Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Катав-Ивановского городского суда Челябинской области от 21 мая 2021 года по иску Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендным платежам, встречному исковому заявлению ФИО1 к Отделу по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения о регистрации договора аренды, признании недействительным пункта договора.

Заслушав доклад судьи Кучина М.И. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Отдел по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения (далее – ОУИЗО) обратился в суд с иском к ФИО1, в котором с учетом неоднократных уточнений просил: расторгнуть договор аренды части здания № 6 от 16 октября 2018 года, заключенный между ОУИЗО и ФИО1; взыскать с ФИО1 задолженность по арендным платежам за период с 01 апреля 2020 года по 31 мая 2021 года в сумме 19 706 руб. 69 коп., пени за период с 16 сентября 2019 года по 20 май 2021 года в сумме 7 739 руб. 59 коп., а всего взыскать 27 446 руб. 28 коп.; продолжить взыскание пени с суммы задолженности 19 706 руб. 69 коп. с 21 мая 2021 года до момента фактической оплаты задолженности в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы, не внесенной в срок; обязать ФИО1 освободить арендуемое нежилое помещение по адресу: <адрес>, помещение <адрес> путем подписания акта приема-передачи нежилого помещения (л.д.159-160).

В обоснование указано, что согласно п.4.1 и 4.3 договора у ответчика возникла обязанность в срок не позднее 15 числа текущего месяца вносить арендную плату за пользование помещением в сумме 1500 руб. В связи с невнесением оплаты ответчику начислены пени в размере 0,1% за просрочку и неисполнение обязательств.

Ответчик ФИО1 обратился с встречным иском к ОУИЗО, в котором просил принять решение о регистрации договора аренды части здания № 6 от 16 октября 2018 года, заключенного между сторонами, признать недействительным п.6.1 договора аренды части здания № 6 от 16 октября 2018 года.

В обоснование указал, что данный договор подлежит государственной регистрации, от которой ОУИЗО уклоняется. Поскольку ФИО1 является более слабой стороной договора, а условия государственного контракта определяет ОУИЗО, то он был лишен права повлиять на размер неустойки в размере 0,1%, который является несправедливым. Пункт договора, её предусматривающий, является недействительным как сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

В судебном заседании представитель истца ОУИЗО ФИО2 заявленные требования поддержала, против удовлетворения встречного иска возражала.

Ответчик ФИО1 первоначальный иск признал частично, встречные исковые требования поддержал. Пояснил, что не мог пользоваться помещением ввиду отсутствия подключения к электроэнергии в период с 16 октября 2018 по 16 декабря 2018 года. Просил не расторгать договор, так как помещение необходимо ему для получения дохода. С суммой задолженности согласен, просил снизить размер пени с учетом положений ст.333 ГК РФ.

Дело рассмотрено без участия представителя третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области, извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

Решением Катав-Ивановского городского суда Челябинской области от 21 мая 2021 года иск ОУИЗО удовлетворен частично: расторгнут договор аренды части здания № 6 от 16 октября 2018 года. С ФИО1 в пользу ОУИЗО взыскана задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2020 года по 31.05.2021 года в сумме 19 706 руб. 69 коп., пени за период с 16.09.2019 года по 20.05.2021 года в сумме 3 000 руб., а всего взыскано 22 709 руб. 69 коп. Продолжено взыскание в пользу ОУИЗО с ФИО1 пени, начисляемой на сумму задолженности, начиная с 21.05.2021 года до момента фактической оплаты задолженности в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы, не внесенной в срок. ФИО1 обязан освободить арендуемое нежилое помещение по адресу: <адрес>. В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ОУИЗО отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении встречных требований истца. Ссылается на то, что, исходя из норм ГК РФ не зарегистрированный надлежащим образом договор аренды нежилого помещения не является заключенным и, соответственно, не может быть расторгнут судом. Договор считается действующим в целях оплаты за аренду, но не может считаться согласованным в целях его расторжения в судебном порядке. Законных оснований для его расторжения не имелось. Истец по первоначальному иску злоупотребил своим правом на обращение в суд, как более сильная сторона в правоотношениях, несмотря на многочисленные обращения для урегулирования спора миром. Расторжение договора является санкцией за виновное поведение ответчика, которого судом установлено не было, а представлены доказательства обратного. Сумма долга, установленная судом, необоснованна. Суд не принял во внимание период, когда по вине истца ответчик не мог пользоваться помещением, сославшись на то, что указанный период не входит в заявленный истцом. Однако суд не учел, что сумма долга считается нарастающим итогом и суд обязан был определить общий баланс платежей, произведенный в рамках всего периода действия договора вне зависимости от сроков платежей.

ОУИЗО предоставил отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным, доводы жалобы несостоятельными.

Представитель истца ОУИЗО, ответчик ФИО1, представитель третьего лица - Управления Росреестра по Челябинской области в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежаще, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) определила рассмотреть настоящее дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения суда первой инстанции не установила.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно абзацу 4 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела, что между ОУИЗО и ФИО1 16 октября 2018 года был заключен договор №6 аренды части здания. В этот же день по акту приема-передачи истец передал ответчику объект договора аренды (нежилое помещение) <адрес>

Согласно пункту 1.2 договора его действие распространяется на правоотношения, возникшие с 15 октября 2018 года, прекращается 15 октября 2021 года. Согласно пунктам 4.1 и 4.3 договора размер арендной платы составляет 1500 руб. в месяц, которые вносятся не позднее 15 числа текущего месяца.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения срока перечисления арендной платы, установленного п.4.1 настоящего договора, с арендатора взыскивается пеня в размере 0,1 процент за каждый день просрочки от суммы, не внесенной в срок.

В пункте 7.5 договора также установлено, что если арендатор имеет задолженность по внесению арендной платы за два и более месяца, то в соответствии со статьей 450 ГК РФ арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Выпиской из ЕГРН от 13.10.2020 года, а также выпиской из реестра муниципального имущества от 18 февраля 2021 года подтверждено право собственности МО Юрюзанское городское поселение Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области на нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>.

В материалах дела имеется итоговый протокол № 4 от 03 октября 2018 года конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества Юрюзанского городского поселения Лот № 1, Лот № 4, Лот № 6, Лот № 7, оформленный по результатам заседания аукционной (конкурсной) комиссии.

В адрес ФИО1 истцом 25 декабря 2019 года было направлено требование погасить задолженность по арендной плате и освободить арендуемое помещение до 20 января 2020 года. Требование получено ответчиком 30 декабря 2019 года, о чем свидетельствует личная подпись ФИО1 (л.д. 26).

Кроме того, 28 августа 2020 года ОУИЗО вручил лично ФИО1 требование о расторжении договора №6 от 16 октября 2018 года (л.д.27).

Согласно предоставленному расчету сумма задолженности по арендным платежам за период с 01 сентября 2019 года по 31 мая 2021 года составляет 19 706 руб. 69 коп., пени за период с 16 сентября 2019 года по 20 мая 2021 года - 7739 руб. 59 коп. Правильность данного расчета стороной ответчика не оспаривался.

При рассмотрении спора суд первой инстанции, установив наличие у ответчика задолженности по уплате арендной платы нежилого помещения и проверив её расчет, руководствуясь положениями статей 167, 309, 310, 329, 330, 614 ГК РФ, правомерно взыскал с ФИО1 сумму долга 19 706 руб. 69 коп. и неустойку, снизив её размер на основании ст. 333 ГК РФ с 7 739 руб. 59 коп. до 3000 руб.

Также признав доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, суд правильно расторг договор аренды на основании положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о регистрации договора аренды части здания № 6 от 16 октября 2018 года, признании недействительным п.6.1 договора аренды, суд правильно указал, что ответчик мог самостоятельно обратиться в специализированный орган за регистрацией договора аренды. Кроме того, документы на регистрацию спорного договора аренды сданы истцом в регистрирующий орган. Суд также верно исходил из того, что законных оснований для признания п.6.1 договора аренды недействительным не имеется, поскольку возможность взыскания неустойки в случае несвоевременного исполнения обязательств предусмотрена статьей 394 ГК РФ, не противоречит положениям главы 34 ГК РФ.

Доводы о недействительности договора аренды от 16 октября 2018 года в связи с отсутствием его государственной регистрации несостоятельны, поскольку в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункта 3 статьи 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Спорный договор аренды подписан, факт его заключения сторонами не оспаривался.

При таких обстоятельствах последующая ссылка арендодателя на недействительность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением (статья 10 ГК РФ) и не имеет правового значения.

Доводы жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора опровергаются представленными в материалы дела доказательствами неоднократной неуплаты арендных платежей ответчиком в течение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, что согласно статье 619 ГК РФ является основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Доводы жалобы о необоснованности суммы задолженности также не принимаются судебной коллегией, поскольку размер арендной платы согласован сторонами. Разногласий по поводу размера арендных платежей у сторон не возникало. Претензий по этому поводу в досудебном или судебном порядке ответчик не предъявлял, в суде первой инстанции с суммой долга был согласен. Расчет задолженности судом проверен, ответчиком контррасчет не предоставлен.

Ссылка в жалобе на период с 16 октября 2018 по 16 декабря 2018 года, в течение которого ответчик не мог пользоваться помещением ввиду отсутствия подключения к электроэнергии, правового значения для данного дела значения не имеет, в спорный период, указанный в исковом заявлении, не входит. Доказательств влияния указанного периода на обстоятельства образования задолженности по арендным платежам, ответчиком не представлено.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и оценкой исследованных доказательств, поскольку они основаны на законе, соответствуют фактическим обстоятельствам дела. При разрешении спора судом нормы материального права не нарушены. Указания на существенные процессуальные нарушения, в силу части 4 статьи 330 ГПК РФ влекущие безусловную отмену решения суда в апелляционном порядке, апелляционная жалоба не содержит. Доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда первой инстанции служить не могут.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Катав-Ивановского городского суда Челябинской области от 21 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено

28 октября 2021 года.