Судья Тимохина Н.А. № 33-2717/2021
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Дело №2-1-313/2021
02 сентября 2021 года город Калуга
Судебная коллегия по гражданским делам
Калужского областного суда в составе:
председательствующего Юрьевой А.В.,
судей Рыжих Е.В., Саркисовой О.Б.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колтышевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Саркисовой О.Б. дело по апелляционной жалобе Городской Управы города Калуги, управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги на решение Калужского районного суда Калужской области от 15 июня 2021 года по иску Городской Управы города Калуги к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов,
УСТАНОВИЛА:
обратившись 10 сентября 2020 года в суд с иском к ФИО1, Городская Управа города Калуги просила изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером 40:25:000176:783, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 40:25:000176:798 по адресу: <адрес>, <адрес>, путем продажи с публичных торгов.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Городской Управой <адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <798> для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на три года. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал свои права по указанному договору аренды ответчику ФИО1 Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером 40:25:000176:798 расположен принадлежащий ФИО1 объект незавершенного строительства, степень готовности объекта 30%. Поскольку срок договора аренды истек, договор пролонгации в соответствии с его условиями не подлежит, строительство объекта на земельном участке не завершено, истец обратился в суд с настоящим иском.
Представитель истца Городской Управы города Калуги ФИО3 исковые требования поддержала.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения иска.
Решением Калужского районного суда Калужской области от 15 июня 2021 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Городской Управой города Калуги, управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги поставлен вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Городской Управы города Калуги, управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги ФИО3, поддержавшей апелляционную жалобу, объяснения представителя ФИО1 – ФИО4, возражавшего против ее удовлетворения, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 04 августа 2017 года между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером <798> площадью 2 336 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного под объект незавершенного строительства для завершения строительства индивидуального жилого дома.
Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером <783>. Срок аренды участка устанавливается на три года (пункт 2.1).
02 февраля 2018 года с предварительного согласия арендодателя между ФИО2 и ФИО1 заключен договор передачи прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, согласно пунктам 1.1, 1.3, 1.4 которого ФИО2 передал, а ФИО1 приняла все права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, существовавшем на момент заключения договора.
Постановлением Городской Управы города Калуги от ДД.ММ.ГГГГ№-пи ФИО1 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером <798>. Срок действия разрешения до 03 августа 2028 года.
Судом также установлено, что 08 июля 2020 года и 24 августа 2020 года ФИО1 обращалась в управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги с заявлениями о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <798>, однако в продлении договора аренды было отказано.
Разрешая исковые требования, проанализировав представленные в дело доказательства, дав им оценку в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства, установив, что на земельном участке с кадастровым номером <798> создан новый объект индивидуального жилищного строительства – индивидуальный жилой дом площадью 59,3 кв. м, год завершения строительства 2020, степень завершенности строительства объекта – жилого дома в процентном отношении оценивается как 81%, исследуемый объект является объектом индивидуального жилищного строительства и имеет признаки готовой строительной продукции, пригоден для ввода его в эксплуатацию в установленном законном порядке, нарушений градостроительных норм и правил, требований строительно-технической безопасности, санитарно-технических требований, требований пожарной безопасности не выявлено, что подтверждается техническим планом здания, заключением судебной строительно-технической экспертизы №-С от 22 апреля 2021 года, право собственности ФИО1 на индивидуальный жилой дом по указанному выше адресу зарегистрировано в установленном порядке 13 мая 2021 года, о чем выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 14 мая 2021 года, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для изъятия объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как они соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).
Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом (пункт 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01 марта 2015 года, предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2).
Исходя из толкования правового смысла и целевого назначения указанной статьи, рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей компетентных органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Прекращение действия договора аренды земельного участка не является безусловным основанием изъятия строящегося объекта у собственника. Решение этого вопроса остается на усмотрении уполномоченного органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении земельного участка.
Конституционный Суд Российской Федерации в своих постановлениях от 21 апреля 2003 года № 6-П, от 24 февраля 2004 года № 3-П, от 12 июля 2007 года № 10-П, от 29 июня 2012 года № 16-П, от 16 апреля 2015 года № 8-П, от 03 июля 2018 года № 28-П неоднократно отмечал, что ограничения прав и свобод допустимы, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату и, не будучи чрезмерными, строго обусловлены публичными интересами, перечисленными в статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Используемые при этом правовые средства должны исключать несоразмерное для конкретной ситуации ограничение прав и свобод, а цели одной лишь рациональной организации деятельности органов власти не могут служить основанием для такого ограничения.
В силу Конституции Российской Федерации, включая ее статьи 15, 17, 19 и 55, и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности, а равно иных имущественных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота, что, в свою очередь, предполагает установление и исследование судом фактических обстоятельств конкретного спора, при котором в целях соблюдения принципа справедливости необходим учет особенностей конкретных жизненных ситуаций.
Поскольку жилой дом ФИО1 построен и приобретен ею в собственность, право оформлено надлежащим образом, применение крайней меры земельно-правовой ответственности, каковой является изъятие земельного участка, нельзя признать соответствующим принципам соразмерности, пропорциональности, разумности и справедливости, отвечающей требованию о необходимости обеспечения баланса прав и законных интересов всех участников гражданского оборота.
Кроме того, как следует из объяснений представителя ФИО1 – ФИО4 в суде апелляционной инстанции, неблагоприятные последствия введения ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции, в период действия договора аренды земельного участка, отрицательно сказались на охраняемых законом интересах ответчика как экономически слабой стороны земельного спора.
С учетом изложенного, в соответствии с приведенным правовым регулированием, исходя из установленных по делу обстоятельств, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска является правильным.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые ставили бы под сомнение законность и обоснованность решения суда, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену либо изменение решения, судом не допущено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Калужского районного суда Калужской области от 15 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги, управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги – без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение
составлено 09 сентября 2021 года
Председательствующий
Судьи