Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Салеевой С.А. к Федорову А.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности, по иску Федорова А.В. к Салеевой С.А. о прекращении права собственности на здание, снятии с кадастрового учета объекта недвижимости по апелляционной жалобе Салеевой С.А. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 20 декабря 2021 года, которым в удовлетворении исковых требований Салеевой С.А. отказано, исковые требования Федорова А.В. удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Аракчеевой С.В., объяснения представителя Салеевой С.А. – Чевтаева Н.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Федорова А.В. – Киреевой Т.В., возражавшей по доводам апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших на нее возражений, судебная коллегия

установила:

Салеева С.А обратилась в суд с исковым заявлением к Федорову А.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности.

В обоснование исковых требований указано, что <дата> между Салеевой С.А. в лице конкурсного управляющего и Федоровым А.В. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 489 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

На момент совершения сделки купли-продажи на земельном участке находились объекты недвижимости, а именно: хозяйственное строение, площадью 1 кв.м и незарегистрированное строение (жилой дом) площадью 50 кв.м. Согласно указанному договору купли-продажи покупатель приобретает только один объект недвижимости – земельный участок без учета хозяйственного строения и с фактической самовольной постройкой на нем.

Считая свои права нарушенными, Салеева С.А. с учетом уточнений исковых требований просила признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между Салеевой С.А. и Федоровым А.В., прекратить право собственности Федорова А.В. на указанный земельный участок и признать право собственности за указанный земельный участок за Салеевой С.А. Также просила прекратить право собственности Федорова А.В. на здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, и признать право собственности на данное здание за Салеевой С.А.

Федоров А.В. обратился в суд с иском к Салеевой С.А. о прекращении права собственности на здание, снятии с кадастрового учета объекта недвижимости.

В обоснование требований указал, что спорный земельный участок был приобретен им на открытых торгах, проведенных в рамках процедуры реализации имущества Салеевой С.А. в деле о банкротстве. При продаже земельного участка в извещении о проведении торгов, сообщении о продаже имущества должника отсутствовала информация о каких-либо строениях, расположенных на указанном земельном участке. В договоре купли-продажи не содержится информация о том, что на данном земельном участке зарегистрированы какие-либо здания и сооружения.

Между тем было установлено, что на данном земельном участке зарегистрировано нежилое здание с кадастровым номером 64:38:081801:1128 (туалет) площадью 1 кв.м. Указанного строения не существует, однако на учете в регистрирующем органе оно стоит.

<дата> Федоров А.В. обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о снятии здания с кадастрового учета, в чем ему было отказано.

Полагая свои права нарушенными, с учетом уточнений исковых требований Федоров А.В. просил прекратить право собственности Салеевой С.А. на нежилое здание с кадастровым номером № (туалет) площадью 1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, и обязать Управление Росреестра по Саратовской области снять данное здание с кадастрового учета. Также просил взыскать с Салеевой С.А. расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 20 декабря 2021 года в удовлетворении исковых требований Салеевой С.А. отказано.

Исковые требования Федорова А.В. удовлетворены. Прекращено право собственности Салеевой С.А. на нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, и нежилое здание снято с кадастрового учета. С Салеевой С.А. в пользу Федорова А.В. взысканы расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб.

Не согласившись с решением суда, Салеева С.А подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею требований и об отказе в удовлетворении требований Федорова А.В. В обоснование доводов указывает обстоятельства, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Полагает, что суд не учел положения п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Указывает, что в момент совершения сделки купли-продажи на земельном участке находилось зарегистрированное за Салеевой С.А. хозяйственное строение площадью 1 кв.м и незарегистрированное строение (жилой дом) площадью 42,8 кв.м. Считает выводы суда о недоказанности факта принадлежности Салеевой С.А. здания площадью 42,8 кв.м необоснованными, противоречащими материалам дела. Полагает, что при заключении сделки Федоров А.В. не мог не видеть на земельном участке объектов недвижимого имущества, в связи с чем он не может быть признан добросовестным приобретателем. Выражает несогласие с выводом эксперта о стоимости земельного участка с учетом расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

В возражениях Федоров А.В., считая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу ответчика Салеевой С.А. – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки в судебное заседание не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили. От Салеевой С.А. поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 549, 552 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Салеевой С.А. на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером № площадью 489 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, расположенный по адресу: <адрес>.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10 декабря 2019 года Салеева С.А. признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 10 июня 2020 года утверждено Положение о порядке и условиях реализации имущества
Салеевой С.А., в том числе спорного земельного участка, которое в установленном законом порядке опубликовано на общедоступном сервисе «Картотека арбитражных дел».

Согласно сообщению об объявлении торгов № от <дата>, размещенному в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, определен порядок ознакомления с документацией в отношении имущества, проведения осмотра, вошедшего в лот № (спорный земельный участок).

В соответствии с протоколом № об определении участников торгов от
<дата> Федоров А.В является победителем открытого аукциона по лоту № – земельный участок с кадастровым номером № площадью 489 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

<дата> между финансовым управляющим Салеевой С.А. Сотником М.А. и Федоровым А.В. заключен договор купли-продажи земельного участка и <дата> земельный участок по акту приема-передачи указанный передан покупателю. Согласно п. 3 акта, претензий к состоянию переданного имущества покупатель не имеет.

Оспаривая договор купли-продажи от <дата>, Салеева С.А. ссылается на то, что при заключении договора купли-продажи земельного участка был нарушен установленный п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, а именно отчуждение земельного участка произведено без учета расположенных на нем объектов недвижимости - хозяйственного строения площадью 1 кв.м, кадастровый №, принадлежащего Салеевой С.А. на праве собственности, а также незарегистрированного строения, площадью 50 кв.м.

Разрешая заявленные Салеевой С.А. требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 166, 167, 168, 549, 552, 554 ГК РФ, установив, что доказательств наличия на момент совершения сделки на отчуждаемом земельном участке объектов недвижимости не представлено, достоверных и достаточных доказательств принадлежности Салеевой С.А. расположенного на земельном участке объекта недвижимости (здания бани, общей площадью 42,8 кв.м, 2020 года постройки) в материалах дела не имеется, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем являются законными и обоснованными.

Согласно абз. 3 пп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Как следует из п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Для признания сделки купли-продажи ничтожной из-за нарушения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости истец должен доказать принадлежность ему, как собственнику, расположенных на спорном участке строений и сооружений.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В обоснование заявленных требований Салеева С.А. указала, что на момент заключения сделки купли-продажи спорного земельного участка на нем находился зарегистрированный на ее имя объект – нежилое здание площадью 1 кв.м, а также жилой дом, право собственности на который за ней не зарегистрировано.

Вместе с тем доказательств этому суду первой инстанции представлено не было и материалы дела таковых не содержат.

В соответствии с п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» при наличии разногласий между финансовым управляющим, должником и лицами, участвующими в деле о банкротстве, относительно указанных имущества, выплат и (или) их размера любое из названных лиц вправе обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о разрешении возникших разногласий. По результатам рассмотрения соответствующих разногласий суд выносит определение (п. 1 ст. 60, абз. 2 п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве).

Между тем, Салеева С.А. в арбитражный суд с указанным заявлением не обращалась, Положение о порядке реализации имущества должника Салеевой С.А. в судебном порядке не оспаривалось. Также не были оспорены результаты торгов, по итогам которых 04 августа 2020 года между финансовым управляющим Салеевой С.А. - Сотником М.А. и Федоровым А.В. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.

Кроме того, согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащих Салеевой С.А., а именно земельного участка с кадастровым номером № площадью 489 кв.м и нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 кв.м, было установлено, что фактически зарегистрированный за Салеевой С.А. объект недвижимого имущества – нежилое здание площадью 1 кв.м на земельном участке отсутствует. Иных строений на земельном участке не имелось, что подтверждают и фотоматериалы, приложенные к заключению специалиста.

Кроме того, Федоров А.В. обращался в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о разрешении разногласий и обязании финансового управляющего Салеевой С.А. снять с регистрационного учета нежилое здание с кадастровым номером № (туалет) площадью 1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30 апреля 2021 года в удовлетворении заявления Федорова А.В. об устранении разногласий отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2021 года определение Арбитражного суда Саратовской области от 30 апреля 2021 года оставлено без изменения.

Вместе тем указанными судебными актами установлен факт отсутствия на земельном участке с кадастровым номером № нежилого здания с кадастровым номером № (туалет) площадью 1 кв.м.

В силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В соответствии с актом обследования, подготовленного кадастровым инженером ФИО7, в результате натурного обследования было выявлено, что объект недвижимости – назначение: нежилое здание, наименование: хозяйственное строение, количество этажей – 1, площадью 1,0 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № в действительности отсутствует.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертный центр Девайс» № от <дата> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 489 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, расположены следующие объекты недвижимости (здания, строения, сооружения): здание бани, площадью 42,8 кв.м, хозяйственное сооружение – сарай, площадью 8,97 кв.м.

Право собственности на нежилое здание бани (кадастровый №) зарегистрировано за Федоровым А.В. <дата>.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Согласно материалам дела право собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, о котором Салеева С.А. указывает в исковом заявлении, за ней не зарегистрировано, в рамках процедуры банкротства указанное имущество в состав конкурсной массы должника не включалось, вопрос о его реализации не разрешался, действия финансового управляющего, Положение о порядке и условиях реализации имущества не оспаривались.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, заявленных Салеевой С.А., а также, установив фактическое отсутствие на спорном земельном участке зарегистрированного за Салеевой С.А. нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 кв.м, об удовлетворении исковых требований, заявленных Федоровым А.В.

Изложенные автором жалобы доводы были предметом исследования суда первой инстанции и по существу сводятся к несогласию с его выводами, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Несогласие автора жалобы с указанной в заключении судебной экспертизы стоимости объектов недвижимого имущества для рассматриваемого спора правового значения не имеет.

Судебная коллегия соглашается с постановленным по делу судебным актом, поскольку разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, распределил между сторонами бремя доказывания, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку. Нормы материального права судом применены верно и приведены в решении.

Апелляционная жалоба не содержит каких-либо доводов, которые опровергали бы выводы суда первой инстанции. По существу позиция ее автора сводится к иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем не свидетельствует о незаконности и необоснованности судебного постановления, оснований для отмены которого судебная коллегия не усматривает

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 20 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Салеевой С.А. – без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено
15 апреля 2022 года.

Председательствующий

Судьи