Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Саркисовой О.Б. дело по апелляционной жалобе акционерного общества «Тандер» на решение Калужского районного суда Калужской области от 09 октября 2020 года по иску ФИО1 к акционерному обществу «Тандер» о понуждении к заключению договоров аренды недвижимого имущества, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в суд с исками к АО «Тандер» о понуждении к заключению договоров аренды недвижимого имущества, взыскании убытков.

В обоснование требований истец указал, что в соответствии с предварительными договорами от 25 февраля 2019 года № № и № № стороны обязались в срок не позднее 01 февраля 2020 года заключить основные договоры аренды недвижимого имущества, а именно нежилого помещения площадью 600 кв. м, расположенного на первом этаже, и нежилого помещения площадью 330 кв. м, расположенного на втором этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет. Истцом надлежащим образом исполнены обязательства, предусмотренные предварительными договорами. Вместе с тем, ответчик от заключения основных договоров аренды уклоняется. В связи с этим, истец просил обязать ответчика заключить основные договоры аренды указанных помещений на условиях, изложенных в предварительных договорах, а также взыскать с ответчика убытки в виде недополученной арендной платы за период с 01 февраля 2020 года по 14 июля 2020 года в сумме 2 160 000 руб. и 891 000 руб., за период с 14 июля 2020 года по момент фактического исполнения решения суда из расчета 16 000 руб. и 6 600 руб. за один день соответственно. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.

Определением Калужского районного суда Калужской области от 05 октября 2020 года гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представитель ответчика АО «Тандер» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Решением суда постановлено исковые требования ФИО1 удовлетворить; обязать АО «Тандер» заключить с ФИО1 основной договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 600 кв.м, расположенного на первом этаже 2-этажного здания, находящегося по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет на условиях, изложенных в предварительном договоре аренды № недвижимого имущества от 25 февраля 2019 года;

взыскать с АО «Тандер» в пользу ФИО1 убытки в виде недополученной арендной платы за период с 01 февраля 2020 года по 14 июля 2020 года в размере 2 160 000 руб.;

взыскать с АО «Тандер» в пользу ФИО1 убытки в виде недополученной арендной платы в период с 14 июля 2020 года по момент фактического исполнения решения суда из расчета 16 000 руб. за 1 день;

обязать АО «Тандер» заключить с ФИО1 основной договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 330 кв. м, расположенного на втором этаже 2-этажного здания, находящегося по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет на условиях, изложенных в предварительном договоре аренды № недвижимого имущества от 25 февраля 2019 года;

взыскать с АО «Тандер» в пользу ФИО1 убытки в виде недополученной арендной платы за период с 01 февраля 2020 года по 14 июля 2020 года в размере 891 000 руб.;

взыскать с АО «Тандер» в пользу ФИО1 убытки в виде недополученной арендной платы в период с 14 июля 2020 года по момент фактического исполнения решения суда из расчета 6600 руб. за 1 день;

взыскать с АО «Тандер» в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 31 710 руб.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в иске.

В силу части 3 статьи 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 21 января 2021 года объявлен перерыв до 26 января 2021 года.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителей АО «Тандер» ФИО3 и ФИО4, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения ФИО1 и его представителя ФИО2, возражавших против ее удовлетворения, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 25 февраля 2019 года между ФИО1 (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества №, согласно которому стороны обязались не позднее 01 февраля 2020 года заключить договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 600 кв. м, расположенного на 1-м этаже двухэтажного здания, находящегося по адресу: <адрес>, при условии выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных настоящим договором, на условиях, установленных настоящим договором, согласованных сторонами и изложенных в проекте основного договора, прилагаемого к настоящего договору как приложение № 1 и являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункты 1.1, 2.1).

В тот же день между ФИО1 (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества № №, согласно которому стороны обязались не позднее 01 февраля 2020 года заключить договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 330 кв. м, расположенного на 2-м этаже двухэтажного здания, находящегося по адресу: <адрес>, при условии выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных настоящим договором, на условиях, установленных настоящим договором, согласованных сторонами и изложенных в проекте основного договора, прилагаемого кнастоящего договору как приложение № 1 и являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункты 1.1, 2.1).

В соответствии с пунктом 6.5 предварительных договоров в случае отказа или уклонения одной из сторон от заключения основного договора добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

22 января 2020 года право собственности ФИО1 на нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 2, с кадастровым номером 1147 зарегистрировано в установленном порядке.

В тот же день, до истечения установленного предварительными договорами срока заключения основных договоров, истец обратился к ответчику с предложением о заключении основных договоров аренды указанных в предварительных договорах № № и № № нежилых помещений на условиях, содержащихся в приложении № 1 к предварительным договорам, предоставив выписку из Единого государственного реестра недвижимости в подтверждение своего права собственности на созданный им объект недвижимости.

Письмом № от 29 января 2020 года ответчик сообщил ФИО1, что ввиду происходящих изменений в организационной форме компании и филиала в городе Калуге в частности, дата подписания основного договора откладывается до решения организационно-структурных вопросов.

31 января 2020 года ФИО1 вновь обратился к ответчику с предложением о заключении основных договоров аренды.

Письмом № от 15 апреля 2020 года ФИО1 было сообщено об отказе АО «Тандер» от заключения договоров аренды со ссылкой на нарушение истцом установленного пунктом 4.1 предварительных договоров срока предоставления выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимости, что повлекло невключение предполагаемых объектов аренды в общий план развития компании.

Неисполнение ответчиком обязательств по предварительным договорам по заключению с истцом основных договоров на указанные выше помещения послужило основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, проанализировав представленные в дело доказательства, установив факт уклонения ответчика от заключения основных договоров аренды нежилых помещений, отсутствие в действиях истца нарушений условий предварительных договоров, суд первой инстанции в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, условиями договоров пришел к выводу об удовлетворении иска.

Оснований не согласиться с выводами суда судебная коллегия не усматривает.

Доводы жалобы о нарушении истцом срока предоставления выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимости, предназначенные для передачи ответчику на условиях договоров аренды, являлись предметом рассмотрения судом первой инстанции и верно отклонены им как несостоятельные.

В соответствии с пунктом 4.1 предварительных договоров арендодатель не позднее 15 января 2020 года направляет арендатору выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте давностью не более пяти дней.

В соответствии с пунктом 4.2 предварительных договоров стороны обязуются подписать основной договор в течение 5 рабочих дней с даты получения указанных в пункте 4.1 документов арендатором.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Калужской области № от 15 января 2020 года государственная регистрация права ФИО1 на объект недвижимости была приостановлена.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости истцом получена 22 января 2020 года и в тот же день передана ответчику с предложением о заключении основных договоров аренды.

Учитывая то, что документы о праве истца на недвижимое имущество были предоставлены ответчику в пределах срока, установленного сторонами для заключения основных договоров аренды, возможность соблюдения этого срока в соответствии с требованиями пунктов 1.1, 4.2 утрачена не была, в отсутствие доказательств утраты ответчиком возможности заключения основных договоров к моменту получения им указанных документов оснований согласиться с доводами ответчика о прекращении его обязательства заключить основные договоры вследствие непредставления истцом названных выше документов 15 января 2020 года у суда первой инстанции не имелось.

Об этом же свидетельствует и характер переписки между сторонами в период до 01 февраля 2020 года, даты, определяющей окончание срока заключения основных договоров.

Представление истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости и получение ее ответчиком в указанную дату, 22 января 2020 года, не противоречит пункту 4.1 предварительных договоров с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о буквальном толковании условий договора, поскольку направление документов арендатору в срок «не позднее 15 января 2020 года», исходя из положений пункта 6.9 предварительных договоров, определяющего порядок направления уведомлений, запросов, требований и других сообщений, не исключает их получение адресатом в более позднюю дату.

Также несостоятельны доводы жалобы о несоответствии объектов аренды требованиям предварительных договоров, в частности пунктам 2.1.3, 2.1.4 раздела 2 основного договора, согласно которым арендодатель заверяет арендатора в том, что здание в течение всего срока будет находиться в надлежащем техническом, санитарно-эпидемиологическом состоянии, будет соответствовать требованиям законодательства в области пожарной безопасности; объект в течение всего срока аренды будет обеспечен автопарковкой на прилегающей территории в количестве 5 паркомест для стоянки личного автотранспорта сотрудников, покупателей арендатора, исправными подъездными путями к объекту, зоне разгрузки/погрузки, автопарковке, исправной зоной разгрузки/погрузки, будет иметься свободный доступ к объекту, местам общего пользования, зоне разгрузки/погрузки, автопарковке.

Указанные доводы опровергаются представленными в дело доказательствами, в том числе, проектом на устройство примыкания по адресу: <адрес>, выпиской из протокола заседания комиссии по безопасности дорожного движения в г. Калуге от 26 апреля 2019 года № 5 о согласовании схемы организации дорожного движения, проектной документацией ООО «ПроектИнвест», разрешением на строительство магазина от 19 августа 2019 года, актом приемки законченного строительством объекта № от 28 октября 2019 года, техническими условиями на подключение объектов капитального строительства к сетям газораспределения, актом о соответствии параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации от 05 ноября 2019 года, условиями подключения объекта к централизованной системе холодного водоснабжения, техническими условиями на технологическое присоединение к электрическим сетям, справками ГП КО «Калугаоблводоканал» от 01 ноября 2019 года, АО «Газпром газораспределение Калуга» от 01 ноября 2019 года, разрешением на осуществление присоединения объекта к коммунальным сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжения), экспертным заключением ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калужской области», технической документацией по сдаче-приемке электромонтажных работ, актом об осуществлении технологического присоединения объектов электроэнергетики, договором холодного водоснабжения № от 30 октября 2019 года, актом приемки законченного строительством объекта сети газопотребления, договором поставки газа, договором о подключении объекта капитального строительства к сети газораспределения, техническим отчетом о тепловизионном обследовании ограждающих конструкций, выписками из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 1145 и двухэтажное здание с кадастровым номером 1147, фотоматериалами, из которых следует, что истцом осуществлено строительство здания магазина в границах принадлежащего ему на праве собственности земельного участка в соответствии с разрешением на строительство, разрешено введение в эксплуатацию объекта, параметры которого соответствуют проектной документации, объект обеспечен электроснабжением, водоснабжением, газоснабжением, канализацией, заключены соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями, объект обеспечен парковкой для автотранспорта, подъездными путями.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Установив факт необоснованного уклонения ответчика от заключения основных договоров аренды, суд правильно признал подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании в его пользу неполученных доходов, определив их размер исходя из условий договоров о сроке заключения основных договоров аренды, размере арендных платежей, на получение которых истец вправе был рассчитывать при надлежащем исполнении ответчиком условий предварительных договоров о заключении основных договоров аренды.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о наличии оснований для отмены или изменения решения суда.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 09 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Тандер» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи