Гражданский кодекс часть 1

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению Фильчевой Александры Никифоровны к ООО «Авангард-Агро-Орел», Неказаковой Татьяне Васильевне, Могилевцевой Надежде Васильевне, Семиной Галине Евгеньевне, Редькиной Валентине Алексеевне, Никульниковой Валентине Устиновне, Кудрявцеву Алексею Митрофановичу, Потапову Николаю Васильевичу, Коротких Надежде Васильевне, Дорохину Александру Ивановичу, Кофанову Виктору Николаевичу, Злобину Николаю Николаевичу, Махортову Якову Николаевичу, Баранову Константину Владимировичу, Кузьмину Ивану Семеновичу, Кузьминой Ирине Ивановне, Кудрявцеву Михаилу Ивановичу, Помятихину Николаю Егоровичу, Автономовой Любови Николаевне, Аверкиевой Елене Михайловне, Викторовой Надежде Алексеевне, Вавулиной Любови Алексеевне, Дорохину Егору Ивановичу, Дорохину Михаилу Ивановичу, Дорохину Владимиру Ивановичу, Поповой Светлане Сергеевне, Турбину Евгению Ивановичу, Турбиной Лидии Михайловне, Дорохину Алексею Ивановичу, Антиповой Ольге Егоровне, Никульникову Михаилу Михайловичу, Неказаковой Марии Ивановне, Неказакову Ивану Михайловичу, Докучаеву Геннадию Ивановичу, Киселеву Ивану Ивановичу, Докучаевой Марии Ивановне, Тупину Александру Алексеевичу, Киселевой Евдокии Ивановне, Семишиной Валентине Петровне, Махортовой Людмиле Егоровне, Соболеву Михаилу Васильевичу, Колпаковой Валентине Владимировне, Махортову Виктору Ивановичу, Аверкиеву Сергею Николаевичу, Тюпину Михаилу Максимовичу, Тюпину Сергею Михайловичу, Негорюевой Раисе Владимировне, Дорохиной Екатерине Андреевне, Тюпиной Евдокии Андреевне, Клеусовой Любови Николаевне, Ревякину Виктору Алексеевичу, Кудрявцевой Анне Ивановне, Потапову Николаю Витальевичу, Брусовой Марии Васильевне, Антипову Николаю Петровичу, Елтышевой Ольге Дмитриевне, Елтышеву Александру Петровичу, Махортову Николаю Ивановичу, Киселеву Виктору Михайловичу, Киселевой Надежде Васильевне, Никонову Николаю Никитовичу, Киселевой Наталье Николаевне, Никульникову Алексею Алексеевичу, Бочаровой Надежде Дмитриевне, Елтышевой Юлии Викторовне, Ткаченко Сергею Николаевичу, Шамриной Ольге Михайловне о признании обременения отсутствующим

по апелляционным жалобам Фильчевой Александры Никифоровны, общества с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» на решение Ливенского районного суда Орловской области от 21 сентября 2021 г., которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить частично.

Признать прекращенным действие обременения прав в пользу арендатора ООО «Авангард-Агро-Орел» в отношении <...>, принадлежащих Фильчевой Александре Никифоровне, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес>

Заслушав доклад судьи Сандуляк С.В., выслушав объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» – по доверенности Пискуновой Н.В., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы и возражавшей против доводов апелляционной жалобы Фильчевой А.Н., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Фильчева А.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» (далее – ООО«Авангард-Агро-Орел»), Неказаковой Т.В., Могилевцевой Н.В., СеминойГ.Е., Редькиной В.А., Никульниковой В.У., Кудрявцеву А.М., Потапову Н.В., Коротких Н.В., Дорохину А.И., Кофанову В.Н., Злобину Н.Н., Махортову Я.Н., Баранову К.В., Кузьмину И.С., Кузьминой И.И., Кудрявцеву М.И., Помятихину Н.Е., Автономовой Л.Н., Аверкиевой Е.М., Викторовой Н.А., Вавулиной Л.А., Дорохину Е.И., Дорохину М.И., Дорохину В.И., Поповой С.С., Турбину Е.И., Турбиной Л.М., Дорохину А.И., Антиповой О.Е., Никульникову М.М., Неказаковой М.И., Неказакову И.М., Докучаеву Г.И., Киселеву И.И., Докучаевой М.И., Тупину А.А., Киселевой Е.И., Семишиной В.П., Махортовой Л.Е., Соболеву М.В., Колпаковой В.В., Махортову В.И., Аверкиеву С.Н., Тюпину М.М., Тюпину С.М., Негорюевой Р.В., Дорохиной Е.А., Тюпиной Е.А., Клеусовой Л.Н., Ревякину В.А., Кудрявцевой А.И., Потапову Н.В., Брусовой М.В., Антипову Н.П., Елтышевой О.Д., Елтышеву А.П., Махортову Н.И., Киселеву В.М., Киселевой Н.В., Никонову Н.Н., Киселевой Н.Н., Никульникову А.А., Бочаровой Н.Д., Елтышевой Ю.В., Ткаченко С.Н., Шамриной О.М. о признании обременения отсутствующим.

В обоснование заявленных требований указала, что ей принадлежат 40/537 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <...> с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>

Указанный земельный участок обременен правом аренды в пользу ООО«Авангард-Агро-Орел» на основании договора аренды земельного участка от <дата>, договора от <дата>№ о передаче прав и переводе обязанностей по договору б/н аренды земельного участка от <дата>, номер государственной регистрации обременения: № от <дата>, срок на который установлено обременение права: с <дата> по <дата>

Полагает, что поскольку договор аренды прекратил свое действие <дата>, соответственно, отсутствуют основания для обременения данного земельного участка правом аренды. Несмотря на это, в Едином государственном реестре недвижимости в отношении данного земельного участка запись о наличии обременения в виде аренды не погашена.

Ссылаясь на то, что обременение спорного земельного участка правом аренды на основании договора от <дата> нарушает ее права как сособственника земельного участка, просила признать отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, установленное в пользу ООО«Авангард-Агро-Орел».

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Фильчева А.Н. просит решение суда изменить в части, требования удовлетворить в полном объеме, признав отсутствующим обременение в виде аренды в отношении всего земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №

Не соглашаясь с выводами суда, указала, что судом неправильно применены нормы материального права, не были применены положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые подлежат применению.

Указывает, что договор аренды от <дата> заключался на 15 лет, срок его действия истек, условий о пролонгации договор не содержит. В адрес ООО «Авангард-Агро-Орел» направлялись возражения в виде уведомления о прекращении договорных отношений в связи с окончанием срока договора аренды, таким образом, было реализовано право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Действия истца свидетельствуют о прекращении договора аренды.

В апелляционной жалобе ООО «Авангард-Агро-Орел» ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального права, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Приводит доводы о том, что в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросы о прекращении, заключении и изменении договора аренды на земельный участок принимается только на собрании собственников. Такого решения не принималось. Таким образом, нет оснований считать, что договор аренды, а, следовательно, и обременение по нему, прекратили свое действие.

Указывает, что договор аренды земельного участка от <дата> и договор № от <дата> о передаче прав и переводе обязанностей по договору аренды земельного участка от <дата> прекратили свое действие на основании решения, принятого участниками долевой собственности на земельный участок на общем собрании <дата> путем принятия решения о заключении нового договора аренды земельного участка с ООО «Авангард-Агро-Орел» от <дата> сроком на 49 лет, на котором истец проголосовала против заключения нового договора аренды земельного участка, тем самым приобрела право на выдел своих земельных долей из арендованного участка без согласия арендатора.

Считает, что расторжение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя только с частью арендодателей, доли которых в предмете аренды не выделены в установленном законом порядке, противоречит действующему законодательству, в частности абзацу 2 части 1 статьи 12 и пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность постановленного решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее по тексту – ГПК РФ), исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение норм материального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером №, расположен по адресу: <адрес>

Участок находится в общей долевой собственности, в том числе, истца Фильчевой А.Н., ответчика ООО «Авангард-Агро-Орел» и иных лиц, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Фильчевой А.Н. на праве собственности принадлежит <...> (т. 1 л.д. 42-130).

<дата> между собственниками данного земельного участка и обществом с ограниченной ответственностью «Кунач» был заключен договор аренды сроком на 15 лет с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Орловской области.

Указанный договор условия о его пролонгации по окончанию срока действия (в отсутствие возражений сторон) не содержит.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата состоит из натуральной оплаты, то есть выдачи зерна 1 раз в год из расчета 500 кг на одну земельную долю; вспашки огородов площадью из расчета 0,5 га на одну земельную долю; по желанию собственника земельной доли, арендная плата может быть определена и оплачена в денежной форме.

Арендная плата выплачивается один раз в год в срок до 01 ноября каждого года (т. 1 л.д. 8-10).

Данный договор аренды был зарегистрирован <дата>, в связи с чем в ЕГРН внесены сведения об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером №. Впоследствии права арендатора по договору аренды перешли к ООО «Авангард-Агро-Орел» (т. 1 л. д. 12).

Частично удовлетворяя исковые требования Фильчевой А.Н. о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим, суд первой инстанции исходил из того, что действие договора аренды земельного участка от <дата> прекращено в связи с истечением срока действия договора, поскольку договор не содержит условий о его пролонгации по окончанию срока действия, и часть арендодателей возражает против продления договора аренды. Наличие записи об обременении в виде аренды нарушает права истца на владение и распоряжение принадлежащими ей на праве собственности земельными долями, и в частности права на выдел принадлежащих ей долей.

Между тем, с данными выводами суда судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела следует, что по предложению Фильчевой А.Н. было организовано проведение <дата> общего собрания участников долевой собственности на земельный участок по вопросу прекращения с <дата> договора аренды земельного участка от <дата> в связи с истечением срока действия договора, которое не состоялось по причине отсутствия кворума (т. 1 л. д. 193-194).

<дата> участниками долевой собственности на вышеуказанный земельный участок в количестве 62 человек в адрес ООО «Авангард-Агро-Орел» было направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка в связи с окончанием срока договора аренды, в котором указано на необходимость ООО «Авангард-Агро-Орел» освободить земельный участок с <дата>, поскольку срок действия договора аренды истек (т. 1 л. д. 205-209).

<дата> участниками долевой собственности на вышеуказанный земельный участок в количестве 43 человек в адрес ООО«Авангард-Агро-Орел» было направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка в связи с окончанием срока договора аренды, в котором указано на необходимость ООО «Авангард-Агро-Орел» досрочно выдать арендную плату за 2020 г., аннулировать запись о регистрации договора аренды (т. 1 л. д. 198-201).

Сторонами не оспаривалось и подтверждается представленными ответчиком документами, что после окончания срока действия договора аренды от <дата> переданный в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № продолжает использоваться арендатором.

Из ведомости на выплату арендной платы ООО «Авангард-Агро-Орел» следует, что выплата арендной платы продолжалась и после прекращения срока действия договора аренды (т. 1 л.д. 135-152).

С момента прекращения срока действия договора ООО «Авангард-Агро-Орел» в период 2020-2021 г.г. инициировалось проведение собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, которое провести не представилось возможным, в связи с введенными карантинными ограничениями из-за пандемии коронавируса (COVID-2019) (т.1 л.д. 153-163).

Согласно представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Орловской области информации по состоянию на <дата> по сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> установлено ограничение (обременение) – аренда от <дата>, номер регистрации ограничения права или обременения ОН - №, ранее установленное ограничение (обременение) снято.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Фильчева А.Н. ссылалась на то, спорный договор аренды прекратил свое действие <дата>, в связи с тем, что арендодателями были заявлены возражения относительно продления срока действия договора, однако запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии обременения в виде аренды на основании договора от <дата> остается непогашенной, в связи с чем она лишена возможности реализовать свое право на выделение принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Между тем, в силу положений Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросы владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, относятся к компетенции общего собрания участников долевой собственности.

Выводы суда первой инстанции о наличии правовых оснований для признания прекращенным обременения прав в пользу арендатора ООО«Авангард-Агро-Орел» в отношении <...> в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащих Фильчевой А.Н., противоречат как установленным по делу обстоятельствам, так и нормам материального права, которыми регулируются правоотношения, возникшие между сторонами.

Требования о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим заявлено одним участником долевой собственности, возражения о продлении договора аренды были направлены ответчику частью арендодателей, тогда как в силу положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросы владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, относятся к компетенции общего собрания участников долевой собственности.

При таких обстоятельствах, исходя из положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пункта 2 статьи 621 ГК РФ, статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», у суда первой инстанции не имелось законных оснований для признания обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Фильчевой А.Н. о признании обременения отсутствующим.

Доводы апелляционной жалобы Фильчевой А.Н. о том, что наличие обременения в отношении земельного участка в виде аренды на основании договора от <дата> нарушает ее права как сособственника земельного участка, лишая права распоряжаться принадлежащим на праве собственности имуществом, в том числе права на выдел принадлежащих ей долей, судебная коллегия признает несостоятельными.

Участник долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения после истечения срока действия договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок не принято решение о заключении договора аренды на новый срок, его условиях или о его прекращении, вправе на общем собрании участников долевой собственности выразить несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности на новый срок, или с условиями договора аренды такого земельного участка и выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» на решение Ливенского районного суда Орловской области от 21 сентября 2021 г. удовлетворить.

Решение Ливенского районного суда Орловской области от 21 сентября 2021 г. отменить.

В удовлетворении исковых требований Фильчевой Александры Никифоровны к ООО «Авангард-Агро-Орел», Неказаковой Татьяне Васильевне, Могилевцевой Надежде Васильевне, Семиной Галине Евгеньевне, Редькиной Валентине Алексеевне, Никульниковой Валентине Устиновне, Кудрявцеву Алексею Митрофановичу, Потапову Николаю Васильевичу, Коротких Надежде Васильевне, Дорохину Александру Ивановичу, Кофанову Виктору Николаевичу, Злобину Николаю Николаевичу, Махортову Якову Николаевичу, Баранову Константину Владимировичу, Кузьмину Ивану Семеновичу, Кузьминой Ирине Ивановне, Кудрявцеву Михаилу Ивановичу, Помятихину Николаю Егоровичу, Автономовой Любови Николаевне, Аверкиевой Елене Михайловне, Викторовой Надежде Алексеевне, Вавулиной Любови Алексеевне, Дорохину Егору Ивановичу, Дорохину Михаилу Ивановичу, Дорохину Владимиру Ивановичу, Поповой Светлане Сергеевне, Турбину Евгению Ивановичу, Турбиной Лидии Михайловне, Дорохину Алексею Ивановичу, Антиповой Ольге Егоровне, Никульникову Михаилу Михайловичу, Неказаковой Марии Ивановне, Неказакову Ивану Михайловичу, Докучаеву Геннадию Ивановичу, Киселеву Ивану Ивановичу, Докучаевой Марии Ивановне, Тупину Александру Алексеевичу, Киселевой Евдокии Ивановне, Семишиной Валентине Петровне, Махортовой Людмиле Егоровне, Соболеву Михаилу Васильевичу, Колпаковой Валентине Владимировне, Махортову Виктору Ивановичу, Аверкиеву Сергею Николаевичу, Тюпину Михаилу Максимовичу, Тюпину Сергею Михайловичу, Негорюевой Раисе Владимировне, Дорохиной Екатерине Андреевне, Тюпиной Евдокии Андреевне, Клеусовой Любови Николаевне, Ревякину Виктору Алексеевичу, Кудрявцевой Анне Ивановне, Потапову Николаю Витальевичу, Брусовой Марии Васильевне, Антипову Николаю Петровичу, Елтышевой Ольге Дмитриевне, Елтышеву Александру Петровичу, Махортову Николаю Ивановичу, Киселеву Виктору Михайловичу, Киселевой Надежде Васильевне, Никонову Николаю Никитовичу, Киселевой Наталье Николаевне, Никульникову Алексею Алексеевичу, Бочаровой Надежде Дмитриевне, Елтышевой Юлии Викторовне, Ткаченко Сергею Николаевичу, Шамриной Ольге Михайловне о признании обременения отсутствующим – отказать.

Апелляционную жалобу Фильчевой Александры Никифоровны оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи