Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ахрамеева С.В. дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи действительными, государственной регистрации перехода права общей долевой собственности,

встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки,

поступившее по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Калужского районного суда Калужской области от 5 августа 2020 года,

УСТАНОВИЛА:

3 июня 2020 года ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании действительным договора купли-продажи 7/32 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный 14 апреля 2020 года между ФИО2 и ФИО1, государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1; признании действительным договора купли-продажи 9/32 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, заключенного 14 апреля 2020 года между ФИО2, действующим от имени ФИО3, и ФИО1, государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1

В обоснование заявленных требований сослался на то, что 14 апреля 2020 года приобрел у ФИО2, действующего от своего имени и от имени ФИО3 1/2 доли (7/32 и 9/32) в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Расчет между сторонами был произведен до подписания договора, фактически передача имущества состоялась в тот же день. По условиям договора ФИО2 обязался обеспечить нотариальное удостоверение договора не позднее месяца с момента заключения договора. Однако ответчик уклоняется от нотариального удостоверения сделки и государственной регистрации права собственности.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, до перерыва в судебном заседании поддержал заявленные требования, его представитель просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2, являющийся также представителем ответчицы ФИО3, возражал относительно удовлетворения заявленных требований.

Ответчица ФИО3, представитель третьего лица Управления Росреестра по Калужской области в судебное заседание не явились.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 5 августа 2020 года исковые требования ФИО1 удовлетворены, постановлено:

признать договор купли-продажи 7/32 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 55,4 кв. м, этаж 4, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный 14 апреля 2020 года между ФИО2 и ФИО1 действительным;

признать договор купли-продажи 9/32 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 55,4 кв. м, этаж 4, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 14 апреля 2020 года между ФИО2, действующим на основании доверенности, от имени и в интересах ФИО3, и ФИО1 действительным;

зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости договор купли-продажи 7/32 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 55,4 кв. м, этаж 4, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 14 апреля 2020 года между ФИО2 и ФИО1;

зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости договор купли-продажи 9/32 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 55,4 кв. м, этаж 4, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 14 апреля 2020 года между ФИО2, действующим на основании доверенности, от имени и в интересах ФИО3, и ФИО1;

произвести государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости перехода права собственности 7/32 и 9/32 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 55,4 кв. м, этаж 4, расположенной по адресу: <адрес>, на ФИО1;

настоящее решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на 7/32 и 9/32 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 55,4 кв. м, этаж 4, расположенной по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости.

В апелляционной жалобе ответчицей ФИО3 поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Определением судебной коллегии от 22 января 2021 года постановлено перейти к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с приведенными в апелляционной жалобе доводами о неизвещении ФИО3 о времени и месте судебного заседания.

25 января 2021 года ФИО3 предъявлен встречный иск к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от 14 апреля 2020 года 9/32 долей в праве собственности на квартиру, заключенного между ФИО1 и ФИО2, действующим на основании доверенности от имени ФИО3; применении последствий недействительности сделки путем восстановления права истицы на указанные доли и возврата ФИО2 200000 руб. ФИО1

В обоснование встречного иска сослалась на действия представителя в ущерб ее интересам, а также на сговор с покупателем, злоупотребление правом.

Выслушав объяснения представителя ФИО3 – ФИО5, поддержавшей встречный иск, исследовав материалы дела, обсудив приведенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее доводы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Как видно из дела, ФИО3, проживающая на территории США, не участвовала лично в рассмотрении дела, ходатайств о рассмотрении дела в ее отсутствие не заявляла, не была извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изложенное является основанием для отмены решения суда.

Рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Из дела видно, что за ФИО2 зарегистрировано право на 7/32 долей, за ФИО3 – на 9/32 долей, за ФИО12 – на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 55,4 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 84-87).

ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ. Наследственное дело к имуществу ФИО4 не заводилось.

14 апреля 2020 года между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) был подписан договор купли-продажи 7/32 долей в праве на указанную квартиру. Цена договора определена в размере 750000 руб.

14 апреля 2020 года между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец), действующим на основании доверенности, удостоверенной вице-консулом Генерального консульства Российской Федерации в Торонто 1 ноября 2018 года по реестру № 3-2201/18 от имени ФИО3, был подписан договор купли-продажи 9/32 долей в праве на данную квартиру. Цена договора определена в размере 200000 руб.

Договоры купли-продажи составлены в простой письменной форме, подписаны сторонами. Пунктами 20 договоров предусмотрено, что договоры одновременно являются и актами приема-передачи имущества.

Истец передал ответчику ФИО2 денежные средства в размере 750 000 руб. за 7/32 долей и 200000 руб. за 9/32 долей, что подтверждается соответствующими расписками (л.д. 16, 18). Фактическая передача имущества состоялась в тот же день.

По условиям пункта 11 договоров продавец принимает на себя обязательство не позднее месяца с момента заключения настоящего договора обеспечить его нотариальное удостоверение. О дате, времени и месте нотариального удостоверения настоящего договора продавец информирует покупателя посредством смс-сообщения на номер <данные изъяты>. Расходы по нотариальному удостоверению несет продавец.

Необходимость нотариального удостоверения договоров купли-продажи следует и из статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Из объяснений сторон следует, что ответчик ФИО2 в мае 2020 года перестал выходить с истцом на связь, в связи с чем совершенные между сторонами договоры не были нотариально удостоверены.

Из объяснений ответчика ФИО2 в суде первой инстанции следует, что он не выполнил условия о нотариальном удостоверении договоров, поскольку ему предложили более выгодные условия продажи долей в праве на квартиру.

При изложенных выше обстоятельствах имеются основания для признания действительным договора от 14 апреля 2020 года купли-продажи 7/32 долей в праве на квартиру, заключенного между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2, поскольку установлены обстоятельства уклонения ФИО2 от нотариального удостоверения сделки.

При разрешении первоначального иска о признании действительным договора купли-продажи от 14 апреля 2020 года 9/32 долей квартиры, совершенного между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2, действующим на основании доверенности от имени ФИО3, и встречного иска ФИО3 о признании этого договора недействительным судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Как установлено ранее, ФИО2, действуя от имени истицы по встречному иску, продал принадлежащую ей долю (9/32), которая превышает размер доли ФИО2 (7/32), за существенно меньшую стоимость – 200000 руб. и 750000 руб.

При этом 18 апреля 2015 года в квартире произошел пожар.

После пожара в квартире сделан ремонт.

Согласно заключению судебной товароведческой экспертизы № 52/04-2021 от 21 июня 2021 года, проведенной на основании определения суда апелляционной инстанции, рыночная стоимость 9/32 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по состоянию на 14 апреля 2020 года составила 727031 руб.;

рыночная стоимость 9/32 долей в праве общей долевой собственности на квартиру в состоянии после пожара, имевшего место 18 апреля 2015 года, до проведения ремонта составляет 598500 руб.

Изложенное свидетельствует о том, что ФИО6 действовал в ущерб интересам своей доверительницы – ФИО3, тем самым причинив ей явный ущерб, продав долю доверителя по существенно заниженной цене.

Вместе с тем, действия представителя при совершении сделки в ущерб интересам доверителя сами по себе не влекут вывод о недействительности сделки по основаниям пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанные действия представителя не презюмируют осведомленность об этом другой стороны сделки. В такой ситуации для признания сделки недействительной должно быть установлено, что другая сторона сделки знала или должна была знать о действиях представителя, причинивших представляемому явный ущерб.

Из объяснений стороны ФИО1 следует, что представителем продавца – ФИО2 разница в стоимости долей была обоснована тем, что после пожара им (ФИО2) единолично за счет личных средств был выполнен ремонт квартиры, ФИО3 не несла расходов по ремонту квартиры и ее содержанию, в связи с чем стоимость принадлежащей ФИО2 доли превышает стоимость доли ФИО3

При этом в обоснование обстоятельств выполнения ремонта стороной ФИО1 в дело представлен отчет № 1077-03-21, в котором указано, что рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 553000 руб.

Также ФИО2 ознакомил ФИО1 с доверенностью, согласно которой ФИО3 уполномочила своего представителя ФИО2 продать имущество за цену и на условиях по своему усмотрению; установив наличие таких полномочий у ФИО2 ФИО1 полагал, что между представителем и представляемым имеется договоренность о стоимости долей.

Такое обоснование разницы в стоимости долей свидетельствует о том, что для ФИО1 не был очевидным факт причинения представителем явного ущерба представляемому.

В связи с изложенным ФИО1 не знал и должен был знать о том, что ФИО2 как представителем ФИО3 совершается сделка, причинившая представляемому явный ущерб.

Оснований для вывода о наличии сговора либо об иных совместных действиях ФИО2 и ФИО1 в ущерб интересам представляемого (ФИО3) не имеется, это обстоятельство оспаривалось ФИО1

В связи с изложенным ссылки истицы по встречному иску на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не влекут вывод о недействительности сделки отчуждения 9/32 долей.

Таким образом, основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.

В связи с этим подлежит удовлетворению первоначальный иск ФИО1 о признании действительным договора купли-продажи 9/32 долей, что предполагает последующую государственную регистрацию права общей долевой собственности ФИО1

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 (пункт 4 части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 5 августа 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

признать действительным договор купли-продажи 7/32 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 55,4 кв. м, этаж 4, расположенную по адресу: <...>, заключенный 14 апреля 2020 года между ФИО2 и ФИО1;

признать действительным договор купли-продажи 9/32 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 55,4 кв. м, этаж 4, расположенную по адресу: <...>, заключенный 14 апреля 2020 года между ФИО2, действующим на основании доверенности от имени и в интересах ФИО3, и ФИО1;

настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО1 на 7/32 и 9/32 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 55,4 кв. м, этаж 4, расположенной по адресу: <...>, в Едином государственном реестре недвижимости.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки отказать.

В удовлетворении апелляционной жалобы ФИО3 в остальной части отказать.

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 18 августа 2021 года.

Председательствующий:

Судьи: