Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Силаевой Н.Л. дело по апелляционной жалобе акционерного общества «Тандер» на решение Калужского районного суда Калужской области от 9 октября 2020 года по иску Разночинцева Андрея Анатольевича к акционерному обществу «Тандер» о понуждении к заключению договоров аренды недвижимого имущества, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛА:

16 июля 2020 года Разночинцев А.А. обратился в суд с исками к АО «Тандер» о понуждении к заключению договоров аренды недвижимого имущества нежилого помещения площадью 600 кв. м, расположенного на первом этаже, и нежилого помещения площадью 330 кв. м, расположенного на втором этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, а также просил взыскать с ответчика убытки в виде недополученной арендной платы.

В обоснование требований указал, что в соответствии с предварительными договорами от 25 февраля 2019 года № и № стороны обязались в срок не позднее 1 февраля 2020 года заключить основные договоры аренды недвижимого имущества нежилого помещения площадью 600 кв. м, расположенного на первом этаже, и нежилого помещения площадью 330 кв. м, расположенного на втором этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет. Истец надлежащим образом исполнил обязательства, предусмотренные предварительными договорами, ответчик от заключения основных договоров аренды уклоняется.

Определением Калужского районного суда Калужской области от 5 октября 2020 года гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Истец Разночинцев А.А. и его представитель Иванов Д.А. в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представитель АО «Тандер» Морозова М.П. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 9 октября 2020 года постановлено:

исковые требования Разночинцева А.А. удовлетворить;

обязать АО «Тандер» заключить с Разночинцевым А.А. основной договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 600 кв.м, расположенного на первом этаже 2-этажного здания, находящегося по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет на условиях, изложенных в предварительном договоре аренды № недвижимого имущества от 25 февраля 2019 года;

взыскать с АО «Тандер» в пользу Разночинцева А.А. убытки в виде недополученной арендной платы за период с 1 февраля 2020 года по 14 июля 2020 года в размере 2160000 рублей;

взыскать с АО «Тандер» в пользу Разночинцева А.А. убытки в виде недополученной арендной платы в период с 14 июля 2020 года по момент фактического исполнения решения суда из расчета 16000 рублей за 1 день;

обязать АО «Тандер» заключить с Разночинцевым А.А. основной договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 330 кв. м, расположенного на втором этаже 2-этажного здания, находящегося по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет на условиях, изложенных в предварительном договоре аренды № недвижимого имущества от 25 февраля 2019 года;

взыскать с АО «Тандер» в пользу Разночинцева А.А. убытки в виде недополученной арендной платы за период с 1 февраля 2020 года по 14 июля 2020 года в размере 891 000 рублей;

взыскать с АО «Тандер» в пользу Разночинцева А.А. государственную пошлину в размере 31710 рублей.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в иске.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей акционерного общества «Тандер» Морозовой М.П. и Бондаревой Е.Б., поддержавших жалобу, объяснения Разночинцева А.А. и его представителя Иванова Д.А., возражавших против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнений к жалобе и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из дела, 25 февраля 2019 года между Разночинцевым А.А. (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества №, согласно которому стороны обязались не позднее 1 февраля 2020 года заключить договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 600 кв. м, расположенного на 1-м этаже двухэтажного здания, находящегося по адресу: <адрес>, при условии выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных настоящим договором, на условиях, установленных настоящим договором, согласованных сторонами и изложенных в проекте основного договора, прилагаемого к настоящего договору как приложение № 1 и являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункты 1.1, 2.1).

Также 25 февраля 2019 года между Разночинцевым А.А. (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества №, согласно которому стороны обязались не позднее 1 февраля 2020 года заключить договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 330 кв. м, расположенного на 2-м этаже двухэтажного здания, находящегося по адресу: <адрес>, при условии выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных настоящим договором, на условиях, установленных настоящим договором, согласованных сторонами и изложенных в проекте основного договора, прилагаемого к настоящему договору как приложение № 1 и являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункты 1.1, 2.1).

Согласно приложениям к предварительным договорам основной договор аренды заключается на срок 10 лет, по 31 декабря 2029 года включительно.

В силу пунктов 4.1 предварительных договоров арендодатель не позднее 15 января 2020 года направляет арендатору выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об объекте давностью не более пяти дней.

Пунктом 4.2 предварительных договоров предусмотрено, что стороны обязуются подписать основной договор в течение 5 рабочих дней с даты получения арендатором документов указанных в пункте 4.1.

В соответствии с пунктом 6.5 предварительных договоров в случае отказа или уклонения одной из сторон от заключения основного договора добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

22 января 2020 года право собственности Разночинцева А.А. на нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 2, с кадастровым номером № зарегистрировано в установленном порядке.

В тот же день, то есть до истечения установленного предварительными договорами срока заключения основных договоров, истец обратился к ответчику с предложением о заключении основных договоров аренды, указанных в предварительных договорах № и №, на условиях, содержащихся в приложениях № 1 к предварительным договорам, предоставив выписку из Единого государственного реестра недвижимости в подтверждение своего права собственности на созданный им объект недвижимости.

Письмом № 92/24 от 29 января 2020 года ответчик сообщил Разночинцеву А.А., что ввиду происходящих изменений в организационной форме компании и филиала в городе Калуге в частности, дата подписания основного договора откладывается до решения организационно-структурных вопросов.

31 января 2020 года Разночинцев А.А. вновь обратился к ответчику с предложением о заключении основных договоров аренды.

Письмом № 02/117 от 15 апреля 2020 года Разночинцеву А.А. было сообщено об отказе акционерного общества «Тандер» от заключения договоров аренды со ссылкой на нарушение истцом установленного пунктом 4.1 предварительных договоров срока предоставления выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимости, что повлекло невключение предполагаемых объектов аренды в общий план развития компании.

Судом установлено, что помещение, расположенное по адресу: <адрес> строилось под магазин в соответствии с разрешением на строительство, выданным Городской управой города Калуги № от 19 августа 2019 года. 28 октября 2019 года подписан акт приемки законченного строительством объекта. Постановлением Городской управы г. Калуги №13270-пи от 20 декабря 2019 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, при этом объект обеспечен электроснабжением, водоснабжением, газоснабжением, имеются инженерные коммуникации, обеспечен автопарковкой, заключены соответствующие договоры.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, установив факт уклонения ответчика от заключения основных договоров аренды нежилых помещений, отсутствие в действиях истца нарушений условий предварительных договоров, пришел к выводу о возложении на акционерное общество «Тандер» обязанности заключить с Разночинцевым А.А. основные договоры аренды недвижимого имущества на условиях, изложенных в предварительных договорах аренды недвижимого имущества №, № от 25 февраля 2019 года и взыскал с ответчика в пользу истца убытки в виде недополученной арендной платы за период с 1 февраля 2020 года по 14 июля 2020 года и на будущее время до фактического исполнения решения суда.

Судебная коллегия не соглашается с принятым судом решением, поскольку вывод суда о наличии оснований для удовлетворения иска сделан без учета следующих обстоятельств.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно положениям пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 38, 39 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствие с пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу пункта 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлено, что между сторонами не имеется разногласий по условиям договоров аренды, которые могут быть переданы на рассмотрение суда.

Акционерное общество «Тандер» заявило об отказе заключить с истцом договоры аренды на нежилые помещения в связи с несоответствием объектов требованиям предварительных договоров и об отказе принять у истца нежилые помещения.

По общему правилу, договор аренды как консенсуальная сделка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным его условиям, однако понуждение арендатора к принятию предмета аренды нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Отказываясь от заключения договоров аренды, акционерное общество «Тандер» указало на несоответствие объектов аренды требованиям предварительных договоров, в том числе на несоблюдение условий по обеспечению объекта автопарковкой с количеством парковочных мест, предусмотренных договорами.

При этом также указало, что наличие установленного количества парковочных мест является необходимым для магазинов «Магнит», поскольку напрямую влияет на доступность магазина для покупателей, оборот и перспективность магазина.

По условиям проектов основных договоров аренды, являющихся приложениями №1 к предварительным договорам аренды № и № от 25 февраля 2019 года, объекты в течение всего срока аренды будут обеспечены автопарковкой на прилегающей территории в количестве парковочных мест, указанном в пунктах 4.1.18 договоров для стоянки личного транспорта сотрудников, покупателей арендатора.

Пунктом 4.1.18 приложения к договору № предусмотрено обеспечение объекта автопарковкой на 10 парковочных мест, пунктом 4.1.18 приложения к договору № предусмотрено обеспечение объекта автопарковкой на 5 парковочных мест.

Таким образом, магазин по адресу: <адрес> по условиям предварительного договора должен быть обеспечен парковкой на 15 парковочных мест.

В материалах дела имеется выполненный ООО «Инженерный проект» проект на устройство примыкания по адресу: <адрес>, который согласован комиссией по безопасности дорожного движения в городе Калуге протоколом от 26 апреля 2019 года №5.

Согласно общим сведениям проект разработан на основании технических условий №1322/03-19 от 5 марта 2019 года, выданных управлением городского хозяйства города Калуги и решения комиссии по безопасности дорожного движения города Калуги. Основной целью разработки проекта является обустройство примыкания к улице Азаровской, устройство примыкания к проезду Крайнему и площадки для парковки в соответствии с требованиями нормативных документов в области обеспечения безопасности дорожного движения, обеспечения защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды (пункт 1.1).

Согласно технико-экономическим показателям установлена длина парковки 17 метров, постановка автомобилей - параллельно проезжей части (пункт 1.3), что не обеспечивает предусмотренного условиями предварительных договоров количества парковочных мест.

Учитывая изложенное, доводы истца о том, что объект по адресу: <адрес> обеспечен парковкой в количестве 15 парковочных мест, являются необоснованными. Представленные истцом фотографии и схемы возможного размещения парковочных мест выполнены без соблюдения условия постановки автомобилей параллельно проезжей части и не соответствуют утвержденной схеме организации дорожного движения с устройством примыкания по адресу: <адрес>.

Также необоснованными являются доводы истца о том, что парковка автомобилей возможна вдоль проезда Крайнего, с северной части здания магазина, а также по улице Азаровской.

Согласно Правилам дорожного движения, утвержденным утвержденных Постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 23 октября 1993 года N 1090 "Парковка (парковочное место)" - специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.

Учитывая изложенное, места для остановки и стоянки транспортных средств на проезжей части не являются парковочными местами, их наличие не свидетельствует о выполнении истцом своих обязательств по обеспечению объекта парковочными местами в согласованном сторонами количестве.

Поскольку по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных данным договором, а построенный истцом объект недвижимого имущества по адресу: <адрес> не отвечает согласованным сторонами при заключении предварительного договора параметрам, у суда первой инстанции отсутствовали основания для возложения на ответчика обязанности заключить с истцом договоры аренды недвижимого имущества на условиях, изложенных в предварительных договорах аренды.

Также не имелось оснований для удовлетворения иска о взыскании в пользу истца убытков, так как в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по возмещению убытков несет сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора.

Таким образом, решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 (пункты 1, 4 части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 09 октября 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска Разночинцева Андрея Анатольевича к акционерному обществу «Тандер» о понуждении к заключению договоров аренды недвижимого имущества, взыскании убытков – отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 октября 2021 года.

Председательствующий

Судьи