Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Смолдент Плюс» об оспаривании договоров аренды нежилого помещения, понуждении освободить нежилое помещение,

по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Заднепровского районного суда г. Смоленска от 30.09.2020.

Заслушав доклад судьи Дороховой В.В., объяснения представителя ответчикаООО «Смолдент Плюс» - ФИО2, судебная коллегия

установила:

ФИО1, уточнив требования, обратилась в суд с иском к ООО «Смолдент Плюс» об оспаривании договоров аренды нежилого помещения, понуждении освободить нежилое помещение, указав, что ей на праве собственности принадлежит 1/4доля в праве общей долевой собственности на помещение №, назначение: нежилое, площадью <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты> кадастровый №, расположенное по адресу: .... Между собственниками помещения и ООО «Смолдент Плюс» (дата) был заключен договор аренды указанного нежилого помещения на срок <данные изъяты> месяцев, составлен акт о передаче имущества. В настоящее время договор прекратил свое действие, поскольку в соответствии с п. 7.4., п. 2.1 договора при его пролонгации на новый срок должны были составляться акты приема-передачи помещения, которые отсутствуют. Кроме того, один из долевых собственников нежилого помещения ФИО3 продал свою долю, изменения в договор в связи с этим не вносились. (дата) между ней и ООО «Смолдент Плюс» заключен договор аренды нежилого помещения №, площадью <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, кадастровый №, расположенного по адресу: ..., сроком с (дата) по (дата) . Помещение предоставлялось под стоматологическую клинику, арендная плата, подлежащая уплате арендодателю до 15 числа текущего месяца, составляет <данные изъяты> рублей. На основании акта приема-передачи от (дата) спорное помещение передано во временное пользование ответчику. (дата) она направила в адрес ответчика уведомление о намерении продлить договор аренды с приложением договора аренды, заключаемого на новый срок, однако ответчиком не был подписан со своей стороны договор аренды на новый срок. Так же арендатором не выполнена обязанность по уплате арендных платежей за (дата) года, в связи с чем она направила в адрес общества уведомление о расторжении указанного договора аренды, на которое ответчик не ответил, помещение до настоящего времени не освободил, задолженность по арендным платежам не выплатил. (дата) аналогичные договоры аренды были заключены ООО «Смолдент Плюс» с остальными собственниками спорного помещения ФИО3, ФИО4, Пышной Н.В. Указанные договоры аренды от (дата) прекратили свое действие в соответствии с п. 4.4. договоров. Кроме того, ответчиком в Территориальный орган Федеральной службы по надзору в сфере здравоохранения по Смоленской области был представлен договор аренды указанного нежилого помещения от (дата) , заключенный ФИО4, действующим по устной договоренности от имени собственников. Однако о данном договоре ей ничего неизвестно, никаких устных согласий на заключение данного договора она не давала. С учетом изложенного, просит признать договор аренды спорного нежилого помещения от (дата) , заключенный между ООО «Смолдент Плюс» и физическими лицами ФИО1, ФИО3, ФИО4, Пышной Н.В., недействительным с (дата) ; признать договор аренды спорного нежилого помещения от (дата) , заключенный между ООО «Смолдент Плюс» и физическими лицами: ФИО1, ФИО3, ФИО4, Пышной Н.В., недействительным с (дата) ; признать договор аренды, заключенный между ФИО1 и ООО «Смолдент Плюс» от (дата) незаконным; обязать ООО «Смолдент Плюс» освободить спорное нежилое помещение; взыскать с ООО «Смолдент Плюс» в пользу ФИО1 расходы, понесенные на юридические услуги в размере 20000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 поддержал уточненные исковые требования, дополнительно пояснил, что договоры аренды от (дата) , (дата) недействительны, поскольку прекратился их срок действия. На момент заключения данные договоры были действительны и исполнялись сторонами. Договор от (дата) истцом не заключался, в связи с чем, просит признать его незаключенным. Представитель дополнительно указал, что требование о взыскании судебных расходов не поддерживает.

Представитель ответчика ООО «Смолдент Плюс» - ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что (дата) между ООО «Смолдент Плюс» и собственниками нежилого помещения Пышной Н.В., ФИО1, ФИО3, ФИО4 был заключен договор аренды нежилого помещения, который до настоящего времени является действующим. Ни одна из сторон договора не заявляла о его расторжении. Просил применить срок исковой давности по требованию о признании недействительным данного договора. Договор от (дата) заключенный ФИО1 и ООО «Смолдент Плюс» является ничтожным, поскольку заключен одним лицом с обеих сторон и в отсутствие договоров с другими собственниками имущества. Договор от (дата) не заключался, копия была ошибочно представлена в территориальный орган, а затем отозвана обществом.

Привлеченные судом в качестве ответчиков ФИО3, Пышная Н.В., ФИО4, а также представитель третьего лица Департамента Смоленской области по здравоохранению, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили.

Решением Заднепровского районного суда г. Смоленска от 30.09.2020 признан недействительным договор аренды нежилого помещения общественного назначения №, назначение: нежилое, площадью <данные изъяты> кв.м., этаж 1, кадастровый №, расположенного по адресу: ..., заключенный (дата) между ФИО1 и ООО «Смолдент Плюс»; признан недействительным договор аренды указанного нежилого помещения, заключенный (дата) между ФИО3 и ООО «Смолдент Плюс»; признан незаключенным договор аренды указанного нежилого помещения от (дата) , составленный между ФИО4 и ООО «Смолдент Плюс».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО «Смолдент Плюс» в пользу ФИО1 взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Не согласившись с принятым решением, истец ФИО1 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме. Полагает, что судом не было учтено, что в соответствии с условиями договора аренды от (дата) он считается пролонгированным на новый срок при условии составления актов приема-передачи помещений. Однако такие акты представлены не были, в связи с чем у суда отсутствовали основания полагать, что указанный договор был пролонгирован и действует до настоящего времени. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что в случае пролонгации договора от (дата) к нему должны были быть заключены дополнительные соглашения в связи с изменением состава собственников спорного нежилого помещения. Кроме того, договор аренды от (дата) был прекращен в связи с заключением нового договора аренды от (дата) . Ответчик не изъявил желание пролонгировать договор аренды от (дата) . Поскольку судом был признан недействительным договор аренды от (дата) и незаключенным от (дата) , то у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований об освобождении ответчиком спорного нежилого помещения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО «Смолдент Плюс» ФИО2 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Истец ФИО1, ответчики ФИО3, Пышная Н.В., ФИО4, представитель третьего лица Департамента Смоленской области по здравоохранению в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. Извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Руководствуясь п. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит 1/4 доля в праве общей долевой собственности на помещение общественного назначения №, назначение: нежилое, площадь <данные изъяты> кв.м., этаж: 1. кадастровый №, расположенное по адресу: ... (далее также нежилое помещение).

На момент приобретения 1/4 доли в праве на нежилое помещение ФИО1, иными собственниками данного нежилого помещения являлись Пышная Н.В. - 1/4 доля, ФИО3 - 1/4 доля, ФИО4 - 1/4 доля (т. 1 л.д. 11).

В (дата) ФИО3 продал свою долю Пышной Н.В. В настоящее время собственниками спорного нежилого помещения являются Пышная Н.В. (1/2 доля), ФИО1 (1/4 доля), ФИО4 (1/4 доля) (т. 1 л.д. 12-13).

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ от (дата) ООО «Смолдент Плюс» создано (дата) , с (дата) участниками общества являются ФИО4 (размер доли <данные изъяты>%), Пышная Н.В. (размер доли <данные изъяты>%), ФИО1 (размер доли <данные изъяты>%). Директором ООО «Смолдент Плюс» является ФИО (т. 1 л.д. 14-17).

(дата) между ООО «Смолдент Плюс» в лице директора на тот момент ФИО1 и физическими лицами ФИО1, ФИО3, ФИО4, Пышной Н.В. заключен договор аренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 54-57).

Арендная плата за пользование указанным помещением составляет <данные изъяты> рублей и переменные текущие коммунальные платежи (свет, ЖЭУ, ТСК). Указанная ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению не подлежит (п.4.1, 4.2 договора).

Настоящий договор досрочному расторжению в одностороннем порядке не подлежит (п.6.3 Договора).

Срок аренды помещения по настоящему договору устанавливается в 11 месяцев, если ни одна из сторон не заявит за три месяца до истечения срока действия настоящего договора о своем желании расторгнуть его, настоящий договор автоматически продляется на следующие 11 месяцев. Течение срока аренды помещения начинается со дня составления акта сдачи-приемки помещения (п.7.4 договора).

Согласно Акту приема-передачи от (дата) спорное помещение передано во временное пользование ООО «Смолдент Плюс» (т. 1 л.д. 58).

Данный договор был предоставлен в Департамент Смоленской области по здравоохранению в составе лицензионного дела №№ от (дата) (т.1 л.д.60).

(дата) между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Смолдент Плюс» (арендатор) в лице директора ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения, арендная плата составляет <данные изъяты> рублей в месяц, подлежит оплате 15 числа каждого месяца. Срок действия договора определен сторонами с (дата) по (дата) (т. 1 л.д. 5).

В соответствии с п. 1.7 указанного договора аренды нежилого помещения, договор может быть перезаключен на новый срок, при направлении уведомления о намерении заключить договор на новый срок за 30 календарных дней до предполагаемой даты заключения нового договора.

Согласно акту приема-передачи от (дата) арендодатель ФИО1 сдала, а арендатор ООО «Смолдент Плюс» в лице директора ФИО1 принял указанный объект (т. 1 л.д. 6).

Аналогичный договор был составлен (дата) между ФИО3 и ООО «Смолдент Плюс» (т. 1 л.д. 208).

Договоров аренды нежилого посещения от (дата) , заключенного между ООО «Смолдент Плюс» и ФИО4, Пышной Н.В., в материалы дела не представлено.

Согласно пояснениям ФИО4, Пышной Н.В. договор аренды от (дата) с ООО «Смолдент Плюс» они не заключали (т.1 л.д.86,87).

(дата) ФИО1 направила в адрес ООО «Смолдент Плюс» уведомление о намерении заключить (продлить) договор аренды на новый срок с (дата) на 11 месяцев - до (дата) , с приложением подписанного ею договора аренды от (дата) , заключаемого на новый срок и просьбой к обществу возвратить в адрес ФИО1 новый договор аренды, подписанный представителем ответчика (т. 1 л.д. 18).

(дата) ФИО1 направила в адрес директора ООО «Смолдент Плюс» ФИО уведомление об освобождении нежилого помещения по причине того, что новый договор аренды не заключен, а также оплатить задолженность по арендной плате за (дата) года в размере <данные изъяты> рублей, которое было оставлено без удовлетворения (т. 1 л.д. 20).

(дата) ФИО1 в адрес ответчика направила повторное уведомление арендатору о расторжении договора аренды, об отказе от действующего соглашения и требование об освобождении нежилого помещения, с указанием наличия задолженности по оплате договора аренды за (дата) года, которое также было оставлено без удовлетворения (т.1 л.д.227-228).

По обращению ФИО1 от (дата) Территориальным органом Федеральной службы по надзору в сфере здравоохранения по Смоленской области была проведена внеплановая документарная проверка общества, в ходе которой ООО «Смолдент Плюс» предоставило копию договора аренды нежилого помещения от (дата) , заключенного между ФИО4, действующим по устной договоренности от имени и в интересах всех собственников нежилого помещения, с одной стороны, и ООО «Смолдент Плюс», с другой стороны.

В материалы дела представлена копия указанного договора аренды от (дата) , сроком действия с (дата) по (дата) включительно (т. 1 л.д. 225).

Определением суда от (дата) по ходатайству ответчика была назначена судебная технико-криминалистическая экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> от (дата) №, на первом листе договора аренды от (дата) , заключенного между ООО «Смолдент Плюс» в лице директора ФИО1 и ФИО3, первоначально был нанесен оттиск печати «2» ООО «Смолдент Плюс», а затем (поверх него) выполнен печатный текст. Вопрос последовательности в отношении подписей на первом листе договора не решался, в связи с отсутствием участков взаимного пересечения с другими реквизитами (т. 2 л.д. 59-81).

На втором листе договора аренды от (дата) , заключенного между ООО «Смолдент Плюс» в лице директора ФИО1 и ФИО3, первоначально был выполнен печатный текст, а затем (поверх него) выполнены подписи. Вопрос последовательности в отношении оттиска печати «2» ООО «Смолдент Плюс» на втором листе договора не решался, в связи с отсутствием участков взаимного пересечения с другими реквизитами.

Оттиски печати «2» ООО «Смолдент Плюс» в договоре аренды от (дата) , заключенном между ООО «Смолдент Плюс» в лице директора ФИО1 и ФИО3 нанесен печатной формой высокой печати.

Ответить на вопрос «Соответствует ли оттиск печати в договоре описку печати ООО «Смолдент Плюс», не представилось возможным, в связи с частичной нечеткостью исследуемых оттисков, малым количеством образцов, а также из-за особенностей механизма следообразования в описках и технологии изготовления современных удостоверительных печатных форм (могло быть изготовлено несколько одинаковых печатных форм).

Разрешая заявленные ФИО1 требования о признании недействительным с (дата) договора аренды спорного нежилого помещения от (дата) , заключенного между ООО «Смолдент Плюс» и физическими лицами ФИО1, ФИО3, ФИО4, Пышной Н.В., суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 166, 168, п. 2 ст. 181, 192, п. 2 ст. 199 ГК РФ, и с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности, исходил из того, что срок для предъявления требования о признании недействительным договора аренды на основании п. 1 ст. 168 ГК РФ составляет один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Об оспариваемой сделке ФИО1 узнала в момент ее заключения, а именно (дата) , с исковым заявлением о признании такой сделки недействительной обратилась в суд (дата) , то есть за пределами срока исковой давности, предусмотренного ч. 2 ст.181 ГК РФ. Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания такой сделки недействительной в связи с пропуском истцом срока исковой давности. При этом суд дополнительно отметил, что такое основание, как признание сделки недействительной ввиду прекращения ее действия, действующее законодательство не содержит, оспариваемая сделка действительна, продолжает действовать, соответствует закону и волеизъявлению сторон.

Частично удовлетворяя требование истца о признании недействительным с (дата) договора аренды спорного нежилого помещения от (дата) , заключенного между ООО «Смолдент Плюс» и физическими лицами ФИО1, ФИО3, ФИО4, Пышной Н.В., суд руководствовался п. 1 ст. 167, ст. 168, п. 2 ст. 244, п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ, п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приняв во внимание объяснения сособственников нежилого помещения ФИО4 и Пышной Н.В. о том, что договоры аренды от (дата) они с ООО «Смолдент Плюс» не заключали, пришел к выводу, что договоры аренды от (дата) , заключенные ФИО1 и ФИО3 с ООО «Смолдент Плюс», являются недействительными в силу их ничтожности на основании п.2 ст. 168 ГК РФ, поскольку они заключены в отсутствие согласия на их заключение других собственников нежилого помещения.

Суд признал незаключенным договор аренды от (дата) , поскольку он являлся проектом, ошибочно был представлен в Территориальный орган Федеральной службы по надзору в сфере здравоохранения по Смоленской области. Кроме того, ФИО1, являясь сособственником нежилого помещения, условия данного договора не согласовывала, согласия на его заключение не давала.

Также суд не нашел оснований для удовлетворения требований истца о понуждении ООО «Смолдент Плюс» освободить нежилое помещение ввиду отсутствия согласия сособственников нежилого помещения Пышной Н.В. и ФИО4

Проверяя решение в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает выводы суда первой инстанций обоснованными, соответствующими представленным в дело доказательствам, которым дана надлежащая оценка, и не противоречащими требованиям действующего законодательства, регулирующим спорные правоотношения.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении искового требования о признании недействительным договора аренды спорного нежилого помещения от (дата) , заключенного между ООО «Смолдент Плюс» и физическими лицами ФИО1, ФИО3, ФИО4, Пышной Н.В. по мотиву пропуска срока исковой давности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды от (дата) не был пролонгирован на новый срок, поскольку сторонами не составлялись акты приема-передачи нежилого помещения, судебная коллегия отклоняет ввиду следующего.

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Как следует из содержания п. 7.4 договора от (дата) , срок аренды нежилого помещения устанавливается 11 месяцев, если не одна из сторон не заявит за три месяца до истечения срока действия данного договора о своем желании расторгнуть его, такой договор автоматически продлевается на следующие одиннадцать месяцев. Течение срока аренды помещения начинается со дня составления акта сдачи-приемки помещения в соответствии с п. 2.1. договора.

В соответствии с п. 2.1. договора аренды от (дата) , арендодатель в 10-ти дневный срок после подписания настоящего договора обеспечивает выдачу арендатору ордера на помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора и в тот же срок передает арендатору помещение по акту сдачи-приемки, подписываемому представителем арендодателя и арендатора.

Исходя из системного толкования условий указанного договора, следует вывод, что акт сдачи-приемки нежилого помещения составляется сторонами только после заключения договора аренды с целью установления начала течения срока аренды.

Обязанность по составлению таких актов при пролонгации договора аренды данный договор не содержит.

Такая обязанность также не предусмотрена нормами действующего законодательства, поскольку помещение не выбывало из фактического владения арендатора, и он продолжал им пользоваться.

Утверждение истца о том, что в случае пролонгации договора аренды от (дата) , к нему должны были быть заключены дополнительные соглашения в связи с изменением состава собственников спорного нежилого помещения, не является обоснованным, противоречащим ч. 1 ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судебная коллегия также признает несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды от (дата) был прекращен в связи с заключением нового договора аренды от (дата) .

Как следует из содержания ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Между тем, договор аренды от (дата) не может расцениваться в качестве новации, поскольку не заменяет обязательство арендатора по договору аренды от (дата) по оплате арендных платежей иным видом обязательства, а является новым договором аренды, заключенным на иных условиях и на новый срок.

Довод истца о том, что у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований истца освободить ответчиком спорное нежилое помещение, поскольку решением суда был признан недействительным договор аренды от (дата) и незаключенным от (дата) , судебная коллегия находит несостоятельным, так как договор аренды от (дата) , заключенный между ООО «Смолдент Плюс» и физическими лицами ФИО1, ФИО3, ФИО4, Пышной Н.В., недействительным не признан, продолжает действовать, поскольку ни одна из сторон не заявила за три месяца до истечения срока действия договора о своем желании расторгнуть его, в связи с чем у ответчика имеются законные основания для пользования спорным нежилым помещением.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые опровергали бы выводы суда, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для изменения или отмены решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заднепровского районного суда г. Смоленска от 30.09.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: