Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, открытому акционерному обществу «Сельхозтехника» о государственной регистрации договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка недействительным, по встречному иску ФИО15, ФИО17, ФИО14, ФИО4, ФИО5, ФИО12, ФИО10 к ФИО1, ФИО19 о признании договора аренды земельного участка незаключенным по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ершовского районного суда Саратовской области от 04 июня 2021 года, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО20, поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчиков по доверенностям ФИО21, возражавшей против доводов жалобы, представителя ОАО «Сельхозтехника» по доверенности ФИО22, возражавшей против доводов жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17., ФИО18, ОАО «Сельхозтехника», в котором с учетом уточнения требований просил признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенный 26 мая 2020 года; погасить государственную запись в государственном реестре недвижимости № от 10 июля 2020 года; произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка № от 23 мая 2020 года. В обоснование требований указал, что ФИО19, действуя на основании доверенности от 19 августа 2019 года, осуществил выдел части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 120 000 кв. м. Выделенный земельный участок расположен по адресу: <адрес>, имеет площадь 5 040 000 кв. м, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №. Ответчики являются долевыми сособственниками образованного земельного участка. 23 мая 2020 года между ФИО1 и представителем собственников долей земельного участка ФИО19, действующим на основании доверенности, был заключен договор аренды земельного участка, кадастровый №, сроком на 25 лет. ФИО1 23 мая 2020 года обратился за государственной регистрацией указанного договора аренды, вместе с тем уведомлением от 29 мая 2020 года государственная регистрация права в отношении спорного земельного участка была приостановлена до 26 ноября 2020 года на основании заявления ФИО19 В ходе рассмотрения дела ФИО1 узнал, что 26 мая 2020 года ФИО19 от имени собственников спорного земельного участка был заключен договор аренды земельного участка с ОАО «Сельхозтехника», который прошел государственную регистрацию 10 июля 2020 года. Считая свои права нарушенными, ФИО1 обратился с указанным иском в суд.

ФИО15, ФИО17, ФИО14, ФИО4, ФИО5, ФИО12, ФИО10 обратились в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1, ФИО19, с учетом их уточнения просили признать договор аренды земельного участка от 23 мая 2020 года незаключенным. В обоснование требований указали, что на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03 октября 2014 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10 080 000 кв. м, был передан в пользование ОАО «Сельхозтехника». Впоследствии часть лиц, владеющих долями в земельном участке, изъявили желание объединиться и определить границы земельного участка путем межевания. Так образовался земельный участок с кадастровым номером № 26 мая 2020 года между физическими лицами в лице ФИО19 и ОАО «Сельхозтехника» был заключен договор аренды указанного земельного участка сельскохозяйственного назначения сроком на 25 лет. Данный договор аренды прошел государственную регистрацию 10 июля 2020 года. Истцы указывают, что не давали ФИО19 никаких поручений о заключении от их имени договора аренды с ФИО1, сами данный договор не подписывали. Кроме того, часть долей в праве собственности на земельный участок была продана их собственниками - физическими лицами до заключения договора от 23 мая 2020 года, что подтверждает отсутствие их воли как собственников на заключение указанного договора аренды. Считают, что договор аренды земельного участка не может быть заключен без необходимого по закону согласия собственников на передачу имущества в аренду, в связи с чем договор от 23 мая 2020 года является незаключенным.

Решением Ершовского районного суда Саратовской области от 04 июня 2021 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, встречные исковые требования удовлетворены, договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 от 23 мая 2020 года признан незаключенным.

ФИО1 не согласился с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение отменить, принять новое, которым удовлетворить его исковые требования в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указал, что выводы суда, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела; судом не применен закон, подлежащий применению. Акт приема-передачи земельного участка не был признан недействительным, однако, суд признал его подписание формальным, чем нарушил принцип состязательности сторон. Считает, что волеизъявление собственников было выражено в доверенности, при этом личность арендатора не являлась определяющим фактором. Воля сторон при подписании договора была однозначно выражена и не могла быть изменена последующим поведением одной из сторон. Также указывает, что судом необоснованно не было признано злоупотребление правом со стороны ФИО19, который после заключения договора с ФИО1 заключил договор аренды в отношении того же земельного участка с иным лицом. Кроме этого, по мнению автора жалобы, договор аренды является консенсуальной сделкой, т.е. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, в связи с чем вступление договора в силу не связано с передачей арендованного земельного участка арендатору.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчиков по первоначальному иску ФИО21 просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На заседание судебной коллегии стороны, третьи лица не явились, извещены о заседании судебной коллегии надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 8120000 +/-2770 кв. м, расположен по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

19 августа 2019 года исполняющей обязанности главы Целинного муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области ФИО28 удостоверена доверенность, которой ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО5, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 и ФИО11 уполномочивают ФИО19 осуществлять все юридически значимые действия, связанные с выделом земельных долей из земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 120 000 кв. м, для чего ФИО19 было предоставлено право быть их представителем во всех предприятиях, учреждениях и организациях всех форм собственности.

Данной доверенностью удостоверено право ФИО19, в том числе на заключение и подписание договора аренды на земельные участки, с правом регистрации договора аренды, земельных долей и земельных участок из земель сельскохозяйственного назначения, расписываться за собственников и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения.

Из указанного выше земельного участка был выделен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5 040 000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.

Собственниками данного выделенного земельного участка с кадастровым номером № являются следующие лица, доля каждого из которых в праве общей долевой собственности составляет 1/18: ФИО11, ФИО18, ФИО13, ФИО16, ФИО3, ФИО9, ФИО10, ФИО2, ФИО14, ФИО17, ФИО12, ФИО6, ФИО4, ФИО8, ФИО5, ФИО15, ФИО7

23 мая 2020 года между ФИО1 и ФИО19, действующим на основании доверенности от 19 августа 2019 года, был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственных земель, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5 040 000 кв. м. Срок действия договора составляет 25 лет с 23 мая 2020 года по 23 мая 2045 года.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды размер ежегодной арендной платы за участок составляет 18 тонн зерновых культур (пшеница/ячмень/сорго) в год, которая распределяется между всеми арендодателями. По письменному соглашению арендодатель может получить арендную плату путем денежного эквивалента. Надлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы является подпись арендодателя о ее получении.

В силу п. 2.2 договора арендную плату арендатор обязуется выплатить не позднее тридцатого ноября каждого года.

Указанный договор аренды со стороны арендодателя подписан ФИО19 на основании доверенности от 19 августа 2019 года.

В тот же день, 23 мая 2020 года между сторонами договора аренды подписан акт приема-передачи земельного участка, согласно которому арендодатели передали, а арендатор принял спорный земельный участок.

В день подписания договора аренды и акта приема-передачи земельного участка ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается отметкой о принятии заявления.

Вместе с тем, 26 мая 2020 года между ФИО19, действующим на основании доверенности от 19 августа 2019 года от лица собственников ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО5, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО11, и ОАО «Сельхозтехника» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатели предоставляют, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 5 040 000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Срок действия договора составляет 25 лет с 26 мая 2020 года по 26 мая 2045 года.

Уведомлением от 29 мая 2020 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области уведомило о приостановлении государственной регистрации прав по договору аренды от 23 мая 2020 года на основании заявления ФИО19 до 26 ноября 2020 года.

ФИО19 обращался в правоохранительные органы по факту завладения ФИО1 принадлежащей ему электронной цифровой подписью и сдачи без его ведома документов на государственную регистрацию. Постановлением оперуполномоченного ОУР ОП № 2 в составе МО МВД РФ «Пугачевский» Саратовской области от 01 июля 2020 года в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 159, ч. 1 ст. 330 УК РФ по основаниям п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ было отказано в связи с отсутствием признаков события преступления.

03 июля 2020 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области было отказано в государственной регистрации прав по договору аренды от 23 мая 2020 года на основании заявления ФИО19, действующего за арендодателей, о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате ранее представленных документов. ФИО1 с заявлением о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате ранее представленных документов в орган регистрации не обращался.

10 июля 2020 года договор аренды от 26 мая 2020 года, заключенный между собственниками в лице ФИО19 и ОАО «Сельхозтехника», зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Согласно представленным в материалы дела реестрам дольщиков земельных участков, передавших свои земельные доли в аренду ОАО «Сельхозтехника», физическим лицам, в том числе ответчикам по первоначальному иску и истцам по встречному иску, за 2020 год ОАО «Сельхозтехника» выплачивала арендную плату, что подтверждается их подписями в реестрах. Также имеются в материалах дела реестры дольщиков земельных участков и накладные, свидетельствующие о выплате ОАО «Сельхозтехника» арендной платы указанным лицам в предшествующие периоды с 2014 года по 2019 год.

В материалах дела также имеются расписки собственников долей земельного участка о том, что они обязуются заключить с ОАО «Сельхозтехника» договор аренды после межевания земельного участка и передавать данный земельный участок третьим лицам не намерены, что не оспаривалось сторонами и подтверждает реальное волеизъявление собственников.

В ходе рассмотрения данного гражданского дела по ходатайству представителя истца судом первой инстанции была назначена судебная почерковедческая и техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «НИЛСЭ».

Из заключения эксперта от 12 марта 2021 года № 149 следует, что подписи от имени ФИО19, расположенные в графах «Арендодатель» в трех экземплярах оригиналов договора аренды земельного участка сельскохозяйственных земель от 23 мая 2020 года, заключенного между истцом и ответчиками в лице ФИО19, и трех экземплярах оригиналов акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером № от 23 мая 2020 года, которые содержатся в реестровом деле № т. 2 л.д. 9-15, и гр. деле № 2-1-4/2021 т. 5 л.д. 51-64, выполнены ФИО19 Копии договора аренды и акта приема-передачи от 23 мая 2020 года соответствуют экземплярам оригиналов этих документов, имеющихся в гражданском деле № 2-1-4/2021. В договоре аренды земельного участка от 23 мая 2020 года, заключенном между истцом и ответчиками в лице ФИО19, с кадастровым номером на конце № (3 экземпляра) и в акте приема-передачи земельного участка от 23 мая 2020 года (3 экземпляра) сначала были выполнены печатные тексты, затем подписи и рукописные записи. Вышеуказанные документы не изготовлены способом монтажа.

Не доверять заключению эксперта у суда первой инстанции оснований не имелось, поскольку оно является полным, объективным, определенным, содержащим подробное описание проведенного исследования. Указанная экспертиза была проведена по определению суда, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в компетентности эксперта не имеется.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 10, 153, 154, 165, 167, 168, 421, 425, 432, 433, 606, 607, 609 ГК РФ, положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», установил, что отсутствуют доказательства фактического исполнения договора аренды от 23 мая 2020 года и доказательства уклонения ответчиков по первоначальному иску от государственной регистрации прав по указанному договору, отсутствует волеизъявление собственников земельного участка на заключение договора аренды земельного участка с ФИО1, совершение последующих действий собственников земельного участка по распоряжению им, передачу его в аренду ОАО «Сельхозтехника», получение арендной платы от указанного лица, фактическое использование арендатором ОАО «Сельхозтехника» арендованного земельного участка, государственная регистрация договора аренды от 26 мая 2020 года. Кроме того, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № ранее входил в состав земельного участка с кадастровым №, который ранее находился в аренде у ОАО «Сельхозтехника» с 2014 года. В связи с этим судом первой инстанции сделан вывод о том, что договор аренды от 23 мая 2020 года является незаключенным, в то время как действительное волеизъявление собственников было направлено на заключение договора аренды от 26 мая 2020 года с ОАО «Сельхозтехника», который состоялся, передача земельного участка произошла, арендодатели получают арендную плату, договор прошел государственную регистрацию и фактически исполняется, в связи с чем отсутствуют основания для признания его недействительным. Кроме того, судом указано на то, что со стороны ФИО19 отсутствуют недобросовестные действия, которые могли бы быть расценены как злоупотребление правом.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Абзацем 1 пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Согласно положениям п.п. 1, 2, 5 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Абзацем 1 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно положениям, изложенным в п.п. 1, 2 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

Согласно п. 1 ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Пунктом 2 статьи 398 ГК РФ предусмотрено, что вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Соответствующие разъяснения также содержатся в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в абзацах шестом и седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Указанные положения применяются также к отношениям по аренде имущества, в том числе недвижимого.

Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 (ред. от 25 декабря 2013 года) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Таким образом, при рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого собственником заключены два разных действительных договора об аренде недвижимости, исполненных арендаторами, ключевым является вопрос о том, во владении кого находится это имущество. Кроме этого, значение имеют: дата заключения договоров (возникновения права требования передачи вещи), разумность и добросовестность покупателя.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Указанные положения отражены также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24 апреля 2019 года.

С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, распределил бремя доказывания, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и принял решение, отвечающее нормам материального права, при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

При указанных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ФИО1, повторяющие его позицию, изложенную в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, основаны на неверном толковании норм права. Данным доводам судом первой дана надлежащая оценка, соответствующая фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших принятие незаконного решения, а поэтому оснований для отмены правильного судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ершовского районного суда Саратовской области от 04 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 08 сентября 2021 года.

Председательствующий

Судьи