Красильников Н.П., Кулебякин А.В., Кирюшкина Н.Г., Каракинова А.М., Кирюшкин Г.А., Каракинов А.А., Мизеровска В.М., Дударев В.А., Лапина Г.И., Исаев Ю.А., Павлова Л.М., Исаева Р.К., Рыскалкин Н.В., Рыскалкина Г.А., Красильникова Е.В., Дударев В.А. были вправе по своему усмотрению продать, принадлежащие им земельные доли, без их выдела, любому другому участнику долевой собственности, без извещения о таком намерении других участников долевой собственности, равно как и арендатора.

В связи со смертью Павловой Л.М., Исаевой Р.К., Рыскалкина Н.В., Рыскалкиной Г.А., Красильниковой Е.В., Дударева В.А. определением суда от 16.07.2021 года производство по гражданскому делу в части исковых требований ООО «Альянс Агро» в лице конкурсного управляющего в отношении заявленных исковых требований к указанным лицам прекращено.

Об отказе судом первой инстанции в удовлетворении заявленных исковых требований судебная коллегия соглашается, поскольку выводы суда в этой части соответствуют требованиям материального закона и основаны на фактических обстоятельствах дела.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности (подпункт 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (пункт 2 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Таким образом, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности, устанавливает принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что 19.04.2010, 22.04.2010, 07.05.2010, 26.04.2010, 04.05.2010, 28.04.2020 между ООО «Альянс Агро» и Алекиновым В.И. (2\56 доли), Маркиным Л.Н.(2\7 доли), Грачевой Т.А. (4\67 долей), Грачевым Н.Г. (2\67 доли), Савдинкиным Н.А. (2\19 доли), Савдинкиной В.В. (2\19 доли), Кулебякиной Л.В. (2\19 доли), Савдинкиным В.К. (3\19 доли), Савдинкиной Т.Г. (2\19 доли), Исаевой Л.Н. ( 2\46 доли), Исаевым В.М. (3\46 доли), Иванаевым В.Н. (2\46 доли), Рыскалкиным А.Н. (2\24 доли), Рыскалкиным Н.В. (1\24 доля), Рыскалкиной Г.А. (1\24 доля), Прокудиной А.Ф. (2\17 доли), Ялкиной Е.В. (2\73 доли), Конюховой З.И. (1\23 доля), Севастьяновым С.Я. (1\23 доля), Разубаевой В.М. (2\41 доли), Красильниковой Е.В. (4\41 доли), Красильниковым В.Ф. (2\41 доли), Красильниковой Н.П. (4\41 доли), Кирюшкиным Г.А. (1\24 доля), Каракиновой А.М. (3\24 доли), Мизеровской В.М. (1\24 доля), Каракиновым А.А. (1\24 доля),Кирюшкиной Н.Г. (1\24 доли), Дударевым В.А. (2\119 доли), Исаевым Ю.А. (2\119 доли) заключены договоры земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей на земельные участки с кадастровыми номерами *** расположенных по адресу: ***. Указанные договоры аренды заключены в 2010 году сроком на 35 лет и зарегистрированы в установленном законом порядке.

Из материалов дела также следует, что 15.04.2019 между ООО «Альянс Агро» (субарендодатель) и ООО «Победа» (субарендатор) заключен договор аренды, в том числе указанных земельных долей по адресу: ***, с кадастровыми номерами, начиная с кадастрового номера ***

Судом установлено, что Алекинов В.И., Маркин Л.Н., Грачева Т.А., ГрачевН.Г., Кулебякина Л.В., Савдинкина В.В., Савдинкин Н.А., Савдинкин В.К., Савдинкина Т.Г., Исаева Л.Н., Исаев В.М., Иванаев В.Н., Рыскалкин А.Н., Прокудина А.Ф., Ялкина Е.В., Конюхова З.И., Кирюшкин Н.В., Севастьянов С.Я., Разубаева В.М., Красильников В.Ф., Красильникова Н.П., Кулебякин А.В., Кирюшкина Н.Г., Каракинова А.М., Кирюшкин Г.А., Каракинов А.А., Мизеровская В. М., Лапиной Г.И., Исаев Ю.А. являлись собственниками долей в праве общей долевой собственности на предоставленный в аренду ООО «Альянс Агро», что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Победа» приобрело у ответчиков принадлежащие им доли на указанные выше земельные участки на основании договоров купли-продажи земельных долей № 2 от 23.09.2019, от 19.11.2020, № 3 от 23.09.2019, № 13 от 04.10.2019, от 11.02.2021, № 7 от 26.09.2019, от 17.02.2021 ), № 10 от 26.09.2019, от 18.03.2021, № 11 от 26.09.2019, № 12 от 25.09.2019, № 5 от 23.09.2019, № 6 от 26.09.2019, № 8 от 26.09.2019 года, от 04.02.2021 года, № 1 от 20.09.2019 года, № 9 от 26.09.2019 года.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указал, что при продаже ответчиками принадлежащих им долей спорного земельного участка ООО «Победа» было нарушено преимущественное право покупки истца, как арендатора земельных долей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно пришел к правильному выводу о том, что ООО «Альянс Агро» не имело преимущественного права выкупа спорных земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям закона.

Как было указано выше, положения п. 1 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не устанавливают какого-либо преимущественного права покупки земельной доли у участников долевой собственности либо у непосредственно использующего земельный участок лица.

Более того, положения п. 2 ст. 12 названного Федерального закона вообще освобождают продавца от обязанности уведомления других участников долевой собственности о намерении продать земельную долю кому-либо из участников.

Таким образом, в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отсутствует механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение аналогичных механизмов, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В связи с чем доводы жалобы о том, что договоры субаренды и аренды от 15.04.2019, заключенные между ООО «Альянс Агро» и ООО «Победа», не предусматривают преимущественного права субарендатора на приобретение земельных долей, отчуждаемых арендодателями третьим лицам; ООО «Победа» ошибочно полагает, что к нему перешло преимущественное право покупки земельных долей; ООО «Альянс Агро» не имело полномочий предоставлять ООО «Победа» преимущественное право покупки земельных долей, принадлежащих физическим лицам – арендодателям, судебной коллегией отклоняются.

Доводы жалобы о том, что договоры субаренды и аренды от 15.04.2019 были заключены с ООО «Победа» на срок до 15.10.2019, тогда как ряд спорных договоров купли-продажи долей были заключены уже после окончания действия договоров от 15.04.2019, судебной коллегией также отклоняются, поскольку доказательств, свидетельствующих о расторжении договоров аренды, субаренды спорных земельных долей, заключенных с ООО «Победа», в материалы дела не представлено, при этом в настоящее время спорные земельные доли находятся в распоряжении ООО «Победа».

Доводы жалобы о том, что в отношении договоров купли-продажи спорных земельных долей, заключенных ООО «Победа» и арендодателями в период с 04.02.2021 по 18.03.2021 срок исковой давности не пропущен, также не является основанием к отмене решения суда, поскольку извещения арендатора, как и извещения других участников долевой собственности, о намерении собственников земельных долей продать их указанным субъектам в силу пункта 2 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101 не требуется.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание то, что ООО «Альянс Агро» является банкротом (решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23.10.2017).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» несостоятельность (банкротство) - это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

Удовлетворение требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных долей, приведет к увеличению долгов юридического лица, признанного банкротом.

Предусмотренное ст.250 ГК РФ преимущественное право покупки может считаться нарушенным лишь тогда, когда участник долевой собственности имеет не только намерение приобрести проданную другим участником общей собственности долю, но и материальную возможность такой покупки.

Доказательств, подтверждающих наличие у ООО «Альянс Агро» собственных денежных средств, достаточных для оплаты земельных долей по договорам купли-продажи, не представлено.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что при продаже собственниками долей земельных участков ООО «Победа» нарушены права ООО «Альянс Агро», не имеется.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит доводы, приведенные в ней, несостоятельными, что в силу положений ст.330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения по доводам апелляционной жалобы не является.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

В силу изложенного решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 16 июля 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альянс Агро» в лице конкурсного управляющего Романовой Альбины Александровны - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Сенгилеевский районный суд Ульяновской области.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.11.2021.